В первую очередь обратимся к Закону Украины «О жилищном фонде социального назначения» от 12.01.2006 г. № 3334-IV (далее — Закон № 3334).
Социальное жилье — это жилье всех форм собственности (кроме социальных общежитий) из жилищного фонда социального назначения, безвозмездно предоставляемое гражданам Украины, которые требуют социальной защиты, на основании договора найма на определенный срок.
К жилью из жилищного фонда социального назначения относятся:
1) квартиры в многоквартирных жилых домах, усадебные (одноквартирные) жилые дома, которые предоставляются гражданам в порядке очереди на получение социального жилья;
2) жилые помещения в социальных общежитиях, предоставляемые гражданам на время их пребывания на социальном квартирном учете при условии, что такое жилье является единственным местом их проживания.
В соответствии с п. 6 ст. 3 Закона № 3334 предоставление гражданам квартир, усадебных (одноквартирных) жилых домов из жилищного фонда социального назначения и жилых помещений в социальных общежитиях проводится по норме, установленной органом местного самоуправления, который предоставляет социальное жилье, но не меньше минимальной нормы, которая устанавливается Кабмином.
На сегодняшний день минимальные нормы определены постановлением КМУ «Об установлении временных минимальных норм обеспечения социальным жильем» от 19.08.2008 г. № 219.
Так, временные минимальные нормы обеспечения социальным жильем являются такими:
— в социальных общежитиях для проживания семей и одиноких граждан в размере 6 кв. метров жилой площади на одно лицо;
— в квартирах, усадебных (одноквартирных) домах из жилищного фонда социального назначения в размере 22 кв. метров общей площади на семью из двух лиц и дополнительно 9,3 кв. метра общей площади на каждого следующего члена семьи.
Давайте рассмотрим роль органов местного самоуправления в данном вопросе.
Так, согласно ст. 9 Закона № 3334 органы местного самоуправления:
1) создают за счет средств местных бюджетов, других источников финансирования жилищный фонд социального назначения;
2) осуществляют управление жилищным фондом социального назначения, организовывают его надлежащее обслуживание и ремонт, благоустройство и содержание придомовых территорий;
3) осуществляют контроль за использованием социального жилья по назначению, определяют исполнителя жилищных и коммунальных услуг в порядке, установленном законом, принимают меры по обеспечению сохранности жилищного фонда социального назначения независимо от формы собственности;
4) устанавливают плату за социальное жилье в соответствии со ст. 28 Закона № 3334;
5) принимают решение о проведении реконструкции, капитального ремонта, переоборудовании нежилых домов в жилые или сносе непригодных для проживания нежилых обитаемых домов из жилищного фонда социального назначения;
6) обеспечивают приспособление жилых домов к потребностям инвалидов и детей-инвалидов, проживающих в них, путем оборудования специальными средствами и приспособлениями подъездов, лестничных клеток и жилья, занимаемого инвалидами или семьями, в которых есть инвалиды и/или дети-инвалиды;
7) ведут учет граждан, имеющих право на получение квартир, усадебных (одноквартирных) жилых домов из жилищного фонда социального назначения, принимают решение о предоставлении этим гражданам социального жилья на основаниях и в порядке, определенных законом;
8) ведут ежегодный мониторинг совокупного дохода граждан, которые находятся на социальном квартирном учете или уже получили такое жилье;
9) заключают и разрывают договоры найма социального жилья;
10) утверждают в пределах своих полномочий местные программы развития социального жилья, осуществляют контроль за их выполнением;
11) осуществляют иные полномочия в этой сфере в соответствии с законом.
Правом взятия на социальный квартирный учет пользуются граждане Украины:
а) для которых такое жилье является единственным местом жительства или которые имеют право на улучшение жилищных условий в соответствии с законом;
б) среднемесячный совокупный доход которых за предыдущий год в расчете на одно лицо в сумме меньше величины опосредствованной стоимости найма жилья в данном населенном пункте и прожиточного минимума, установленного законодательством.
Порядок взятия граждан на социальный квартирный учет, их пребывания на таком учете и снятия с него утвержден постановлением КМУ от 23.07.2008 г. № 682.
