Индивидуальное инвестирование
Ограничения каналов финансирования и инвестирования жилищного строительства, введенные с начала 2006 года, приводят порой к парадоксальным проблемам. Одним из примеров неадекватности упомянутых законодательных запретов является ситуация, сложившаяся вокруг индивидуального жилищного строительства.
Иван ЧАЛЫЙ, консультант газеты «Налоги и бухгалтерский учет»
Зададимся, на первый взгляд, нелепым вопросом: имеет ли право строительная организация принимать средства непосредственно от гражданина в оплату стоимости строительно-монтажных работ, выполненных по договору подряда на строительство индивидуального жилого дома?
Вспомним ту законодательную норму, которая породила этот вопрос, —
статью 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» (далее — Закон об инвестировании):«Объектами инвестиционной деятельности не могут быть
объекты жилищного строительства, финансирование сооружения которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление. Инвестирование и финансирование строительства таких объектов могут осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, которые созданы и действуют в соответствии с законодательством, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости».Является ли индивидуальный жилой дом «объектом жилищного строительства»? Если брать за основу положения
статьи 4 Жилищного кодекса и статей 379 — 380 Гражданского кодекса Украины , то ответ на этот вопрос, очевидно, должен быть позитивным.А значит, формально говоря,
на строительство индивидуальных домов также должен распространяться исчерпывающий перечень разрешенных источников финансирования.И тогда, как бы глупо это ни звучало, нужно признать, что гражданин, желающий построить себе за свой счет дом, обязан прибегнуть к услугам предопределенных
Законом об инвестировании финансовых посредников. Напрямую перечислить деньги подрядчику он не может (если, конечно, исключить совершенно фантастический вариант эмиссии целевых облигаций под строительство отдельного дома).Откровенно говоря, большинство строительных компаний, специализирующихся на рынке коттеджного строительства, пренебрегают опасностью, которую таят в себе подобные умозаключения. Мало того, многие из них пребывают в заблуждении о том, что ограничения
статьи 4 Закона об инвестировании их не касаются, и это дает конкурентное преимущество индивидуальному строительству перед многоквартирным. Так, например, в «Зеркале недели» № 42/06 на с. 10 отмечается следующее:«По мнению экспертов по недвижимости, изменения в законодательстве Украины на границе 2005 — 2006 годов привели к тому, что сегодня и для строительных компаний выгоднее и дешевле возводить одноквартирные дома или коттеджные поселки, чем многоэтажки в спальных районах, поскольку для строительства индивидуального жилья нет необходимости привлекать Фонд финансирования строительства, который, в соответствии с новыми изменениями в Законе Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», необходим при строительстве многоэтажек, и естественно, ведет к увеличению цен на жилье в многоквартирных домах».
Отдавая должное логичности такой позиции, мы, тем не менее, попробуем предостеречь застройщиков от излишнего оптимизма.
Возможно, основной предпосылкой для выводов о том, что пользоваться любезными услугами финансовых посредников (и в частности, фондов финансирования строительства — ФФС) в сфере индивидуального строительства отнюдь не обязательно, служит
письмо Комитета Верховной Рады по вопросам финансов и банковской деятельности от 04.03.2004 г. № 06-10/220.В этом документе среди прочего отмечалось, что «форма финансирования строительства» через ФФС «может существовать параллельно с существующими механизмами финансирования, например, в случае финансирования лицом строительства для себя индивидуального дома
». То есть законодатели в указанном письме признали, что для индивидуального строительства использование ФФС-финансирования не является единственно возможным путем привлечения средств.Такая позиция, безусловно, соответствует здравому смыслу. Вместе с тем нужно отдавать себе отчет в том, что со времен написания вышеназванного письма много воды утекло.
Во-первых, появилась жесткая норма
статьи 4 Закона об инвестировании, о которой шла речь выше. И во-вторых, преамбула Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» с начала 2006 года была изменена. И если раньше из преамбулы следовало, что этот Закон касается только массового жилищного строительства, то теперь слово «массовое» из Закона исключено. Таким образом, в 2006 году появились формальные основания для того, чтобы нормы данного Закона были в полной мере распространены и на индивидуальное строительство.Конечно, мы не собираемся призывать индивидуальных застройщиков к немедленному введению в схемы финансирования «дозволенных» финпосредников. Мы хотим лишь обозначить потенциальную проблему признания легитимного статуса договоров, в которых финансирование строительства осуществляет непосредственно физическое лицо.
Вряд ли компаниям — операторам рынка индивидуального жилья следует пребывать в состоянии самоуспокоения. Им нужно позаботиться о том, чтобы получить в свой адрес официальные разъяснения, подтверждающие законность прямого финансирования строительства объектов.
