Много лет бюджетные учреждения, которые передавали в аренду государственное или коммунальное имущество, работали согласно Закону № 2269. Но сегодня этот Закон уже не соответствует требованиям современности, поскольку процедура передачи государственного и коммунального имущества в аренду слишком усложнена, непрозрачная и затянутая. Как следствие, государственный и местные бюджеты недополучают доходы от аренды государственного и коммунального имущества.
Поэтому совершенно логичным было для решения указанных проблем адаптировать действующее законодательство, регулирующее вопросы аренды государственного и коммунального имущества, и в первую очередь Закон № 2269, к требованиям современного рынка.
Именно с этой целью был принят Закон № 157, который существенно изменил процедуру передачи государственного и коммунального имущества в аренду. Прежде чем перейти к подробному анализу положений Закона № 157, отметим его ключевые задачи и новации:
• существенно совершенствует, упрощает и ускоряет процедуру аренды государственного и коммунального имущества;
• устанавливает прозрачный и открытый процесс передачи в аренду государственного и коммунального имущества, привлечения широкого круга инвесторов к арендным операциям;
• в целом упрощает процедуру передачи в аренду объектов государственной и коммунальной собственности;
• внедряет передачу права аренды государственного и коммунального имущества через электронную торговую систему, которая позволит государству и громадам получать больше средств благодаря прозрачной конкуренции среди потенциальных арендаторов;
• выбор арендатора будет происходить через открытый конкурс на электронном аукционе, где основным критерием выбора победителя будет предложенная высокая цена;
• все договоры аренды будут обнародоваться в электронной торговой системе.
А значит, в одном месте все смогут увидеть, кто и на каких условиях арендует имущество громад.
В результате с 1 февраля 2020 года все арендные операции с государственным и коммунальным имуществом должны быть переведены на электронные рельсы. Как работать учреждениям в таких условиях? Что делать с действующими договорами аренды и по каким правилам заключать новые договоры? Обо всем этом расскажем вам далее.
Что является арендой по Закону № 157
Начиная знакомство с Законом № 157, традиционно стоит начать с терминологии, тем более что в нем с целью унификации определений и избежания в дальнейшем разночтений терминов предусмотрен отдельный раздел «Определение терминов».
В первую очередь, приведены определения таких понятий, как «аренда», «арендатор», «арендодатель», и другая терминология, которая касается функционирования электронной торговой системы.
Внимание!
Аренда — вещное право на имущество, в соответствии с которым арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок.
Как видим, этот термин приведен в соответствие с традиционным определением договора аренды (найма), закрепленным в ст. 759 ГКУ. По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество.
Итак, благодаря обновленному определению аренды определим ее основные черты:
1) арендодатель передает имущество арендатору в пользование.
Отметим, что, как и раньше, передача имущества в аренду не влечет за собой возникновения у арендатора права собственности на это имущество. Поскольку такое имущество остается в государственной или коммунальной собственности.
При этом отметим, что арендатор, который заключил договор аренды имущества по результатам аукциона, имеет право использовать это имущество по любому целевому назначению. Об этом идет речь в ч. 2 ст. 16 Закона № 157. Но это правило использования имущества арендатором не касается случаев и ограничений, которые будут определены Кабмином в Порядке передачи имущества в аренду;
2) арендатор пользуется имуществом за плату.
Одной из обязанностей арендатора является внесение платы за пользование имуществом. К тому же в ч. 4 ст. 17 Закона № 157 предусмотрено, что арендатор за пользование объектом аренды должен вносить арендную плату независимо от результатов осуществления хозяйственной деятельности.
Важное уточнение содержит ч. 1 ст. 17 Закона № 157 о том, в какой форме может быть установлена арендная плата в договоре аренды. Так, арендная плата устанавливается в денежной форме и вносится в сроки, определенные договором.
По крайней мере закрепление этой нормы на законодательном уровне, а именно в Законе № 157, сведет на нет любые споры о возможности получения арендной платы в любой другой форме, кроме денежной;
3) арендатор получает имущество в пользование на определенный срок.
Как и раньше, срок договора аренды не может составлять менее пяти лет. Напомним, что в условиях действия Закона № 2269 арендодатель мог согласиться и на меньший срок действия договора, в случае, если на этом настаивал арендатор. Сейчас такие случаи может определить лишь Кабмин в Порядке передачи имущества в аренду.
Добавим, что арендатор наделяется правом пользования имуществом на срок, определенный договором аренды, но не ранее подписания акта приема-передачи соответствующего имущества. Процедура подписания актов приема-передачи будет осуществляться с учетом требований, указанных в Порядке передачи имущества в аренду.