Теперь относительно первого вопроса, связанного с ТПКРКМБ, по которому поселковому совету необходимо планировать расходы на оплату услуг по переоформлению счетчиков учета газа и электроэнергии, оплату коммунальных услуг, ремонтных работ, других расходов (в случае необходимости) в процессе эксплуатации домов.
Считаем, что в соответствии с приказом Минфина «Об утверждении составляющих программной классификации расходов и кредитования местных бюджетов» от 20.09.2017 г. № 793 такие расходы следует планировать и проводить по ТПКРКМБ 6011 «Эксплуатация и техническое обслуживание жилищного фонда».
Относительно второго вопроса.
В соответствии с п. 2 ст. 1 Закона № 3334 пользование социальным жильем является платным.
Плата за жилье в жилищном фонде социального назначения состоит из платы за:
1) найм жилья;
2) содержание жилых домов и придомовых территорий;
3) коммунальные услуги.
Орган местного самоуправления устанавливает размер платы за социальное жилье для каждого нанимателя такого жилья индивидуально.
Порядок расчета платы за социальное жилье утверждается Кабмином. На сегодня это Порядок расчета платы за социальное жилье, утвержденный постановлением КМУ от 07.02.2007 г. № 155 (далее — Порядок № 155).
При установлении размера платы за социальное жилье учитываются:
1) среднемесячный совокупный доход нанимателя и членов его семьи, которые проживают вместе с ним, за предыдущий год из расчета на одно лицо, стоимость имущества, которое находится в собственности гражданина и членов его семьи, другие обстоятельства, которые непосредственно влияют на имущественное состояние гражданина;
2) общая площадь жилья;
3) количество лиц, которые в нем проживают;
4) перечень полученных жилищно-коммунальных услуг;
5) место расположения жилого дома.
Плата за жилье из жилищного фонда социального назначения состоит из платы, которая вносится непосредственно нанимателем, и государственной помощи, предоставляемой в соответствии с законом.
Плата за жилье, которая вносится непосредственно нанимателем социального жилья, не должна превышать 20 % совокупного дохода нанимателя и членов его семьи, которые проживают вместе с ним.
Отметим, что плата за наем социального жилья используется органами местного самоуправления исключительно на формирование и содержание жилищного фонда социального назначения, а также на его приспособление к потребностям инвалидов и детей-инвалидов.
Как определено в ст. 20 Закона № 3334, основанием для заселения жилья из жилищного фонда социального назначения является договор найма социального жилья.
Договор найма социального жилья — это соглашение, оформленное в письменной форме, по которому одна сторона — владелец жилья (наймодатель) передает или обязывается передать второй стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок.
Этот договор заключается между органом местного самоуправления или уполномоченным им органом и нанимателем или уполномоченным им лицом.
В таком договоре должны быть указаны лица, которые будут проживать вместе с нанимателем. При этом такие лица приобретают равные с нанимателем права и обязанности относительно пользования социальным жильем.
Также отметим, что наниматель социального жилья вправе в установленном порядке по письменному согласию всех членов семьи, которые проживают вместе с ним, вселить в занимаемое им жилое помещение свою жену, своих детей, родителей. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей указанное согласие не нужно.
Как мы отмечали выше, орган местного самоуправления, который предоставил социальное жилье, проводит ежегодный мониторинг доходов нанимателя и членов его семьи, проживающих вместе с ним, за предыдущий год.
Важно! В случае, если среднемесячный совокупный доход нанимателя квартиры или усадебного (одноквартирного) жилого дома из жилищного фонда социального назначения и членов его семьи за предыдущие два года подряд в расчете на одно лицо изменился и стал выше величины опосредованной стоимости найма жилья в данном населенном пункте, и прожиточного минимума, такое изменение является основанием для расторжения договора найма социального жилья.
Порядок определения величины опосредованной стоимости найма (аренды) жилья в населенном пункте утвержден постановлением КМУ от 23.07.2008 г. № 682.
В случае расторжения договора найма социального жилья наниматель и члены его семьи, которые проживают вместе с ним, обязаны в течение трех месяцев со дня расторжения такого договора добровольно освободить предоставленное жилое помещение.
