Единый налог и аренда
Начнем с того, что физическим лицам — предпринимателям (далее — ФЛП), которые после перехода на единый налог собираются сдавать в аренду недвижимость, следует помнить об ограничениях, прописанных в п.п. 291.5.3 НКУ.
Согласно этим ограничениям не могут быть единоналожниками ФЛП, которые сдают в аренду:
• земельные участки общей площадью свыше 0,2 гектара;
• жилые помещения и/или их части общей площадью свыше 100 м2;
• нежилые помещения (сооружения, здания) и/или их части общей площадью свыше 300 м2.
Следовательно, ФЛП, перешедшие на единый налог, могут сдавать в аренду лишь недвижимость в указанных выше пределах. Это касается всех ФЛП-единоналожников независимо от избранной ими группы.
Если ФЛП-единоналожник нарушит ограничение, то он лишается права находиться на едином налоге.
У ФЛП-единоналожников часто возникает вопрос: как объединить упрощенную систему и передачу в аренду недвижимости с излишней площадью?
Как правило, применяют следующие варианты выхода из этой ситуации:
1) смелые предприниматели сдают в аренду часть недвижимости от имени ФЛП-единоналожника (в пределах указанных норм), а часть — от имени обычного лица-гражданина;
2) осмотрительные сдают всю недвижимость в аренду от имени обычного лица-гражданина.
Почему так? Рассмотрим каждый вариант отдельно.
Частично — как ФЛП, а частично — как физическое лицо
Формально арендное ограничение, указанное в п.п. 291.5.3 НКУ, касается деятельности ФЛП-единоналожника и не имеет никакого отношения к хозяйственной деятельности физлица — гражданина. Поэтому, чтобы обойти это ограничение, можно сдавать недвижимость в аренду по частям:
• одну часть — от имени ФЛП-единоналожника (в пределах установленного ограничения);
• вторую часть — от имени обычного гражданина.
В то же время контролеры против такого объединения (см. Обобщающую налоговую консультацию, утвержденную приказом ГНСУ от 20.02.12 г. № 136 // «БН», 2012, № 10, с. 9, письмо ГУ ГФС в г. Киеве от 21.05.15 г. № 1461/Е/26-15-17-04-14 //, «БН», 2016, № 36, с. 7, и категорию 107.03 ЗІР ГФСУ).
Они отмечают: ФЛП-единоналожник может сдавать в аренду недвижимость в разрешенном размере только при условии, что другая часть земучастка/помещения вообще не сдается в аренду, в частности и в бесплатную аренду (пользование).
При этом, на их взгляд, запрещено сдавать в аренду недвижимость от имени лица-гражданина и от имени ФЛП-единоналожника даже в случае, когда предельное ограничение на сдачу в аренду не превышено (площадь земучастка или недвижимости, которые сдаются от имени разных лиц, в сумме не превышают запрещенный объем).
Такая позиция ГФСУ, по нашему мнению, далеко не бесспорна. Дело в том, что, выступая по одному договору аренды в качестве субъекта предпринимательства, а по второму — в качестве обычного физлица, такой гражданин имеет статус разных плательщиков налогов и уплачивает налоги по разным правилам, что НКУ не запрещает. Поэтому физлицо в статусе ФЛП-единоналожника имеет право сдавать в аренду часть помещения в пределах площадей, указанных в п.п. 291.5.3 НКУ, уплачивая с такого дохода единый налог. А часть площадей может предоставлять в аренду как обычное физлицо, уплачивая налог на доходы физических лиц (НДФЛ) согласно нормам п. 170.1 НКУ (ср. ). Однако, с учетом приведенных выше фискальных позиций контролеров, такую схему работы придется отстаивать в суде.
Если вы не желаете спорить с налоговиками, то, для того чтобы работать на едином налоге и сдавать в аренду недвижимость с излишней площадью, вам подойдет следующий вариант.
Арендодатель-физлицо
Для того чтобы быть единоналожником и сдавать в аренду недвижимость без учета ограничений, определенных п.п. 291.5.3 НКУ, вам нужно сдавать всю недвижимость от имени физлица-гражданина.
То есть следует разграничить операции по передаче в аренду недвижимости и предпринимательскую деятельность. Если вы сдаете недвижимость в аренду как физилицо, то ограничение, определенное в п.п. 291.5.3 НКУ, действовать не будет. Оно действует только в случае, когда осуществляется операция в пределах упрощенной системы налогообложения.
Когда же арендную операцию осуществляет физлицо как гражданин, то эта операция упрощенную систему не затрагивает. Кроме того, и о махинациях здесь говорить не придется. Дело в том, что с суммы дохода, выплачиваемого лицу-арендодателю, НДФЛ и ВС уплатит налоговый агент, т. е. арендодатель со всей суммы начисленного дохода.
О том, что такой вариант имеет право на жизнь, говорят даже сами налоговики в консультациях, представленных в категории 107.03 ЗІР ГФСУ: физлицо может предоставлять недвижимое имущество (жилого или нежилого назначения) в аренду как физлицо — предприниматель на упрощенной системе налогообложения либо как физлицо — несубъект хозяйствования. То есть налоговики допускают, что сдавать в аренду недвижимость от имени лица-гражданина и работать на едином налоге можно.
Следовательно, самый безопасный вариант для ФЛП, чтобы сдавать в аренду недвижимость площадью больше ограничения, определенного в п.п. 291.5.3 НКУ, и работать на едином налоге, — это сдавать недвижимость только от имени лица-гражданина.
Именно такой вариант избрал автор вопроса, который мы сегодня рассматриваем.
ФЛП-общесистемщик еще до перехода на единый налог должен расторгнуть договор аренды. При этом стороны подписывают новый договор аренды, в котором арендодателем является лицо-гражданин.
Те, кто будет придерживаться этих рекомендаций, могут смело сдавать в аренду имущество любой площади, параллельно работая на едином налоге.
В то же время может возникнуть ситуация, когда арендатор не успел рассчитаться с ФЛП до того, как тот перешел на упрощенную систему налогообложения.
Если так случилось, то средства от арендатора (задолженность за аренду недвижимости в запрещенном на упрощенной системе объеме) поступят на предпринимательский счет лица, которое уже не имеет права сдавать в аренду имущество. Поэтому у ФЛП возникает закономерный вопрос: не будет ли это причиной для лишения новоиспеченного ФЛП-единоналожника права находиться на упрощенке?
Хотим вас успокоить: утратить право находиться на едином налоге ФЛП не должен. А почему так? Читайте дальше.
Арендная задолженность
Согласно п.п. 291.5.3 НКУ не могут быть плательщиками единого налога первой — третьей групп только те ФЛП, которые «предоставляют в аренду» недвижимость, площадь которой превышает установленное ограничение.
Если ФЛП-единоналожник получает задолженность за предоставление в аренду недвижимости за периоды, когда он находился на общей системе налогообложения, то говорить о факте предоставления таких услуг нельзя, ведь эти услуги ФЛП предоставлял на общей системе. Перейдя на упрощенку, он такую деятельность не осуществлял.
То есть получение денег за операции, осуществленные на общей системе, даже если они касаются деятельности, запрещенной на едином налоге, не указывает на то, что ФЛП нарушил правила пребывания на едином налоге.
Это подтверждают и контролеры в категории 107.08 ЗІР ГФСУ. Они соглашаются с тем, что когда ФЛП состоял в одной группе единого налога и осуществлял «разрешенную» деятельность, а средства за это получил, перейдя в группу, где такая деятельность запрещена, то он не лишается права находиться в выбранной группе единого налога.
Ну уже, как говорят, легче. Осталось разобраться с тем, как облагать такие средства. Здесь все просто. У ФЛП «переходные» проблемы с доходами не возникают, потому что у них и на упрощенной системе ( ст. 292 НКУ), и на общей ( ст. 177 НКУ) доход определяется по поступлении средств на счет или в кассу (категория 104.04 ЗІР ГФСУ).
То есть средства, поступившие ФЛП-единоналожнику в качестве задолженности за осуществленную им операцию во время нахождения на общей системе, считаются доходом плательщика единого налога. А потому должны облагаться по единоналожным правилам.
Следовательно, на первый взгляд кажется, что поскольку задолженность за аренду поступила на текущий счет ФЛП-единоналожника, избравшего третью группу, то с такого дохода следует уплатить единый налог по ставке 5 % или 3 % (в зависимости от того, является ли он плательщиком НДС).
Такой вывод справедлив, когда единоналожник получил средства от деятельности, которая на едином налоге не запрещена. Если же он получает доход от запрещенной деятельности (от сдачи в аренду недвижимости, площадь которой превышает предел, указанный в п.п. 291.5.3 НКУ), то тут логично применить ставку, предусмотренную для таких доходов.
Напомним: к доходу, полученному от осуществления видов деятельности, которые не дают права применять упрощенную систему налогообложения, применяется ставка единого налога в размере 15 % ( п.п. 4 п. 293.4 НКУ).
С этим соглашаются и налоговики в категории 107.4 ЗІР ГФСУ.
Таким образом, если ФЛП, перешедший на единый налог, получил доход от сдачи в аренду имущества на общей системе в объеме, запрещенном на едином налоге, то ему для того, чтобы работать на едином налоге, достаточно включить такую сумму в налогооблагаемый доход, который облагается единым налогом по ставке 15 %.
Налогообложение аренды недвижимости у физического лица
Напомним правила налогообложения дохода, полученного лицом-гражданином от аренды недвижимости. Здесь все зависит от того, кто выступает в качестве арендатора.
Арендатор — субъект хозяйствования. В данном случае:
• налоговым агентом при начислении и выплате дохода физлицу является арендатор;
• суммы арендной платы включают в доход лица-арендодателя в месяце начисления.
Из суммы арендной платы удерживают налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 18 % ( п. 167.1 НКУ) и военный сбор (ВС) по ставке 1,5 % ( п.п. 1.3 п. 161 подразд. 10 разд. XX НКУ).
Важно! С суммы арендной платы ЕСВ не взимается.
Уплачивает НДФЛ и ВС с арендной платы налоговый агент:
• в день выплаты арендной платы, если денежные средства на выплату были получены в банке либо перечислены на карточку арендодателя ( п.п. 168.1.2 НКУ, п.п. 1.4 п. 161 подразд. 10 разд. XX НКУ);
• в течение банковского дня, следующего за днем выплаты (начисления) дохода, если арендная плата выплачивается с выручки, которая находится в кассе предприятия ( п.п. 168.1.4 НКУ, п.п. 1.4 п. 161 подразд. 10 разд. XX НКУ).
В форме № 1ДФ сведения о суммах начисленной (выплаченной) арендной платы и суммах удержанного (перечисленного) НДФЛ и ВС отражают с признаком дохода «106».
Арендатор — другое физлицо-гражданин. Если арендатором является физлицо (не субъект хозяйствования), то он не считается налоговым агентом. Следовательно, лицом, ответственным за начисление и уплату (перечисление) НДФЛ и ВС в бюджет, является физлицо- арендодатель ( п.п. «б» п. 171.2 НКУ).
Таким образом, арендодатель обязан включить сумму таких доходов в свой годовой налогооблагаемый доход и ( пп. 179.1 и 179.7 НКУ):
• подать налоговую декларацию по результатам отчетного налогового года (до 1 мая года, следующего за отчетным);
• уплатить налог в срок до 1 августа года, следующего за отчетным.
Выводы
- Контролеры запрещают ФЛП-единоналожнику сдавать в аренду часть недвижимости с излишней площадью в качестве физлица — гражданина, а часть — в качестве единоналожника.
- Для того чтобы работать на едином налоге, безопаснее сдавать всю недвижимость от имени физлица-гражданина.
- Арендная плата, полученная за период пребывания на общей системе, не лишает ФЛП права находиться на едином налоге. Но с такой суммы придется уплатить единый налог по ставке 15 %.