Важным нововведением Закона № 157 является то, что его положения распространяются также на договоры хранения (кроме договоров публичного хранения), если местом хранения имущества третьего лица является индивидуально определенное недвижимое имущество государственной или коммунальной собственности.
Это значит, что уже с 01.02.2020 г. при заключении таких договоров стороны должны выполнять требования указанного Закона.
Что разрешено арендовать
Объектом аренды государственного и коммунального имущества может быть имущество, указанное в ч. 1 ст. 3 Закона № 157. А потому заключение договоров аренды имущества, которое в соответствии с ч. 2 ст. 3 этого Закона и другими законодательными актами Украины не может быть объектом аренды, является основанием для признания таких договоров недействительными на основании ст. 215 ГКУ.
Разрешает ли Закон № 157 предоставлять в аренду имущество органов исполнительной власти и органов местного самоуправления?
Да, любое имущество (раньше было — только недвижимое) указанных органов разрешено передавать в аренду.
Согласно ч. 1 ст. 3 Закона № 157 к объектам аренды отнесено, в частности, имущество органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, государственных и коммунальных учреждений и организаций, Вооруженных Сил Украины, Службы безопасности Украины, Государственной пограничной службы Украины, Государственной уголовно-исполнительной службы Украины, Государственной службы специальной связи и защиты информации Украины, правоохранительных и фискальных органов, Национальной академии наук Украины и национальных отраслевых академий наук, которое не используется указанными органами для осуществления своих функций.
Но помните: имущество указанных органов может быть передано в аренду только при таких условиях:
• если оно не используется указанными органами для осуществления своих функций;
• такое имущество передают в аренду без права выкупа и передачи в субаренду арендатором.
Кто может предоставлять имущество в аренду
Перечень арендодателей государственного и коммунального имущества приведен в ч. 1 ст. 4 Закона № 157. Мы сгруппировали их в табл. 1.
Арендодатели и объекты аренды
Таблица 1
| Арендодатели | Объекты аренды |
| Фонд государственного имущества Украины, его региональные отделения и представительства | Единые имущественные комплексы, недвижимое имущество (здания, сооружения, их отдельные части), а также имущество, которое не вошло в уставный капитал, являющееся государственной собственностью (кроме имущества, которое принадлежит имущественному комплексу Национальной академии наук Украины и национальных отраслевых академий наук, а также имущество, которое принадлежит высшим учебным заведениям и/или научным учреждениям, предоставляемое в аренду научным паркам и их партнерам, и иные случаи, предусмотренные отраслевыми особенностями аренды имущества) |
| Органы, уполномоченные Верховной Радой АР Крым | Единые имущественные комплексы, недвижимое имущество и имущество, не вошедшее в уставный капитал, которое принадлежит АР Крым |
| Органы, уполномоченные представительскими органами местного самоуправления | Единые имущественные комплексы, недвижимое имущество и сооружения, имущество, не вошедшее в уставный капитал, находящееся в коммунальной собственности |
| Балансодержатели | Недвижимое имущество, общая площадь которого не превышает 400 м2 на одного балансодержателя, если меньший размер площади не установлен решением представительского органа местного самоуправления — относительно объектов коммунальной собственности или отраслевыми особенностями аренды имущества |
| Недвижимое имущество для организации и проведения научно-практических, культурных, художественных, общественных, публичных и политических мероприятий — на срок, который не превышает пяти календарных дней в течение шести месяцев, а также имущество, которое передается субъектам избирательного процесса для проведения публичных мероприятий (собраний, дебатов, дискуссий) во время и на период избирательной кампании | |
| Недвижимое имущество для организации и проведения научно-практических, культурных, художественных, общественных, публичных и политических мероприятий — на срок, который не превышает 30 календарных дней в течение одного года относительно каждого арендатора, если балансодержателем является государственное или коммунальное предприятие, учреждение, организация, осуществляющая деятельность по организации конгрессов и торговых выставок | |
| Другое отдельное индивидуально определенное имущество | |
| Государственное предприятие по обеспечению функционирования дипломатических представительств и консульских учреждений иностранных государств, представительств международных межправительственных организаций в Украине Государственного управления делами | Недвижимое имущество и другое отдельное индивидуальное определенное имущество этого предприятия, которое передается дипломатическим представительствам и консульским учреждениям иностранных государств, представительствам международных межправительственных организаций в Украине |
Обратите внимание на то, что для арендодателей — балансодержателей государственного имущества увеличен размер площади, которую разрешено предоставлять в аренду без дополнительного согласования. Теперь он не должен превышать 400 м2 (раньше было — не больше 200 м2 ).
Но знайте: такое «улучшение» может не касаться, в частности, балансодержателей коммунального имущества. Дело в том, что ч. 2 ст. 4 Закона № 157 разрешает представительскому органу местного самоуправления относительно объектов коммунальной собственности устанавливать меньший размер такой площади. Потому этот момент балансодержателям коммунального имущества перед передачей его в аренду нужно будет уточнить в своем регионе.
