В соответствии с частью второй статьи 18 Закона Украины «О приватизации государственного и коммунального имущества», Законом Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» приказываю:
1. Утвердить Порядок предоставления арендатору согласия арендодателя государственного имущества на осуществление неотъемлемых улучшений арендованного государственного имущества (прилагается).
2. Управлению арендных отношений подать этот приказ на государственную регистрацию в Министерство юстиции Украины в установленном порядке.
3. Признать утратившим силу приказ Фонда государственного имущества Украины от 03 октября 2006 года № 1523 «Об утверждении Порядка предоставления арендатору согласия арендодателя государственного имущества на осуществление неотъемлемых улучшений арендованного государственного имущества», зарегистрированный в Министерстве юстиции Украины 18 октября 2006 года под № 1123/12997 (с изменениями).
4. Контроль за исполнением этого приказа возложить на первого заместителя Председателя Фонда государственного имущества Украины.
5. Этот приказ вступает в силу со дня его официального опубликования.
И. о. Председателя Фонда В. Трубаров
СОГЛАСОВАНО:
Председатель Государственной
регуляторной службы Украины К. Ляпина
Утвержден приказом Фонда государственного имущества Украины от 25.05.2018 г. № 686
Зарегистрирован в Министерстве юстиции Украины 11.06.2018 г. под № 711/32163
Порядок предоставления арендатору согласия арендодателя государственного имущества на осуществление неотъемлемых улучшений арендованного государственного имущества
1. Этот Порядок разработан с целью определения процедуры предоставления арендатору согласия арендодателя государственного имущества на осуществление неотъемлемых улучшений арендованного государственного имущества.
2. Процедура предоставления арендатору согласия арендодателя государственного имущества на осуществление неотъемлемых улучшений арендованного государственного имущества включает такие этапы:
1) подачу заявления и пакета документов арендатором;
2) рассмотрение заявления и документации арендатора;
3) принятие соответствующего решения.
3. Для рассмотрения вопроса о предоставлении согласия арендатору на осуществление неотъемлемых улучшений арендованного государственного имущества арендатор подает заявление и такие документы:
1) описание предполагаемых улучшений и смету расходов на их проведение;
2) информацию о целесообразности осуществления улучшений арендованного имущества;
3) предписания органов пожарного надзора, охраны труда (при их наличии);
4) справку балансодержателя о стоимости объекта аренды согласно данным бухгалтерского учета на начало текущего года;
5) заверенную копию проектно-сметной документации, если иное не установлено договором аренды;
6) отчет по результатам экспертизы сметной части проектной документации на осуществление неотъемлемых улучшений.
4. Информация о целесообразности осуществления неотъемлемых улучшений предоставляется на основании предоставленных арендатором документов:
1) в случае аренды целостного имущественного комплекса, здания или сооружения — органом, уполномоченным управлять соответствующим государственным имуществом (при его наличии);
2) в случае аренды помещений, частей зданий и сооружений — органом, уполномоченным управлять соответствующим государственным имуществом, или по его поручению или при его отсутствии — балансодержателем.
5. В случае аренды целостного имущественного комплекса при осуществлении улучшений за счет амортизационных отчислений на арендованное государственное имущество или других средств арендодатель для рассмотрения вопроса о предоставлении согласия на осуществление неотъемлемых улучшений создает комиссию при участии представителей органа, уполномоченного управлять имуществом (при его наличии).
6. В случае отсутствия органа, уполномоченного управлять соответствующим государственным имуществом, арендодатель для рассмотрения вопроса о предоставлении согласия на осуществление неотъемлемых улучшений арендованного целостного имущественного комплекса, здания или сооружения, в том числе за счет амортизационных отчислений, создает комиссию при участии представителей органа, который давал согласие на аренду указанного имущества, или его правопреемника, а при их отсутствии — представителей соответствующих местных государственных администраций (с согласия).
