О налогообложении дохода от продажи недвижимого имущества
Письмо Государственной налоговой администрации Украины от 31.05.2007 г. № 2580/К/17-0715
Государственная налоговая администрация Украины рассмотрела письмо по вопросам налогообложения дохода, полученного от продажи недвижимого имущества, и сообщает.
Согласно положениям статьи 11 Закона Украины от 22.05.2003 № 889 «О налоге с доходов физических лиц» доход, полученный плательщиком налога от продажи не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, садового дома или их частей (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и строения, расположенные на таком земельном участке),
не облагается налогом, если общая площадь такого жилого дома, садового дома или их частей не превышает 100 квадратных метров.Если площадь
именно такого жилого дома, садового дома или их частей превышает 100 квадратных метров, то часть дохода, пропорциональная сумме такого превышения, подлежит налогообложению по ставке в размере 1 процента стоимости такого объекта недвижимого имущества.Стоимость хозяйственно-бытовых сооружений и строений, расположенных на земельном участке, который отчуждается вместе с такими жилыми домами, садовыми домами или их частями, учитывается при определении общей стоимости продажи (суммы полученного дохода).
При этом для целей налогообложения
одним объектом продажи будет считаться жилой или садовый дом (его часть) с земельным участком (его частью), независимо от количества договоров (два или один), которыми оформлена купля-продажа такого дома с земельным участком, на котором он расположен.Доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года более одного
из объектов недвижимости, указанных в подпункте 11.1.1 пункта 11.1 статьи 11 Закона, или от продажи объекта недвижимости, иного, чем указаны в этом подпункте, подлежит налогообложению по ставке, определенной пунктом 7.2 статьи 7 этого Закона.Заместитель председателя С. Лекарь
комментарий редакции
Порядок налогообложения доходов, полученных от продажи усадьбы
Согласно ч. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Украины усадьбой является земельный участок вместе с расположенными на нем жилым домом, хозяйственно-бытовыми зданиями, наземными и подземными коммуникациями, многолетними насаждениями.
ГКУ предполагает возможность отчуждения такой недвижимости как одним договором, так и двумя (отдельно жилую недвижимость, отдельно землю, на которой она расположена).
Из Земельного кодекса Украины до внесения в него соответствующих изменений (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2007, № 51 с. 38) можно было сделать вывод, что продажа усадьбы может производиться только путем заключения двух отдельных договоров: на продажу жилой недвижимости и на продажу земли.
Из совместного письма ГНАУ и Минюста от 18.01.2005 г. № 378/5/17-2116, № 31-50/77 (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2005, № 11) следовало, что как в случае заключения одного договора, так и в случае заключения двух договоров отдельно на продажу объекта недвижимости и на продажу земли, налог рассчитывается отдельно по двум отдельным операциям. Однако в этом случае получается, что продажу недвижимости (или земли) будут рассматривать как вторую в течение года продажу. А значит, и применять к доходу от такой продажи ставку налога 5 %. По нашему мнению, это не так.
При продаже усадьбы при таком подходе объект обложения возникает один раз. Соответственно, если площадь жилого дома, входящая в состав усадьбы, не превышает 100 м2, то ставка налога с такого объекта равна нулю.Совсем недавно Законом Украины «О внесении изменений и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Украины в связи с принятием Гражданского кодекса Украины» от 27.04.2007 г. № 997-V, были внесены изменения в ст. 120 ЗКУ, которыми
снято противоречие, существовавшее между ЗКУ и ГКУ в отношении необходимости заключения отдельного договора на земельный участок при продаже находящегося на нем здания. Сегодня достаточно одного договора на продажу недвижимости.В комментируемом письме, изменив свою позицию относительно порядка налогообложения дохода от продажи усадьбы, ГНАУ отмечает, что для целей налогообложения одним объектом продажи считается жилой или садовый дом (его часть) с земельным участком (ее частью), независимо от количества договоров (два или один), которыми оформлена купля-продажа такого дома с земельным участком, на котором он расположен.
В связи с этим и облагаться доход должен в соответствии с порядком, предусмотренным для дохода от продажи недвижимости, как было указано нами выше.
Татьяна Онищенко