Ограничения для аренды
Относительно осуществления арендных операций Законом № 157 предусмотрены определенные ограничения и запреты. Рассмотрим их подробнее.
1. Определены объекты, которые не могут быть предметом договора аренды (ч. 2 ст. 3 Закона № 157).
Среди перечня таких объектов стоит обратить внимание на такие объекты, как действующие заведения образования, финансируемые из государственного бюджета.
Напомним, что согласно ч. 4 ст. 80 Закона Украины «Об образовании» от 05.09.2017 г. № 2145-VIII заведениям образования разрешено предоставлять имущество в аренду при определенных условиях. Процитируем:
«Объекты и имущество государственных и коммунальных заведений образования не подлежат приватизации или использованию не по образовательному назначению, кроме предоставления в аренду с целью предоставления услуг, которые не могут быть обеспечены непосредственно заведениями образования, связанных с обеспечением образовательного процесса или обслуживанием участников образовательного процесса, с учетом определения органом управления возможности пользования государственным недвижимым имуществом в соответствии с законодательством».
Однако прежде чем делать окончательные выводы о запрете передачи в аренду имущества заведений образования, стоит дождаться принятия Кабмином необходимых нормативно-правовых актов во исполнение требований Закона № 157.
2. Указан перечень лиц, которые не могут быть арендаторами (ч. 4 ст. 4 Закона № 157).
Советуем внимательно ознакомиться с перечнем таких лиц, к которым, в частности, отнесены:
• физические и юридические лица, находящиеся в процедурах банкротства (неплатежеспособности) или в процессе прекращения;
• работники арендодателя — относительно имущества, предоставляемого в аренду такими арендодателями;
• работники уполномоченных органов управления и балансодержателей — относительно имущества, аренда которого согласуется такими уполномоченными органами управления или которое находится на балансе таких балансодержателей.
Учитывая указанные ограничения относительно арендаторов государственного и коммунального имущества, заключение договоров с указанными лицами является основанием для признания таких договоров недействительными согласно ст. 215 ГКУ.
3. Запрещено передавать государственное или коммунальное имущество в безвозмездное пользование или займ.
Так, в ч. 2 ст. 9 Закона № 157 установлен запрет на передачу государственного или коммунального имущества в безвозмездное пользование или займ.
Отметим, что запрет заключения договоров безвозмездного пользования или займа относительно государственного и коммунального имущества связан в первую очередь с такой целью, как наполнение государственного и местного бюджетов поступлениями от аренды.
Что делать после 01.02.2020 г. с заключенными договорами займа?
Согласно п. 2 Заключительных и переходных положений Закона № 157 договоры, заключенные до вступления в силу этого Закона, сохраняют свое действие и продолжают действовать до момента окончания срока, на который они были заключены. Но будьте готовы к тому, что продлить действие такого договора или заключить новый договор займа уже не получится.
4. Как и раньше, арендаторы имеют право по письменному согласию арендодателя передать в субаренду государственное и коммунальное имущество.
Особенности заключения договора субаренды урегулированы в ст. 22 Закона № 157.
Но знайте! Закон № 157 запрещает заключать договоры субаренды государственного и коммунального имущества, которое было получено арендатором в аренду без проведения аукциона.
С учетом этого, учреждениям и организациям, получившими в аренду государственное и/или коммунальное имущество без проведения аукциона, с 01.02.2020 г. запрещено заключать договоры субаренды относительно этого имущества. Об этом четко указано в ч. 3 ст. 15 Закона № 157.
К тому же общественным организациям ветеранов, реабилитационным учреждениям для лиц с инвалидностью и детей с инвалидностью, народным депутатам Украины и депутатам местных советов, получившим в аренду государственное и/или коммунальное имущество без проведения аукциона, запрещено использовать его в коммерческих целях.
Передача имущества в аренду — через электронный аукцион
Вместо процедуры проведения конкурса передача в аренду имущества будет осуществляться путем передачи имущества в аренду на электронном аукционе в электронной торговой системе. Основные требования к проведению электронных торгов (аукционов) по передаче имущества в аренду определены в ст. 5 — 15 Закона № 157, а особенности процедуры передачи будут определены в Порядке передачи имущества в аренду, который должен утвердить Кабмин. Итак, процедура предоставления в аренду имущества будет происходить поэтапно. Выделим такие ключевые этапы (ч. 1 ст. 5 Закона № 157):
1) принятие решения о намерении передачи имущества в аренду;
2) внесение информации о потенциальном объекте аренды в ЭТС;
3) принятие решения о включении потенциального объекта аренды в один из Перечней;
4) опубликование информации о потенциальном объекте аренды, относительно которого принято решение о включении в один из Перечней, в ЭТС;
5) размещение в ЭТС объявления о передаче имущества в аренду;
6) проведение аукциона на право аренды имущества или передача объекта в аренду без проведения аукциона, заключение и публикация в ЭТС договора аренды.
Изменены и подходы к принятию решения о намерении передачи имущества в аренду. Для удобства приведем их в табл. 2.
Этапы передачи имущества в аренду
Таблица 2
| № п/п | Название мероприятия | Содержание | Срок осуществления |
| Этап 1. Принятие решения о намерении передачи имущества в аренду (ст. 6 Закона № 157) | |||
| 1 | Инициирование аренды имущества | Инициаторами аренды имущества могут быть потенциальный арендатор, балансодержатель, уполномоченный орган управления и/или арендодатель. Потенциальный арендатор, заинтересованный в получении в аренду недвижимого или индивидуально определенного имущества, обращается к арендодателю с заявлением о включении этого имущества в Перечень соответствующего типа. Детали будут урегулированы в Порядке передачи имущества в аренду. Арендодатель передает заявление балансодержателю такого имущества. | В течение 3 рабочих дней с даты получения соответствующего заявления |
| 2 | Принятие решения | По результатам рассмотрения заявления (кроме случаев, предусмотренных абз. 5 ч. 2 ст. 6 Закона № 157) балансодержатель принимает одно из таких решений: • решение о намерении передачи имущества в аренду; • решение об отказе во включении объекта в соответствующий Перечень в случае наличия одного из оснований, предусмотренных ст. 7 этого Закона | В течение 10 рабочих дней с даты получения такого заявления |
| В случае если уполномоченный орган управления должен предоставлять согласие на распоряжение имуществом, балансодержатель принимает одно из таких решений: • решение о намерении передачи имущества в аренду, согласованное уполномоченным органом управления; • решение об отказе во включении объекта в соответствующий Перечень в случае наличия одного из оснований, предусмотренных ст. 7 этого Закона. Отсутствие согласования или отказа в согласовании уполномоченного органа управления в течение 40 рабочих дней с даты получения заявления потенциального арендатора считают согласованием о намерении передачи имущества в аренду | В течение 40 рабочих дней с даты получения такого заявления | ||
| О принятом решении балансодержатель сообщает заявителю и арендодателю. В случае включения объекта в соответствующий Перечень по заявлению другого лица, поданному раньше, балансодержатель информирует заявителя и арендодателя о таком включении | В течение 3 рабочих дней с даты его принятия | ||
| Этап 2. Внесение информации о потенциальном объекте аренды в ЭТС и принятие решения о включении потенциального объекта аренды в один из Перечней (ст. 6 Закона № 157) | |||
| 3 | Действия балансодержателя | После принятия балансодержателем решения о намерении передачи имущества в аренду или получения от уполномоченного органа управления решения о целесообразности передачи имущества в аренду балансодержатель: • вносит информацию о потенциальном объекте аренды в ЭТС в порядке, объеме и сроки, предусмотренные Порядком передачи имущества в аренду, и включает объект в один из Перечней (если балансодержатель может выступать в качестве арендодателя соответствующего имущества и если включение объекта в Перечень соответствующего типа не требует принятия решения другим органом); • направляет информацию о потенциальном объекте аренды арендодателю для ее внесения в ЭТС в порядке, объеме и сроки, предусмотренные Порядком передачи имущества в аренду | |
| 4 | Действия арендодателя | Арендодатель рассматривает ходатайство балансодержателя и принимает одно из таких решений: • решение о включении объекта в Перечень соответствующего типа; • решение об отказе во включении объекта в Перечень соответствующего типа по основаниям, предусмотренным ст. 7 Закона № 157 | В течение 10 рабочих дней с даты получения ходатайства |
| Арендодатель сообщает балансодержателю и заявителю о принятом решении | В течение трех рабочих дней с даты принятия решения | ||
| 5 | Обнародование Перечней | Перечни обнародуют в ЭТС и на официальных веб-сайтах арендодателей | — |
| Этап 3. Опубликование информации о потенциальном объекте аренды, относительно которого принято решение о включении в один из Перечней, в ЭТС (ст. 11 Закона № 157) | |||
| 6 | Подготовка объекта аренды к передаче на аукцион | Потенциальный арендатор проходит процедуру регистрации на веб-сайте электронной площадки. Потенциальный арендатор имеет право подать в ЭТС заявление на аренду имущества в случае, если объект аренды был включен в Перечень первого типа. Лица, которые имеют право на получение имущества без проведения аукциона, подают в ЭТС заявление на аренду имущества, внесенного в Перечень второго типа | |
| Этап 4. Размещение в ЭТС объявления о передаче имущества в аренду (ст. 12 Закона № 157) | |||
| 7 | Подготовка объекта аренды к передаче на аукцион | Арендодатель обнародует в ЭТС объявление о передаче имущества в аренду на аукционе в таких случаях: | |
