Темы статей
Выбрать темы

Продажа и аренда земли: анализ последних изменений в законодательстве

Редакция БН
Статья

ПРОДАЖА И АРЕНДА ЗЕМЛИ:

анализ последних изменений в законодательстве

 

О нашумевшем Решении Конституционного Суда Украины, признавшем неконституционными целый ряд норм налогового законодательства, и о последовавшем за ним «восстанавливающем» Законе № 309 мы уже сообщали вам в последних номерах нашей газеты. Достаточно большое внимание в этих документах уделяется земельным вопросам (вряд ли ошибемся, если скажем, что из-за них и заварилась эта каша). Сегодня мы подробнее рассмотрим, что эти законодательные рокировки действительно изменили в земельных отношениях, а что осталось без изменений.

Жанна СЕМЕНЧЕНКО, экономист-аналитик Издательского дома «Фактор»

 

Документы статьи:

ЗКУ

— Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.

Закон об аренде земли

— Закон Украины «Об аренде земли» в редакции от 06.10.98 г. № 161-ХIV.

Закон о плате за землю

— Закон Украины «О плате за землю» от 03.07.92 г. № 2535-ХII.

Закон № 107

— Закон Украины «О государственном бюджете Украины на 2008 год и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» от 28.12.2007 г. № 107-VI.

Закон № 309

— Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» от 03.06.2008 г. № 309-IV (см. приложение «Документы»// «БН», 2008, № 23).

Решение КСУ —

Решение Конституционного Суда Украины по делу о конституционных представлениях Верховного Суда Украины относительно соответствия Конституции Украины (конституционности) отдельных положений статьи 65 раздела I, пунктов 61, 62, 63, 66 раздела II, пункта 3 раздела III Закона Украины «О Государственном бюджете Украины на 2008 год и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» и 101 народного депутата Украины о соответствии Конституционности Украины (конституции) положений статьи 67 раздела I, пунктов 1 — 4, 6 — 22, 24 — 100 раздела II Закона Украины «О Государственном бюджете Украины на 2008 год и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» (дело относительно предмета и содержания закона о Государственном бюджете Украины) от 22.05.2008 г. № 10-рп/2008 по делу № 1-28/2008.

Порядок № 394

— Порядок проведения в 2008 году земельных аукционов, утвержденный постановлением КМУ от 17.04.2008 г. № 394.

 

Аренда земельных участков

Начнем с арендных отношений.

Законом № 309 восстановлена в ЗКУ (ст. 124) и Законе об аренде земли (ст. 16) норма относительно того, что приобретение права аренды земельных участков, которые находятся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется исключительно на аукционах. При этом перечень случаев, когда арендовать землю можно без аукциона, немного расширился. Так, теперь к числу «льготных» относятся земельные участки:

— на которых расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, в которых отсутствуют акции (части, паи), принадлежащие государству;

— под объекты социального назначения;

— под строительство социального и доступного жилья;

— для разработки полезных ископаемых и специального водопользования в соответствии с полученными специальными разрешениями (лицензиями);

— для использования религиозными организациями (под культовыми зданиями), которые легализованы в Украине.

Кроме того,

не допускается проведение аукционов относительно земельных участков, которые (или здания на которых) арендуют бюджетные учреждения, музеи, предприятия и общественные организации в сферах культуры и искусств, в том числе национальные творческие союзы и их члены (под творческие мастерские).

Во всех остальных случаях аренда земель государственной или коммунальной собственности

возможна только через аукцион. В таких случаях (право аренды приобретается на конкурентных основах) основанием для заключения договора аренды являются результаты аукциона. Примечательно, что теперь в законодательных и нормативных документах отсутствует требование о том, что порядок проведения аукционов на право аренды земли на конкурентных началах определяется законодательством (такое требование раньше содержалось в ст. 16 Закона об аренде земли). Сказать определенно, как теперь будет регулироваться этот процесс, пока сложно, поэтому подождем соответствующих разъяснений от Госкомзема. Как вариант, предположим, что теперь правила проведения аукционов на право аренды земли будут разрабатываться на местном уровне, а за основу будет взят Порядок № 394, действие которого приостановлено на данный момент Указом Президента Украины от 25.04.2008 г. № 406/2008. Однако пока это исключительно предположение, ведь с нашими нормотворцами сложно знать точно, действительно ли они хотели отменить исключаемую норму, или так получилось случайно.

Далее. За арендатором сохранено преимущественное право выкупа арендуемого им земельного участка (если такой участок будет выставлен на продажу) при условии, что такой арендатор уплатит цену, по которой продается участок, а в случае продажи на аукционе — если его предложение равно предложению наибольшему из предложенных участниками аукциона (

ч. 1 ст. 9 Закона об аренде земли) Как и прежде, арендодатель обязан в письменной форме уведомить арендатора о намерении продать земельный участок третьему лицу (ч. 2 ст. 9 Закона об аренде земли). В случае отказа арендатора от своего преимущественного права на приобретение арендованного земельного участка к новому собственнику такого земельного участка переходят права и обязанности арендодателя по договору аренды этого земельного участка (новая ч. 3 ст. 9 Закона об аренде земли).

Также

Законом № 309 в целом сохранена норма, касающаяся прав арендатора в случае расторжения договора аренды земли по инициативе арендодателя на возмещения расходов. Так, согласно восстановленной ч. 3 ст. 6 Закона об аренде земли в случае досрочного прекращения договора аренды земли по инициативе арендодателя земельного участка, право аренды которого приобретено по результатам аукциона, арендодатель возмещает арендатору затраты на его приобретение в сроки, определенные условиями договора и законом, и убытки, которые понесет арендатор в результате досрочного прекращения договора аренды, если другое не предусмотрено договором аренды. Но здесь появилось и новое ограничение: это правило не распространяется на случаи досрочного прекращения договора аренды в связи с невыполнением арендатором своих обязанностей (в редакции ч. 3 ст. 6 Закона об аренде земли, которая действовала с 01.01.2008 г., такого ограничения не было). Отметим, что в действующей на данный момент Типовой форме договора аренды земли, утвержденной постановлением КМУ от 03.03.2004 г. № 220, стороны указывают, допускается ли расторжение договора в одностороннем порядке или нет, и если допускается, то при каких условиях. Таким образом, если какие-либо специальные нормы не будут прописаны в договоре аренды, то при одностороннем расторжении договора со стороны арендодателя, как мы уже отметили выше, арендатор будет вправе требовать возмещения понесенных им расходов и убытков, связанных с потерей права аренды земельного участка.

И последний момент по аренде земли, на который необходимо обратить внимание.

Закон об аренде земли дополнен новой статьей 81, согласно которой право на аренду земельного участка государственной и коммунальной собственности не может быть продано или иным образом отчуждено ее арендатором другим лицам. Однако, заметим, что такой запрет не касается возможности передачи земли в субаренду: это по-прежнему возможно, но только при условии неизменности целевого назначения, земельного участка и только если это предусмотрено договором аренды или по письменному согласию арендодателя (ст. 8 Закона об аренде земли). Хотя, не секрет, что в ситуации с арендой государственной и коммунальной земли в договорах аренды зачастую прописывают запрет на передачу в субаренду.

 

Продажа земельных участков

В отношении продажи земельных участков начнем с

перераспределения полномочий между органами власти по распоряжению землями государственной и коммунальной собственности. В связи с принятием Закона № 309 из числа органов, принимающих решение о приобретении гражданами и юридическими лицами права собственности на земельные участки государственной и коммунальной собственности, исключен центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов (Госкомзем). Теперь такие решения принимаются исключительно местными госадминистрациями, Советом министров АРК или органами местного самоуправления в пределах их полномочий, а по земельным участкам, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации, — как и прежде, государственными органами приватизации (ст. 128 ЗКУ). До принятия последних изменений Госкомзем уполномочен был продавать земли сельскохозяйственного назначения, кроме земель, переданных в частную собственность, и земельных участков, на которых расположены объекты, которые подлежат приватизации (правда, до практической реализации этих полномочий дело так и не дошло в силу действия моратория на продажу таких земель, но об этом чуть ниже).

До размежевания земель государственной и коммунальной собственности полномочия относительно распоряжения землями (кроме земель, переданных в частную собственность, и земель, распоряжение которыми осуществляют органы приватизации)

в пределах населенных пунктов осуществляют соответствующие сельские, поселковые, городские советы, а за пределами населенных пунктов — соответствующие органы исполнительной власти (абз. первый п. 12 раздела Х «Переходные положения» ЗКУ).

Государственные органы приватизации осуществляют распоряжение (кроме отчуждения земель, на которых расположены объекты, не подлежащие приватизации) землями, на которых расположены государственные, в том числе казенные, предприятия, хозяйственные общества, в уставных фондах которых государству принадлежат доли (акции, паи), объекты незавершенного строительства и законсервированные объекты, а также продажа земельных участков, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации (

абз. второй п. 12 раздела Х «Переходные положения» ЗКУ). Порядок продажи земельных участков, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации, устанавливается Кабинетом Министров Украины.

Продажа земельных участков осуществляется

на конкурентных основах (аукцион)ч. 2 ст. 127 ЗКУ. Это правило не распространяется на выкуп земельных участков, на которых размещены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности покупателей этих участков, у которых отсутствуют акции (доли, паи), принадлежащие государству.