В случае несогласия добровольно освободить жилое помещение наниматель и члены его семьи могут быть выселены по решению суда.
Отметим, что существует форма типового договора найма социального жилья и она является приложением 1 к Порядку предоставления социального жилья, а также учета площади жилья, которое находится в собственности гражданина, которому предоставляется квартира или усадебный (одноквартирный) жилой дом из жилищного фонда социального назначения, утвержденному постановлением КМУ от 23.07.2008 г. № 682.
При этом раздел 4 формы типового договора предусматривает условия и размеры платы за жилье и жилищно-коммунальные услуги.
Таким образом, условия взимания платы за жилищно-коммунальные услуги предусмотрены договором найма социального жилья, поэтому заключать отдельный договор не нужно.
Относительно третьего вопроса.
Согласно ст. 3 Закона № 3334 социальное жилье используется лишь по назначению в соответствии с правилами содержания жилых домов.
Социальное жилье не подлежит поднайму, бронированию, приватизации, продаже, дарению, выкупу и залогу.
Поэтому сдавать социальное жилье другим лицам, нежели определенным гражданам Украины, которые требуют социальной защиты, не разрешается.
Теперь об отражении этих операций в бухгалтерском учете. То есть переходим к рассмотрению заключительного четвертого вопроса.
С учетом платы за социальное жилье не должно возникать никаких сложностей. Ведь порядок отражения операций по начислению и получению такой платы практически ничем не отличается от учета арендной платы. Поэтому прежде всего необходимо обратиться к п. 9.10 Типовой корреспонденции субсчетов бухгалтерского учета для отражения операций с активами, капиталом и обязательствами распорядителями бюджетных средств и государственными целевыми фондами, утвержденной приказом Минфина от 29.12.2015 г. № 1219 (ср. ).
Итак, при начислении платы за соцжилье следует применять субсчет 8411 «Прочие расходы по обменным операциям». А непосредственно учет расчетов с гражданами за наем социального жилья стоит вести на субсчете 2117 «Другая текущая дебиторская задолженность». Безусловно, в пределах этого субсчета целесообразно открывать отдельные аналитические счета по каждому отдельному нанимателю.
В то же время в этом вопросе есть и свои нюансы. Прежде всего это связано с условиями договора найма социального жилья. Так, в отличие от арендаторов, наниматели соцжилья не возмещают отдельно плату за коммунальные услуги. Их стоимость включается в общую сумму платы за жилье. То есть показывать начисление платы за коммунальные услуги как возмещение кассовых расходов в учете не нужно. Таким образом, плата за социальное жилье начисляется одной суммой.
Также интересный момент относительно расчетов с нанимателями, которые пользуются субсидией на оплату жилищно-коммунальных услуг. Причем такие случаи далеко не редкость. Как же действовать в таком случае?
Стоит понимать, что орган местного самоуправления при таких условиях выступает в роли посредника. Иначе говоря, суммы субсидии, полученные от управления труда и социальной защиты населения, будут проходить в учете рады лишь транзитом. Поэтому при начислении платы за соцжилье (с учетом стоимости коммунальных услуг) сначала относим всю сумму на нанимателя. Потом уменьшаем сумму задолженности нанимателя на сумму субсидии. Расчеты с органами социальной защиты по субсидиям следует учитывать на субсчете 6414 «Расчеты по специальным видам платежей».
Чтобы лучше разобраться с учетом таких операций, рассмотрим условный пример.
