Отметим, что для реализации такого замысла законодатели неоднократно вносили изменения в ГКУ1. Для того чтобы понять, как изменялись правила применения освобождения арендаторов госимущества от арендной платы, в первую очередь покажем, как выглядели эти законодательные изменения в хронологическом порядке. Также добавим, какие разъяснения были предоставлены по этому вопросу профильным органом — Фондом госимущества (ФГИ) и как он толковал требования к порядку освобождения арендаторов госимущества от уплаты арендной платы.
1 Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
| № п/п | Документ, которым внесены изменения в ГКУ | Изменения в ГКУ |
| 1 | Раздел «Заключительные и переходные положения» ГКУ дополнен п. 14 следующего содержания: «С момента установления карантина, введенного постановлением Кабинета Министров Украины «О предотвращении распространения на территории Украины острой респираторной болезни COVID-19, вызванной коронавирусом SARS-CoV-2» от 11 марта 2020 года № 211 (со следующими изменениями и дополнениями), и до его завершения в установленном законом порядке наниматель может быть освобожден от платы за пользование имуществом в соответствии с частью шестой статьи 762 этого Кодекса». Справочно: ч. 6 ст. 762 ГКУ выглядит так: «Наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в связи с обстоятельствами, за которые он не отвечает» | |
| 2 | Закон Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О Государственном бюджете Украины на 2020 год» от 13.04.2020 г. № 553-IX | Пункт 14 раздела «Заключительные и переходные положения» ГКУ изложен в следующей редакции: «Установить, что на время действия соответствующих ограничительных карантинных мероприятий, введенных Кабинетом Министров Украины с целью предотвращения распространения на территории Украины коронавирусной болезни (COVID-19), обстоятельствами, за которые наниматель (арендатор) не отвечает в соответствии с частью второй статьи 286 Хозяйственного кодекса Украины, частями четвертой и шестой статьи 762 Гражданского кодекса Украины, также являются мероприятия, введенные субъектами властных полномочий, которыми запрещаются определенные виды хозяйственной деятельности с использованием арендованного имущества, или мероприятия, которыми запрещается доступ к такому имуществу третьих лиц». Справочно: ч. 4 ст. 762 ГКУ выглядит так: «Наниматель имеет право требовать уменьшения платы, если в связи с обстоятельствами, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась». Часть 2 ст. 286 ХКУ выглядит так. «Арендатор имеет право требовать уменьшения размера арендной платы, если в связи с обстоятельствами, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды» |
| Разъяснение о получении освобождения от арендной платы ФГИ предоставил в письме от 30.04.2020 г. № 10-16-8306. Как отмечал Фонд, для получения такого освобождения необходимо: 1) проверить, распространяются ли запреты на осуществление определенного вида предпринимательской и другой деятельности, введенные постановлением Кабинета Министров Украины «О предотвращении распространения на территории Украины острой респираторной болезни COVID-19, вызванной коронавирусом SARS-CoV-2» от 11.03.2020 г. № 211, на вид деятельности (целевое назначение), по которому используется государственное имущество по договору аренды; 2) если да, то арендатор обращается с заявлением к арендодателю с просьбой освободить такого арендатора от арендной платы по договору в соответствии со ст. 762 ГКУ; 3) после получения обращения арендатора арендодатель совместно с балансодержателем имущества, являющегося объектом договора аренды, обследует арендованное помещение с целью получения доказательств приостановления арендатором деятельности на объекте аренды, о чем составляется акт; 4) на основании заявления арендатора и составленного представителями арендодателя и балансодержателя акта обследования арендодатель принимает решение об освобождении арендатора от уплаты арендной платы на период карантина. | ||
Но, как оказалось, наличия указанных норм в ГКУ и заявлений арендаторов государственного имущества на уменьшение размера арендной платы или на освобождение от арендной платы было недостаточно для принятия соответствующего решения арендодателями такого имущества. Поскольку такие заявления могли быть удовлетворены при условии утверждения Кабмином соответствующего постановления. Отметим, что на такое требование ФГИ обращал внимание как в письме от 30.04.2020 г. № 10-16-8306, так и в письме от 11.06.2020 г. № 10-16-11337. То есть, для того чтобы действительно заработали изменения, введенные законодателями, Кабмин должен был принять отдельный документ.
Вскоре Кабмин утвердил долгожданный документ — постановление № 6112. Им предусмотрены категории арендаторов госсобственности, которые полностью освобождены (т. е. на 100 %) от арендной платы или же им предоставлены скидки в 50 и 75 % в зависимости от типов их деятельности на период карантина.
