ЮРЛИЦО ПРОДАЕТ НЕДВИЖИМОСТЬ:
обязательно ли проводить оценку?
Поводом для написания этой статьи послужил вопрос читателя о необходимости проведения независимой оценки перед продажей объекта недвижимости. Поскольку с такими операциями приходится сталкиваться многим предприятиям, в настоящей статье мы рассмотрим особенности ее проведения.
Влада КАРПОВА, консультант газеты «Бухгалтерская неделя», канд. экон. наук, сертифицированный бухгалтер-практик (CAP)
Оценка на «оформительском» этапе
Начнем с того, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения (ч. 1 ст. 181 ГКУ).
Договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли-продажи имущества, которое находится в налоговом залоге (ч. 1 ст. 657 ГКУ).
Таким образом, договор купли-продажи недвижимости необходимо удостоверить у нотариуса. Кроме того, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 182 ГКУ, ст. 3 Закона о госрегистрации). Госрегистрацию прав при нотариальном удостоверении договора купли-продажи проводит нотариус (п. 5 ст. 3 Закона о госрегистрации) (все нюансы государственной регистрации прав на недвижимость вы найдете в статье «Госрегистрация прав на недвижимость: порядок и основания» // «БН», 2013, № 6, с. 25).
За нотариальное удостоверение договора купли-продажи согласно абз. «д» п. 3 ст. 3 Декрета № 7-93 взимается государственная пошлина в размере 1 % суммы договора, но не менее 1 не облагаемого налогом минимума доходов граждан (17 грн.).
Важный момент: для юридических лиц сумма договора для исчисления государственной пошлины за удостоверение договоров отчуждения объектов недвижимости определяется не ниже балансовой стоимости с учетом коэффициентов индексации стоимости этих объектов и износа на момент отчуждения (п.п. 5 п. 1 разд. V Инструкции № 811). Эту стоимость можно указать в бухгалтерской справке, выданной предприятием-продавцом.
Отсюда вывод: для определения госпошлины за удостоверение указанных договоров не обязательно проводить независимую оценку — основой расчета здесь выступает балансовая стоимость объекта. В этом состоит отличие процедуры расчета госпошлины у юрлиц и физлиц.
При отчуждении объектов недвижимости физическими лицами госпошлина рассчитывается исходя из суммы договора, но не ниже оценочной стоимости такого имущества (п.п. 5 п. 1 разд. V Инструкции № 811).
Не требуется проведение независимой оценки у юрлиц и при расчете госпошлины, а также платы за иные услуги, оказываемые нотариусом при удостоверении договора купли-продажи. Такая плата устанавливается в фиксированном размере. В частности, госпошлина за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество составляет 119 грн. (п.п. «х» п. 6 ст. 3 Декрета № 7-93).
Изложенное подтверждается и в Порядке № 296/5, в котором также предусмотрено истребование нотариусом отчета о независимой оценке согласно Порядку № 231 только для случаев отчуждения объектов недвижимости физическими лицами (п.п. 1.20 п. 1 гл. 2 разд. II Порядка № 296/5).
Независимая оценка для целей налогообложения
С 01.11.13 г. в полной мере «заработала» новая процедура оценки объектов недвижимости, установленная в Порядке № 231. Так, согласно п.п. 3 п. 2 Постановления № 231 во время определения размера налога и/или начисления и уплаты других обязательных платежей, которые осуществляются в соответствии с законодательством исходя из оценочной стоимости имущества, имущественных прав или стоимости, определенной субъектом оценочной деятельности, с 01.11.13 г. используются отчеты об оценке, которая проведена в соответствии с Порядком № 231.
Исключение составляют отчеты об оценке, проведенной до 31.10.13 г., которые могут использоваться в течение срока действия, указанного в таких отчетах, но не больше 3 месяцев.
Нечеткость формулировок Постановления № 231 вызвала «сумятицу» в рядах налогоплательщиков.
