ОСМД:
с чего все начинается
В адрес нашей редакции поступают вопросы, связанные с созданием, функционированием и налогообложением деятельности так называемых кондоминиумов — объединений собственников. В законодательстве подобные объединения названы объединениями совладельцев многоквартирных домов (сокращенно — ОСМД). Об актуальных вопросах, связанных с созданием таких образований, и пойдет речь в данной статье.
Наталия ЖУРАВЛЕВА, консультант газеты «Бухгалтерская неделя»
Документы темы
Закон об ОСМД
— Закон Украины «Об объединениях сособственников многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III.Закон о госрегистрации
— Закон Украины «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц — предпринимателей» от 15.05.2003 г. № 755-IV.Закон о налоге на прибыль
— Закон Украины «О налогообложении прибыли предприятий» в редакции от 22.05.97 г. № 283/97-ВР.Закон об НДС
— Закон Украины «О налоге на добавленную стоимость» от 03.04.97 г. № 168/97-ВР.Закон о ЖКУ
— Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24.06.2004 г. № 1875-IV.Порядок регистрации ОСМД
— Порядок государственной регистрации объединений сособственников многоквартирного дома, утвержденный постановлением КМУ от 11.10.2002 г. № 1521.Порядок передачи жилкомплекса
— Порядок передачи жилого комплекса или его части с баланса на баланс, утвержденный постановлением КМУ от 11.10.2002 г. № 1521.Положение № 232 —
Положение о реестре неприбыльных организаций и учреждений, утвержденное приказом ГНАУ от 11.07.97 г. № 232.
Создание ОСМД
Объединение сособственников многоквартирных домов (далее — ОСМД) может быть создано в доме любой формы собственности из числа тех, кто приватизировал или приобрел квартиру, а также собственника дома или его уполномоченного лица, собственников жилых помещений, а также собственников нежилых помещений.
В жилом комплексе может быть создано только одно объединение (
ч. 3 ст. 4 Закона об ОСМД, а также письмо Госкомпредпринимательства от 16.10.2007 г. № 7842 (см. 2 вопрос)). Обратите внимание: Закон об ОСМД говорит о жилом комплексе, а не многоквартирном жилом доме. В большинстве случаев эти понятия будут тождественны. Однако не всегда. Согласно ч. 8 ст. 11 Закона об ОСМД часть многоквартирного дома может быть выделена в отдельный жилой комплекс, но при условии, что надстройка, реконструкция или снос этой части не нарушат целостности или возможности использования других частей здания, которые не входят в состав комплекса. Подтверждает это и определение жилого комплекса (см. ст. 1 Закона об ОСМД). Соответственно в таких случаях в многоквартирном доме может сосуществовать несколько объединений.Действующее законодательство предусматривает два варианта создания ОСМД:
1) путем реорганизации жилищно-строительного кооператива (ЖСК) —
ст. 5 Закона об ОСМД;2) «с нуля», посредством созыва учредительного собрания —
ст. 6 Закона об ОСМД.В первом случае для реорганизации ЖСК в ОСМД созывается общее собрание членов ЖСК, в котором могут принимать участие члены кооператива, полностью оплатившие стоимость жилых помещений в доме и соответствующую долю в стоимости нежилых помещений и другом имуществе (например, общем и/или неделимом) и изъявившие такое желание.
