Как известно, в группу 2 включаются физические лица — предприниматели, которые осуществляют хозяйственную деятельность по предоставлению услуг, в том числе бытовых, плательщикам единого налога и/или населению (п.п. 2 п. 291.4 НКУ).
В понимании НКУ аренда относится к услугам (пп. 14.1.185, 14.1.203 НКУ).
Из этого следует однозначный вывод: плательщики единого налога группы 2 не имеют права сдавать имущество в аренду (субаренду) всем лицам, за исключением указанных выше. К таким «запретным» арендаторам относятся, в частности:
• плательщики налога на прибыль;
• неприбыльные учреждения (организации);
• физические лица — предприниматели на общей системе налогообложения.
В нашем случае единоналожник группы 2 сдает помещение в аренду единоналожнику группы 3, а значит, вышеизложенные условия он не нарушает.
Теперь разберемся с посредничеством. Действительно, физические лица — предприниматели не могут быть плательщиками единого налога группы 2, если они предоставляют посреднические услуги по покупке, продаже, аренде и оцениванию недвижимого имущества (п. 291.4 НКУ). Такие лица имеют право находиться исключительно в третьей или пятой группе плательщиков единого налога, при условии, что они соответствуют требованиям, установленным для этих групп.
«291.4 <…>
Действие этого подпункта не распространяется на физических лиц — предпринимателей, предоставляющих посреднические услуги по купле, продаже, аренде и оценке недвижимого имущества (группа 70.31 КВЭД ДК 009:2005) <…>»
Как видим, в п. 291.4 НКУ указан конкретный «запретный» код КВЭД, а это значит, что под ограничение попадают только обозначенные в нем виды деятельности. В новом КВЭД ДК 009:2010* операции с недвижимостью за вознаграждение или на основе контракта, т. е. посреднические услуги, о которых говорилось выше, указаны в группе 68.3 (этот код соответствует старому коду 70.31.0).
* Национальный классификатор Украины «Классификация видов экономической деятельности — ДК 009:2010», утвержденный приказом Государственного комитета Украины по вопросам технического регулирования и потребительской политики от 11.10.10 г. № 457.
Что же собой представляют посреднические услуги по аренде?
Посреднические услуги по аренде предполагают, что посредник за плату находит арендатора для арендодателя или арендодателя для арендатора, которые и заключают между собой договор аренды (см. табл. на с. 44).
Как видим, в нашем случае единоналожник группы 2 (арендодатель) и даже единоналожник группы 3 (арендатор) никакой посреднической деятельностью не занимаются. Поэтому, даже если бы арендатор находился на едином налоге группы 2 и сдавал арендуемое помещение в субаренду, он все равно не считался бы посредником в сфере недвижимости и мог спокойно работать на едином налоге (при условии, что сдавать помещение в субаренду он будет единоналожникам).
Важно! Тут стоит подчеркнуть, что субаренда «проходит» в КВЭД совсем под иным кодом, нежели посредничество в сфере недвижимости — под кодом 68.20.
КВЭД-2010. Группа 68.3
Група | Назва видів економічної діяльності та пояснення до них |
68.3 | Операції з нерухомим майном за винагороду або на основі контракту |
включає класи: | |
Клас | Назва |
68.31 | Агентства нерухомості Цей клас включає діяльність агентств нерухомості: • посередницькі послуги з купівлі, продажу або надання в оренду нерухомого майна на підставі фіксованих виплат або на контрактній основі • надання за винагороду або на основі контракту консультаційних послуг і послуг з оцінювання нерухомого майна, які пов’язані з його купівлею, продажем або наданням в оренду • послуги агентів умовного депонування Цей клас не включає: • юридичні послуги, див. 69.10 |
68.32 | Управління нерухомим майном за винагороду або на основі контракту Цей клас також включає: • діяльність агентств зі стягування орендної плати. Цей клас не включає: • юридичні послуги, див. 69.10 • послуги з підтримки стану будівлі (сполучення робіт із загального внутрішнього прибирання приміщень, поточного обслуговування будинків та проведення незначного ремонту, вивезення сміття, забезпечення охорони та безпеки об’єктів), див. клас 81.10 • управління об’єктами, такими як військові бази, в’язниці та інші будівлі (крім управління приміщеннями електронно-обчислювальних центрів), див. 81.10 |
При субаренде субъект хозяйствования сдает имущество в поднаем (заключает договор субаренды) от своего имени, т. е. арендодателем по такому договору выступает лицо, которое само является арендатором имущества (в нашем случае — единоналожник группы 3). В свою очередь, субарендатор (даже если это общесистемщик) находится в правоотношениях только с арендатором по основному договору и не имеет никакой правовой связи с арендодателем (единоналожником группы 2).
Отсюда вывод:
1) субаренда недвижимости не включается в «запретный» код 68.3 КВЭД и, соответственно, может осуществляться плательщиками единого налога группы 2;
2) в нашем же случае единоналожник группы 2 вообще никакой субарендой, и тем более посредничеством, не занимается: он сдает помещение в аренду (с правом арендатора передать это же помещение в субаренду). То есть ситуация еще проще, и никаких претензий к такому единоналожнику быть не должно.
Условие о возможности субаренды в договоре аренды также не является чем-то особенным. Это стандартное условие договора, которое по желанию сторон можно включать или не включать в договор аренды. В подтверждение можно привести ст. 774 ГКУ, в которой сказано следующее:
«Статья 774. Поднаем
1. Передача нанимателем вещи в пользование другому лицу (поднаем) возможна только с согласия наймодателя, если иное не установлено договором или законом.
2. Срок договора поднайма не может превышать срок договора найма.
3. К договору поднайма применяются положения о договоре найма».
Таким образом, мы видим, что условие о субаренде в договоре аренды обычное дело, единственное требование — письменное согласие арендодателя.
Условие о том, что арендодатель (единоналожник группы 2) не против, чтобы арендатор передавал арендуемое помещение в субаренду, обычно прописывают в договоре аренды в разделе «Права і обов’язки орендаря». В этом разделе нужно предусмотреть отдельный пункт о том, что:
«орендар має право здавати об’єкт оренди в суборенду за умови письмової згоди орендодавця».
Во избежание проблем каждый раз при передаче помещения в субаренду арендатору нужно брать письменное согласие на субаренду у арендодателя.