Темы статей
Выбрать темы

Помещения в многоэтажке: когда, кто и как уплачивает земельный налог

Децюра Сергей, налоговый эксперт, s.detsyura@id.factor.ua
Помещения в многоквартирных домах используют не только по основному назначению — для проживания, но и для выполнения других функций, например, в хозяйственной деятельности, как офисы, торговые точки, места предоставления бытовых услуг и т. п. О том, какие именно помещения, находящиеся в многоквартирном доме, можно законно использовать в хозяйственной деятельности, а также о том, как уплатить земельный налог за такие помещения, поговорим дальше.

Помещения в много-квартирном доме

Все помещения, находящиеся в многоквартирном жилом доме, можно условно разделить на две категории: жилые и нежилые. Что это за помещения и как их можно использовать, рассмотрим на рисунке.

img 1

Виды помещений в многоквартирном жилом доме

Как видим, чтобы заниматься предпринимательской деятельностью в многоквартирном доме, ваша недвижимость должна относиться к нежилой. Если ваше помещение имеет статус «жилое», то его нужно сменить на «нежилое».

Перевести жилье в нежилой фонд вы обязательно должны, если характер вашей деятельности требует конструктивных изменений помещения (перестройка, пристройка, перепланировка) и делает невозможным нормальное проживание людей в таком помещении. Например, если вы решили открыть кафе или бар ( ст. 7 ЖКУ).

Кто плательщик?

За жилые помещения земельный налог собственники квартир не уплачивают, поскольку они не выступают ни в качестве собственников, ни в качестве пользователей земельных участков под многоквартирными домами. За них такой налог уплачивают предприятия, управляющие многоквартирными домами, или объединения совладельцев многоквартирного дома, которые в соответствии со ст. 42 ЗКУ являются землепользователями.

А вот что касается нежилых помещений, то обязанность уплачивать земельный налог возложена именно на собственников нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, а не на собственников или пользователей земли под ними. Так, в  п. 287.8 НКУ речь идет о том, что собственник нежилого помещения (его части) в многоквартирном жилом доме уплачивает в бюджет налог за площади под такими помещениями (их частями) с учетом пропорциональной части придомовой территории, начиная с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Можно много говорить о том, что это несправедливо и нарушает общие правила уплаты земельного налога, но поскольку это прямо прописано в НКУ, то от этого никуда не денешься. На это обращают внимание и налоговики в письмах ГНСУ от 12.11.12 г. № 2470/0/141-12/О/17-3214 и Миндоходов от 17.10.13 г. № 13491/6/99-99-15-03-01-16.

Напомним: субъектами права частной собственности являются физические и юридические лица, которые могут быть собственниками любого имущества, за исключением отдельных видов имущества, которые в соответствии с законом не могут им принадлежать ( ч. 1 и 2 ст. 325 ГКУ). Следовательно, собственниками нежилого помещения в многоквартирном доме могут выступать исключительно юридические и физические лица. Именно эти лица и признаны плательщиками земельного налога ( п. 287.8 НКУ).

Заметим, что такой субъект права собственности, как ФЛП, отдельно в ГКУ не выделяется. То есть такие лица не могут вообще выступать в качестве субъектов права собственности, и в том числе быть собственниками нежилой недвижимости и земельных участков. В связи с этим ФЛП не являются и плательщиками земельного налога, в частности за нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме. Хотя уплачивать земельный налог ФЛП, осуществляющие деятельность в нежилом помещении, которое зарегистрировано на физическое лицо — гражданина, все равно должны, но не в статусе ФЛП, а в статусе физического лица — гражданина.

Таким образом, уплачивать земельный налог за нежилую недвижимость в многоквартирном доме будут как юридические, так и физические лица, на которых оформлено право собственности на нежилое помещение, находящееся в многоквартирном доме.

То есть даже при передаче в аренду нежилой недвижимости арендатор нежилого помещения не является плательщиком земельного налога, им остается собственник помещения, который по желанию может включить условие о возмещении ему суммы налога в составе арендной платы за помещение.

Льготы по уплате

Физлица. Для физических лиц, являющихся землевладельцами, предусмотрены льготы по уплате земельного налога в  ст. 281 НКУ (инвалиды первой и второй групп, физические лица, воспитывающие троих или более детей в возрасте до 18 лет; пенсионеры (по возрасту), ветераны войны и лица, на которых распространяется действие Закона № 3551, и физические лица, признанные законом лицами, пострадавшими в результате Чернобыльской катастрофы). Однако воспользоваться этими льготами при уплате земналога за нежилую недвижимость невозможно. Объясняется это тем, что такие льготы распространяются на один земельный участок по каждому виду использования в рамках предельных норм, предусмотренных в  п. 281.2 НКУ, но:

1) право собственности на земельный участок под многоквартирным домом не переходит к собственникам нежилой недвижимости. Собственником или постоянным пользователем таких земель является организация, управляющая таким домом. Поэтому невозможно связать такие льготы с земельным участком, находящимся под многоквартирным домом и придомовой территорией;

2) среди земельных участков, на которые распространяется действие льгот, не указан земельный участок, находящийся под многоквартирным жилым домом.

Это подтверждают и налоговики в письме ГНСУ от 12.11.12 г. № 2470/0/141-12/О/17-3214.

Единоналожники-юрлица. Что же касается субъектов хозяйствования (юрлиц и ФЛП), то на льготы могут рассчитывать только плательщики единого налога ( п.п. 4 п. 297.1 НКУ). Они освобождаются от обязанности начисления, уплаты и подачи налоговой отчетности по земельному налогу за участки, используемые ими для осуществления хозяйственной деятельности. За участки, которые плательщики используют не в предпринимательской деятельности, налог уплачивается на общих основаниях.

На первый взгляд, из вышесказанного прямо следует, что юрлица и ФЛП, являющиеся плательщиками единого налога, освобождаются от уплаты земельного налога и за нежилое помещение, если они используют такие помещения в своей предпринимательской деятельности.

В то же время налоговики считают несколько иначе. Они не против того, чтобы применялась такая льгота. Но выдвигают одно условие: для подтверждения факта использования таких помещений в предпринимательской деятельности, а следовательно, и освобождения от уплаты, необходимо, чтобы право собственности на нежилое помещение было оформлено на субъекта предпринимательской деятельности, т. е. на юридическое лицо или ФЛП (письма ГНСУ от 06.03.12 г. № 6535/7/17-3217 и от 14.03.12 г. № 7267/7/17-3217).

Относительно юрлиц доказать это легко, поскольку юрлицо является субъектом права частной собственности. Здесь проблем нет даже в случае, когда юрлицо сдает нежилое помещение в аренду. Это подтверждают и контролеры в  письме ГФСУ от 29.09.15 г. № 20635/6/99-99-15-03-01-15 (ср. ). Кроме того, фискалы не настаивают даже на оформлении права собственности на земельный участок (его часть). И соглашаются, что подтверждение размера площадей земельных участков, находящихся в собственности юрлица или в пользовании, распределения среди собственников земли и землепользователей и размера НДО осуществляется соответствующими органами государственных земельных ресурсов по месту расположения земельных участков. То есть можно обойтись без данных Земельного кадастра.

ФЛП-единоналожники. В отношении ФЛП существует проблема. Предприниматели в качестве субъекта права собственности не выступают. Поэтому оформить право собственности на нежилую недвижимость в многоэтажке на ФЛП невозможно. В то же время даже это, по нашему мнению, не лишает ФЛП-единоналожников льгот. Дело в том, что физическое лицо имеет право использовать свое имущество, в том числе и нежилое помещение, в предпринимательской деятельности ( ст. 320 ГКУ). А потому оформление правоустанавливающих документов на физлицо-гражданина и использование нежилого помещения в своей деятельности указывают на то, что и помещение, и земельный участок под ним используются ФЛП в его предпринимательской деятельности.

Налоговики соглашаются с таким освобождением лишь в том случае, если земельный участок, на котором расположены нежилые помещения в многоквартирных жилых домах, находящиеся в собственности физического лица (физического лица — предпринимателя) и используемые для осуществления хозяйственной деятельности, предоставлялся ему в установленном действующим законодательством порядке. Как мы уже упоминали выше, обычно такой земучасток передается в собственность или пользование организации, осуществляющей управление жилым домом.

Чтобы отстоять свою позицию, придется обращаться в суд. Радует то, что суды стали на сторону единоналожников (например, в определении Харьковского апелляционного административного суда от 06.10.15 г. по делу № 820/6285/15*, определении Киевского апелляционного административного суда от 17.06.15 г. по делу № 826/3130/15**). При этом не только тогда, когда право собственности на нежилое помещение оформлено на физическое лицо (не на ФЛП), а также когда ФЛП-единоналожник сдает в аренду нежилые помещения. Суды соглашаются с тем, что предпринимательская деятельность наймодателей осуществляется за счет сдачи в аренду имущества и земельного участка. Следовательно, ФЛП-единоналожник (собственник нежилого помещения) освобождается от начисления (уплаты) и подачи налоговой отчетности по земельному налогу.

* http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/52256395

** http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/45460331

Уплата налога

Юрлица. Уплачивают юрлица земельный налог за нежилую недвижимость в многоэтажке по общим правилам. Подробно об уплате земельного налога в 2015 году читайте в «БН», 2015, № 5, с. 27. О том, как уплачивать земналог в 2016 году, мы расскажем после проведения налоговой реформы — ближе к предельному сроку подачи земельной декларации.

Сегодня же рассмотрим только алгоритм расчета налога. Так, для того чтобы рассчитать размер земельного налога, юрлицо должно иметь информацию о:

1) площади земельного участка, за который уплачивается земельный налог. Рассчитывается такая площадь пропорционально доле площади нежилого помещения, находящегося в собственности юрлица, к общей площади многоквартирного дома (общей площади всех квартир и нежилых помещений в доме (см. письмо ГНСУ от 14.03.12 г. № 7267/7/17-3217). То есть общую площадь земельного участка под многоквартирным домом (с учетом придомовой территории) надо умножить на такую долю;

2) НДО единицы площади земельного участка, находящегося под многоквартирным домом;

3) ставке налога ( ст. 274 НКУ). При расчете земельного налога на 2015 год применяли ставки, действовавшие на 31.12.14 г. (с учетом индекса инфляции 1,249), поскольку органы местного самоуправления не успели до этой даты принять новые ставки ( п.п. 12.3.5 НКУ).

Обращаем внимание: рассчитывая размер налога, юридические лица — собственники нежилого помещения в многоквартирном доме сталкиваются с проблемой: где именно получить информацию об НДО земельного участка под домом и придомовой территории и о размере такого участка?

До настоящего времени эта проблема в нормативно-правовых актах не урегулирована. Поэтому налоговики рекомендуют (письмо от 17.02.11 г. № 3173/6/10-1015/567) с целью выяснения подобных вопросов обращаться с запросом в территориальные органы Госземагентства (отказ последних предоставить необходимую информацию можно обжаловать), поскольку именно этот орган осуществляет государственное регулирование в сфере оценки земель, организует и обеспечивает выполнение соответствующих работ, выдает извлечения из технической документации об НДО земельных участков и т. п.

Пример. Предприятие имеет в многоквартирном доме нежилое помещение площадью 2000 м2. Общая площадь дома составляет 11000 м2. Площадь земельного участка — 1 га, НДО составляет 450000 грн. Ставка земельного налога — 1 % от НДО с коэффициентом 0,03 (2015 год).

Рассчитываем размер земельного налога:

1) определяем размер земельного участка, за который уплачивается налог:

1 га х (2000 м2 : 11000 м2) = 0,1818 га;

2) рассчитываем сумму налога:

(0,1818 га х 450000 грн.) х 1 % х 0,03 = 24,54 грн.

Физлица. Физлица сами налог не рассчитывают, за них это делают контролеры (п. 286.5 НКУ). О начисленном размере налога уведомляют плательщика до 1 июля текущего года путем направления налогового уведомления-решения о внесении налога.

Сумму налогового обязательства, указанную в таком уведомлении-решении, физическое лицо должно уплатить в бюджет в течение 60 дней со дня вручения уведомления-решения ( п. 287.5 НКУ).

Заметим: в случае, когда в соответствующий срок такое уведомление-решение физическое лицо не получило, расслабляться не стоит, поскольку не исключено, что такое уведомление могло потеряться на почте и своевременно не было доставлено плательщику. Поэтому физическим лицам, которые имеют в собственности нежилые помещения, но не получили своевременно уведомление-решение, нужно обратиться в орган ГФС с просьбой предоставить информацию о размере налога на землю и после получения такой информации уплатить определенную сумму налога за землю в бюджет.

Документы и сокращения статьи

ЖКУ — Жилищный кодекс Украинской ССР от 30.06.83 г. № 5464-X.

Закон № 3551 — Закон Украины «О статусе ветеранов войны, гарантиях их социальной защиты» от 22.10.93 г. № 3551-XII.

ДБН В.2.2-15-2005 — Государственные строительные нормы Украины. Дома и сооружения. Жилые дома. Основные положения ДБН В.2.2-15-2005, утвержденные приказом Госстроя от 18.05.05 г. № 80.

ФЛП — физическое лицо — предприниматель.

НДО — нормативная денежная оценка.

App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa

Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.

Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше