Аренда государственного и коммунального имущества: особенности 2007 года
В 2007 году существуют особенности как в самой передаче в аренду государственного и коммунального имущества, так и в порядке исчисления арендной платы за его использование, рассмотрению которых и посвящена эта статья.
Андрей Брылев, юрист
Георгий Сфинцицки, юрист
Документы статьи
Закон № 2269
— Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. № 2269-XII.Закон № 489
— Закон Украины «О Государственном бюджете Украины на 2007 год» от 19.12.2006 г. № 489-V.Распоряжение № 301-р
— Распоряжение Кабинета Министров Украины «Об индикативных ставках арендной платы за использование коммунального имущества» от 23.05.2007 г. № 301-р.Методика № 786
— Методика расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества, утвержденная постановлением Кабинета Министров Украины от 04.10.95 г. № 786.Порядок № 43
— Порядок пересмотра договоров аренды недвижимого государственного имущества, утвержденный приказом Фонда государственного имущества Украины от 18.01.2007 г. № 43.Постановление № 1846
— постановление Кабинета Министров Украины «О внесении изменений в Методику расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества» от 27.12.2006 г. № 1846.Методика № 1891
— Методика оценки имущества, утвержденная постановлением Кабинета Министров Украины от 10.12.2003 г. № 1891.Порядок № 2149
— Порядок проведения конкурса на право аренды государственного имущества, утвержденный приказом Фонда государственного имущества Украины от 13.10.2004 г. № 2149.ХПК
— Хозяйственный процессуальный кодекс Украины от 06.11.91 г. № 1798-XII.ХКУ
— Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.ГКУ
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
Какие особенности?
Статьей 118 Закона № 489
установлено, что в 2007 году передача в аренду государственного и коммунального имущества осуществляется исключительно на конкурсных началах, а также предусмотрено, что арендная плата за государственное и коммунальное имущество определяется в соответствии с его рыночной стоимостью, а также предписано, что договоры аренды государственного и коммунального имущества, заключенные до 1 января 2007 года, в шестимесячный срок подлежат обязательному пересмотру в соответствии с указанной нормой.Как видим,
в 2007 году существуют особенности — обязательное проведение конкурсов при передаче в аренду государственного и коммунального имущества, учет рыночной стоимости при определении арендной платы за его использование, а также необходимость пересмотра ранее заключенных договоров аренды.Рассмотрим эти особенности подробнее, так как при их воплощении в жизнь возникают различные вопросы.
Пересмотр ранее заключенных договоров аренды
Показатель стоимости объекта аренды применялся и раньше, однако он использовался для ограничения в некоторых случаях размера годовой арендной платы, например, при аренде целостного имущественного комплекса. Так,
ч. 1 ст. 19 Закона № 2269 устанавливает, что размер годовой арендной платы за целостные имущественные комплексы предприятий, их структурных подразделений не может превышать десяти процентов от стоимости арендованного имущества, но тут же предусматривает и исключение из этого правила (в случае определения арендатора на конкурсной основе условиями конкурса может быть предусмотрен больший размер арендной платы).Применение
именно рыночной стоимости объекта аренды, являющегося государственным или коммунальным имуществом, при определении арендной платы за его использование ранее не требовалось, поэтому и подход к пересмотру договоров аренды государственного и коммунального имущества, заключенных до 1 января 2007 года, в соответствии с указанной выше нормой Закона № 2269 является неоднозначным.Некоторые органы местного самоуправления рассматривают
пересмотр договоров аренды как расторжение действующих и заключение новых, но уже на конкурсной основе (что предполагает участие в конкурсе уже как минимум двух претендентов на аренду государственного и коммунального имущества), другие же настаивают на перезаключении действующих договоров аренды с пересмотром размера арендной платы в сторону увеличения. Думается, что правы последние.Итак,