2 Постановление КМУ «Некоторые вопросы уплаты арендной платы за государственное имущество во время действия карантина» от 15.06.2020 г. № 611.
Но интересно то, что законодатели не поставили точку в этом вопросе, а потому внесли очередные изменения в ГКУ. Покажем, как выглядят эти изменения и как в связи с этим изменилась позиция ФГИ относительно правил применения освобождения от арендной платы арендаторов госимущества.
| № п/п | Документ, которым внесены изменения в ГКУ | Изменения в ГКУ |
| 1 | Пункт 14 раздела «Заключительные и переходные положения» ГКУ изложен в следующей редакции: «Установить, что с момента установления карантина, введенного постановлением Кабинета Министров Украины «О предотвращении распространения на территории Украины острой респираторной болезни COVID-19, вызванной коронавирусом SARS-CoV-2» от 11 марта 2020 года № 211 (со следующими изменениями и дополнениями), и до его отмены (отмены) в установленном законом порядке плата за пользование недвижимым имуществом (его частью) подлежит уменьшению по требованию нанимателя, который осуществляет предпринимательскую деятельность с использованием этого имущества, на протяжении всего времени, когда имущество не могло использоваться в предпринимательской деятельности нанимателя в полном объеме в связи с введенными ограничениями и (или) запретами. В случае, определенном абзацем первым этого пункта, размер платы за пользование имуществом не может превышать совокупный (пропорционально арендованной площади) объем расходов, которые наймодатель осуществил или должен будет осуществить за соответствующий период для внесения платы за землю, уплаты налога на недвижимое имущество, отличающееся от земельного участка, и оплаты стоимости коммунальных услуг. Указанные расходы возлагаются на нанимателя как плата за пользование имуществом за соответствующий период пропорционально площади недвижимого имущества, которую он нанимает в соответствии с договором, если договором не предусмотрена обязанность нанимателя самостоятельно оплатить эти расходы полностью или частично. Эта норма не распространяется на субъектов хозяйствования, которые на протяжении действия карантина фактически осуществляли деятельность с использованием этого имущества в своей хозяйственной деятельности в полном объеме, а также на договоры найма имущества, которое принадлежит территориальной громаде» |
Учитывая изменения, внесенные в ГКУ и с учетом требований постановления № 611, ФГИ в письме от 04.08.2020 г. № 10-16-15429 обращает внимание на то, что освобождаются (полностью или частично) от арендной платы арендаторы, определенные в приложениях 1 — 3 к постановлению № 611, независимо от того, прекратили ли такие арендаторы на период действия карантина свою деятельность на арендованном имуществе или нет. При этом ФГИ в таком случае не требует доказывания факта непользования объекта аренды, т. е. проведения его комиссионного осмотра.
Вместе с тем ФГИ обратил внимание на то, что согласно обновленным требованиям ГКУ арендатор должен уплатить сумму, которая не должна превышать расходы, которые не включают в размер арендной платы. То есть расходы на возмещение коммунальных услуг + налога на землю + налога на недвижимость (пропорционально площади).
Напомним, что эти расходы арендаторы государственного имущества уплачивают отдельно от арендной платы по отдельному договору. Таким образом, законодательные изменения позволяют арендодателям с момента установления карантина и до его отмены продолжать взимать компенсацию за указанные расходы, а арендная плата для арендаторов-льготников из постановления № 611 фактически будет равна нулю или будет уменьшена. А что с уплатой арендной платы арендаторами, которым не посчастливилось попасть в постановление № 611? В письме от 04.08.2020 г. № 10-16-15429 ФГИ сообщил, что сейчас сохраняется законодательное основание освободить от арендной платы тех арендаторов, которые не охвачены постановлением № 611, даже если они не осуществляли деятельность в арендованном имуществе. В этом случае с целью принятия решения арендодателем об освобождении арендатора от уплаты арендной платы региональные отделения ФГИ должны осуществить комиссионный осмотр объекта аренды. Но опять же, от уплаты расходов на возмещение коммунальных услуг + налога на землю + налога на недвижимость (пропорционально площади) они не должны быть освобождены.
Мы, со своей стороны, советуем освобождение или уменьшение размера арендной платы оформить дополнительным соглашением к договору аренды. И хотя ФГИ об этом в своих письмах не упоминает, считаем, что между арендатором и арендодателем должно быть подписано дополнительное соглашение. Основание — ст. 525 ГКУ, согласно которой не допускается одностороннее изменение условий договора, если иное не установлено договором или законом. А потому изменения размера арендной платы в связи с освобождением или уменьшением размера такой платы являются одним из случаев, когда такие изменения целесообразно оформить дополнительным соглашением.
