Исходя из вопроса, в общежитии планируется поселить семьи на длительный период. То есть такое проживание не связано с учебой или работой.
В этом случае следует обратиться к Закону Украины «Об обеспечении реализации жилищных прав жителей общежитий» от 04.09.2008 г. № 500-VI (далее — Закон № 500).
Ведь именно данный Закон регулирует правовые, имущественные, экономические, социальные, организационные вопросы относительно обеспечения реализации конституционного права на жилье граждан, которые длительное время на законных основаниях проживают в общежитиях, предназначенных для проживания одиноких граждан или для проживания семей.
Как определено в ст. 12 Закона № 500 содержание общежития как целостного имущественного комплекса и придомовых территорий осуществляется в соответствии с Правилами пользования помещениями жилых домов, которые утверждаются Кабмином.
Поэтому давайте обратимся к Правилам пользования помещениями жилых домов и общежитий, утвержденным постановлением КМУ от 08.10.92 г. № 572 (далее — Правила).
Пунктом 2 этих Правил определено, что пользование помещениями жилых домов и общежитий осуществляется согласно свидетельству на право собственности, договору найма (аренды) или другому документу, который подтверждает право собственности или пользования.
Владелец квартиры, жилого помещения в общежитии имеет право сдавать внаем (в аренду) квартиру, жилое помещение в общежитии или комнату квартиры и заключать другие договоры в соответствии с законодательством. Пользование съемщиком (арендатором) квартирой, жилым помещением в общежитии (комнатой) осуществляется согласно договору найма (аренды) (п. 5 Правил).
Общее определение договора найма (аренды) жилья содержится в ч. 1 ст. 810 Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV (далее — ГКУ).
Так, по договору найма (аренды) жилья одна сторона — владелец жилья (наймодатель) передает или обязуется передать второй стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату.
В соответствии с ч. 2 ст. 810 ГКУ основания, условия, порядок заключения и прекращения договора найма жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности, устанавливаются законом.
Поэтому в случае заключения договора относительно жилья, которое находится в коммунальной или государственной собственности, речь идет именно о договоре найма такого жилья. При этом возникает логичный вопрос: чем же отличается наем от аренды?
Давайте разберемся.
Арендой является взаимодействие между субъектами, когда один из них, владея определенным имуществом, передает его во временное пользование другому за определенную плату.
При этом арендованными могут быть объекты как движимого, так и недвижимого имущества, например, здания, автомобили, оборудование, земельные участки, жилые и нежилые помещения.
К тому же субъектами арендных отношений могут быть как физические, так и юридические лица.
Что же касается найма, то он является разновидностью арендных отношений с той особенностью, что нанимателем может быть только физическое лицо.
Следовательно, если нанимателем будет юридическое лицо, то в такой ситуации необходимо составлять договор не найма, а аренды.
Также отметим, что наем связан именно с таким объектом, как жилое помещение, т. е. наниматель имеет право получить напрокат жилую площадь, за которую он будет платить денежные средства.
Можно сделать вывод: наем является одной из форм арендных отношений, при которых в качестве нанимателя может выступать только физическое лицо.
Если же нанимателем является юридическое лицо, то такие отношения уже являются арендными.
При этом аренда предусматривает достаточно большой перечень движимого и недвижимого имущества, которое по законодательству может быть передано во временное распоряжение, тогда как наем допускает использование в качестве объекта только жилое помещение.
Также отметим, что относительно жилья, которое находится в государственной или коммунальной собственности, предусмотрено заключение договора найма также ст. 61 Жилищного кодекса Украины от 30.06.83 г. № 5464-Х (далее — ЖКУ).
Этот Кодекс среди отличительных признаков договора найма жилья и договора аренды жилья определяет также принадлежность предмета договора к форме собственности.
Насколько понятно из вопроса, в нашем случае речь идет о коммунальном имуществе, владельцем которого является сельский совет, а молодые семьи будут нанимателями жилья.
В соответствии со ст. 61 ЖКУ договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем — жилищно-эксплуатационной организацией (а в случае ее отсутствия — соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем — гражданином, на имя которого выдан ордер. Типовой договор найма жилого помещения, правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории утверждаются Советом Министров Украинской ССР.
На сегодня действует Типовой договор о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, утвержденный постановлением КМУ от 20.05.2009 г. № 529.
Также отметим, что согласно п. 7 Правил владелец и наниматель (арендатор) квартиры, жилого помещения в общежитии обязан:
— заключить договор на предоставление жилищно-коммунальных услуг, подготовленный исполнителем в соответствии с типовым договором;
— оплачивать предоставленные жилищно-коммунальные услуги в сроки, установленные договором или законом;
— соблюдать требования нормативно-правовых актов в сфере жилищно-коммунальных услуг, пожарной и газовой безопасности, санитарных норм и правил;
— проводить за собственные средства ремонт квартиры, жилого помещения в общежитии (наниматель (арендатор) — согласно договору найма (аренды));
— использовать помещение жилого дома и общежития по назначению, обеспечивать сохранение жилых и подсобных помещений и технического оборудования;
— не допускать выполнения работ и других действий, которые вызывают порчу помещений, приборов и оборудования дома, общежития, нарушают условия проживания граждан;
— соблюдать правила содержания животных в домашних условиях; содержать животных в квартире, жилом помещении в общежитии, где проживают совладельцы или наниматели (арендаторы), по согласованию с ними;
— не загромождать лестничные клетки, внеквартирные коридоры, колясочные, лифтовые шахты, чердаки, подвалы и прочие вспомогательные помещения дома, общежития, поддерживать чистоту и порядок в нем.
Заметим, что при условии отсутствия поквартирного (покомнатного) учета и отсутствия согласия между жильцами квартиры, жилого помещения в общежитии относительно оплаты жилищно-коммунальных и других услуг плата распределяется:
— за электроэнергию при общем счетчике — пропорционально мощности бытового электрического оборудования каждого совладельца, нанимателя (арендатора);
— за газ, водоснабжение и водоотведение, освещение подсобных помещений — по численности зарегистрированных лиц, которые проживают в квартире, жилом помещении в общежитии;
— за услуги по централизованному отоплению, по содержанию жилых домов и сооружений и придомовых территорий — по установленным тарифам в соответствии с отапливаемой и общей площадью помещения, которым пользуется владелец, совладелец, наниматель (арендатор).
Также отметим, что для содержания общежития сельскому совету целесообразно передать его жилищно-эксплуатационной организации, если такая существует на вашей территории.
Заметим, что эксплуатация общежития должна осуществляться в соответствии с Правилами содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденными приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 17.05.2005 г. № 76.