Основные моменты продажи земельных участков субъектам предпринимательской деятельности* через аукционы описаны в

главе 21 ЗКУ. В земельных торгах могут участвовать граждане и юридические лица, которые уплатили регистрационный сбор и гарантийные взносы и которые могут быть покупателями согласно законодательству Украины. Не будем сейчас останавливаться на организационных моментах, связанных с подготовкой к проведению земельных торгов, отметим лишь, что согласно ч. 5 ст. 137 ЗКУ они проводятся в порядке, установленном законом. На сегодняшний день порядка, установленного законом, нет, есть лишь Порядок № 394, действие которого (опять же по причине того, что он принят постановлением КМУ, а не законом) приостановлено. Иными словами, по-прежнему продавать земли можно, но порядок их продажи не определен, поэтому пока этот процесс приостановлен.

* Минуя аукцион, субъекты предпринимательской деятельности могут выкупать земельные участки, на которых размещены объекты недвижимого имущества, находящиеся у них в собственности, при условии, что у таких покупателей отсутствуют акции (части, паи), принадлежащие государству (ст. 134 ЗКУ).

Для выкупа земельного участка (в тех случаях, когда не требуется проведение аукциона) физическое или юридическое лицо подает органу, уполномоченному распоряжаться таким земельным участком, заявление, в котором указывается место расположения участка, его целевое назначение и размер. В течение месяца уполномоченный орган рассматривает заявление и принимает соответствующе решение (либо о продаже земельного участка, либо о мотивированном отказе в его продаже). Принятое решение о продаже является основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка.

В редакционном комментарии к

Закону № 309** мы отмечали, что среди значимых изменений (в отличие от главенствующего большинства норм этого закона) нужно отметить новый порядок определения стартовой цены земельного участка, выставленного на аукцион. Земельный участок выставляется на аукцион после того, как будет изготовлен его технический паспорт. При этом в техническом паспорте, среди прочих сведений, приводится денежная оценка земельного участка и его стартовая цена. До анализируемых сегодня изменений стартовая цена не могла быть ниже оценки земельного участка по ценам, сложившимся на земельных аукционах в соответствующем населенном пункте или районе населенного пункта. Это правило было установлено с 1 января текущего года Законом № 107 и, понятное дело, вносило дополнительные сложности в и так во многих вопросах еще неурегулированный процесс проведения земельных аукционов. Кроме того, подобный способ установления стартовой цены предполагал постоянное увеличение продажной цены на землю, так как начинать торги нужно было, отталкиваясь от окончательных цен на проданные до этого земельные участки в данном населенном пункте. Сейчас эта проблема решена: стартовая цена на земельный участок, выставленный на аукцион, равняется нормативной денежной оценке земельного участка .

** См. «БН», 2008, № 23, с. 4.

На данный момент продолжает действовать мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или коммунальной собственности, кроме изъятия (выкупа) их для общественных нужд (

п. 15 Переходных положений ЗКУ). Также пока запрещена купля-продажа или отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) собственникам земельных частей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных частей (паев), кроме передачи их в наследство, обмена земельного участка на другой земельный участок согласно закону и изъятия (выкупа) земельных участков для общественных нужд. Такой мораторий будет действовать до принятия законов Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земель.

 

Плата за землю

Закон № 309

восстановил все нормы Закона о плате за землю, которые были признаны неконституционными Решением КСУ. Так, все ставки налога на землю и коэффициенты (заметим, что их установление не признавалось не конституционным) остались неизменными. И здесь стоит обратить ваше внимание на требование, которое действует с начала этого года: в случае приобретения земельного участка на основании гражданско-правового договора размер налога рассчитывается от суммы, которая равна денежной оценке земли, но в любом случае сумма, от которой рассчитывается размер налога, не может быть меньше цены земельного участка, указанной в договоре (часть третья ст. 7 Закона о плате за землю).

Что касается платы за аренду земельных участков государственной и коммунальной собственности, то здесь без изменений, ее годовая сумма не может быть меньше:

для земель сельскохозяйственного назначения — размера земельного налога, который устанавливается Законом о плате за землю;

для других категорий земель — трехкратного размера земельного налога, который устанавливается Законом о плате за землю.

Верхняя планка арендной платы за такие земли установлена на уровне 12 % нормативной денежной оценки земельного участка. В то же время при определении арендатора на конкурентных началах размер арендной платы может превышать указанный предел*.

* Об этом см. статью «Арендная плата за земли государственной и коммунальной собственности в 2008 году не менее трехкратного размера налога на землю» // «БН», 2008, № 9, с. 33.

В завершение отметим, что тема земельных отношений содержит в себе множество нюансов, специфику каждого случая и огромное количество неурегулированных вопросов, которые по-разному решаются на практике. Сегодня мы ставили задачу в целом осветить сложившуюся на данный момент в Украине ситуацию в земельной сфере.

App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa

Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.

Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше