Судебная практика по аренде земли: тезисы и комментарии
Продолжая тему земельных отношений, начатую в статьях «Плата за землю в 2008 году: расчет, отчетность, уплата» и «Плательщики земельного налога: кто они?» («Налоги и бухгалтерский учет», 2008, № 6), публикуем сегодня комментарий к обзорному письму ВХСУ (см. с. 5), посвященному практике решения судебных споров, связанных с арендой земельных участков. Примечательно, что в письме рассматриваются споры об аренде земли государственной и коммунальной собственности*, поэтому такая информация, без сомнения, будет полезна нашим читателям. Материал составлен таким образом, что правовая позиция суда по тому или иному конкретному спору прослеживается из текста самого письма, а краткое описание сути спора и отношение редакции к проблемам, затронутым в нем, изложены ниже.
Игорь ХМЕЛЕВСКИЙ, экономист-аналитик Издательского дома «Фактор», igor.khmelevskiy@id.factor.ua
*Отметим, что, по мнению Верховного Суда Украины (см. постановление ВСУ от 29.05.2007 г.), споры по договорам, заключенным субъектом властных полномочий (в частности, органом государственной власти или органом местного самоуправления) и субъектом хозяйствования, рассматриваются хозяйственными судами в порядке хозяйственного, а не административного судопроизводства.
Решение совета и договор аренды земли: «нам не жить друг без друга»
Как следует из первого пункта комментируемого письма, спор между сельским советом (истцом) и субъектом хозяйствования (ответчиком) сводился к признанию недействительным (а во встречном иске — к признанию действительным) договора аренды земельного участка, заключенного между сторонами. При этом требования
Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV (далее — Закон № 161) относительно письменной формы такого договора (ст. 14) и его государственной регистрации (ст. 18) были полностью соблюдены, однако, несмотря на это, истец требовал признать его недействительным. Иск был мотивирован тем, что решение сельсовета, которым спорный земельный участок передавался в аренду ответчику, в ходе рассмотрения другого гражданского дела было признано недействительным с момента его принятия.В свою очередь, ответчик подал встречный иск, требуя признать указанный договор действительным на том основании, что в соответствии с
ч. 2 ст. 290 Хозяйственного кодекса Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV (далее — ХКУ) договор аренды земельного участка подлежит нотариальному удостоверению, а сельский совет уклоняется от совершения нотариальных действий. В этом случае на основании ч. 2 ст. 220 Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV (далее — ГКУ) существует возможность признания такого договора действительным в судебном порядке, причем его последующее нотариальное удостоверение не требуется.Следует отметить, что на сегодня в действующем законодательстве существуют определенные противоречия в отношении формы договора аренды земельного участка, так как согласно
ч. 1 ст. 14 Закона № 161 договор аренды земли может быть лишь удостоверен нотариально по желанию одной из сторон. Более того, по мнению Государственного агентства земельных ресурсов Украины, в случае, если стороны не желают нотариально удостоверять договор аренды земельного участка, это не является самовольным занятием земельного участка (письмо от 08.08.2007 г. № 14-13-13/3124). Другими словами, такие действия сторон Госземагентство считает правомерными, что указывает, по-видимому, и на действительность самого договора аренды земли.Однако, по сложившейся судебной практике (см., например,
постановление ВХСУ от 14.07.2005 г. № 10/27, постановление ВСУ от 07.06.2005 г. по делу № 2-1/11330-03) договор аренды земельного участка целесообразнее все-таки нотариально удостоверить. При отказе же другой стороны можно воспользоваться нормой ч. 2 ст. 220 ГКУ, что и было сделано ответчиком по рассматриваемому спору путем подачи встречного иска. Местный хозяйственный суд такой иск удовлетворил, а апелляционный — оставил без изменений решение суда первой инстанции. Тем не менее спор не был решен в пользу арендатора, поскольку ВХСУ не согласился ни с одним из них, направив дело на новое рассмотрение.Главный довод в пользу такого исхода:
частью 1 ст. 124 Земельного кодекса Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III (далее — ЗКУ) установлено, что передача в аренду земельных участков государственной или коммунальной собственности осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления. Договор аренды, который заключается с целью реализации такого решения, как указывает ВХСУ, вторичен по отношению к самому решению местного совета.Суды же предыдущих инстанций, рассматривая принятие решения о предоставлении субъекту хозяйствования земельного участка в аренду и заключение собственно договора аренды как самостоятельные акты волеизъявления местного совета, не посчитали отмену такого решения основанием для признания недействительным договора аренды. Кроме того, ВХСУ напомнил, что факт отмены указанного решения спустя определенное время после его принятия, установленный судом по другому гражданскому иску, должен был в обязательном порядке учитываться при рассмотрении этого спора хозяйственными судами (так называемая преюдициальность фактов) в силу требований
ст. 35 Хозяйственного процессуального кодекса Украины от 06.11.91 г. № 1798-XII (далее — ХПК).И напоследок ВХСУ обратил внимание на наличие в материалах дела еще одного решения того же сельского совета, которым по его собственной инициативе отменялось предыдущее решение о предоставлении ответчику спорного земельного участка. Этот факт также не был надлежащим образом оценен в ходе предыдущих судебных слушаний.