| • если включение такого объекта в Перечень произошло по заявлению потенциального арендатора согласно ч. 2 ст. 6 Закона № 157; | в течение 20 рабочих дней с даты включения объекта аренды в Перечень первого типа | ||
| • если такой объект был включен в Перечень согласно ч. 1 ст. 11 Закона № 157; | в течение 20 рабочих дней с даты подачи потенциальным арендатором заявления на аренду имущества | ||
| • если включение такого объекта в Перечень произошло по собственной инициативе (инициативе балансодержателя, уполномоченного органа управления или арендодателя) и относительно которого отсутствует заявление на аренду имущества | в любое время после включения объекта аренды в Перечень первого типа | ||
| Этап 5. Проведение аукциона на право аренды имущества (ст. 13 Закона № 157) | |||
| 8 | Условия проведения аукциона | Аукцион начинается при наличии не менее двух заявлений на участие. Аукцион считается состоявшимся в случае осуществления по меньшей мере одного шага аукциона любым участником аукциона. Для участия в аукционе потенциальный арендатор подает в ЭТС заявление на участие в аукционе. Аукцион проводится путем повторяемого процесса повышения ценового предложения в 3 раунда | не раньше чем через 20 дней, но не позже чем через 35 дней после опубликования в ЭТС объявления о передаче имущества в аренду |
| 9 | Определение результатов аукциона | Формирование протокола о результатах аукциона | формируется и обнародуется ЭТС автоматически в день завершения аукциона |
| 10 | Проведение повторного аукциона | В случае если объект не был передан в аренду по результатам аукциона, публикуется объявление о проведении повторного аукциона со снижением стартовой арендной платы на 50 % | в течение 5 рабочих дней с даты формирования протокола о признании аукциона не состоявшимся |
| Если повторный аукцион со снижением стартовой цены признается таким, который не состоялся (в случае, если для участия в таком аукционе подано заявление на участие от одного участника), договор аренды заключается с таким участником по предложенной им арендной плате, но не ниже стартовой цены | — | ||
| В случае если объект не передан в аренду, публикуется объявление о проведении аукциона по методу пошагового снижения стартовой арендной платы и дальнейшей подачи ценовых предложений. Передача в аренду объекта по результатам аукциона по методу пошагового снижения стартовой арендной платы и дальнейшей подачи ценовых предложений осуществляется при наличии не менее одного участника аукциона | в течение 5 рабочих дней с даты формирования протокола о признании аукциона не состоявшимся | ||
| Этап 6. Передача объекта в аренду без проведения аукциона (ст. 15 Закона № 157) | |||
| 11 | Условия проведения | Потенциальные арендаторы, имеющие право на получение имущества без проведения аукциона, подают заявление на аренду объекта аренды, включенного в Перечень второго типа. Передача в аренду имущества без проведения аукциона осуществляется исключительно в ЭТС. С учетом этого, в случае поступления заявления об аренде от лица, имеющего право на получение в аренду государственного и коммунального имущества без проведения аукциона, информация об объекте, который передается в аренду, и заключенный договор публикуются в ЭТС. Порядок и условия передачи в аренду имущества без проведения аукциона и основные требования к предприятиям, учреждениям и организациям будут определены в Порядке передачи имущества в аренду | |
| Этап 7. Заключение договора аренды, внесение изменений в него (ст. 16 Закона № 157) | |||
| 12 | Заключение договора и акта | Договор аренды и акт приема-передачи заключают с потенциальным арендатором, который соответствует требованиям, предусмотренным Законом № 157, и Порядку передачи имущества в аренду | Сроки будут установлены в Порядке передачи имущества в аренду |
С учетом того, что для полноценной проработки требований Закона № 157 необходимо определенное время, п. 1 Заключительных и переходных положений этого Закона предусмотрен переходный период до 01.10.2020 г.
Так, именно с этой даты действуют положения Закона № 157 в части работы ЭТС, которые касаются внесения (включения) и опубликования информации в ЭТС, подачи заявлений, в том числе заявлений на аренду в ЭТС, опубликования в ЭТС Перечней, договоров аренды, заключенных без проведения аукциона, изменений и дополнений к договорам аренды.
До этого времени опубликование информации, обнародование Перечней, договоров аренды, заключенных без проведения аукциона, изменений и дополнений к договорам аренды, осуществляют на официальных веб-сайтах арендодателей, а также в печатных средствах массовой информации (если это предусмотрено решением представительского органа местного самоуправления).
Подачу заявлений, в том числе заявлений на аренду, предусмотренных ст. 6, 11, 14 Закона № 157, осуществляют в бумажной или в электронной форме (без использования ЭТС).
Как работать в ЭТС
Несмотря на то, что Законом № 157 предусмотрен переходный период до 01.10.2020 г. относительно выполнения определенных требований, начать знакомство с ЭТС советуем как можно скорее.
Дело в том, что уже в течение нескольких лет действует пилотный проект — электронная торговая система ProZorro.Продажи. При этом участвовать в таком проекте или нет — учреждения решали добровольно.
Но время не стоит на месте.
Недавно на электронные рельсы была переведена процедура продажи имущества в соответствии с Порядком отчуждения объектов государственной собственности, утвержденным постановлением КМУ от 6 июня 2007 года № 803 (в редакции постановления КМУ от 23.10.2019 г. № 884).* Поэтому те бюджетные учреждения, у которых была цель продать тот или иной объект ОС, уже ознакомились и начали использовать ЭТС ProZorro.Продажи.
* См. «Бюджетная бухгалтерия», 2019, № 44.
К тому же отметим, что в таких городах, как Львов и Днепр, бюджетные учреждения уже не один год успешно используют ЭТС ProZorro.Продажи при передаче коммунального имущества в аренду.
Поскольку процесс передачи государственного и коммунального имущества через систему ProZorro.Продажи уже запущен и отступать некуда, советуем как можно скорее присоединиться к этой системе.
Как это сделать?
Подсказки смотрите ниже.
Как видим, система ProZorro.Продажи очень похожа на электронную систему закупок ProZorro, хотя и предназначены они для решения разных задач.
Перечни объектов аренды
Законом № 157 введено создание двух Перечней государственного и коммунального имущества. Что это за Перечни и в чем заключается разница между ними?
В первую очередь отметим, что Перечни формируют с целью накопления информации о государственном и коммунальном имуществе, относительно которого принято (или будет принято) решение о передаче в аренду.
Так, Закон № 157 предусматривает формирование таких перечней, как:
Перечень первого типа — Перечень объектов, относительно которых принято решение о передаче в аренду на аукционе;
Перечень второго типа — Перечень объектов, относительно которых принято решение о передаче в аренду без проведения аукциона;
Перечни единых имущественных комплексов государственных и коммунальных предприятий.
Конечно, нас с вами интересуют первые два — Перечень первого и второго типа.
Поэтому о них далее и поговорим.
Как видим, разница между ними заключается в том, что в зависимости от того, в какой Перечень попал тот или иной объект, потенциальный арендатор сможет получить его либо в аренду через электронный аукцион, либо без проведения аукциона.
Кто и как будет определять критерии, по которым государственное или коммунальное имущество попадет в Перечень первого или второго типа?
По этому поводу в Законе № 157 указано следующее.
Потенциальный арендатор, заинтересованный в получении в аренду недвижимого или индивидуально определенного имущества, обращается к арендодателю с заявлением о включении этого имущества в Перечень соответствующего типа согласно Порядку передачи имущества в аренду (ч. 2 ст. 6 Закона № 157).
Вместе с тем в некоторых случаях, определенных ч. 3 ст. 6 Закона № 157, предусмотрено, что инициатором включения имущества в Перечень соответствующего типа может быть также непосредственно арендодатель.
Надеемся, что после того, как будет утвержден Порядок передачи имущества в аренду, с этим вопросом станет все ясно.
Но уже сейчас видим, что Закон № 157 предоставляет преференции для некоторых категорий арендаторов.
Так, лица, указанные в ч. 1 и 2 ст. 15 Закона № 157, имеют право получить государственное и коммунальное имущество в аренду без проведения аукциона.
Поэтому советуем внимательно ознакомиться с перечнем таких «льготников». Уверены, что многие из наших читателей найдут там себя.
Как же получить имущество в аренду таким счастливчикам без проведения аукциона?
По какой процедуре?
Надеемся, что достаточно скоро Кабмин ответит нам и на эти вопросы.
Внимание!
Передача в аренду имущества без проведения аукциона осуществляется исключительно в ЭТС.
Вместе с тем необходимо знать о том, что получение в аренду имущества как из Перечня первого типа, так и из Перечня второго типа арендаторы осуществляют исключительно через электронную систему.
Это значит, что лицо, которое имеет право на получение в аренду государственного и коммунального имущества без проведения аукциона, все равно подает заявление на аренду имущества и необходимый перечень документов.
К тому же заключенный договор аренды в общем порядке подлежит публикации в электронной системе.
