| Вопрос | Ответ |
| Налог на недвижимость и арендованное имущество | |
| Кто уплачивает налог на недвижимость за нежилое помещение, сдаваемое в аренду: арендатор или арендодатель? | Налог на недвижимость за переданные в аренду объекты недвижимости уплачивает собственник недвижимости, т. е. арендодатель. Дело в том, что плательщиками этого налога являются физические и юридические лица (в том числе нерезиденты) — собственники объектов жилой и нежилой недвижимости (п.п. 266.1.1 НКУ). При передаче в аренду недвижимости, как жилой (квартира, дом и т. п.), так и нежилой (склад, магазин, производственное помещение), к арендатору переходит только право пользования такой недвижимостью. Право же собственности арендатор не приобретает, т. е. оно остается за собственником недвижимости (арендодателем). Таким образом, арендатор этот налог не уплачивает и отчетность не подает. Эта обязанность закреплена исключительно за собственником такого объекта — арендодателем. Заметим! Такое заключение касается передачи в аренду объектов жилой и нежилой недвижимости как юридическими, так и физическими лицами |
| Должен ли уплачивать налог на недвижимость плательщик единого налога, передавший в аренду недвижимость? | Да, должен. НКУ не содержит никаких послаблений для собственников недвижимости — плательщиков единого налога. Исчерпывающий перечень налогов, от уплаты которых освобождены единоналожники, приведен в п. 297.1 НКУ. Среди этого перечня, к сожалению, налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, вы не найдете. Внимание! Единоналожник иногда все-таки имеет право не уплачивать налог на имущество. Но не в части налога на недвижимость, а в части земельного налога, и только в том случае, когда земельные участки используются плательщиками групп 1 — 3 ЕН для осуществления хозяйственной деятельности, а плательщиками группы 4 — для ведения сельскохозяйственного товаропроизводства. Такое освобождение, по нашему мнению, должно распространяться на все земельные участки, которые единоналожник использует в своей хоздеятельности, в том числе переданные в аренду вместе со зданиями, сооружениями или их частями. Между тем налоговики по этому поводу имеют другое мнение. Так, они освобождают от уплаты земельного налога только ФЛП-единоналожников, которые предоставляют в аренду зданию и сооружения (Обобщающая налоговая консультация, утвержденная приказом ГНСУ от 23.11.12 г. № 1051), но запрещают использовать такое освобождение юрлицам (категория 112.01 ЗІР ГФСУ). Мы с таким подходом не соглашаемся и считаем, что юрлица — плательщики ЕН имеют право не уплачивать земельный налог при предоставлении в аренду помещений. Аргументы вы найдете в «БН», 2014, № 46, с. 16. Поскольку налоговики против этого, то, чтобы не платить земельный налог, юрлицам придется доказывать свое право на такие льготы. И не исключено, что это вы будете делать в суде. Если вы не желаете спорить с налоговиками, то вам придется уплатить земельный налог при сдаче в аренду помещений, хотя эти расходы можно компенсировать через арендные платежи |
| Уплачивает ли налог на недвижимость предприятие — собственник производственных помещений (цехов, складов и т. п.) при передаче их в аренду? | Начнем с того, что не являются объектами обложения налогом на недвижимость здания промышленности, в частности производственные корпуса, цеха, складские помещения промышленных предприятий (п.п. «є» п.п. 266.2.2 НКУ). Ясности относительно того, на какие именно предприятия распространяется такое освобождение и о каких именно сооружениях идет речь, и до сих пор нет. Мы считаем, что оно распространяется на любого субъекта хозяйствования, если он сможет доказать принадлежность соответствующего объекта недвижимости к зданиям промышленности, то есть сможет доказать, что здание используется для осуществления деятельности, которая классифицируется как промышленность по КВЭД ДК 009:2010. А сами здания классифицируются по коду 1251 «Здания промышленные» согласно ДК 018-2000. При этом, чтобы воспользоваться льготой по этому налогу, вам следует документально доказать, что такие помещения используются по целевому назначению (т. е. принимают участие в производственном процессе). В то же время, если такие здания передаются в аренду, то однозначно говорить о том, что такие здания являются зданиями промышленности, нельзя. Даже если они до передачи в аренду использовались в промышленном производстве и относятся к зданиям промышленности. Дело в том, что достаточно часто после передачи в аренду сооружений арендатор начинает использовать их не по целевому назначению, т. е. не в промышленных целях (складское помещение промышленного предприятия передано в аренду торговому предприятию, которое его использует в качестве оптового склада — магазина). В таком случае воспользоваться освобождением вам вряд ли удастся. Помещение, которое после передачи в аренду перепрофилируется под другие цели, фактически станет объектом обложения налогом на недвижимость. Заметим: если срок аренды недвижимости превышает 3 года, то данные о передаче в аренду (соответственно, и о возможном перепрофилировании) недвижимости налоговики могут получить из Реестра вещных прав на недвижимость, в котором такие договоры должны быть зарегистрированы. Между тем, если срок аренды меньше 3 лет, то такие действия могут обнаружить только в ходе фактической проверки, поскольку договоры аренды недвижимости, заключенные сроком до 3 лет, в Реестре вещных прав на недвижимое имущество не регистрируются. Чтобы подтвердить факт использования переданных сооружений, отнесенных к промышленным зданиям, в промышленности, советуем внести в договор аренды условие: арендованные здания будут использоваться исключительно в промышленном производстве. Если вам не удастся доказать противное, за такие здания придется платить налог на недвижимость. При этом расходы на уплату такого налога вы можете компенсировать за счет арендной платы |
| Отражаем налог в учете | |
| Как плательщику налога на прибыль отразить в налоговом учете сумму налога, начисленного и уплаченного за объекты нежилой недвижимости? | Несмотря на то, что правила уплаты налога на недвижимость содержатся в разд. XII НКУ, в них вы не найдете ни единого упоминания об отражении таких операций в учете. Хотя в недрах НКУ такая норма содержится. Она находится в разд. III НКУ, который, как вы помните, определяет правила взимания налога на прибыль. В этой норме речь идет о том, что сумма налога на прибыль, подлежащая уплате в бюджет, уменьшается на сумму начисленного и уплаченного налога на имущество (в части налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка) за объекты нежилой недвижимости (п. 137.5 НКУ). Исходя из этого можем говорить, что уменьшить размер начисленного налога на прибыль вы имеете право на всю сумму начисленного и уплаченного «недвижимого» налога с нежилых объектов. При этом если вычитаемое (размер налога на недвижимость) окажется больше уменьшаемого (налога на прибыль), то вы все равно будете иметь право сумму превышения отнести в уменьшение налога на прибыль. Но делать это вы будете не прямо через механизм уменьшения налога к уплате, а путем отнесения на финансовый результат суммы превышения «недвижимого» налога над налогом на прибыль. Если же сумма налога на прибыль будет больше уплаченного налога на недвижимость, то сумму превышения вы должны уплатить в бюджет. Заметим: такой механизм зачисления налога на недвижимость могут использовать только плательщики налога на прибыль. Плательщики единого налога, как юрлица, так и физлица, а также ФЛП-общесистемщики и обычные физические лица воспользоваться таким зачислением не смогут. Свои налоговые обязательства эти категории плательщиков должны уплачивать в полном объеме |
| Как отразить в бухгалтерском учете начисление и уплату налога на недвижимость за нежилую недвижимость? | В бухучете начисление и уплату налога на недвижимость плательщики разных налогов, по нашему мнению, должны отражать по-разному. Плательщики налога на прибыль. Эта категория плательщиков сумму начисленного налога на недвижимость не имеет права включать в расходы периода. Дело в том, что плательщикам налога на прибыль (в отличие от плательщиков, находящихся на упрощенной системе налогообложения) предоставлено право уменьшать сумму налога на прибыль на размер начисленного налога на недвижимость (см. с. 31). Поэтому, если вы, пользуясь бухучетными правилами (а именно соблюдая их с 2015 года рассчитываем размер базы налогообложения для расчета налога на прибыль) включите сумму налога на недвижимость в налогово-бухучетные расходы, то сумма уплаченного налога на недвижимость дважды будет принимать участие в расчете налога на прибыль. Первый раз — как часть расходов предприятия (в составе себестоимости, админрасходов, расходов на сбыт или других операционных расходов в зависимости от целей использования нежилой недвижимости), а второй раз — как сумма, на которую следует уменьшить налог к уплате. Чтобы этого не произошло, советуем отражать начисление налога на недвижимость как начисление части налога на прибыль, т. е. по дебету счета 98 (налог на прибыль) и кредиту счета 641 (налог на недвижимость). В связи с этим в конце года на счет 98 попадет сумма налога на прибыль уже уменьшенная в декларации на сумму зачтенного налога на недвижимость (Дт 98 — Кт 641 (налог на прибыль)). Сумму уплаченного налога на недвижимость нужно будет отнести на финансовый результат отчетного периода так же, как и налог на прибыль (Дт 79 — Кт 98). Единоналожники. Что касается плательщиков единого налога, то им не предоставлена возможность учитывать уплаченный налог на недвижимость в уменьшение налоговых обязательств по единому налогу. То есть никакого прямого влияния на размер налоговых обязательств он не будет иметь. А поэтому отражать начисление налога на недвижимость следует по общим бухгалтерским правилам. Суть их сводится к тому, что налог на недвижимость является прямым налогом, а поэтому единоналожник в соответствии с п. 18 П(С)БУ 16 «Расходы» имеет полное право отнести его в состав расходов. При этом, если налог на недвижимость на нежилые помещения начислен на: 1) производственные здания (кроме промышленных, поскольку они не являются объектом налогообложения), то такой налог будет включен в себестоимость продукции, которая производится в этом помещении, или как (п. 11 П(С)БУ 16 «Расходы»): • другие прямые расходы — при условии, что в таком здании производится один вид продукции (Дт 23); • общепроизводственные расходы, если в здании производится несколько видов продукции (Дт 91 с дальнейшим распределением этих расходов на Дт 23 между видами продукции, производимыми в этих помещениях); 2) административные здания (контора, офис и т. п.), то такой налог включается в административные расходы (Дт 92); 3) здания задействованы при сбыте продукции (склады, магазины, и т. п.), то такой налог включается в расходы на сбыт (Дт 93). Обращаем внимание! Налог на недвижимость начисляется на год вперед, а поэтому, по нашему мнению, отнести весь размер начисленного налога в состав расходов при его начислении нельзя. Его следует распределить по месяцам года. Если это не будет сделано, то нарушится один из принципов бухгалтерского учета начисления и соответствия доходов и расходов (п. 6 разд. III НП(С)БУ 1 «Общие требования к финансовой отчетности»). Учитывая это, считаем, что начислять налог на недвижимость в начале года следует с использованием счета 39 «Расходы будущих периодов», т. е. Дт 39 — Кт 641 (налог на недвижимость). А затем в течение года эту сумму списывать ежемесячно на соответствующие расходы (Дт 23, 91, 92, 93 и Кт 39) |
