СТРОИТЕЛЬСТВО:
антикризисные изменения для граждан
Строительная сфера переживает сейчас далеко не лучшие времена — цены на материалы, комплектующие, запчасти, услуги сторонних организаций и т. п. подскочили, а цены на недвижимость резко упали. И при этом очередь желающих приобрести подешевевшую недвижимость что-то не выстраивается по понятным всем причинам. Также по понятным причинам в процесс вывода строительства из кризиса вмешалось руководство страны, предложив ряд антикризисных мер. Сегодня мы проанализируем те из них, которые в основном касаются граждан — покупателей жилья (хотя, безусловно, без пересечений не обойтись). Насколько эффективны и приемлемы на практике будут эти меры, покажет время, хотя, конечно, на фоне недостаточности средств в бюджете страны в реализацию некоторых из предлагаемых мероприятий верится слабо.
Анна ВИНОГРАДОВА, консультант газеты «Бухгалтерская неделя»
Документы статьи
Закон № 800
— Закон Украины «О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 25.12.2008 г. № 800-VI.Закон № 509
— Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству» от 16.09.2008 г. № 509-VI.Закон о налоге на прибыль
— Закон Украины «О налогообложении прибыли предприятий» в редакции от 22.05.97 г. № 283/97-ВР.Закон об НДС
— Закон Украины «О налоге на добавленную стоимость» от 03.04.97 г. № 168/97-ВР.Закон о налоге с доходов
— Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.2003 г. № 889-IV.Указ № 1077
— Указ Президента Украины «О мерах по строительству доступного жилья в Украине и улучшению обеспечения граждан жильем» от 08.11.2007 г. № 1077/2007.
Основные меры по выходу из кризиса
Закон № 800
, который вступил в силу с 14 января 2009 года — даты его официального опубликования*, определяет такие основные пути вывода строительной сферы из кризиса:—
выкуп у застройщиков и/или финансовых учреждений нереализованного жилья в объектах строительства, которые сооружались с привлечением средств физлиц в случае несостоятельности застройщиков продолжать строительство жилья в связи с недостаточным объемом средств для формирования фондов социального и служебного жилья;—
предоставление гражданам государственной поддержки на строительство (приобретение) доступного жилья путем уплаты государством части его стоимости;—
получение гражданами жилья в аренду с выкупом за счет собственных средств граждан и средств господдержки;—
предоставление физическим и юридическим лицам льготных кредитов на строительство жилья и компенсаций процентной ставки по этим кредитам;—
увеличение уставных капиталов государственных банков и Государственного ипотечного учреждения для предоставления кредитов на завершение строительства многоквартирных жилых домов;—
выкуп государством у кредиторов ипотечных кредитов, полученных физическими лицами на строительство и приобретение жилья до вступления в силу Закона № 800 и отнесенных к категории рискованных.* Кроме абзацев второго — девятого п.п. 15 п. 4 раздела ІІІ Закона № 800, которые вступят в силу с 14.04.2009 г. Указанные нормы затрагивают порядок оформления разрешительной документации для строительства объекта градостроения. Напомним, что с 15.04.2009 г. начнет действовать множество изменений в строительной деятельности, содержащихся в Законе № 509, который мы подробно комментировали в статье «Содействие строительству — анализируем Закон № 509» // «БН», 2008, № 44, с. 38.
Перечисленные выше меры применяются в первую очередь на завершение строительства объектов, которые соответствуют определенным КМУ требованиям и имеют такую степень строительной готовности:
— в 2009 году — на достройку жилья, которое имеет степень готовности более чем 70 %;
— в 2010 году — на достройку жилья, которое имеет степень готовности более чем 50 %.
Средства на финансирование достройки объектов градостроения со степенью готовности менее чем 50 % будут выделяться только после полного окончания финансирования объектов со степенью готовности соответственно больше чем 70 % и больше чем 50 %.
Предоставление гражданам господдержки на покупку доступного жилья (ст. 4)
Надо сказать, что в последнее время много говорилось о массовом строительстве доступного жилья в Украине, и хотя в общих чертах понятно, какая под ним понимается недвижимость, четкого определения этого термина до сих пор не было*.
Законом № 800 этот недостаток устранен.* Первая попытка определить, какое жилье является доступным, была сделана в Указе № 1077. Таковым было названо недорогое жилье, которое в состоянии приобрести граждане с невысоким уровнем доходов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
Так,
доступное жилье — это построенные и те, которые строятся при господдержке, жилые дома (комплексы) и квартиры. При этом государственная поддержка строительства доступного жилья заключается в уплате государством 30 % стоимости строительства (приобретения) доступного жилья и/или в предоставлении льготного ипотечного жилищного кредита в уполномоченном банке.В свою очередь, под
льготным ипотечным жилищным кредитом понимается финансовый кредит, который предоставляется гражданину для строительства или приобретения доступного жилья уполномоченным банком, рефинансирование которого осуществляет Государственное ипотечное учреждение или Национальный банк Украины.Итак,
господдержка будет реализовываться двумя способами: оплата 30 % стоимости жилья и/или предоставление льготного кредита. Причем союз «и/или» позволяет утверждать, что возможно одновременное получение этих двух видов господдержки. Порядок предоставления господдержки предписано утвердить КМУ. Надеемся, что этот документ появится в скором времени, и мы обязательно его проанализируем. Пока же определим основные моменты господдержки, которые заложены непосредственно в Законе № 800.Итак, кто вправе рассчитывать на поддержку со стороны государства при покупке жилья? Ответ на этот вопрос содержится в
п. 2 ст. 4 Закона № 800: право на получение господдержки предоставляется гражданам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий согласно законодательству. Проще говоря, сюда попадают граждане (одинокие или с семьей), которые стоят на квартирном учете. Основания для признания граждан требующими улучшения жилищных условий изложены в ст. 34 ЖКУ**.** Жилищный кодекс Украинской ССР от 30.06.83 г. № 5464-Х.
Далее следует учитывать, что господдержка оказывается из расчета
не более чем 21 кв. м на одно лицо и дополнительно 10,5 кв. м общей площади жилья на семью. Остальную стоимость жилья оплатит гражданин, который заключил договор о строительстве (приобретении) доступного жилья, за собственные средства.После появления соответствующего Порядка механизм финансирования 30 % стоимости жилья со стороны государства будет ясен, поэтому пока не видим особого смысла строить догадки. Что касается получения гражданами
льготного ипотечного жилищного кредита, то такой кредит можно будет получить только в уполномоченном банке, под которым понимается финансовое учреждение, соответствующее нормативам, установленным НБУ, и методологии Государственного ипотечного учреждения. Процентная ставка по такому льготному кредиту устанавливается на уровне учетной ставки НБУ плюс 2 %.Обращаем ваше внимание на такой момент. Среди мероприятий, направленных на удешевление стоимости строительства доступного жилья, в
Законе № 800 названо следующее: «уменьшение налоговой нагрузки на граждан через распространение механизма налогового кредита на расходы, понесенные ими для строительства (приобретения) доступного жилья». На данный момент, как известно, учесть в составе налогового кредита граждане могут лишь расходы на уплату процентов (их части) за пользование ипотечным жилищным кредитом. Не исключено, что в качестве исключения гражданам, приобретающим доступное жилье, т. е. пользующимся в этом процессе государственной поддержкой, будет предоставлено право учитывать в составе налогового кредита все расходы, связанные с таким приобретением. Отметим, что пока эта норма Закона № 800 носит лишь декларативный характер, так как какие-либо изменения по этому поводу в Закон о налоге с доходов не внесены.
Аренда жилья с последующим выкупом (ст. 5)
Этот вариант решения жилищного вопроса, безусловно, можно назвать одним из наиболее эффективных и реальных для реализации, хотя еще очень многие моменты в этой связи требуют прояснения. На данный момент вопрос аренды жилья с выкупом регулируется
ст. 5 Закона № 800 и внесенными этим же Законом изменениями в ГКУ*, который был дополнен ст. 8101 «Аренда жилья с выкупом». Кроме того, на КМУ возложена обязанность по разработке порядка аренды жилья с выкупом. Надеемся, что в этом документе будут даны ответы на все вопросы, остающиеся на данный момент неурегулированными.* Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
Итак, что представляет собой аренда жилья с выкупом? По данному договору
одна сторона (предприятие-арендодатель) передает другой стороне — физическому лицу (арендатору) жилье за плату на долгосрочный (до 30 лет) срок, после окончания которого или досрочно, при условии полной уплаты арендных платежей, жилье переходит в собственность арендатора**.** На договор аренды жилья с выкупом распространяются положения статей 811, 813 — 820, 823, ч. 2 ст. 825, ст. 826, 12321 ГКУ с учетом особенностей, установленных законом.
По своей сути эти правоотношения очень схожи с финансовой арендой, и все же отличия между ними есть. И самое значимое отличие — это то, что операции по предоставлению жилья в аренду с выкупом
не требуют получения лицензии (в отличие от операций финансового лизинга, которые являются финансовой услугой и подлежат лицензированию). Не нужно арендодателю получать лицензию и при осуществлении операций по уступке права требования долга по таким договорам.Первое, на что нужно обратить внимание, это на субъектный состав сторон договора: арендодателем может быть только
предприятие, а арендатором может быть только физическое лицо. Это значит, что юридическое лицо не вправе выступать арендатором по такому договору и приобрести таким способом жилое помещение в собственность (даже для того, чтобы там проживали физические лица, например, работники предприятия).Далее. Из определения договора аренды жилья с выкупом видно, что в собственность к арендатору жилье перейдет только после проведения полного расчета (который, кстати, можно произвести досрочно). Данный договор является документом, который свидетельствует о переходе права собственности на недвижимое имущество от арендодателя к арендатору с
отлагательными обстоятельствами, определенными законом. Суть отлагательных обстоятельств заключается в том, что стороны, совершая сделку, вправе оговорить наступление или изменение прав и обязанностей обстоятельством, относительно которого неизвестно, произойдет оно или нет. В данном случае таким отлагательным обстоятельством является проведение арендатором полного расчета с арендодателем, только при наступлении которого арендуемое жилье переходит к нему в собственность.В течение срока действия договора арендатор уплачивает арендные платежи, которые состоят из платежей на выкуп выбранного арендатором жилья и вознаграждения (дохода) арендодателя. Вознаграждение (доход) арендодателя определяется согласно размеру процентной ставки, установленной в договоре аренды жилья с выкупом.
Закон № 800 предусматривает внесение арендатором первоначального взноса. Правда, какие-то конкретные размеры такого взноса в Законе № 800 не определены, но не исключено, что это будет сделано в порядке, разработанном КМУ.Арендатор самостоятельно уплачивает коммунальные платежи. Кроме того, на арендатора возложена обязанность по компенсации арендодателю расходов, связанных с совершением юридических действий: страховые платежи, расходы на оформление права собственности на недвижимое имущество, на государственную регистрацию обременений недвижимого имущества, нотариальные услуги, резервы непредусмотренных расходов, связанных с обслуживанием обязательств арендатора. Причем размер таких резервов не может превышать 3 % стоимости жилья.
Как видим, платежи по договору аренды с выкупом очень схожи на платежи по договору финансового лизинга. В связи с этим не может не возникнуть вопрос, как такие платежи будут классифицироваться для целей налогообложения. Ответ однозначен — как платежи по финансовой аренде, так как выполняется одно из условий признания аренды финансовой согласно
п. 1.18 Закона о налоге на прибыль, а именно: сумма арендных платежей с начала срока аренды равна или превышает первоначальную стоимость объекта аренды. Следовательно, в налоговом учете арендодатель на момент передачи недвижимости в аренду отражает продажу в сумме арендных платежей, покрывающих стоимость объекта. Что касается части арендного платежа, являющегося вознаграждением (доходом) арендодателя, то по таким доходам арендодатель отражает валовые доходы по правилу «первого события».По НДС ситуация такова. В соответствии с
п. 1.4 Закона об НДС передача объекта арендодателем на баланс арендатора в соответствии с договором финансовой аренды приравнивается к операции поставки товаров. Значит, на дату осуществления такой операции арендодатель обязан начислить налоговые обязательства по НДС исходя из стоимости передаваемого объекта (суммы арендных платежей в части, направляемой на возмещение стоимости жилья). Что касается части арендных платежей, начисляемых арендодателем как вознаграждение (доход), то такие суммы не являются объектом обложения НДС в соответствии с п.п. 3.2.2 Закона об НДС.
Договор аренды с выкупом подлежит обязательному нотариальному заверению и государственной регистрации
В Порядке, который будет разработан КМУ, должны быть определены правила возврата средств арендатору в случае прекращения договора по его инициативе или в случае расторжения договора в связи с его невыполнением, а также нюансы досрочного прекращения договора по инициативе наследника и др. При появлении этого документа мы обязательно вернемся к договору аренды жилья с выкупом.
Расторжение договора на покупку жилья по инициативе покупателя (ст. 3)
Законодатели защитили застройщиков жилья от отказа покупателей от получения в собственность построенного и оплаченного ими жилья. Массовое появление таких ситуаций можно объяснить, во-первых, все тем же мировым финансовым кризисом, ударившим по карману многих наших граждан, вынужденных отказаться от покупки строящегося жилья. Во-вторых, значительное снижение цен на рынке недвижимости позволяет купить другое жилье (аналогичное строящемуся) по более низкой цене.
Предусмотрев эту ситуацию, в
п. 4 ст. 3 Закона № 800 до 1 января 2012 года введен запрет на расторжение физическими и юридическими лицами каких-либо договоров, результатом которых является передача застройщиками завершенного объекта (части объекта) жилищного строительства при условии, что по таким договорам осуществлена оплата 100 % стоимости объекта (части объекта), кроме случаев, если такое расторжение осуществляется по согласию сторон. Возврат средств, внесенных физическими и юридическими лицами в пользу застройщиков по расторгнутым договорам, по которым осуществлена частичная оплата стоимости объекта (части объекта), осуществляется после последующей реализации такого объекта (части объекта). Начисление и выплата застройщиком штрафных санкций, предусмотренных договорами, и взыскание средств, предусмотренных ст. 625 ГКУ, на срок действия этой статьи (до 01.01.2012 г.) не осуществляется*.* Согласно ч. 2 ст. 625 ГКУ должник, который просрочил выполнение денежного обязательства, по требованию кредитора обязан уплатить сумму долга с учетом установленного индекса инфляции за все время просрочки, а также 3 % годовых от просроченной суммы, если другой размер процентов не установлен договором или законом.
Данный запрет не применяется, если установленный срок принятия в эксплуатацию объекта строительства переносится более чем на 18 месяцев.
Запрет на увеличение процентов по кредитам на жилье (ст. 3)
Согласно п.
2 ст. 3 Закона № 800 банкам и другим кредитно-финансовым учреждениям запрещается по заключенным договорам увеличивать процентную ставку по кредитам, полученным физическими и юридическими лицами на приобретение или строительство жилья. Такая ставка может быть изменена только по согласию сторон. Действие этого запрета ограничено во времени — до 01.01.2012 г. Обратите внимание, что здесь нет какой-либо оговорки, когда должны быть заключены такие кредитные договора.Эту норму можно понять двояко:
1) с момента вступления в силу антикризисного
Закона № 800 запрет на увеличение в одностороннем порядке процентов распространяется на любые жилищные кредиты (заключенные как до, так и после вступления в силу Закона № 800) независимо от условий кредитного договора;2) запрет касается только действующих на момент вступления в силу
Закона № 800 договоров.На наш взгляд, победить должен первый вариант трактовки этой нормы.
Налогообложение выплат гражданам по договорам пенсионных вкладов
В
Законе о налоге с доходов норма о необложении этим налогом средств, которые в соответствии с Законом Украины «О проведении эксперимента в жилищном строительстве на базе холдинговой компании «Киевгорстрой» выплачиваются физическим лицам согласно договорам пенсионных вкладов, заключенным в период проведения такого эксперимента (за исключением случаев, когда средства снимаются вкладчиком с пенсионного счета с нарушением условий, указанных в договоре пенсионного вклада), продлена до 1 января 2012 года.Вот мы и рассмотрели основные нововведения, касающиеся физлиц. В ближайших номерах нашей газеты мы еще раз вернемся к анализу антикризисных мер в строительной отрасли и рассмотрим те из них, которые большей частью касаются застройщиков.