Определяем арендную плату по новым правилам
В соответствии с требованиями Закона № 157 размер арендной платы определяют по результатам электронного аукциона и вносят в сроки, определенные договором аренды.
При этом стартовую арендную плату, как указано в ч. 1 ст. 8 Закона № 157, для определения стоимости объекта аренды устанавливают на уровне его балансовой стоимости. Для этого балансодержатель должен ориентироваться на стоимость, которая определена на последнее число месяца, предшествующего дате определения стартовой арендной платы.
Важно!
Стартовая арендная плата — плата за пользование имуществом, которую указывают в объявлении о передаче имущества в аренду.
Напомним, что раньше, в условиях действия Закона № 2269, учреждение не имело права самостоятельно оценить имущество, которое подлежало передаче в аренду. Дело в том, что этим занимались исключительно специалисты — субъекты оценочной деятельности.
Но теперь, как следует из требований Закона № 157, учреждениям разрешено устанавливать такую стоимость самостоятельно на уровне балансовой стоимости.
К сожалению, радоваться по этому поводу придется не всем балансодержателям.
Поскольку, как ни крути, а в случаях, определенных в ч. 2 ст. 8 Закона № 157, балансодержатель потенциального объекта аренды обязан осуществить переоценку такого объекта.
Вот эти случаи:
1) если у объекта аренды отсутствует балансовая стоимость;
2) остаточная балансовая стоимость объекта аренды равна нулю;
3) остаточная балансовая стоимость объекта аренды составляет меньше 10 % его первоначальной балансовой стоимости (балансовой стоимости по результатам последней переоценки).
Итак, в указанных случаях балансодержателю придется обратиться к субъекту оценочной деятельности для проведения независимой оценки объекта.
Осуществить такую переоценку необходимо после внесения информации о потенциальном объекте аренды в электронную систему, но до момента размещения объявления о передаче имущества в аренду. В таком случае после переоценки потенциального объекта аренды балансодержатели обязаны увеличить балансовую стоимость соответствующего имущества на основании результатов оценки (отчета об оценке).
По этому поводу напомним, что раньше в условиях действия Закона № 2269 расходы на проведение переоценки объекта аренды балансодержатель осуществлял за счет средств, предусмотренных сметой, не имея возможности их компенсировать в дальнейшем.
Теперь арендатор обязан возместить (компенсировать) расходы, связанные с проведением переоценки объекта аренды в соответствии с ч. 5 ст. 8 Закона № 157.
Как быть с договорами аренды, заключенным до 01.02.2020 г.
Ответ на этот вопрос определен в п. 2 Заключительных и переходных положений Закона № 157.
Договоры аренды государственного или коммунального имущества, заключенные до вступления в силу Закона № 157, продлеваются в порядке, предусмотренном законодательством, которое действовало до даты вступления в силу этого Закона, до даты, которая наступит раньше:
• вступления в силу решения Кабмина или решения представительского органа местного самоуправления (относительно договоров аренды коммунального имущества, расположенного в пределах соответствующей территориальной громады), предусмотренного абз. 5 ч. 2 ст. 18 Закона № 157, или
• 1 июля 2020 года.
При этом после наступления одной из дат, которая наступит раньше, но в любом случае не раньше дня введения в действие Закона № 157, договоры аренды продлеваются в порядке, определенном этим Законом.
Это значит, что договоры аренды, заключенные до 01.02.2020 г., сохраняют свое действие и продолжают действовать до момента окончания срока, на который они были заключены.
Что ждать от Кабмина
Как видим, Закон № 157 имеет рамочный характер и непосредственно не содержит завершенных механизмов правового регулирования операций по аренде государственного и коммунального имущества.
С учетом этого, Кабмин и соответствующие представительские органы местного самоуправления наделены рядом полномочий, а потому в ближайшее время стоит ожидать принятия необходимых нормативно-правовых актов, предусмотренных Законом № 157 (ср. ).
Что же именно согласно Закону № 157 должны сделать Кабмин и представительские органы местного самоуправления и какими полномочиями они наделены?
1. Кабмин утверждает Порядок передачи в аренду государственного и коммунального имущества, включая особенности передачи его в аренду. Также в этом Порядке он должен определить порядок распределения арендной платы для объектов, которые находятся в государственной собственности, между государственным бюджетом, арендодателем и балансодержателем.
Передачу в аренду имущества, которое находится в коммунальной собственности, осуществляют органы местного самоуправления. Процедура передачи такого имущества определяется решением представительских органов местного самоуправления с учетом требований и ограничений, предусмотренных Законом № 157 и Порядком передачи имущества в аренду.
Порядок распределения арендной платы для объектов, которые находятся в коммунальной собственности, между соответствующим бюджетом, арендодателем и балансодержателем определяет представительский орган местного самоуправления.