все ли договоры аренды государственного и коммунального имущества, заключенные до 1 января 2007 года, подлежат обязательному пересмотру в шестимесячный срок в части определения арендной платы исходя из рыночной стоимости объекта аренды и все ли арендаторы обязаны это сделать?Статья 118 Закона № 489
дает на эти вопросы однозначный ответ — все, за исключением договоров на аренду государственного и коммунального имущества, заключенных бюджетными учреждениями, Пенсионным фондом Украины и его органами, а также относительно целостных имущественных комплексов. Таким образом если арендатор не арендует целостный имущественный комплекс или не является бюджетным учреждением либо органом Пенсионного фонда Украины, то он обязан участвовать в пересмотре заключенных им до 1 января 2007 года договоров аренды государственного и коммунального имущества и, на наш взгляд, не должен от этого уклоняться, если желает сохранить в своем пользовании объект аренды.Часть 2 ст. 21
Закона № 2269 устанавливает, что размер арендной платы может быть изменен по требованию одной из сторон в случаях, установленных законодательными актами Украины, а нормы ст. 118 Закона № 489 и являются таким случаем. Кроме этого, сам договор аренды может содержать и иные случаи пересмотра размера арендной платы по требованию одной из сторон (например, изменение методики расчета, изменение централизованных цен и тарифов и т. п.), поэтому будем считать «законность» пересмотра договоров аренды государственного и коммунального имущества, заключенных до 1 января 2007 года, установленной.
Разрешение споров при уклонении арендаторов от пересмотра договоров
В случаях, когда арендатор уклоняется от пересмотра заключенных им до 1 января 2007 года договоров аренды государственного и коммунального имущества в части изменения размера арендной платы, а арендодатель во исполнение норм
ст. 118 Закона № 489 обязан их пересмотреть, возникает спор, который подлежит разрешению в соответствии с действующим законодательством (ч. 4 ст. 21 Закона № 2269).В соответствии с
п. 1 ч. 1 ст. 12 ХПК споры, возникающие при изменении хозяйственных договоров, подведомственны хозяйственным судам. Кроме этого, сам договор аренды может содержать ссылку на то, что споры решаются в судебном порядке, то есть в хозяйственном суде.В таких случаях
арендодатель , ссылаясь на нормы ст. 118 Закона № 489, может обратиться в хозяйственный суд с иском о понуждении арендатора заключить дополнительное соглашение к договору аренды, и в случае принятия судом решения в его пользу (после вступления этого решения в силу) арендатор будет вынужден вносить арендную плату по новым ставкам.Возможен и другой вариант развития событий в случае, когда
арендатора не устраивает новый размер арендной платы и он желает отказаться от дальнейшей аренды.Принимая во внимание, что
односторонний отказ от договора аренды не допускается (ч. 1 ст. 26 Закона № 2269, ч. 1 ст. 291 ХКУ), арендатор может досрочно его расторгнуть только по согласованию с арендодателем (ч. 3 ст. 26 Закона № 2269). Общий порядок расторжения договоров установлен ст. 188 ХКУ.В случае
отсутствия согласия арендодателя арендатор вправе обратиться в хозяйственный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды (со встречным иском, если арендодатель подал иск о понуждении арендатора заключить дополнительное соглашение к договору аренды и дело уже рассматривается), однако у арендатора могут возникнуть трудности с обоснованием своей позиции, так как общие основания расторжения договора аренды по требованию срендатора (ст. 784 ГКУ) не дают ему такой возможности. Выходом из этой ситуации может быть обращение к ст. 652 ГКУ, которая позволяет расторгнуть договор в связи с существенным изменением условий, которыми стороны руководствовались при заключении договора.
Как производится пересмотр договоров аренды государственного и коммунального имущества?
