Запретов относительно аренды помещения бюджетными учреждениями у «не бюджетников» действующее законодательство не содержит.
Но в таком случае Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. № 2269-XII и Методика расчета арендной платы за государственное имущество и пропорции ее распределения, утвержденная постановлением КМУ от 04.10.95 г. № 786 (далее — Методика № 786), не применяются, ведь арендодатель не является владельцем государственного или коммунального имущества. Поэтому во время этих арендных отношений следует руководствоваться Хозяйственным кодексом Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV (далее — ХКУ) и Гражданским кодексом Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
Обычно арендные отношения между арендодателем и арендатором определяются в договоре аренды.
Так, согласно ст. 283 ГКУ по договору аренды одна сторона (арендодатель) передает второй стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности.
Недвижимое имущество (здания, сооружения, помещения) может быть объектом аренды в соответствии с ч. 3 ст. 293 ХКУ.
Существенными условиями договора аренды являются:
1) объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации);
2) срок, на который заключается договор аренды;
3) арендная плата с учетом ее индексации;
4) порядок использования амортизационных отчислений;
5) восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа.
Также в договоре аренды целесообразно зафиксировать:
— состояние, в котором находится имущество на момент его приема-передачи;
— определение текущего и капитального ремонта, который может основываться на соответствующем нормативно-правовом акте и/или приведено в том объеме, как его понимают стороны договора;
— вид (виды) ремонта, который будет осуществлять каждая из сторон, его объем (какие работы подлежат исполнению или какие детали, части, элементы имущества подлежат замене (восстановлению) в пределах того или иного вида ремонта и за чьи средства он должен осуществляться;
— срок, в течение которого имущество должны отремонтировать, и последствия нарушения этого обязательства.
Условия договора аренды сохраняют свою силу на весь срок действия договора, а также в случае, если после его заключения законодательством установлены правила, которые ухудшают положение арендатора.
Срок договора аренды определяется по согласованию сторон. В случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение одного месяца после окончания срока действия договора он считается продленным на такой же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.
Аренда имущества предусматривает платность пользования имуществом. Поэтому арендатор должен платить арендодателю арендную плату.
Арендная плата — это фиксированный платеж, который арендатор платит арендодателю независимо от последствий своей хозяйственной деятельности. Размер арендной платы может быть изменен по согласованию сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.
При этом арендатор имеет право требовать уменьшения размера арендной платы, если из-за обстоятельств, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды.
Арендная плата устанавливается в денежной форме. Сроки ее внесения определяются в договоре.
Условия прекращения договора аренды определены ст. 291 ХКУ.
Односторонний отказ от договора аренды не допускается.
Договор аренды прекращается в случае:
— окончания срока, на который он был заключен;
— выкупа (приватизации) объекта аренды;
— ликвидации субъекта хозяйствования — арендатора;
— гибели (уничтожения) объекта аренды.
Также договор аренды может быть расторгнут по согласованию сторон.
По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно разорван по основаниям, предусмотренным ГКУ для расторжения договора найма, в порядке, установленном ст. 188 ХКУ.
Основания расторжения договора аренды по требованию одной из сторон определены в ст. 783 и 784 ГКУ.
Арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды, если:
1) арендатор пользуется вещью вопреки договору или назначению вещи;
2) арендатор без разрешения арендодателя передал вещь в пользование другому лицу;
3) арендатор своим небрежным поведением создает угрозу повреждения вещи;
4) арендатор не приступил к проведению капитального ремонта вещи, если обязанность проведения капитального ремонта была возложена на арендатора.
Арендатор имеет право требовать расторжения договора аренды, если:
1) арендодатель передал в пользование вещь, качество которой не отвечает условиям договора и назначению вещи;
2) арендодатель не исполняет свою обязанность относительно проведения капитального ремонта вещи.
Также обратим ваше внимание на вопрос ремонта помещения.
В данном случае этот вопрос регулируется ст. 776 ГКУ.
Текущий ремонт арендованного имущества проводится арендатором за его счет, если иное не установлено договором или законом.
Капитальный ремонт арендованного имущества проводится арендодателем за его счет, если иное не установлено договором или законом.
Капитальный ремонт осуществляется в срок, установленный договором. Если срок не установлен договором или ремонт вызван неотложной необходимостью, капитальный ремонт должен быть проведен в разумный срок.
При этом если арендодатель не провел капитальный ремонт вещи, что препятствует ее использованию в соответствии с назначением и условиями договора, арендатор имеет право:
1) отремонтировать имущество, зачислив стоимость ремонта в счет арендной платы, или требовать возмещения стоимости ремонта;
2) требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Что касается установления суммы арендной платы, то, как мы уже отмечали, Методика № 786 не распространяется на определение арендной платы арендодателем — частным предпринимателем. Поэтому такой арендодатель самостоятельно определяет размер арендной платы.