2. Кабмин определяет администратора электронной торговой системы.
3. Соответствующий представительский орган местного самоуправления принимает решение о включении объектов коммунальной собственности в Перечень второго типа (кроме случаев предоставления в аренду помещений для размещения общественных приемных народных депутатов Украины и депутатов местных советов, коммунальных заведений и учреждений, которые финансируются за счет местного бюджета, помещений для организации и проведения научно-практических, культурных, художественных, общественных, публичных и политических мероприятий на срок, не превышающий пяти календарных дней в течение шести месяцев, а также относительно помещений, которые предоставляются субъектам избирательного процесса для проведения публичных мероприятий (собраний, дебатов, дискуссий) на время и на период избирательной кампании).
Представительский орган местного самоуправления может определить дополнительные критерии объектов, включение которых в один из Перечней происходит на основании решения представительского органа местного самоуправления.
4. Кабмин, представительский орган местного самоуправления (или определенные ими органы) могут отменить или изменить решение о включении объекта в один из Перечней:
• Кабмин или определенный им органом — относительно имущества государственной собственности;
• представительский орган местного самоуправления или определенный им орган — относительно имущества коммунальной собственности.
5. Кабмин, представительский орган местного самоуправления (или определенные ими органы) могут отменить или изменить решение балансодержателя (уполномоченного органа управления) или арендодателя об отказе во включении объекта в один из Перечней:
• Кабмин или определенный им орган — относительно имущества государственной собственности;
• представительский орган местного самоуправления или определенный им орган — относительно имущества коммунальной собственности.
6. Представительский орган местного самоуправления может установить требование о согласовании с ним или определенными им органами содержания объявления о передаче коммунального имущества в аренду на аукционе, в том числе информации о дополнительных условиях аренды определенных видов имущества, до момента его размещения в ЭТС в случаях, определенных таким представительским органом.
7. Кабмин, представительский орган местного самоуправления утверждают примерный договор аренды:
• Кабмин — относительно имущества государственной собственности;
• представительский орган местного самоуправления — относительно имущества коммунальной собственности.
Если представительский орган местного самоуправления не утвердил примерный договор аренды коммунального имущества, применяется примерный договор аренды государственного имущества.
Договор аренды может отличаться от примерного договора аренды, если объект аренды передается в аренду с дополнительными условиями.
Решением Кабмина (представительского органа местного самоуправления — для коммунального имущества) могут быть предусмотрены особенности договора аренды имущества, которое передается в аренду с дополнительными условиями.
8. В случае передачи имущества в аренду без проведения аукциона арендную плату определяют в соответствии с Методикой расчета арендной платы.
Указанную Методику утверждает Кабмин относительно государственного имущества и представительский орган местного самоуправления — относительно коммунального имущества.
В случае, если представительский орган местного самоуправления не утвердил Методику расчета арендной платы, применяется Методика, утвержденная Кабмином.
9. Решение о предоставлении согласия на осуществление неотделимых улучшений коммунального имущества принимает представительский орган местного самоуправления или определенные им органы в порядке, установленном соответствующим представительским органом местного самоуправления.
10. Решение о продлении договора аренды коммунального имущества, предусмотренного ч. 2 ст. 18 Закона № 157, и решение об отказе в продолжении договора аренды коммунального имущества принимают арендодатели либо представительский орган местного самоуправления или определенный им орган.
11. Кабмин утверждает Порядок подачи и рассмотрения жалоб и предложений, формирования, функционирования и полномочий комиссии.
12. Кабмин, представительский орган местного самоуправления определяют особенности передачи имущества в субаренду, в том числе такие, которые касаются передачи в субаренду памяток архитектуры и градостроительства, которые находятся в арендном пользовании победителя аукциона на право долгосрочной льготной аренды запущенных памяток архитектуры и градостроительства, порядок распределения платы за субаренду, случаи, когда плата за субаренду может оставаться в распоряжении арендатора:
• Кабмин — относительно государственного имущества;
• представительский орган местного самоуправления — относительно коммунального имущества.
13. Порядок выполнения контрольных функций в сфере аренды государственного имущества утверждает Фонд госимущества, а в сфере коммунального имущества — представительский орган местного самоуправления. Если представительским органом местного самоуправления не был утвержден соответствующий порядок, применяется порядок выполнения контрольных функций в сфере аренды государственного имущества.
На сегодня это все. Однако вопросы о передаче государственного и коммунального имущества в аренду будут возникать еще не раз.
А значит, в следующих материалах мы еще вернемся к их рассмотрению.
Нормативные документы и сокращения
ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
Закон № 157 — Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 03.10.2019 г. № 157-IX.
Закон № 2269 — Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. № 2269-XII.
ЭТС — электронная торговая система.