Пример. Поселковый совет принял решение о предоставлении социального жилья лицам из числа детей, лишенных родительской опеки, до приобретения ими права владения или пользования другим жилым помещением. Этим лицам была предоставлена двухкомнатная квартира общей площадью 42,3 м2 (жилая площадь составляет 25,3 м2). Отдельным решением исполкома поселкового совета был утвержден расчет платы за социальное жилье. В частности, в соответствии с требованиями Порядка № 155 размер платы за наем социального жилья рассчитан исходя из балансовой стоимости жилого дома и с учетом срока его службы по формуле:
Пн = Б : С : 12 мес.: Sоп х S х K1,
где Пн — плата за наем социального жилья;
Б — балансовая стоимость квартиры (400000 грн.);
С — срок службы жилого дома. Согласно приказу Госкомстройархитектуры «Об утверждении Единого классификатора жилых домов в зависимости от качества жилья и имеющегося инженерного оснащения» от 30.09.98 г. № 215 дом принадлежит к третьему классу зданий, срок службы которых составляет 100 лет;
Sоп — общая площадь жилищного фонда социального назначения — 42,3 м2;
S — общая площадь помещения, занятого нанимателем и членами его семьи, — 42,3 м2;
K1 — коэффициент потребительского качества квартиры — 1,5.
Таким образом, плата за наем социального жилья составляет:
Пн = 400000 грн. : 100 лет: 12 мес. : 42,3 м2 х 42,3 м2 х 1,5 = 500 грн.
Коэффициент потребительского качества социального жилья определен по формуле:
Кк = 1 + К1 + К2 + К3 + К4,
где К1 — коэффициент, который учитывает местонахождение жилого дома в населенном пункте (согласно эскизу объемно-пространственной композиции центра соответствующего населенного пункта, улица, на которой размещено социальное жилье, не является центром города, а его прилегающей территорией). Для районов, прилегающих к центральным районам, К1 = 0,0;
К2 — коэффициент, который учитывает санитарно-гигиенические показатели территории расположения дома (согласно данным областного лабораторного центра МОЗ уровень шума в микрорайоне (не превышает 60 децибелл), загазованности отвечают нормативным требованиям) — К2 = 0,0;
К3 — коэффициент, который учитывает материал стен дома и высоту помещений (дом кирпичный, построен в 1985 году из кирпича со сниженной теплопроводимостью. Перекрытие из сборных железобетонных плит. Высота помещения составляет 2,5 м) — К3 = 0,5;
К4 — коэффициент, который учитывает уровень благоустройства квартир домов (в доме имеются все виды благоустройства) — К4 = 0,0.
Коэффициент потребительского качества составляет 1,5:
Кк = 1 + 0 + 0 + 0,5 + 0 = 1,5.
Кроме платы за наем, в плату за социальное жилье включена стоимость жилищно-коммунальных услуг в соответствии с установленными законодательством ценами/тарифами на них. Средняя стоимость этих услуг за месяц составляет 1600 грн. Таким образом, общая сумма платы за социальное жилье с учетом платы за коммунуслуги составляет 2100 грн. за месяц.
Размер платы, права, обязанности и ответственность сторон зафиксированы в договоре найма социального жилья. Квартира указанным лицам передана на основании Акта приема-передачи жилого помещения.
В то же время наниматель социального жилья пользуется субсидией для возмещения расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг. В текущем месяце на счет поселкового совета поступили средства от управления труда и социальной защиты населения в сумме 1350 грн. в счет возмещения коммунальных услуг за социальное жилье.
В регистрах бухучета эти операции следует отражать таким образом:
| № п/п | Содержание хозяйственной операции | Корреспонденция субсчетов | Сумма, грн. | № мемориального ордера | |
| дебет | кредит | ||||
| 1 | Начислена плата за социальное жилье | 2117 | 7411 | 2100 | 4, 14* |
| 2 | Уменьшена задолженность по расчетам по найму социального жилья на сумму субсидии | 6414 | 2117 | 1350 | 4, 6 |
| 3 | Получена субсидия от управления труда и социальной защиты населения | 2313 | 6414 | 1350 | 6, 3 |
| 4 | Поступила плата за социальное жилье от нанимателя на счет учреждения | 2313 | 2117 | 750 | 3, 4 |
| 5 | Начислена задолженность за жилищно-коммунальные услуги социального жилья | 8013 | 6211 | 1600 | 6 |
| 6 | Перечислены средства в счет оплаты коммунальных услуг | 6211 | 2313 | 1600 | 3, 6 |
| * На каждый вид доходов специального фонда открываются отдельные мемориальные ордера, которые нумеруются соответственно № 14-1, 14-2, 14-3. | |||||
