Рассмотрение поставленных вопросов логично было бы начать с определения основных документов, регламентирующих организационные отношения, связанные с передачей в аренду имущества государственных предприятий, учреждений и организаций, предприятий, учрежденных на имуществе, принадлежащем АР Крым или находящемся в коммунальной собственности, их структурных подразделений и другого отдельного индивидуально определенного имущества, находящегося в государственной и коммунальной собственности. Такими документами являются Закон Украины «Об аренде государственного имущества» от 10.04.92 г. № 2269-XII (далее — Закон № 2269) и Методика расчета арендной платы за государственное имущество и пропорции ее распределения, утвержденная постановлением КМУ от 04.10.95 г. № 786 (далее — Методика № 786).
Дальше разберемся, что же представляют собой места общего пользования.
Следует отметить, что в действующем законодательстве (в частности, Законе № 2269 и Методике № 786) нет четкого определения такого понятия, как «места общего пользования».
Из самого названия «места общего пользования», если рассматривать его в контексте арендных отношений, следует, что такими местами являются нежилые помещения, которые используются как балансодержателем имущества, так и арендатором.
Следовательно, со стопроцентной уверенностью можно констатировать тот факт, что арендаторы не должны уплачивать арендную плату за использование площадей общего пользования. Но в то же время это не означает, что арендатор не должен возмещать расходы арендодателя, которые он понес на содержание мест общего пользования.
При предоставлении имущества в аренду у арендодателя и арендатора могут возникать вопросы, конкретные ответы на которые не содержат ни Закон № 2269, ни Методика № 786. К таким вопросам относятся особенности расчета и оплаты расходов, связанных с эксплуатацией недвижимого имущества, в частности, содержание мест общего пользования, охрана, уборка и т. п.
Методикой № 786 предусмотрено, что в плату за аренду индивидуально определенного имущества не включаются расходы на содержание арендованного имущества и плата за услуги, которые согласно заключенным соглашениям обязуются предоставлять арендатору государственное предприятие, организация, хозяйственное общество, на балансе которых состоит это имущество.
То есть арендатор должен возмещать расходы на содержание арендованного имущества и осуществлять плату за услуги на основании заключенного с арендодателем отдельного договора — Договора о возмещении расходов балансодержателя на содержание арендованного недвижимого имущества и предоставление коммунальных услуг арендатору (далее — Договор).
Примерная форма такого Договора утверждена приказом Фонда госимущества от 23.08.2000 г. № 1774 (далее — Примерный договор).
В частности, в п. 1.1 Примерного договора определено, что балансодержатель обеспечивает обслуживание, эксплуатацию и ремонт здания, а также содержание придомовой территории, а арендатор участвует в расходах балансодержателя на выполнение указанных работ пропорционально занимаемой им площади в этом здании, если иное не следует из характера услуг, предоставленных балансодержателем по данному договору.
Следует отметить, что под обслуживание и эксплуатацию здания можно подвести почти все расходы, в частности:
— уборка мест общего пользования;
— освещение и отопление мест общего пользования;
— вывоз мусора;
— охрана или сигнализация;
— ремонт;
— дезинсекция и дератизация и т. п.
Безусловно, все моменты, связанные с обслуживанием и эксплуатацией здания, следует четко определить в Договоре, составить необходимые расчеты, которые нужно к нему приобщить.
Подчеркнем: именно арендодатель (бюджетное учреждение) должен быть инициатором определения и отражения в Договоре расходов по обслуживанию и эксплуатации здания, связанных со сдачей в аренду помещений, с целью уменьшения расходов бюджетных средств на содержание здания в целом.
То есть можно сказать, что это творческий процесс, к которому следует отнестись с полной ответственностью. Конкретной методики расчета площадей общего пользования для арендатора на законодательном уровне не существует.
Прежде чем начать непосредственно расчет, сначала необходимо все же определиться именно с местами общего пользования.
Такими местами в больнице могут быть холл, коридоры, лестница, туалеты и т. п.
Например, арендатор арендует в больнице нежилое помещение на 3-м этаже здания для размещения косметологического кабинета. Для того чтобы попасть на рабочее место, работники арендатора проходят через холл больницы, потом по лестнице поднимаются на 3-й этаж. Также в течение рабочего дня в косметологический кабинет арендатора приходят клиенты за получением услуг. Кроме того, поскольку арендатор не имеет собственного санузла, то и работники арендатора, и посетители пользуются общим. С уверенностью можно сказать, что от таких посещений чище помещения больницы не становятся, т. е. требуют по меньшей мере уборки. Также эти помещения отапливаются и освещаются. Следовательно, для арендодателя и арендатора в этом случае местами общего пользования будут холл больницы, лестница, коридор или его часть и туалет.
После определения мест общего пользования с помощью технической документации на здание определяется их площадь.
Сумму, которая подлежит возмещению, арендодатель рассчитывает пропорционально площади помещения, занимаемой арендатором в общей площади всего здания. При этом для расчета возмещения расходов на отопление мест общего пользования необходимо использовать общую отапливаемую площадь здания. Приведем условный пример.
Пример. Общая отапливаемая площадь больницы согласно технической документации на здание составляет 10000 м2. Площадь, арендуемая арендатором, составляет 100 м2, а площадь мест общего пользования определена в Договоре и составляет 170 м2.
За январь 2016 года больницей на отопление 10000 м2 площади израсходовано 112 Гкал, что составляет 116194,40 грн., т. е. обогрев 1 м2 площади стоит 11,62 грн.
Рассчитаем арендованную площадь в общей отапливаемой площади всего здания:
100 м2 х 100 % : 10000 м2 = 1 %.
То есть арендатор должен возместить за отопление мест общего пользования 19,75 грн. ((170 м2 х 1 %) х 11,62 грн.).
Таким же образом можно рассчитывать расходы и на отопление арендованного помещения.
Конкретный пример расчета суммы, подлежащей уплате арендатором за уборку мест общего пользования, был приведен в газете «Бюджетная бухгалтерия», 2008, № 23, с. 22.
Кстати, анализируя ваши вопросы, поступающие в редакцию, а также на наш форум (http://budget.factor.ua), мы видим, что имеют место не единичные случаи, когда арендаторы отказываются от возмещения тех или иных расходов, кроме коммунальных услуг, которые понесены учреждениями на обслуживание, эксплуатацию и ремонт зданий и содержание придомовой территории. Поэтому учите: если ваше учреждение является арендодателем, то вы должны выставлять соответствующие требования потенциальным арендаторам как при заключении договора аренды, так и при продлении его действия на следующие периоды.