Правила пересмотра договоров аренды
недвижимого государственного имущества определены Порядком № 43, который регулирует процедуру пересмотра договоров аренды недвижимого имущества, заключенными Фондом государственного имущества Украины, его региональными отделениями и представительствами, а также Фондом имущества АР Крым и государственными предприятиями. Так, п. 3 Порядка № 43 установлено, что пересмотр осуществляется в соответствии с установленной ст. 118 Закона № 489 нормой об определении арендной платы в соответствии с рыночной стоимостью в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины (далее — КМУ). Такой порядок установлен Методикой № 786, которой предусмотрено, что арендные ставки рассматриваются как стартовые для проведения конкурсов на право аренды государственного имущества (на которых и определяется рыночная арендная плата), а сами ставки существенно изменены. Пересмотр договоров аренды согласно абзацу 3 п. 3 Порядка № 43 осуществляется в части размера арендной платы в соответствии с установленными Методикой № 786 арендными ставками.Пунктом 5 Порядка № 43
установлено, что пересмотр договоров должен быть осуществлен путем заключения дополнительных соглашений к договорам аренды в сроки, предусмотренные графиком пересмотра договоров, разработанным Фондом государственного имущества Украины. Единым базовым месяцем для расчетов арендной платы по новым ставкам установлен январь 2007 года, а арендаторам предложено в дополнительных соглашениях первым месяцем оплаты по новым ставкам также определять январь 2007 года. Арендная плата за январь 2007 года определяется на основе рассчитанной в соответствии с требованиями пунктов 8 и 12 Методики № 786 арендной платы за декабрь 2006 года с учетом изменения размера арендной ставки и индекса инфляции за январь 2007 года (пункт 13 Методики № 786).Пунктом 6 Порядка № 43
установлено, что договоры аренды, срок которых заканчивается в 2007 году, могут быть продлены в порядке, определенном законодательством, при условии пересчета размера арендной платы по ставкам, определенным постановлением № 1846.В связи с тем, что
Порядком № 43 регулируется только процедура пересмотра договоров аренды недвижимого государственного имущества, возникает вопрос, как пересматривать договоры аренды иного государственного имущества (например, движимого, индивидуально определенного), а также коммунального имущества.Представляется, что эти договоры необходимо пересматривать по процедуре, аналогичной процедуре, установленной
Порядком № 43.Это косвенно подтверждается тем, что
ст. 118 Закона № 489 КМУ предоставлено право утверждать индикативные ставки арендной платы для государственного и коммунального имущества, которое передается в аренду в городах областного значения, городах Киеве и Севастополе. Во исполнение этой нормы КМУ распоряжением № 301-р рекомендовал органам местного самоуправления применять в 2007 году во время определения размера арендной платы за коммунальное имущество, передающееся в аренду в городах областного значения, городах Киеве и Севастополе, арендные ставки, утвержденные Методикой № 786.Таким образом,
суть пересмотра договоров аренды государственного и коммунального имущества сводится к приведению их в части размера арендной платы в соответствие с арендными ставками, утвержденными Методикой № 786.Законом № 2269 и Порядком № 43
не предусмотрена необходимость проведения новой независимой оценки для определения стоимости объекта аренды при пересмотре договоров аренды государственного и коммунального имущества (изменении размера арендной платы), поэтому, на наш взгляд, правовые основания для ее проведения отсутствуют.
Расчет арендной платы при пересмотре договоров аренды государственного и коммунального имущества
Что касается платы за аренду коммунального имущества, то методика ее расчета, а также порядок использования (распределения) между предприятием — арендодателем и бюджетом территориальной громады утверждается соответствующим органом местного самоуправления (чаще всего тем или иным местным советом).
