Часто после приобретения недвижимости право пользования земучастком под ней остается за предыдущим владельцем. Длится это, пока предыдущий владелец не расторгнет договор аренды с органом местного самоуправления или не истечет срок его действия. И только после этого новый владелец недвижимости спокойно сможет заключить договор аренды этого земучастка.
Возникает закономерный вопрос: должен ли новый владелец платить земналог (как того требуют иногда местные контролеры) за период от даты приобретения недвижимости до даты государственной регистрации договора аренды земучастка под ней?
Ответ на этот вопрос дали контролеры в комментируемом письме. Они прямо указали, что для того, чтобы новый владелец недвижимости стал плательщиком земналога, необходимо, чтобы он приобрел право собственности на землю под недвижимостью и данные об этом были внесены в Госземкадастр. Дело в том, что плательщиками земналога являются лишь владельцы земучастков и постоянные землепользователи (ст. 269 и 270 НКУ), а данные для начисления этого налога берутся из Госземкадастра.
Таким образом, поскольку лицо не может приобрести землю под новоприобретенной недвижимостью (земля принадлежит органу местного самоуправления и предоставляется лишь в аренду), то и платить земналог он не обязан.
В то же время контролеры предупреждают: использование земли в Украине является платным ( ст. 206 ЗКУ*). А потому, чтобы пользоваться землей на законных основаниях, необходимо все равно узаконить факт такого использования. То есть нужно заключить договор аренды земучастка и уплачивать арендную плату как новый арендатор.
* Земельный кодекс Украины от 25.10.01 г. № 2768-III.
До момента заключения такого договора владелец недвижимости не считается плательщиком платы за землю (ни земналога, ни арендной платы). А следовательно, местные органы ГФСУ не могут от него требовать уплаты любых платежей за пользование такой землей. Хоть на местах налоговики зачастую требуют платить земналог до момента заключения договора аренды. Но оснований для этого нет.
Обращаем внимание! Выводы комментируемого письма предоставлены в виде индивидуальной консультации. Поэтому, если вы желаете ими воспользоваться, то советуем получить подобное разъяснение по своему адресу.
Кроме этого, налоговики предупреждают: если лицо пользуется землей (а именно это происходит, когда вы используете в своей деятельности приобретенную недвижимость, которая на ней находится) безосновательно и безвозмездно, то за это его могут привлечь к ответственности и заставить уплатить органу местного самоуправления сумму упущенной выгоды.
Такое право дано органам местного самоуправления ст. 33 Закона Украины «О местном самоуправлении» от 21.05.97 г. № 280/97-ВР. При этом, как свидетельствует судебная практика, на сегодня в случае использования земли без надлежащего оформления суды становятся на сторону местных органов. Детально об этом читайте в «БН», 2017, № 10, с. 8.
Поэтому, если вы приобрели недвижимость, советуем вам во избежание проблем оперативно заключить с органом местного самоуправления договор аренды.
При этом учитывайте, что для заключения договора аренды с органом местного самоуправления предыдущий владелец недвижимости должен расторгнуть договор аренды. А до того времени ему тоже придется уплачивать арендатору арендную плату по действующему договору аренды.
Осторожно! В таком случае возможна ситуация, когда за один земельный участок придется платить дважды: продавец — арендную плату до прекращения договора аренды, покупатель — плату за землю до оформления договора аренды. И главное — с этим иногда соглашаются судебные органы (постановление ВСУ от 08.06.16 г. по делу № 21-804а16 // «БН», 2016, № 33, с. 9).
