Темы статей
Выбрать темы

Арендная плата за землю: как пересмотреть в свою пользу

Децюра Сергей, налоговый эксперт
Поводом для написания данного материала послужил вопрос читателя. Дело в том, что орган местного самоуправления, у которого он арендует землю, настаивает на внесении изменений в договор аренды в отношении размера нормативно-денежной оценки земельного участка. В итоге размер арендной платы увеличится в несколько раз. Читателя интересует: существуют ли законные пути уменьшения размера арендной платы? Давайте выясним это вместе.

Как рассчитывают арендную плату

Сначала напомним, как вообще рассчитывается арендная плата за земли государственной и коммунальной собственности (далее — арендная плата).

Арендная плата, как и земельный налог, является составляющей платы за землю. Ее уплачивают арендаторы земельных участков государственной и коммунальной собственности (т. е. временные землепользователи).

Основанием для начисления арендной платы за земельный участок, а следовательно, и главным фактором, устанавливающим размер арендной платы, является договор аренды земельного участка. Таким договором считается договор, по которому арендодатель (в нашем случае — орган местного самоуправления) обязан за плату передать арендатору (субъекту хозяйствования) земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок согласно условиям договора и требованиям земельного законодательства.

Для передачи в аренду земельных участков оформляется Типовой договор аренды земли, форма которого утверждена постановлением Кабмина от 03.03.04 г. № 220 (ср. ). Этот договор признается действительным только в случае наличия в нем всех существенных условий ( ст. 15 Закона об аренде земли), в частности:

• объект аренды (кадастровый номер, место расположения и размер земельного участка);

• срок действия договора аренды;

арендная плата с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату.

Как видим, в договоре аренды земучастка обязательно указываются все данные, необходимые для расчета арендной платы, а именно:

1) размер взятого в аренду земельного участка. Определяется по договоренности с органом местного самоуправления;

2) нормативно-денежная оценка (далее — НДО) земельного участка. Размер НДО, который указывается в договоре и выступает в качестве основания для начисления арендной платы, указан в извлечении из технической документации об НДО земельного участка ( п. 2 ст. 20 Закона об аренде земли). Его предоставляет управление Госгеокадастра;

3) размер арендной платы. О конкретном размере арендной платы субъект хозяйствования будет договариваться с органом местного самоуправления. Но при этом следует иметь в виду, что годовая сумма арендного платежа:

а) не может быть меньше 3 % НДО ( п.п. 288.5.1 НКУ);

б) не может превышать 12 % НДО ( п.п. 288.5.2 НКУ);

в) может превышать предельный размер арендной платы, приведенный выше, в случае определения арендатора на конкурентных принципах.

К сведению! Рассчитывать размер арендной платы следует по правилам расчета земельного налога (подробнее об этом см. «БН», 2016, 6, с. 28). То есть, чтобы определить годовую сумму арендной платы, следует найти произведение проиндексированной НДО земучастка, передаваемого в аренду (правила индексации прописаны в договоре аренды), и ставки платежа, установленной в договоре (от 3 до 12 %). Именно этот размер арендатор будет показывать в декларации по плате за землю и уплачивать в бюджет.

О заполнении декларации и правилах уплаты арендной платы вы можете прочитать в упомянутой выше публикации.

Пересмотр условий договора

Срок действия договора аренды определяется по согласию сторон, но не может превышать 50 лет ( ст. 19 Закона об аренде земли). А если речь идет об аренде земельных участков сельхозназначения для ведения товарного сельхозпроизводства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства, то срок его действия не может быть меньше 7 лет. То есть договор аренды обычно является долгосрочным.

Учитывая это, а также частое изменение экономических условий хозяйствования, арендодатель (орган местного самоуправления), чтобы не потерять экономическую выгоду, пытается быть в курсе действующих реалий хозяйствования. Поэтому он достаточно часто пытается откорректировать условия ранее заключенного договора аренды.

О том, что орган местного самоуправления и арендатор имеют право инициировать внесение изменений в действующий договор аренды, в частности корректировать размер арендной платы, указано в п. 13 Типового договора аренды земучастка. Так, в соответствии с этими положениями размер арендной платы пересматривается в случае:

• изменения условий хозяйствования, предусмотренных договором;

• изменения размеров земельного налога, повышения цен и тарифов, изменения коэффициентов индексации, определенных законодательством;

ухудшения состояния арендованного земельного участка не по вине арендатора, что подтверждается документами;

в других случаях, предусмотренных законом.

