Верховный Суд Украины (далее — ВСУ) разъяснил, как арендатор должен правильно продлить срок действия договора аренды земли.
Есть два подхода к продлению договора аренды земли.
1. В соответствии с частями первой — пятой статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV (далее — Закон об аренде земли), чтобы продлить срок действия договора, арендатор, имеющий преимущественное право на его заключение на новый срок (возобновление договора аренды земли), должен уведомить арендодателя о намерении продлить договор аренды земли. Делать это следует путем направления письма-уведомления в срок, установленный договором, но не позже чем за месяц до истечения срока договора аренды земли. Вместе с таким письмом арендатор должен подать проект дополнительного соглашения.
После этого арендодатель в месячный срок рассматривает направленное арендатором письмо-уведомление с проектом дополнительного соглашения, проверяет его на соответствие требованиям закона, согласовывает с арендатором (при необходимости) существенные условия договора и, при отсутствии возражений, принимает решение о возобновлении договора аренды земли (относительно земель государственной и коммунальной собственности), т. е. заключает с арендатором дополнительное соглашение о возобновлении договора аренды земли.
2. Согласно части шестой статьи 33 Закона об аренде земли договор аренды считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором в случае, если арендатор продолжает использовать земельный участок после окончания срока договора аренды и арендодатель не направил ему в течение одного месяца после окончания срока договора письмо-уведомление о возражении относительно возобновления договора аренды земли.
Наличие этих двух подходов, на первый взгляд, дает поле для маневров арендатору. Кажется, что когда арендатор пропустил срок для подачи письма-уведомления о возобновлении договора аренды, то, чтобы и дальше пользоваться землей, ему достаточно просто продолжать пользоваться такой землей и надеяться, что арендодатель своевременно не спохватится и не расторгнет их взаимоотношения.
ВСУ иначе понимает приведенные выше нормы. Он считает, что воспользоваться правом на продление договора аренды, предусмотренным в части шестой Закона об аренде земли, можно только в том случае, когда арендатор своевременно уведомил арендодателя о намерении продлить действие договора аренды и направил ему дополнительное соглашение о возобновлении договора аренды земли. Дело в том, что заключение дополнительного соглашения о возобновлении договора аренды в месячный срок является обязательным условием для возобновления договора аренды.
Таким образом, по мнению ВСУ, если арендатор пропустил срок для уведомления арендатора о продлении действия договора аренды земли, он фактически теряет преимущественное право на такие действия. При этом не имеет значения, продолжает ли арендатор пользоваться таким земельным участком после окончания договора аренды и уведомил ли арендодатель его о расторжении такого договора.
Хотя если арендатор своевременно исполнил возложенные на него обязанности, а арендодатель в течение месяца после окончания договора аренды не подал возражений относительно возобновления договора, то такой договор считается заключенным с арендатором на новый срок, а все договоры арендодателя с другими лицами являются недействительными.
Следовательно, если арендатор хочет воспользоваться своим преимущественным правом аренды земли, советуем ему своевременно уведомить об этом арендодателя и соблюдать все необходимые процедуры для подтверждения такого права.