С момента принятия решения о реорганизации общее собрание ЖСК становится учредительным собранием ОСМД и все дальнейшие действия осуществляются в соответствие со
ст. 6 Закона об ОСМД, т. е. по процедуре создания ОСМД «с нуля». К ней и перейдем.При создании ОСМД «с нуля» первым делом необходимо созвать учредительное собрание (
абз. второй ст. 6 Закона об ОСМД). Сделать это позволено только собственнику жилого комплекса или же инициативной группе. Рассматривать собственника жилого комплекса как инициатора созыва учредительного собрания уместно в тех ситуациях, когда речь идет о государственном и общественном жилом фонде, а также ЖСК (при условии, что недвижимость зарегистрирована на сам кооператив*). Если же речь идет о других вариантах и в частности о новострое, то этим может заниматься инициативная группа, состоящая не менее чем из 3 собственников квартир или нежилых помещений.* Здесь следует напомнить, что действующее законодательство предусматривает два варианта регистрации прав собственности на построенную в рамках ЖСК недвижимость: сразу на участников кооператива (п. 6.1 Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минюста от 07.02.2005 г. № 7/5) или на сам кооператив (ч. 1 ст. 384 ГКУ, ст. 19 Закона Украины «О кооперации» от 10.07.2004 г. № 1087-IV). Оба варианта получили распространение и на практике.
О предстоящем учредительном собрании инициативная группа должна
уведомить всех собственников недвижимости в жилом комплексе. Закон об ОСМД требует сделать это в письменной форме (путем вручения уведомления под роспись или заказным письмом) не менее чем за 14 дней до проведения самого собрания. В уведомлении необходимо указать, по чьей инициативе созывается учредительное собрание, место и время проведения собрания, а также проект повестки дня.Примечательно, что местные органы власти иногда детализируют порядок создания ОСМД, что существенно облегчает работу инициативной группы. Например, в
решении Житомирской городской рады от 01.08.2007 г. № 306 приведена форма уведомления о проведении учредительного собрания, порядок вручения такого уведомления собственникам недвижимости под роспись, приведен пример протокола учредительного собрания с оформлением в нем основных вопросов учредительного собрания и т. п.На учредительном собрании решается два ключевых вопроса — о создании ОСМД и, как следствие, утверждении его устава, а также два второстепенных — выбор председателя собрания и выбор уполномоченного лица, которое будет заниматься регистрацией ОСМД.
В голосовании по всем вопросам могут принимать участие только присутствующие собственники недвижимости в жилом комплексе (или их представители) вне зависимости от того, какого рода (жилая или коммерческая) недвижимость находится у них в собственности. А вот арендаторы помещений (вне зависимости от срока аренды) влиять на решение учредительного собрания не могут.
Каждый участник собрания имеет право на один голос независимо от площади и количества недвижимости, принадлежащей ему на праве собственности. Голосование по каждому вопросу проводится поименно, а
положительное решение учредительного собрания оформляется протоколом собрания, где каждый участник собрания лично (или через представителя) должен указать свое решение («за» или «против») и скрепить его подписью. Причем проделать такую процедуру лучше по каждому вопросу собрания отдельно.Учредительное собрание ведет председатель, который избирается
простым большинством голосов присутствующих собственников недвижимости (или их уполномоченных лиц). Обратите внимание: такой минимум голосов прямо установлен только для избрания председателя (абз. шестой ст. 6 Закона об ОСМД). Что касается решений по другим вопросам, то в ст. 6 Закона об ОСМД на этот счет указано, что решение считается принятым, если за него проголосовали не менее двух третей присутствующих, которые имеют право голоса. То есть решения о создании ОСМД, об утверждении устава и назначении уполномоченного на госрегистрацию лица должно приниматься не менее 2/3 голосов из числа присутствующих на собрании, имеющих право голоса.Разработку устава следует осуществлять на основании
Типового устава (абз. первый ст. 7 Закона об ОСМД). Также требования к содержанию устава весьма подробно расписаны в самой ст. 7 Закона об ОСМД, поэтому мы повторять их не будем.Что касается назначения на учредительном собрании уполномоченного лица, которое будет заниматься регистрацией объединения, то необходимость в этом следует из
п. 3 Порядка регистрации ОСМД.Учредительное собрание считается правомочным, если на нем присутствовало более 50 % собственников недвижимости. Понятное дело, что для этого необходимо перед собранием провести регистрацию присутствующих собственников недвижимости с последующим отражением ее результатов в протоколе.