Независимая оценка для целей налогообложения проводилась и ранее, только по другой процедуре. Однако в отличие от нового порядка, в ранее действовавшем Постановлении № 1103 четко оговаривалось, что оно распространяется на случаи, указанные в п. 172.11 НКУ (продажа (обмен) объектов недвижимости физическими лицами).
Сфера же применения нового Порядка № 231 размыта. Так, согласно п. 1 Порядка № 231 этот документ определяет механизм проведения оценки недвижимого и движимого имущества для целей налогообложения с целью:
1) исчисления дохода плательщика налога — физического лица от продажи (обмена) и другого дохода такого налогоплательщика в виде полученной им денежной компенсации от отчуждения недвижимого и движимого имущества (кроме случаев его наследования и дарения);
2) исчисления суммы государственной пошлины, налогов и других обязательных платежей, которые осуществляются в соответствии с законодательством.
С первым основанием вопросов не возникает — понятно, что Порядок № 231 используется при исчислении налога на доходы физических лиц согласно ст. 172 НКУ (продажа (обмен) объектов недвижимого имущества) и ст. 173 НКУ (продажа (обмен) объектов движимого имущества).
А вот под второе основание теоретически могут попасть и операции, проводимые юридическими лицами.
Важная деталь: для применения Порядка № 231 требуется, чтобы в НКУ или же в других законодательных актах была установлена обязанность расчета государственной пошлины, налогов и других обязательных платежей именно исходя из оценочной стоимости объекта.
На данный момент такая обязанность, кроме упомянутых ситуаций с физлицами, предусмотрена в НКУ для случаев принудительной продажи имущества, находящегося в налоговом залоге (п. 89.2, ст. 95 НКУ), при административном аресте имущества налогоплательщика (пп. 94.15, 94.16 НКУ) и при продаже земли, полученной в собственность в процессе приватизации (п. 147.2 НКУ). И все!
Кроме того, на основе оценочной стоимости рассчитывается госпошлина при отчуждении объектов недвижимости физическими лицами (мы говорили об этом выше).
Иных случаев проведения обязательной оценки имущества в соответствии с Порядком № 231 нет.
Таким образом: при отчуждении объекта недвижимости юридическим лицом оно не обязано проводить независимую оценку в соответствии с Порядком № 231.
Обычные цены — оценка нужна?
С 01.09.13 г. процедура исчисления обычных цен существенно изменилась. Причем в процессе проведения корректив не были «состыкованы» некоторые нормы НКУ (подробнее об этом можно прочесть в консультации «Обычные» обычные цены: будут ли они «жить» после 1 сентября?» // «БН», 2013, № 36, с. 31).
В части НДС обычные цены при продаже имущества сейчас не действуют, и база налогообложения определяется исходя из договорной стоимости (п. 188.1 НКУ).
А вот применительно к налогу на прибыль согласно п. 146.14 НКУ доход от продажи или другого отчуждения объекта основных средств определяется согласно договору о продаже или другом отчуждении объекта основных средств, но не ниже обычной цены такого объекта (актива).
Однако неясно, по какой именно процедуре следует рассчитывать такую обычную цену. Ведь методы определения обычной цены, указанные в ст. 39 НКУ, распространяются только на контролируемые операции, перечень которых приведен в п. 39.2 НКУ. Об этом прямо говорится в п.п. 39.1.2 НКУ.
Мы считаем, что при определении обычной цены на объекты недвижимости сейчас можно ориентироваться на остаточную (балансовую) стоимость продаваемого объекта. В частности, если договорная стоимость превышает балансовую стоимость, можно считать, что она соответствует обычной цене.
Это подтверждается и п.п. 14.1.71 НКУ, в соответствии с которым обычная цена — цена товаров (работ, услуг), определенная сторонами договора, если иное не установлено НКУ. Если не доказано обратное, считается, что такая обычная цена соответствует уровню рыночных цен.
В ситуации, когда договорная стоимость ниже балансовой, осторожный плательщик может провести независимую оценку такого имущества, но не обязан этого делать. Тогда при исчислении налога на прибыль можно руководствоваться такой стоимостью, которую следует принять за обычную цену.
Среди обязательных случаев проведения независимой оценки можно указать случаи отчуждения недвижимости государственными и коммунальными предприятиями (ст. 7 Закона об оценке). Применительно к остальным лицам такая оценка проводится в добровольном порядке.
Оценка недвижимости и единый налог
Провести независимую оценку недвижимости перед продажей может быть выгодно при отчуждении такого объекта плательщиками единого налога.
Так, согласно п. 292.2 НКУ при продаже основных средств юридическими лицами — плательщиками единого налога доход определяется как разница между суммой средств, полученной от продажи таких основных средств, и их остаточной балансовой стоимостью на день продажи.
Поэтому когда есть основания полагать, что «оценочная» стоимость объекта превысит остаточную, можно пригласить оценщика для проведения переоценки объекта основных средств. И затем переоценить объекты основных средств. Однако такая оценка будет проводиться по общей процедуре оценки, а не по Порядку № 231. Ведь осуществляется она для целей бухгалтерского учета согласно ст. 7 Закона об оценке, а на налоговый учет влияет только косвенно.
Тогда сумма единого налога будет исчисляться с разницы между договорной стоимостью и новой переоцененной стоимостью объекта.
Следует учесть: при проведении переоценки объекта недвижимости потребуется переоценить и другие объекты группы, к которой он принадлежал (п. 6 П(С)БУ 7), т. е. объекты группы «Здания, сооружения и передаточные устройства».
Выводы
• При исчислении госпошлины и иных платежей, взимаемых при удостоверении договора отчуждения объекта недвижимости юридическим лицом, не используется оценочная стоимость.
• Юрлица не обязаны проводить перед отчуждением объекта недвижимости независимую оценку согласно Порядку № 231.
• Обычную цену для исчисления налога на прибыль можно определить исходя из договорной стоимости, при этом следует ориентироваться на балансовую стоимость объекта. Для исчисления налоговых обязательств по НДС обычные цены не используются.
• Юрлицо может по собственному желанию провести независимую оценку объекта недвижимости и настаивать на том, что указанная цена является обычной для целей исчисления налога на прибыль.
• Провести независимую оценку недвижимости перед продажей может быть выгодно при отчуждении такого объекта плательщиками единого налога.
Документы статьи
НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.10 г. № 2755-VI.
ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.03 г. № 435-IV.
Закон об оценке — Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12.07.01 г. № 2658-III.
Закон о госрегистрации — Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» в редакции Закона Украины от 11.02.10 г. № 1878-VI.
Декрет № 7-93 — Декрет КМУ «О государственной пошлине» от 21.01.93 г. № 7-93.
Постановление № 1103 — Постановление КМУ «Некоторые вопросы определения оценочной стоимости продаваемых (обмениваемых) недвижимости и объектов незавершенного строительства» от 26.10.11 г. № 1103.
Постановление № 231 — Постановление КМУ «Некоторые вопросы проведения оценки для целей налогообложения и начисления и уплаты других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством» от 04.03.13 г. № 231.
Порядок № 231 — Порядок проведения оценки для целей налогообложения и начисления и уплаты других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством, утвержденный постановлением КМУ от 04.03.13 г. № 231.
Порядок № 296/5 — Порядок совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденный приказом Минюста от 22.02.12 г. № 296/5.
Инструкция № 811 — Инструкция о порядке исчисления и взимания государственной пошлины, утвержденная приказом МФУ от 07.07.12 г. № 811.
Приказ № 1994/5 — Приказ Минюста «Об установлении размера платы за поиск нотариусами сведений в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество» от 29.12.12 г. № 1994/5.