Плата же за аренду государственного имущества определяется в соответствии с Методикой № 786. Последние изменения были внесены в Методику № 786 постановлением № 1846. Рассмотрим эти изменения подробнее.Постановлением № 1846
были изменены (в основном в сторону увеличения) базовые арендные ставки за аренду целостных имущественных комплексов государственных предприятий (Приложение № 1 к Методике № 786), а также недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности (Приложение № 2 к Методике № 786). Кроме того, перечни имущества, за аренду которого были установлены базовые арендные ставки, были существенно видоизменены и дополнены. Фактически Приложение № 1 и Приложение № 2 к Методике № 786 были изложены в новой редакции.В
качестве примера изменения в сторону увеличения базовых арендных ставок можно привести следующие данные:— базовая арендная ставка за использование целостных имущественных комплексов государственных предприятий электроэнергетики, газовой, химической и нефтехимической промышленности, черной металлургии, связи, швейной промышленности, общественного питания (кроме ресторанов) раньше составляла 6 процентов от остаточной стоимости основных фондов, а теперь увеличена до 8 процентов от стоимости имущества, определенной путем проведения независимой оценки;
— базовая арендная ставка за использование целостных имущественных комплексов государственных предприятий автомобильного транспорта, бытового обслуживания, металлообработки, образования, науки и охраны здоровья, легкой (кроме швейной), топливной промышленности была установлена в размере 4 процентов от остаточной стоимости основных фондов, а теперь стала 6 процентов от стоимости имущества, определенной путем проведения независимой оценки;
— базовая арендная ставка за использование целостных имущественных комплексов государственных предприятий иных объектов была 3 процента от остаточной стоимости основных фондов, а стала 5 процентов от стоимости имущества, определенной путем проведения независимой оценки;
— базовая арендная ставка за использование недвижимого государственного имущества по целевому назначению для размещения казино, других заведений игорного бизнеса раньше составляла 20 процентов от стоимости недвижимого имущества, определенной путем проведения независимой оценки, а стала установлена в размере 100 процентов от стоимости недвижимого имущества, определенной путем проведения независимой оценки;
— базовая арендная ставка за использование недвижимого государственного имущества по целевому назначению для осуществления концертной деятельности была 15 процентов от стоимости недвижимого имущества, определенной путем проведения независимой оценки, а стала 25 процентов от стоимости недвижимого имущества, определенной путем проведения независимой оценки;
— базовая арендная ставка за использование недвижимого государственного имущества по целевому назначению для размещения туристических агентств раньше была установлена в размере 15 процентов от стоимости недвижимого имущества, определенной путем проведения независимой оценки, а теперь в размере 22 процента от стоимости недвижимого имущества, определенной путем проведения независимой оценки;
— базовая арендная ставка за иное использование недвижимого государственного имущества была 10 процентов от стоимости недвижимого имущества, определенной путем проведения независимой оценки, а стала 15 процентов от стоимости недвижимого имущества, определенной путем проведения независимой оценки.
Справедливости ради следует отметить, что
арендные ставки для отечественных юридических и физических лиц — субъектов малого предпринимательства, осуществляющих производственную деятельность, ранее применялись с коэффициентом 0,8, а теперь арендные ставки для арендаторов — отечественных юридических и физических лиц, являющимися субъектами малого предпринимательства, которые осуществляют производственную деятельность непосредственно на арендованных производственных площадях (кроме офисов), применяются с коэффициентом 0,7.Поскольку
величины базовых арендных ставок за аренду имущества, находящегося в государственной собственности, используются в расчете годового, и соответственно месячного, размера платы за аренду целостных имущественных комплексов и недвижимого имущества по формулам, приведенным в Методике № 786, неизбежным результатом их увеличения является увеличение годового и месячного размера арендной платы.Так, размер платы за аренду государственного имущества за 1 месяц после заключения договора аренды или пересмотра размера арендной платы будет определяться по формуле (
п. 12 Методики № 786):
| Апл. мес. = | Апл. год | х Ит.г. х И.м., |
где Апл. мес. — месячный размер арендной платы, грн.;
Апл. год — годовой размер арендной платы, рассчитанный исходя из новых базовых арендных ставок, грн.;
Ит.г. — индекс инфляции за период с начала текущего года (в случае аренды недвижимого имущества — с даты проведения независимой оценки) до даты заключения договора аренды или пересмотра размера арендной платы
И.м. — индекс инфляции за первый месяц аренды.
Размер арендной платы за каждый следующий месяц определяется путем коррекции размера месячной арендной оплаты за предыдущий месяц на индекс инфляции за текущий месяц (
п. 13 Методики № 786).Изменения в размере арендной платы легче всего проиллюстрировать на следующем примере.