Членство в ОСМД является добровольным и может приобретаться двумя способами: либо одновременно с принятием решения о создании ОСМД, либо по письменному заявлению желающего. Членами ОСМД могут быть только собственники недвижимости в жилом комплексе. Порядок приема новичков устанавливается уставом (см.
ч. 1 ст. 7, ч. 3 ст. 9 Закона об ОСМД). К сожалению, Типовой устав на этот счет лишь отсылает к соответствующему решению общего собрания (п. 10.3). Поэтому в данном вопросе, можно сказать, все оставлено на откуп жильцов.
Госрегистрация ОСМД
Профильным
Законом об ОСМД установлено, что он регулирует отношения, связанные с порядком создания, регистрации, реорганизации, деятельности и ликвидации ОСМД (ст. 2). Вопросы госрегистрации ОСМД рассмотрены в абз. четырнадцатом ст. 6 Закона об ОСМД, которой Кабмину делегированы полномочия по утверждению соответствующего порядка. На сегодняшний день действует Порядок регистрации ОСМД.Согласно
п. 1 данного Порядка госрегистрацию объединений осуществляют исполнительные органы городского, районного в городе совета, районной, районной в гг. Киеве и Севастополе госадминистраций по местонахождению многоквартирного дома (далее — органы госрегистрации). Такие органы ведут реестры объединений в установленном ими порядке.Перечень документов, обязательных для предоставления органам госрегистрации и регистрации объединения, установлен в
п. 3 Порядка регистрации ОСМД. Он является исчерпывающим, а органам госрегистрации запрещено требовать дополнительные документы (абз. пятый п. 6 Порядка регистрации ОСМД).Орган госрегистрации в течение месяца после поступления полного пакета документов осуществляет регистрацию объединения с выдачей свидетельства по форме, установленной в
приложении 3 к Порядку регистрации ОСМД.Однако ставить на этом точку еще рано. ОСМД, как любое другое юрлицо, подпадает под действие
Закона о госрегистрации, а значит подлежит регистрации в порядке, установленном данным Законом. Об этом свидетельствует и ч. 3 ст. 3 Закона о госрегистрации: «Объединения граждан, благотворительные организации, политические партии, органы государственной власти и органы местного самоуправления, банки, торгово-промышленные палаты, финансовые учреждения (в том числе кредитные союзы), биржи, другие учреждения и организации, для которых законом установлены особенности государственной регистрации, приобретают статус юридического лица только с момента их государственной регистрации в порядке, установленном настоящим Законом». В итоге мы получаем две регистрационные процедуры: в результате одной объединение становится юрлицом, в результате другой такое юрлицо получает статус ОСМД.Обратите внимание: ОСМД становится юридическим лицом именно с момента регистрации по
Закону о госрегистрации, т. е. с момента внесения сведений в Единый государственный реестр (далее — ЕГР; ч. 4 ст. 25 Закона о госрегистрации). Это подтверждает и п. 3 заключительных положений Закона о госрегистрации, согласно которому нормативно-правовые акты, принятые до вступления в силу указанного Закона, действуют в части, не противоречащей ему. На это обстоятельство специально обратил внимание и Госкомпредпринимательства в письме от 03.06.2008 г. № 4691.Что касается алгоритма и последовательности прохождения обеих процедур, то данный вопрос попытался урегулировать Госкомпредпринимательства. Так, сначала в
письме от 21.09.2004 г. № 6446 Комитет указал, что госрегистрация ОСМД осуществляется согласно порядку, установленному Кабмином, после чего заявитель предоставляет госрегистратору информацию согласно ст. 19 Закона о госрегистрации (подает форму № 6* вместе с копией выданного по специальному порядку свидетельства о госрегистрации).* На тот момент данная форма была утверждена приказом Госкомпредпринимательства от 09.06.2004 г. № 67, и называлась она «Регистрационная карточка о подтверждении сведений о юридическом лице».
