Министерства и ведомства Украины
О внесении изменений в Инструкцию о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины
Приказ от 29 августа 2007 года № 703/5
Зарегистрирован в Министерстве юстиции Украины 29 августа 2007 г. под № 994/14261
(извлечение)
С целью усовершенствования порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины ПРИКАЗЫВАЮ:
1.
Внести в Инструкцию о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденную приказом Министерства юстиции Украины от 03.03.2004 № 20/5, зарегистрированным в Министерстве юстиции Украины 03.03.2004 под № 283/8882, следующие изменения:пункт 38 изложить в следующей редакции:
«38. Соглашения об отчуждении и залоге имущества, подлежащего регистрации, удостоверяются при условии подачи документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или передаваемое в залог имущество. В случае залога будущего имущества или создания обеспечительного обременения в будущем имуществе нотариусу предоставляются документы, подтверждающие наличие прав на приобретение такого имущества в собственность в будущем.
При удостоверении соглашений об отчуждении или залоге жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, другого недвижимого имущества проверяется отсутствие запрета отчуждения или ареста имущества.
В случае наличия запрета соглашение об отчуждении имущества, обремененного долгом, удостоверяется только в случае согласия кредитора и приобретателя на перевод долга на приобретателя.
Удостоверение соглашений об отчуждении или залоге жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, другого недвижимого имущества производится по месторасположению указанного имущества или по местонахождению одной из сторон сделки.
Соглашения об отчуждении жилого дома, стороной в которых является физическое лицо, и строительство которого не закончено и осуществляется с использованием средств местных бюджетов, удостоверяются при наличии решения исполнительного комитета местного совета или соответствующей местной государственной администрации о согласии на такое отчуждение.
Ипотечные договоры, предметом ипотеки по которым является недвижимость, которая принадлежит третьим лицам и станет собственностью ипотекодателя после заключения такого договора, удостоверяются до момента оформления установленного законодательством документа о праве собственности ипотекодателя на недвижимость.
После оформления установленного законодательством документа о праве собственности ипотекодателя на недвижимость, являющуюся предметом ипотеки, ипотекодержатель регистрирует в установленном законом порядке обременение прав собственника на недвижимость. Если ипотечным договором предусмотрено наложение запрета отчуждения недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, нотариус налагает такой запрет по уведомлению ипотекодержателя.
Ипотечные договоры, ипотекой по которым являются имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено, удостоверяются при условии подачи документов, подтверждающих имущественные права на недвижимость.
По окончании строительства построенная недвижимость продолжает быть предметом ипотеки согласно условиям ипотечного договора. В этом случае ипотекодержатель на основании документа о праве собственности регистрирует в установленном законом порядке обременение прав собственности на построенную недвижимость. Если ипотечным договором предусмотрено, нотариус налагает запрет на отчуждение недвижимости, являющейся предметом ипотеки, по уведомлению ипотекодержателя. В случае изменения характеристик недвижимости, являющейся предметом ипотеки (изменения площади недвижимости, изменения в планировке помещений и т. п.), нотариус на основании документа, подтверждающего право собственности на недвижимость, обязан сделать отметку на экземпляре ипотечного договора, принадлежащем ипотекодержателю. При этом нотариус не имеет права требовать дополнительных документов и согласия ипотекодателя»;
пункт 60 исключить
.<...>
Министр А. Лавринович
комментарий редакции
Нотариально удостоверить ипотеку недвижимости можно до регистрации права собственности
Комментируемым приказом внесены изменения в Инструкцию о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины (далее — Инструкция), в части
порядка нотариального удостоверения сделок по отчуждению и залогу имущества, права на которое подлежат государственной регистрации.Опасаться того, что в деятельности нотариусов что-то существенно поменяется, не стоит, так как результат изменений сводится к тому, что теперь пункт 38 Инструкции полностью повторяет содержание статьи 55 Закона Украины «О нотариате» от 02.09.93 г. № 3425-XII (далее — Закон о нотариате). Поэтому мы лишь коротко укажем, что же все-таки поменялось в Инструкции.
После внесения изменений Инструкция, как условие удостоверения сделок по отчуждению и залогу имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, предусматривает
подачу документов, подтверждающих право собственности на имущество, выступающее предметом сделки, и уже не предусматривает необходимость подачи документов, которые подтверждают государственную регистрацию прав на это имущество. На самом деле в этой части изменения не столь существенны, как может показаться на первый взгляд. Дело в том, что, как и раньше, нотариусы в отношении имущества, право собственности на которое подлежит обязательной государственной регистрации (т. е. в отношении недвижимости), такими документами будут считать только правоустанавливающие документы, на которых стоит отметка о госрегистрации соответствующих прав.Однако теперь из этого общего правила предусмотрен ряд исключений. Так, с внесением изменений абзац шестой пункта 38 Инструкции предусматривает, что
ипотечные договоры, предметом ипотеки по которым является недвижимость, которая принадлежит третьим лицам и станет собственностью ипотекодателя после заключения такого договора, удостоверяется до момента оформления установленного законодательством документа о праве собственности ипотекодателя на недвижимость. Указанные изменения позволяют беспрепятственно реализовывать на практике положения ч. 5 ст. 18 Закона Украины «Об ипотеке» от 05.06.2003 № 898-IV, согласно которому в случае, если ипотекой обеспечивается возврат займа, кредита для приобретения недвижимого имущества, которое передается в ипотеку, договор купли-продажи этого недвижимого имущества и ипотечный договор могут заключаться одновременно. Внесение комментируемых изменений сняло вопрос о возможности одновременного удостоверения договоров и купли-продажи объекта недвижимости, и его же ипотеки. Дело в том, что в письме от 15.08.2007 г. № 31-50-2547 Минюст, несмотря на присутствие в Законе о нотариате ч. 6 ст. 55, указывал, что в случае если ипотекой обеспечивается возврат займа, кредита на приобретение недвижимого имущества, которое передается в ипотеку, «одновременно удостоверить договор купли-продажи этого недвижимого имущества и договор ипотеки не представляется возможным». Однако данное разъяснение Минюста после внесения изменений в Инструкцию уже не актуально.Указанные изменения также согласуются с требованиями Гражданского кодекса Украины, ч. 2 ст. 576 которого допускает, чтобы предметом залога было имущество, которое залогодатель приобретет после возникновения залога.
Среди других изменений, внесенных в Инструкцию, следует отметить также прямое указание на то, что для нотариального удостоверения залога имущества, право собственности на которое перейдет в будущем, подать нужно только документы, подтверждающие наличие прав на приобретение такого имущества в собственность в будущем (например, договор дарения с обязанностью передать подарок в будущем). Отметим, что зарегистрировать залог на имущество можно только после государственной регистрации права собственности на это имущество (ч. 4 ст. 23 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV).
Что касается внесенных в пункт 38 Инструкции положений, согласно которым при удостоверении сделок по отчуждению или залогу объектов недвижимости нотариус проверяет отсутствие запрета отчуждения или ареста такого имущества, то они и раньше были закреплены в пункте 47 Инструкции. Проверить же наличие либо отсутствие соответствующего запрета или ареста нотариус может, обратившись к Единому реестру запретов отчуждения объектов недвижимого имущества. Кроме того, не следует забывать и об ограничениях в распоряжении имуществом, находящемся в налоговом залоге. Несмотря на то что пункт 38 Инструкции соответствующих положений не содержит, они есть в пункте 47, который предусматривает обязанность нотариуса перед удостоверением договора об отчуждении или залоге имущества проверить отсутствие налогового залога.
Содержание пункта 60 Инструкции, который в качестве места удостоверения сделок об отчуждении либо залоге недвижимого имущества называл его местонахождение и который был отменен с внесением изменений, повторено в абзаце четвертом пункта 38 Инструкции с единственным дополнением — теперь
удостоверить такую сделку можно не только по местонахождению недвижимого имущества, но и по местонахождению одной из сторон сделки. В этой части Инструкция противоречит ч. 2 ст. 13 Закона Украины «О залоге» от 02.10.92 г. № 2654-XII, которая не предлагает альтернативы в виде возможности удостоверения договора залога по местонахождению одной из сторон договора. Однако, учитывая положения ст. 647 Гражданского кодекса Украины, которая в качестве места заключения договора указывает место проживания физического лица либо местонахождение юридического, нотариальное удостоверение по местонахождению объекта недвижимости теперь скорее следует считать исключением из общего правила, которое должно быть оговорено в договоре. Именно такую позицию занимает Минюст в своем письме от 01.02.2006 г. № 31-34-19. В этом же письме обращается внимание на то, что термин «местонахождение» может применяться только к юридическим лицам, а значит — нотариальное удостоверение договора отчуждения либо залога объекта недвижимости по месту жительства физлица проводиться не может, поэтому если обеими сторонами договора являются физические лица, нотариальное удостоверение договора должно осуществляться только по местонахождению объекта недвижимости.Как видим, внесение комментируемых изменений в Инструкцию скорее направлено на приведение Инструкции в соответствие с положениями действующего законодательства и с существующей практикой проведения нотариальных действий, чем на изменение последней.
Изменения вступили в силу 09.09.2007 г.
Елена Уварова