Пример:
Предприятие с 1 января 2006 года арендует помещение под ресторан с условной стоимостью 200000 грн. в год. Эта стоимость была определена путем независимой оценки. До внесения изменений в
Методику № 786 базовая арендная ставка составляла 15 %.Если бы размер арендной платы в 2007 году не пересматривался, то предприятие бы уплачивало ежемесячную арендную плату (с последующей индексацией с учетом инфляции) в следующем размере:
200000 х 15 % = 30000 (грн.).
С 1 апреля размер арендной платы был пересмотрен исходя из изменений, внесенных в
Методику № 786. В частности, были повышены базовые арендные ставки до 20 %. В связи с этим новый размер арендной платы, которая будет вноситься уже в мае, будет определен следующим образом:
| 400000 | х 1.01 х 1 = 33666, 67 (грн.), |
где 400000 (200000 х 20 % = 40000 грн.) — годовой размер арендной платы, рассчитанный исходя из новых базовых ставок;
12 — количество месяцев в году;
1.01 — индекс инфляции в абсолютном выражении за 3 месяца 2007 года;
1 (100 %) — индекс инфляции за апрель 2007 года.
Для расчета годовой арендной платы за аренду целостных имущественных комплексов в настоящее время продолжает применяться старая формула, согласно которой размер годовой арендной платы рассчитывается исходя из ставок арендной платы, приведенных в
Приложении № 1 к Методике № 786, в процентах от остаточной стоимости арендованных основных средств целостного имущественного комплекса.Со вступлением в силу изменений в
абзац второй п. 5 Методики № 786, которые вступят в силу одновременно с будущими изменениями в Методику № 1891 (они еще не внесены), при расчете арендной платы вместо остаточной стоимости арендованных основных средств целостного имущественного комплекса будет учитываться стоимость необоротных основных средств (без незавершенного строительства), определенная путем независимой оценки. Сама же измененная формула расчета годовой арендной платы за аренду целостных имущественных комплексов будет выглядеть так:арендная плата = стоимость основных средств (без незавершенного строительства), определенная путем независимой оценки, умноженная на базовую арендную ставку.
Увеличилась
и минимальная пороговая величина арендной платы за аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности. Ранее размер арендной платы за такое имущество не мог быть меньше 5 % арендованного имущества (а если арендатором является субъектом малого предпринимательства — 4 %). Со вступлением в силу изменений данные величины составляют, соответственно, 10 % и 7 %.
Некоторые противоречия
Далее хотелось бы обратить внимание на некоторые противоречия между положениями
Методики № 786 и Закона № 489. Так, в ст. 118 Закона № 489 указано, что размер арендной платы за государственное или коммунальное имущество определяется исходя из его рыночной стоимости, между тем в Методике № 786 нет ни одного упоминания термина «рыночная стоимость». Вместо этого в тексте Методики № 786 очень часто встречается упоминание стоимости имущества, определенной путем независимой оценки. Зачастую эти понятия не тождественны друг другу. Так, в соответствии с пунктом 2 Методики № 1891 независимой оценкой является определение определенного вида стоимости имущества субъектом оценочной деятельности на основании договора с заказчиком (в отличие от стандартизированной оценки, которой является оценка, осуществляемая самостоятельно государственными органами приватизации (органами, уполномоченными управлять государственным имуществом) с использованием стандартной методологии и стандартного набора исходных данных).В
п. 2 Методики № 1891 указаны несколько видов стоимости и их понятия:—
начальная стоимость имущества — стоимость, с которой начинается продажа имущества установленными законодательством способами, которые предусматривают конкуренцию покупателей;—
переоцененная стоимость активов — стоимость, по которой активы отображаются в передаточном балансе предприятия, составленном на дату оценки, в том числе активы, которые подлежали переоценке на принципах независимой оценки в соответствии с порядком и в случаях, предусмотренных этой Методикой;—
совокупная стоимость целостного имущественного комплекса — сумма стоимости активов предприятия, которые отображены в его передаточном балансе;—
чистая стоимость целостного имущественного комплекса — совокупная стоимость целостного имущественного комплекса, уменьшенная на сумму обязательств, но рыночная стоимость среди них отсутствует.Если же все-таки предположить, что для целей применения
Методики № 786 рыночная стоимость и стоимость, определенная путем независимой оценки, все же тождественны, то тогда возникает новая коллизия между нормами Методики № 786 и Закона № 489 в части того, в отношении аренды какого имущества в качестве базиса для определения размера арендной платы принимается его рыночная стоимость.Из содержания
Методики № 786 можно сделать вывод о том, что на основании стоимости, определенной путем независимой экспертной оценки, в обязательном порядке определяется арендная плата только за использование целостных имущественных комплексов и недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности. В отношении же аренды иного индивидуально определенного государственного имущества (отличного от целостных имущественных комплексов и недвижимого имущества) арендодатель может (но не обязан) провести независимую оценку его стоимости.Более четко в
Методике № 786 теперь прописаны условия относительно платы за субаренду государственного имущества. Так, в частности, в п. 18 Методики № 786 указано, что размер платы за субаренду недвижимого и иного индивидуального определенного государственного имущества определяется исходя из положений Методики № 786. В то же время требует дальнейших разъяснений порядок определения размера платы за субаренду помещений в зданиях, которые составляют часть целостного имущественного комплекса. Думается, что Фонд государственного имущества Украины должен издать соответствующие разъяснения на этот счет.
Обязательное проведение конкурса
Обязательность передачи в аренду
государственного и коммунального имущества исключительно на конкурсной основе (т. е. к участию в конкурсе должны быть привлечено не менее двух претендентов) в 2007 году установлена ст. 118 Закона № 489, следовательно, у желающих получить в пользование указанное выше имущество иных возможностей, кроме участия в конкурсе, нет.Технология проведения конкурсов
на право аренды государственного имущества довольно подробно описана в Порядке № 2149, действие которого распространяется только на целостные имущественные комплексы государственных предприятий, организаций, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков) и недвижимое имущество — здания, сооружения, помещения, относящиеся к государственной собственности, однако, по нашему мнению, эта технология может быть использована и при проведении конкурсов на право аренды других видов государственного имущества, а также коммунального имущества.
Определение размера арендной платы по результатам конкурса
В
Методике № 786 появилась достаточно интересная норма (абзац четвертый п. 2), согласно которой в случае определения арендатора на конкурсной основе, арендная плата, рассчитанная на основании Методики № 786, принимается в качестве базовой, а ее размер может быть определен по результатам конкурса.Учитывая,
что в 2007 году на основании ст. 118 Закона № 489 государственное и коммунальное имущество может передаваться в аренду исключительно на конкурсной основе (т. е. к участию в конкурсе должны быть привлечено не менее двух претендентов), данное положение Методики № 786 является достаточно актуальным. Однако, к сожалению, сама Методика № 786 не дает самих принципов и критериев, на основании которых может быть увеличен размер арендной платы в результате проведения конкурса. Приблизительное представление об этом нам может дать Порядок № 2149, который описывает технологию проведения конкурсов и распространяется на такие объекты аренды: целостные имущественные комплексы государственных предприятий, организаций, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков) и недвижимое имущество — здания, сооружения, помещения, относящиеся к государственной собственности.Так, в соответствии с
п. 7 Порядка № 2149 одним из условий конкурса является размер арендной платы, при этом основным критерием определения победителя конкурса является предложенный им максимальный размер арендной платы при обязательном выполнении иных условий конкурса (п. 8 Порядка № 2149).Стартовая арендная плата определяется согласно
Методике № 786, а в случае поступления от арендаторов (до объявления конкурса) вместе с заявлениями на аренду разных предложений по арендной плате в качестве стартовой для определения условий конкурса используется самое большое из предложений (абзац второй п. 8 Порядка № 2149).По итогам
проведения конкурса с победителем конкурса заключается договор аренды, в котором, помимо прочих условий, указывается и предложенный им размер арендной платы (п. 25 Порядка № 2149).