Как свидетельствует практика, чаще всего размер арендной платы пересматривается из-за изменения размера НДО арендованного земучастка, который прямо влияет на размер арендной платы.

При этом следует помнить, что изменение НДО хотя и считается существенным изменением условий взимания арендной платы, но не вынуждает сразу арендатора уплачивать арендную плату исходя из новых реалий. Изменение такой величины лишь дает арендодателю основания инициировать внесение изменений в договор аренды. До того времени, пока это не будет сделано, арендная плата должна уплачиваться исходя из размеров, указанных в договоре аренды. Дело в том, что согласно НКУ именно договор аренды является регулятором размера арендной платы.

Такие изменения вносятся в договор аренды по взаимному согласию сторон ( ст. 30 Закона об аренде земли). Их внесение оформляется путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды земли. Если сторонам не удастся достичь согласия по изменениям условий договора аренды земли, спор разрешается в судебном порядке.

То есть после принятия решения органа местного самоуправления об изменении НДО арендатор должен автоматически готовиться к пересмотру размера арендной платы.

При этом, если арендатор не хочет спорить с органом местного самоуправления, то он после проявленной инициативы со стороны арендодателя должен подписать дополнительное соглашение. Если же нет — то ждать внесения таких изменений через суд.

На что обратить внимание

Пересматривая условия договора аренды, субъект хозяйствования должен обращать внимание на правомерность предлагаемых изменений.

Если речь идет об изменении НДО арендованного земучастка, то вам нужно обратить внимание на то, правильно ли рассчитана его НДО. Особенно это касается случаев, когда речь идет о земучастке смешанного использования. То есть когда разные части участка используются с разными целями.

О таких участках упоминается, когда речь идет об аренде земли, на которой находится здание или сооружение, используемое в промышленных целях. В этом случае обычно часть земли (под зданием) относится к землям промышленного направления, а остальная (придомовая территория) — классифицируется как прочие земельные участки.

Когда речь идет о смешанных землях, НДО должна рассчитываться не по общему правилу: путем умножения базовой НДО земли, рассчитанной для определенной территории, на коэффициент функционального использования, а специфически. То есть путем умножения НДО на коэффициент функционального использования для земельных участков смешанного использования.

Рассчитывается такой коэффициент как средневзвешенное (по площади) значение коэффициентов функционального использования отдельных частей земельного участка смешанного использования. Основанием для выделения частей земельного участка различного функционального использования являются исключительно утвержденные данные инвентаризации земельного участка и землеустройства ( п. 3.5 Порядка № 18).

В то же время, как свидетельствует практика, при расчете НДО работники Госгеокадастра часто не вникают в подробный анализ функционального назначения всех частей земельного участка, предоставленного в аренду. Так, например, если земучасток был выделен для застройки (строительство промышленного объекта), то Госгеокадастр рассчитывает НДО, считая, что для всего участка размер платы должен быть один, несмотря на функциональное использование отдельных частей земучастка. Они применяют при расчете единый коэффициент, характеризующий «земли промышленности», — 1,2 (см. приложение 1 «Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф)» к Порядку № 18).

В то же время, если речь идет о земле, на которой находится промышленное сооружение, то на таком земучастке статус «Земли промышленности» имеет только земля под сооружениями. Остальная часть земучастка имеет совсем другое функциональное направление. НДО для таких частей арендованного земучастка будет существенно отличаться от земли под сооружениями. Например для земель, отнесенных к категории «Інші відкриті (незабудовані) землі в межах населеного пункту» коэффициент функционального использования будет составлять 0,1 (приложение 1 к Порядку № 18).

Это, как вы понимаете, довольно сильно скорректирует в сторону уменьшения НДО всего арендованного земучастка. Для наглядности разберем ситуацию на примере (см. рисунок ниже).

img 1

Варианты расчета НДО для определения размера арендной платы

Пример. Предприятие арендует земельный участок общей площадью (П) 500 м2. Из него под зданием (П1) занято 300 м2, а под придомовой территорией (П2) — 200 м2. При этом базовая НДО 1 м2, скорректированная на коэффициент, характеризующий место расположения земельного участка (БНДО), равна 2000 грн. Ставка арендной платы равна 5 % НДО.

Порядок расчета размера арендной платы представим в таблице.

НДО рассчитывается по формуле

НДО = П х БНДО х Кф

Вариант 1

Вариант 2

Рассчитываем средневзвешенное значение коэффициента функционального использования:

img 2

img 3

НДО = 500 м2 х 2000 грн. х 0,76 = 760000 грн.

