ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ У ФИЗЛИЦА:
ГНАУ возлагает функции налогового агента на юридическое лицо — покупателя
Письмо Государственной налоговой администрации Украины от 07.10.2008 г. № 20313/7/17-0717
«О выполнении юридическим лицом функций налогового агента при покупке недвижимости у физического лица»
В комментируемом
письме ГНАУ рассматривает случай приобретения юридическим лицом недвижимого имущества у физического лица. Кто должен в таком случае удерживать и перечислять в бюджет налог с доходов?Согласно
п. 11.3 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.2003 г. № 889-IV (далее — Закон о налоге с доходов) налоговым агентом при осуществлении операций по отчуждению объектов недвижимого имущества в порядке, предусмотренном в статье 11 данного Закона, является нотариус, удостоверяющий соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документа об уплате налога сторонами договора.Итак,
Закон о налоге с доходов совершенно четко определяет налоговым агентом по таким операциям нотариуса, функции которого сводятся к тому, что он удостоверяет договор только при наличии документа об уплате налога с доходов, а также предоставляет сведения о таком договоре в налоговый орган по местонахождению плательщика налога. При этом самостоятельно нотариус не удерживает и не перечисляет в бюджет сумму налога с доходов. Учитывая эти особенности, ГНАУ в комментируемом письме приходит к выводу, что нотариусы выполняют только контрольную функцию относительно уплаты налога в бюджет в полном объеме. При этом, по мнению ГНАУ, если покупателем является лицо, подпадающее под определение налогового агента*, то именно оно должно при начислении и выплате дохода физическому лицу — продавцу недвижимости удержать с такой выплаты налог с доходов и перечислить его в бюджет. Соответственно, в таком случае покупатель недвижимости должен будет отразить сумму начисленного физлицу дохода от продажи недвижимости и удержанного с него налога в ф. № 1ДФ (признак дохода «06»).* В соответствии с п. 1.15 Закона о налоге с доходов налоговый агент — это, в частности, юридическое лицо, которое обязано начислять, удерживать и уплачивать налог с доходов физических лиц в бюджет от имени и за счет плательщика налога, вести налоговый учет и подавать налоговую отчетность налоговым органам согласно закону, а также нести ответственность за нарушение норм Закона о налоге с доходов. В свою очередь, в п.п. 8.2.2 Закона о налоге с доходов указано, что лицом, не являющимся налоговым агентом, считается только нерезидент или физическое лицо, которое не имеет статуса субъекта предпринимательской деятельности или не является лицом, осуществляющим независимую профессиональную деятельность.
Надо сказать, что ГНАУ давно уже продвигает эту идею, и на практике нотариусы активно этим пользуются.
В то же время, если при покупке недвижимости у физического лица покупатель — юридическое лицо не удержал налог с доходов, не перечислил его в бюджет и не подал сведения о таком доходе по ф. № 1ДФ, то отстаивать свою правоту следует, ссылаясь на то, что
Закон о налоге с доходов однозначно называет налоговым агентом по таким операциям нотариуса. При этом нотариус является налоговым агентом для всех без исключения сделок по продаже недвижимости, а не только для тех, где покупателем является лицо, не подпадающее под определение налоговых агентов. Действительно, Закон о налоге с доходов не требует от нотариуса выполнения всех функций, которые в общем порядке возлагаются на налогового агента, а ограничивает его функции только контролем за уплатой налога с доходов и сообщением сведений в налоговый орган. Однако такой упрощенный порядок выполнения нотариусом функций налогового агента не может обязывать другое лицо (покупателя недвижимости) выступать в роли налогового агента. На наш взгляд, по одной и той же операции не может быть два налоговых агента. Позиция ГНАУ не лишена логики и целесообразности, однако для ее правомерного применения на практике требуется внесение соответствующих изменений в Закон о налоге с доходов.