Затем в
письмах от 11.04.2006 г. № 2797 и от 16.10.2007 г. № 7842 Комитет подкорректировал свою позицию. Во-первых, он уже не так категоричен в отношении того, что регистрация ОСМД осуществляется по правительственному порядку. Комитет справедливо обращает внимание на тот факт, что Порядок регистрации ОСМД делегирует местным органам регистрации ОСМД полномочия по конкретизации регистрационной процедуры. Соответственно во взаимоотношениях с госрегистратором следует ориентироваться на особенности, установленные местными органами власти. Во-вторых, базируясь на предыдущем выводе, Комитет выделяет два варианта регистрации ОСМД (см. «Особенности госрегистрации ОСМД»).
| Особенности госрегистрации ОСМД Извлечение из письма Госкомпредпринимательства от 16.10.2007 г. № 7842 «<...> если в органе государственной регистрации ведется реестр совладельцев многоквартирного дома, объединения подлежат государственной регистрации в таком реестре, с последующим включением сведений об объединении в ЕГР. Для включения сведений об объединении в ЕГР государственному регистратору подаются заполненная регистрационная карточка по форме № 6-включення и копия свидетельства с одновременным предъявлением свидетельства об их государственной регистрации. Форма такого свидетельства предусмотрена приложением 3 к Порядку [регистрации ОСМД. — Примеч. ред].Если функции по проведению государственной регистрации объединений в органе государственной регистрации возложены на государственных регистраторов, то регистрация объединений производится согласно процедуре, которая предусмотрена Законом о регистрации для вновь созданных юридических лиц. Для этого государственному регистратору подается перечень документов, предусмотренный статьей 24 Закона о регистрации, с учетом особенностей, предусмотренных для регистрации объединений совладельцев многоквартирных домов». |
В-третьих, в приведенной цитате Комитет упоминает уже другую форму регистрационной карточки, которую заявитель должен предоставить госрегистратору —
форму № 6-включення*. По своему содержанию она больше подходит для ситуации, сложившейся вокруг специальной и общей процедур госрегистрации ОСМД.* Утверждена приказом Госкомпредпринимательства от 20.04.2007 г. № 54.
Порекомендуем также ознакомиться с
письмом Госкомпредпринимательства от 03.06.2008 г. № 4691. В нем Комитет разъяснил ситуацию, сложившуюся вокруг регистрационной процедуры лиц, для которых законом установлены специальные правила госрегистрации.
«Неприбыльная» регистрация
После получения статуса юридического лица ОСМД должно стать на учет в органах налоговой инспекции. Думаем, порядок стандартной налоговой регистрации на сегодняшний день известен всем и особых проблем не вызывает, особенно после внедрения «единого окна». А вот регистрация в качестве неприбыльной организации, особенно такими юрлицами, как жилищно-строительный кооператив и ОСМД, до сих пор сопряжена с немалым количеством вопросов и проблем, поэтому на ней остановимся подробнее.