Годовая сумма арендной платы составит 38000 грн.

(760000 грн. х 5 %)

Ко всему земельному участку применяем единый коэффициент функционального использования (1,2):

НДО = 500 м2 х 2000 грн. х 1,2 = 1200000 грн.

Годовая сумма арендной платы составит 60000 грн. (1200000 грн. х 5 %)

Уменьшение арендной платы

Как видим, неправильный расчет размера НДО может весьма ощутимо «ударить по карману» субъекта хозяйствования.

Поэтому, если орган местного самоуправления предлагает вам внести изменения в договор аренды земли, то, перед тем как соглашаться с предложенными изменениями, детально проанализируйте, как рассчитан новый размер НДО. Если вы согласитесь с таким размером НДО, то обратной дороги не будет.

Поэтому от «завышенного» размера НДО следует отказаться и попробовать навязать свои условия. Если не придете к согласию, то придется решать этот вопрос в суде. Об этом мы уже упоминали выше ( ст. 30 Закона об аренде земли).

Скорее всего, суд примет сторону органов местного самоуправления. Дело в том, что в типовом договоре аренды прямо прописано: в случае изменения условий договора, а именно пересмотра размера НДО, происходит пересмотр размера арендной платы. Для подтверждения этого факта орган местного самоуправления должен предоставить извлечение из технической документации об НДО земельного участка.

Вы тоже можете получить такое извлечение. И если в нем проведен расчет без учета средневзвешенного (по площади) значения коэффициентов функционального использования отдельных частей земельного участка, то такой документ можно обжаловать в суде.

К сведению! Такое извлечение является официальным документом, выданным компетентным органом государственной власти, на основании которого орган местного самоуправления в пределах полномочий рассчитывает размер арендной платы. А потому данные, указанные в таком документе, можно обжаловать в суде.

Если размер НДО рассчитан неправильно, что негативно отражается на субъекте хозяйствования (о том, что это так, см. рис. выше), то суд должен пересмотреть алгоритм расчета НДО и заставить Госгеокадастр пересчитать размер НДО.

Во-первых, такой иск может стать основанием для переноса рассмотрения «основного дела» об увеличении размера арендной платы.

Во-вторых, даже если суд в «основном деле» вынесет решение не в вашу пользу (внесет изменения в договор аренды земли), то отчаиваться все равно не стоит. Ведь, получив судебное решение по иску к Госгеокадастру, можно добиться пересмотра принятого решения в «основном деле» по вновь выявленным обстоятельствам (п. 1 ч. 2 ст. 361 ГПКУ).

О том, что такие шаги по уменьшению НДО действенны, свидетельствует судебная практика (см., например, постановление Харьковского апелляционного хозяйственного суда от 29.08.16 г. по делу № 922/3673/15*).

* http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/60198120

В этом постановлении суд, рассмотрев подобное представление, постановил, что для расчета НДО следует учитывать функциональное назначение всех предоставленных в аренду земель. Если согласно самому договору аренды земли усматривается, что только часть земельного участка занята застройкой (она относится к землям промышленности), в то время как остальное — это прочие угодья, то для расчета НДО в отношении земли промышленности должен применяться коэффициент 1,2, а для прочих угодий (они классифицируются как «Інші відкриті (незабудовані) землі в межах населеного пункту» коэффициент 0,1. Таким образом, расчет НДО земельного участка должен проводиться частично по коэффициенту 1,2, а частично — по коэффициенту 0,1. Поскольку расчет НДО был осуществлен, только основываясь на одном коэффициенте, то произошло завышение предельных значений коэффициентов, что повлияло на конечный результат расчета НДО и привело к необоснованному повышению арендной платы за указанный земельный участок, в связи с чем для истца наступили негативные последствия.

Итак, суд постановил перечислить НДО исходя из реального функционального назначения земли, взятой в аренду.

Таким образом, существует действенный способ для борьбы с неправомерным завышением НДО и арендной платы. Поэтому те, кто желает побороться и уплачивать только реальный, а не завышенный размер арендной платы, — вперед!

Документы статьи

ГПКУ — Гражданский процессуальный кодекс Украины от 18.03.04 г. № 1618-IV.

Закон об аренде земли — Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV.

Порядок № 18 Порядок нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, утвержденный приказом Госкомзема, Минагрополитики, Минстройархитектуры Украины, Украинской академии аграрных наук от 27.01.06 г. № 18/15/21/11.

App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa

Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.

Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше