Физическое лицо — предприниматель (ФЛП) — плательщик единого налога (ЕН) спросило у налоговиков: как облагать налогом доходы от реализации построенных им объектов недвижимости (многоквартирных домов)?
В комментируемом письме фискалы изложили свое видение этой непростой ситуации.
Запрет на ЕН. Налоговики считают, что доход, полученный от реализации построенных им объектов недвижимости, нельзя облагать ЕН.
Главный их аргумент — п.п. 1 п. 292.1 НКУ. Действительно, там предусмотрено, что в доход ФЛП — плательщика ЕН не включаются полученные таким физическим лицом доходы от продажи недвижимого имущества, которое принадлежит ему на праве собственности и используется в его хозяйственной деятельности.
Доходы физлица. Если операция не облагается ЕН, то, как правило, такие доходы подпадают под обложение налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Поскольку речь идет о собственном имуществе физического лица, то логично было бы такие доходы облагать налогом согласно ст. 172 НКУ (как доходы от продажи недвижимости). То есть по ставке 5 %.
Однако налоговики убеждены, что в данном случае ст. 172 НКУ на эти операции не распространяется. Дело в том, что эта норма действует только для единичных операций продажи объектов недвижимости. Если же ФЛП систематически строит объекты недвижимости и реализует их, то речь идет о доходах от предпринимательской деятельности.
При этом контролеры ссылаются на постановление ВАСУ от 16.11.15 г. № 826/14630/14. В этом постановлении работники Фемиды пришли к выводу, что строительство и дальнейшая продажа объектов недвижимости с целью получения прибыли являются для целей налогообложения предпринимательской деятельностью, а следовательно, указанные операции подлежат налогообложению по нормам ст. 177 НКУ.
Предпринимательский доход и НДФЛ по ставке 18 %? Поскольку продажа объектов недвижимости является предпринимательской деятельностью физического лица, то налоговики считают, что физическое лицо должно уплачивать НДФЛ по ставке 18 % из чистого налогооблагаемого дохода — разницы между выручкой и документально подтвержденными расходами, связанными со строительством таких объектов (п. 177.2 НКУ).
Но, чтобы применять эти правила, ФЛП должен быть общесистемщиком. Поэтому в комментируемом письме фискалы завуалированно настаивают на том, что предпринимателям, которые самостоятельно строят дома для продажи, не место на ЕН. Они продвигают идею, что согласно п.п. 5 п.п. 298.2.3 НКУ такой ФЛП обязан перейти на уплату других налогов и сборов, определенных НКУ, в случае осуществления видов деятельности, которые не дают права применять упрощенную систему.
На наш взгляд, такое требование фискалов неправомерно. Дело в том, что покинуть ряды плательщиков ЕН обязаны только те упрощенцы, которые осуществляет запрещенные виды деятельности (п. 291.5 НКУ). Строительства домов для продажи среди запрещенных видов деятельности нет. Поэтому мы считаем, что заставить предпринимателя, который строит дома для продажи, покинуть ряды плательщиков ЕН никто не может.
То что же имеем в итоге? Ни одна схема налогообложения не подходит для строительного бизнеса ФЛП на ЕН?
Альтернативный подход. Мы убеждены, что облагать налогами доход, полученный от реализации квартир, построенных плательщиком ЕН, нужно по общим правилам, предусмотренным для единоналожников.
Дело в том, что недвижимость в данном случае по сути является товаром. А потому ФЛП имеет право облагать ЕН выручку, полученную от реализации таких активов (п.п. 1 п. 292.1 НКУ).
То есть в этом случае следует исходить из сути операции, а не из формальных признаков товара, который продает ФЛП.
Кстати, именно так рассматривал ситуацию суд в упомянутом налоговиками постановлении ВАСУ. Правда, там ФЛП был общесистемщиком, потому и вынужден был уплачивать НДФЛ по ст. 177 НКУ.
Однако убедить налоговиков в этом будет достаточно сложно. Поэтому, чтобы не нарваться на неприятности, стоит добиться от контролеров положительной индивидуальной консультации (через суд). Или же согласиться с их требованиями об отказе от ЕН.