Вообще, данная регистрация связана с применением особых правил налогообложения, изложенных в
п. 7.11 Закона о налоге на прибыль. Полномочия по утверждению соответствующего порядка регистрации п.п. 7.11.10 Закона о налоге на прибыль делегированы ГНАУ, которая утвердила Положение № 232.Таким образом, получение статуса неприбыльной организации — это право налогоплательщика. Причем такое право предоставлено не всем, а только тем юрлицам, которые упомянуты в перечне неприбыльных организаций, приведенном в
п.п. 7.11.1 Закона о налоге на прибыль (см. также пп. 1.2, 2.1 Положения № 232).Для регистрации в качестве неприбыльной организации необходимо предоставить в орган ГНС по местонахождению заявление по
форме № 1-РН (приложение 1 к Положению № 232), а также копии устава и учредительных документов (п. 2.1 Положения № 232). По результатам рассмотрения предоставленных документов орган ГНС принимает решение о присвоении кода неприбыльной организации (в нашем случае — код 0015) либо отказе в получении такого статуса. В обоих случаях решение оформляется в двух экземплярах по форме, приведенной в приложении 2 к Положению № 232.К сожалению,
Положение № 232 не устанавливает сроки рассмотрения такого заявления и прилагаемых к нему документов. Поэтому ничего не остается, как, используя аналогию закона, ориентироваться на ст. 20 Закона Украины «Об обращении граждан» от 02.10.96 г. № 393/96-ВР, которая отводит 1 месяц с момента поступления заявления. Кстати, есть все основания полагать, что такое заявление может быть рассмотрено в течение 15 дней с момента поступления, ведь оно не требует дополнительного изучения (п. 15 раздела IV Инструкции о порядке рассмотрения обращений и личного приема граждан в органах государственной налоговой службы, утвержденной приказом ГНАУ от 18.06.2008 г. № 395).Рассмотрение неприбыльной регистрации будет неполным, если не вспомнить требования ГНАУ, выдвигаемые к неприбыльным организациям из
абз. «є» п.п. 7.11.1 Закона о налоге на прибыль (ЖСК и ОСМД). На сегодняшний день устоялось три основных критерия, при соблюдении которых налоговики готовы внести таких лиц в реестр неприбыльных организаций (см. табл. 1).
Таблица 1.
Требования к ОСМД, дающие право получить «неприбыльный» статус| Требования | Чем аргументировано | Где упоминалось |
| Уставные документы неприбыльной организации должны содержать в себе исчерпывающий перечень видов деятельности | Данное требование представители ГНАУ вывели из последнего предложения абз. третьего п.п. 7.11.13 Закона о налоге на прибыль
| Письма ГНАУ от 03.04.2006 г. № 3719/6/15-0516, от 21.12.2007 г. № 26085/7/15-0517; консультации в «Вестнике налоговой службы Украины», 2006, № 32; 2007, № 25, № 35 |
| Доходы неприбыльной организации не подлежат распределению между учредителями, участниками и членами неприбыльных организаций | Данное требование прямо установлено в п.п. 7.11.8 Закона о налоге на прибыль
| Письма ГНАУ от 03.04.2006 г. № 3719/6/15-0516, от 06.04.2007 г. № 1688/ш/15-0516, консультации в «Вестнике налоговой службы Украины», 2006, № 32; 2007, № 25, № 35 |
| В уставе неприбыльной организации должно быть условие о передаче имущества при ее ликвидации другой неприбыльной организации соответствующего вида или зачислении в бюджет | Данные положения следуют из п.п. 7.11.11 Закона о налоге на прибыль
| Письма ГНАУ от 03.04.2006 г. № 3719/6/15-0516, от 06.04.2007 г. № 1688/ш/15-0516, от 25.12.2007 г. № 26353/7/15-0517, от 25.02.2008 г. № 3613/7/15-0217(п. 16); «Вестник налоговой службы Украины», 2006, № 32; 2007, № 25, № 35 |
С первыми двумя требованиями проблем быть не должно. Первое выполняет практически любое юрлицо. ОСМД лишь придется отказаться от традиционной для уставов юрлиц фразы «прочие виды деятельности, не запрещенные законом». Что касается второго, то
ч. 3 ст. 21 Закона об ОСМД оговаривает запрет на распределение не только доходов, а любых средств объединения (абз. седьмой ст. 4 Закона об ОСМД). Правда, тут есть одно исключение — ликвидация объединения. Собственно говоря, данное исключение больше идет вразрез с третьим требованием налоговиков. Ведь ч. 2 ст. 28 Закона об ОСМД прямо устанавливает, что в процессе ликвидации ОСМД, оставшиеся после удовлетворения требований кредиторов средства подлежат пропорциональному распределению между участниками ОСМД.Считаем, что в данном вопросе формальное прочтение
Закона о налоге на прибыль не уместно. Ведь ОСМД было внесено в перечень неприбыльных организаций заключительными положениями Закона об ОСМД. Как следствие, законодатель допускал существование неприбыльных ОСМД с распределением активов при ликвидации объединения. В противном случае суть изменений нулевая.
