Арендные отношения между бюджетным учреждением, являющимся арендодателем, и юридическим или физическим лицом, являющимся арендатором, исходя из ст. 2 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. № 2269-XII должны оформляться договором аренды.
Договор аренды заключается в соответствии с Типовым договором аренды индивидуально определенного (недвижимого или другого) имущества, относящегося к государственной собственности, утвержденным приказом Фонда госимущества от 23.08.2000 г. № 1774 (далее — Типовой договор аренды).
При этом стороны договора аренды не могут установить такой размер арендной платы, который бы покрывал расходы арендодателя на коммунальные услуги.
Так, в п. 3 Методики расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества, утвержденной постановлением КМУ от 04.10.95 г. № 786, указано, что в плату за аренду индивидуально определенного имущества не включаются расходы на содержание арендованного имущества и плата за услуги, которые в соответствии с заключенными соглашениями обязуются предоставлять арендатору государственное предприятие, организация, хозяйственное общество, на балансе которых находится это имущество.
Что касается коммунального имущества, то при предоставлении его в аренду учреждения руководствуются соответствующими методиками, утвержденными органами местного самоуправления. Такие методики расчета арендной платы разрабатываются на основе вышеуказанной Методики и также содержат требование о невключении в арендную плату расходов на содержание арендованного имущества.
В соответствии с п. 5.13 Типового договора аренды арендатор обязан осуществлять расходы, связанные с содержанием арендованного имущества.
В течение 15 рабочих дней после заключения договора аренды он должен заключить с арендодателем договор о возмещении расходов балансодержателя на содержание арендованного недвижимого имущества и предоставление коммунального имущества арендатору.
Таким образом, порядок расчетов за потребленные коммунальные услуги арендатор и арендодатель в обязательном порядке закрепляют в отдельном договоре — Договоре о возмещении расходов балансодержателя на содержание арендованного недвижимого имущества и предоставление коммунальных услуг арендатору. Форма такого Договора утверждена приказом Фонда госимущества от 23.08.2000 г. № 1774.
Как указано в п. 1.1 этого Договора, балансодержатель обеспечивает обслуживание, эксплуатацию и ремонт здания, а также содержание придомовой территории, а арендатор принимает участие в расходах балансодержателя на выполнение указанных работ пропорционально занимаемой им площади в этом здании, если иное не следует из характера услуг, предоставленных балансодержателем по такому договору.
В своих консультациях мы неоднократно обращали внимание на то, что при возмещении коммунальных услуг у арендатора есть два варианта:
1) заключить договоры с коммунальными службами и оплачивать коммунальные услуги таким службам напрямую;
2) возмещать стоимость коммунальных услуг арендодателю в соответствии с предоставленными им расчетами.
При этом, кроме коммунальных услуг (теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, электроснабжение, газоснабжение в здании, где находится арендатор), арендодателю могут предоставляться и другие услуги, которые также потребляет и арендатор и долю которых он должен возмещать арендодателю (дезинфекция, дератизация, услуги по обслуживанию лифтов, ремонт помещений и т. п.).
Также в здании, где находится арендатор, могут быть предоставлены услуги и работниками арендодателя, например, уборка двора, холла, коридоров, туалетов и других мест общего пользования, или же, как в данном случае, — услуги, предоставляемые истопником. Такие услуги арендатор также обязательно должен оплачивать, ведь он ими фактически пользуется.
Сумма, подлежащая возмещению, рассчитывается пропорционально площади помещения, занимаемой арендатором в общей площади всего здания.
Следует отметить, что, кроме непосредственно заработной платы истопника, арендатор должен возмещать и часть начислений ЕСВ на такую зарплату, а также стоимость использованных дров и т. п.
Для наглядности рассмотрим расчет на условном примере.
Пример. Общая площадь здания арендодателя составляет 130 м2, из которых арендатор занимает 20 м2. Отопление здания обеспечивают два истопника, заработная плата каждого из них составляет 1218 грн. За октябрь 2014 года было использовано дров на общую сумму 550 грн.
Рассчитаем в таблице сумму, которую арендатор должен возместить арендодателю за отопление.
| Вид расходов | Сумма, грн. | КЭКР | Часть расходов, подлежащая возмещению арендатором, грн. |
| Расходы на приобретение дров | 550 | 2275 «Оплата других энергоносителей» | 84,61 (550 грн. х 20 м2 : 130 м2) |
| Расходы на оплату труда истопников (2 человека) | 2436 | 2110 «Оплата труда» | 374,77 (2436 грн. х 20 м2 : 130 м2) |
| Начисление ЕСВ (36,3 %) | 884,27 | 2120 | 136,04 (884,27 грн. х 20 м2 : 130 м2) |
| Всего | 3870,27 | Х | 595,42 |
Таким образом, арендатор должен возместить арендодателю в октябре 2014 года за отопление 595,42 грн.
При получении этих средств арендодатель распределяет их по соответствующим КЭКР согласно осуществленным расходам:
— КЭКР 2275 — 84,61 грн.;
— КЭКР 2110 — 374,77 грн.;
— КЭКР 2120 — 136,04 грн.
Также необходимо учесть, что арендатор должен возмещать стоимость потребленных им услуг на тот счет (общего или специального фонда), с которого бюджетное учреждение — арендодатель осуществило расходы на их оплату.