7. Согласие на осуществление улучшений предоставляется с учетом выводов комиссии и условий договора в форме письма арендодателя арендатору, в котором содержится согласие на улучшение арендованного имущества. В письме указывается на необходимость первоочередного использования амортизационных отчислений на арендованное имущество для осуществления улучшений, которые увеличивают стоимость арендованного государственного имущества.
8. После получения согласия арендатор составляет график выполнения работ и подает его арендодателю.
9. После осуществления разрешенных арендатору неотъемлемых улучшений арендатор предоставляет арендодателю информацию о завершении выполнения работ с представлением копий подписанных заказчиком и подрядчиком актов приемки выполненных работ и документов, которые подтверждают оплату указанных работ.
10. Арендодатель обязан в течение 5 рабочих дней после получения информации об осуществленных улучшениях внести в базу данных информационно-поисковой подсистемы Фонда государственного имущества Украины «Этап — Аренда» информацию о содержании улучшений, затратах на улучшения и источнике их финансирования.
Комментарий редакции
«Освежен» Порядок предоставления арендатору согласия арендодателя госимущества на осуществление неотъемлемых улучшений арендованного госимущества
В случае аренды имущества, особенно недвижимого, особенно на длительный срок, арендатор может столкнуться с необходимостью улучшить такое имущество исходя из своих целей и интересов.
При этом благодаря ст. 18 Закона Украины «О приватизации государственного и коммунального имущества» от 18.01.2018 г. № 2269-VIII (далее — Закон № 2269) арендатор может получить право на выкуп такого арендованного имущества по цене, определенной по результатам его независимой оценки.
Такой механизм сможет обеспечить:
— создание условий для покупки этих объектов эффективным собственником. Так, согласно данным Фонда госимущества в течение 2015 — 2017 годов арендаторы 44 объектов стали их собственниками в результате приватизации. Суммарная оценочная стоимость этих объектов составляла около 17, 25 млн грн. Таким образом, обеспечивается поступление средств в госбюджет от приватизации;
— сохранение и обновление принадлежащих государству объектов;
— нормализацию процедуры предоставления арендатору согласия на осуществление улучшений;
— уменьшение злоупотреблений арендаторов по осуществлению некачественного ремонта арендованных объектов.
Что же для этого необходимо сделать? Законодательством установлено 6 основных пунктов, при соблюдении и выполнении которых арендатор может стать счастливым собственником такого имущества, а именно:
— арендатором осуществлены улучшения арендованного имущества, которые невозможно отделить от соответствующего объекта без причинения ему вреда, в размере не менее 25 % рыночной стоимости имущества, определенной субъектом оценочной деятельности для целей аренды имущества;
— арендатор получил письменное согласие арендодателя на осуществление неотъемлемых улучшений, которые предоставляют ему право на приватизацию имущества путем выкупа;
— неотъемлемые улучшения выполнены в пределах трехлетнего срока с даты определения рыночной стоимости имущества для целей заключения договора аренды или для целей продления договора аренды;
— осуществление и состав неотъемлемых улучшений, в том числе неотъемлемый характер улучшений подтверждены заключением строительной экспертизы, а стоимость неотъемлемых улучшений, подтвержденных заключением строительной экспертизы, определена субъектом оценочной деятельности;
— арендатор надлежащим образом выполняет условия договора аренды, отсутствует задолженность по арендной плате;
— договор аренды действует на момент приватизации.
Обратим ваше внимание на такой обязательный пункт, как получение арендатором письменного согласия арендодателя на осуществление неотъемлемых улучшений.
Совсем недавно Фонд госимущества принял комментируемый приказ «Об утверждении Порядка предоставления арендатору согласия арендодателя государственного имущества на осуществление неотъемлемых улучшений арендованного государственного имущества» № 686 от 25.05.2018 г. (далее — приказ № 686). Приказ № 686 отменяет действие «старого» приказа Фонда госимущества «Об утверждении Порядка предоставления арендатору согласия арендодателя государственного имущества на осуществление неотъемлемых улучшений арендованного государственного имущества» от 03.10.2006 г. № 1523. Что в нем не так и чем же он не угодил законодателям? Давайте разберемся.
По сути, порядок получения согласия от арендодателя не претерпел особых изменений. Поэтому мы лишь напомним вам, что нужно для того, чтобы с легкой душой проводить неотъемлемые улучшения.
Итак, эта процедура совсем несложная и состоит из 3 этапов:
— подача заявления и пакета документов арендатором;
— их рассмотрение;
— принятие соответствующего решения.
О каких же документах идет речь? Согласно п. 3 приказа № 686 для рассмотрения вопроса о предоставлении согласия арендатору на осуществление неотъемлемых улучшений арендованного государственного имущества арендатор подает заявление и такие документы:
1) описание предполагаемых улучшений и смету расходов на их проведение;
2) информацию о целесообразности осуществления улучшений арендованного имущества. В свою очередь, эта информация предоставляется:
— в случае аренды целостного имущественного комплекса, здания или сооружения — органом, уполномоченным управлять соответствующим государственным имуществом (при его наличии);
— в случае аренды помещений, частей зданий и сооружений — органом, уполномоченным управлять соответствующим государственным имуществом, или по его поручению или при его отсутствии — балансодержателем;
3) предписания органов пожарного надзора, охраны труда (при их наличии);
4) справку балансодержателя о стоимости объекта аренды согласно данным бухгалтерского учета на начало текущего года;
5) заверенную копию проектно-сметной документации, если иное не установлено договором аренды;
6) отчет по результатам экспертизы сметной части проектной документации на осуществление неотъемлемых улучшений.
Согласие арендодателя на улучшение арендованного имущества предоставляется в форме письма арендатору (п. 7 Порядка № 686). После его получения арендатору следует составить график выполнения работ и предоставить его арендодателю.
По итогам выполненных работ арендатор предоставляет арендодателю информацию о завершении работ вместе с предоставлением копий подписанных заказчиком и подрядчиком актов приема выполненных работ и документов, подтверждающих оплату указанных работ.
Арендодатель, в свою очередь, обязан в течение 5 рабочих дней после получения информации о совершенных улучшениях внести в базу данных информационно-поисковой подсистемы Фонда госимущества «Этап — Аренда» информацию о содержании улучшений, расходах на улучшение и источнике их финансирования. Это предусмотрено пп. 9 и 10 Порядка № 686.
Также Порядок № 686 предусматривает возможность рассмотрения вопроса о предоставлении согласия на совершение неотъемлемых улучшений комиссией с участием представителей органа, уполномоченного управлять имуществом (при его наличии). Такая возможность предоставлена только в случае аренды целостного имущественного комплекса при осуществлении улучшений за счет амортизационных отчислений на арендованное государственное имущество или других средств.
Как было замечено выше, новый Порядок практически не отличается от старого. И здесь совершенно логично возникает вопрос: «Зачем же принимать новый приказ, если есть старый?». Мы готовы на него ответить.
Исходя из устных разъяснений специалистов Фонда госимущества, а также анализируя положения нового Порядка, приходим к выводу о том, что причина принятия «свежего» документа в основном состоит в следующем. В преамбуле «старого» Порядка № 1523 указано, что он был принят на основании Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. № 2269-XII, который не уполномочивает Фонд госимущества на разработку порядка предоставления соответствующего согласия.
В то же время ст. 18 Закона № 2269 предусмотрено, что предоставление согласия арендодателя на осуществление неотъемлемых улучшений осуществляется в порядке, определенном Фондом госимущества или местным советом. Таким образом, преамбулу необходимо было менять.
В свою очередь, приказ Минюста «О совершенствовании порядка государственной регистрации нормативно-правовых актов в Министерстве юстиции Украина и отмены решения о государственной регистрации нормативно-правовых актов» от 12.04.2005 г. № 34/5 запрещает менять преамбулу путем внесения изменений в нормативно-правовой акт. Отсюда вывод — нужно принимать новый приказ.
Обобщая все вышеизложенное, заметим, что новый приказ принят лишь на основании и с целью развития положений Закона № 2269, поэтому не стоит переживать! Как говорится: «Все новое — это хорошо забытое старое».