НДСная регистрация
Даже зарегистрировав ОСМД в реестре неприбыльных организаций, бухгалтерам таких объединений не следует забывать о регистрации в качестве плательщика НДС. Ведь «неприбыльный» статус, в отличие от статуса плательщика единого налога, на нее не влияет. На это обстоятельство обращали внимание и налоговики в
журнале «Вестник налоговой службы Украины», 2007, № 27; 2008, № 35.И поскольку добровольцы в данном вопросе вряд ли найдутся, то поговорим о требованиях к обязательной НДСной регистрации. Перечень оснований для обязательной регистрации приведен в
п. 2.3 Закона об НДС. Из указанных там четырех пунктов ОСМД коснется только один — п.п. 2.3.1 Закона об НДС, согласно которому обязанность получить свидетельство плательщика НДС возникает в случае превышения объема налогооблагаемых операций по поставке товаров в 300 тыс. грн.В этой связи актуальным будет остановиться на операциях ОСМД, которые участвуют в подсчете налогооблагаемого оборота (см. табл. 2 на с. 40).
Таблица 2.
Операции, участвующие в расчете 300-тысячного предела| Характер операции | Особенности расчета облагаемого оборота |
| Согласно ст. 11 Закона об ОСМД объединение может принять жилой дом к себе на баланс. Закон о ЖКУ относит такие услуги к услугам по управлению имуществом (ст. 13). При этом любые ЖКУ предоставляются на основании договора, а заключение договора с управителем (по таким услугам ОСМД будет управителем) жилого дома является обязательным (ст. 22 Закона об ОСМД)
| Налоговики будут настаивать на включении всей стоимости обоих видов услуг в расчет облагаемого оборота. В то же время есть основания полагать обратное. Поскольку это услуги по управлению, то они могут быть выведены из-под объекта обложения согласно п.п. 3.2.1 Закона об НДС, и тогда в расчете облагаемых операций не учитываются. Правда, налоговики применение данного подпункта связывают только с управлением как финуслугой (см., например, письмо ГНАУ от 13.12.2005 г. № 14798/5/16-1516-26)
|
| Согласно ст. 12 Закона об ОСМД, если объединение является балансодержателем, то оно может принять решение об управлении жилым домом через свои уставные органы
| |
| Выполнение функций исключительно по перечислению средств поставщиками ЖКУ (договоры с поставщиками жители заключают напрямую). В таком случае ОСМД выступает в роли поверенного (комиссионера) | В расчете оборота участвует не только вознаграждение ОСМД, но и полная стоимость проводимых расчетов за услуги, что связано с особыми правилами определения объекта обложения посреднических услуг (п. 4.7 Закона об НДС) |
| Выполнение функций коллективного заказчика (договоры на поставку ЖКУ жители заключают с ОСМД, для которых объединение будет поставщиком, — ст. 22 Закона об ОСМД). Возможно лишь в случае, когда ОСМД выступает и балансодержателем и управителем в одном лице
| Для Закона об НДС это обычная операция по поставке услуг, поэтому в расчете участвует полная стоимость ЖКУ |
| ОСМД может осуществлять арендные операции | В расчете участвует полная стоимость арендных операций даже в том случае, если в аренду будет передаваться не имущество ОСМД (абз. третий ст. 26 Закона об ОСМД) или же имущество, полученное в рамках договора на управление жилым домом |
Что касается особенностей НДСной регистрации, то о них мы подробно рассказывали в статье
«НДС-регистрация и переходные моменты» // «БН», 2007, № 14, с. 31.
С баланса на баланс...
Одним из животрепещущих вопросов у бухгалтеров новосозданных ОСМД является вопрос о таком феномене, как балансодержательство и связанной с ним процедуре передачи дома с баланса на баланс.
Согласно
ст. 11 Закона об ОСМД после получения статуса юрлица объединение может принять жилой дом к себе на баланс или же передать его на баланс третьему лицу (в том числе и предыдущему балансодержателю) по соответствующему договору. Той же статьей установлено, что отсутствие в новострое ОСМД и решения о назначении балансодержателя в течение 2 месяцев с момента принятия дома в эксплуатацию является основанием для принудительного его назначения местным советом. Иными словами, балансодержатель — обязательный атрибут жилой недвижимости. И если жильцы самостоятельно его не определили, то зачастую им становится местный ЖЭК.Закон об ОСМД
устанавливает, что передача дома с баланса на баланс осуществляется в порядке, установленном Кабмином. На сегодняшний день это Порядок передачи жилкомплекса. Обратите внимание, данный порядок применим не только когда балансодержателем выступает ОСМД, да и вообще не только когда ОСМД существует, а в принципе при любой передаче жилкомплекса на баланс балансодержателю. Наглядно об этом свидетельствует сфера применения Порядка, указанная в его п. 1.Теперь о самой процедуре. Для приема-передачи жилого комплекса обязательно создается комиссия (
п. 3 Порядка передачи жилкомплекса). Там же определен состав данной комиссии:1. Если принято решение о передаче жилого комплекса на баланс ОСМД, то в нее входят представители предыдущего балансодержателя и ОСМД.
2. Если принято решение о передаче жилого комплекса на баланс специализированной организации, то комиссия состоит из представителей трех организаций: предыдущего балансодержателя, будущего и самого ОСМД.
По нашему мнению, если балансодержатель был назначен «принудительно», то в состав комиссии могут входить представители местного совета (или его исполнительного органа), которым был назначен балансодержатель. Если речь идет о новострое, то в роли предыдущего балансодержателя будет выступать застройщик.
Задача комиссии — определить техническое состояние жилого комплекса или его частей. Результатом работы комиссии является составление акта приема-передачи жилого комплекса. Форма данного акта, соответственно и требования к его содержанию, утверждены в приложении к
Порядку передачи жилкомплекса.Датой передачи жилого комплекса является дата подписания указанного акта. Причем из формы акта следует, что помимо членов комиссии акт должны подписать руководители предыдущего и будущего балансодержателей, а также представитель (представители) правления ОСМД. В последнем случае вместо представителей ОСМД могут быть уполномоченные местным советом лица (в случае принудительного назначения балансодержателя).
Акт составляется как минимум в 2 — 3 экземплярах в зависимости от количества сторон, принимающих участие в передаче объекта — каждой стороне по экземпляру (см.
п. 6 Порядка передачи жилкомплекса ).Обратите внимание: п. 4 названного акта предписывает указать стоимость передаваемого объекта. Для новостроев Минстрой в
письме от 15.09.2006 г. № 5/3-2226 предложил исходить из сметной стоимости строительства, указанной в акте приема в эксплуатацию. Что касается «вторички», то тут, по всей видимости, придется исходить из учетной стоимости, отраженной в балансе эксплуатирующих организаций*.Что касается отражения полученного на содержание жилкомплекса в бухгалтерском учете, то ему место на забалансовых счетах, поскольку такая передача не сопровождается переходом права собственности (см.
ч. 7 ст. 11 Закона об ОСМД). С этим обстоятельством, похоже, согласился и Минжилкомхоз, который в письме от 05.10.2007 г. № 12/2-790 рекомендовал ЖЭКам и управлению ЖКХ, которые были назначены балансодержателями, отражать принятые жилкомплексы на забалансовых счетах.В целом, основные организационные вопросы создания ОСМД мы осветили. В ближайших номерах нашего издания мы вернемся к вопросам налогообложения осуществляемых ОСМД операций.