Повторим, что Высший хозяйственный суд направил дело на новое рассмотрение, поскольку как кассационная инстанция ограничен рамками пересмотра дела, установленными
ст. 1117 ХПК. Однако из п. 1 комментируемого письма четко прослеживается его правовая позиция: факты, свидетельствующие об отмене или признании недействительным решения местного совета о предоставлении земли в аренду, должны непременно учитываться при определении действительности договора аренды, заключенного на основании такого решения. И, вероятнее всего, они могут повлечь за собой признание указанного договора аренды недействительным. Хотя в отношении конкретного спора, приведенного в п. 1 письма ВХСУ, говорить об этом пока рано, — о результатах повторного рассмотрения дела в нем не сообщается.Полагаем, что в контексте вышеизложенного многие арендаторы земельных участков государственной и коммунальной собственности задумаются над тем, как обезопасить себя от различных непредвиденных обстоятельств, которые могут возникнуть уже после заключения договора аренды. К сожалению, готовых рецептов здесь нет. Как видим, наиболее слабое звено в этом случае — соответствующее решение местного совета, которое является по закону основанием для заключения договора аренды земли (
ст. 648 ГКУ, ст. 124 ЗКУ).Ситуация осложняется тем, что, с одной стороны,
принимая решение о предоставлении земельного участка в аренду, местный совет действует как субъект властных полномочий, а значит, такое решение может быть обжаловано в порядке административного судопроизводства любым лицом, права, свободы и интересы которого при этом нарушены. Поэтому если в результате обжалования будет признано, что решение местного совета принималось с нарушением требований законодательства, это будет означать наличие основания для признания недействительным самого договора аренды как противоречащего актам законодательства (ч. 1 ст. 203 ГКУ).С другой стороны,
в договорных отношениях местный совет и арендатор должны выступать равноправными субъектами , для которых в равной степени обязательны требования ГКУ и ХКУ. Среди них — требование о недопустимости расторжения в одностороннем порядке договора. Из этого следует однозначный вывод — отмена местным советом по своему усмотрению собственного решения о предоставлении земли в аренду, если это не связано с нарушением закона, не может в безусловном порядке повлечь за собой расторжение договора аренды. Если местный совет все же будет настаивать на его расторжении, у арендатора есть все основания обратиться в суд за защитой своих прав.В этой связи особую актуальность для арендатора приобретает вопрос: в течение какого срока есть риск того, что решение, на основании которого был заключен договор аренды земельного участка государственной и коммунальной собственности, может быть признано судом недействительным? В соответствии с
Кодексом административного судопроизводства Украины от 06.07.2005 г. № 2747-IV (далее — КАСУ) этот срок составляет один год. Безусловно, в силу специфики отношений, которые существуют на стадии принятия решения о передаче в аренду таких земельных участков, обусловленной необходимостью учета как интересов территориальной громады или государства, так и интересов субъекта хозяйствования, было бы оправданным установление специального срока (сокращенного по сравнению с общим сроком в один год) для обжалования решения о предоставлении земли в аренду.Обращаем внимание еще на одно обстоятельство, которое, по мнению Высшего хозяйственного суда, имеет существенное значение для решения спора. Речь идет о наличии на арендуемом земельном участке нескольких объектов недвижимости. При этом ВХСУ указывает, что вопросы о праве собственности на эти объекты, а также об их дальнейшей судьбе в связи с заключением оспариваемого договора аренды и о праве пользования земельным участком собственником (собственниками) недвижимости вообще не исследовались судами предыдущих инстанций.
В связи с этим стоит напомнить о предписаниях
ст. 377 ГКУ (относительно перехода права собственности или права пользования земельным участком к собственнику недвижимости, расположенной на этом участке) и предыдущей редакции ст. 120 ЗКУ (такой переход должен происходить на основании отдельных гражданско-правовых соглашений или договора аренды земли), которые совокупно предоставляют собственнику недвижимости преимущественное право выкупа или получения в аренду земельного участка под ней.Следовательно, если окажется, что ответчик и является тем собственником недвижимого имущества, то действия сельского совета, разными способами уклоняющегося от предоставления спорного участка в аренду, незаконны, так как нарушают право собственности, которое охраняется законом и подлежит защите. Поэтому в перспективе можно предположить, что на этом основании суд при повторном слушании станет на сторону субъекта хозяйствования. Хотя практика рассмотрения аналогичных споров в самом Высшем хозяйственном суде настолько противоречива, что абсолютной уверенности в этом у нас нет.
Целевое назначение и условия использования земли — «две больших разницы»
В данном случае (см.
п. 2 комментируемого письма) арендатор земельного участка обратился в суд с иском к его субарендатору об устранении препятствий в пользовании этим участком. А поскольку земля, о которой идет речь в споре, — коммунальной формы собственности, то незримое присутствие органа местного самоуправления отчетливо прослеживается и здесь. Да иначе и быть не могло, так как этот орган выступает арендодателем по договору аренды земли, а договор субаренды является производным от него. Более того, без разрешения местного совета на передачу земельного участка или его части в субаренду никакая субаренда невозможна (если, конечно, такое право арендатора прямо не предусмотрено самим договором аренды).Из материалов дела следует, что упомянутое разрешение арендатором было получено, а вот государственная регистрация договора субаренды не осуществлялась. Между тем согласно
ч. 5 ст. 8 Закона № 161 такая регистрация необходима, а в соответствии с ч. 1 ст. 210 ГКУ сделка, подлежащая государственной регистрации, является совершенной с момента такой регистрации. Поскольку требования законодательства к форме договора субаренды оказались нарушенными, местный хозяйственный суд удовлетворил иск по мотивам отсутствия сведений о госрегистрации такого договора.На этом, в принципе, можно было бы и закончить, если бы не противоположное решение суда апелляционной инстанции, усмотревшего нарушения в действиях самого истца, которые связаны с нецелевым использованием спорного земельного участка. По мнению суда, поскольку на арендованной истцом земле расположено кафе, собственником которого является не он, а ответчик, то истец не может самостоятельно использовать такой участок без нарушения его целевого назначения. Суд посчитал, что использование земли по целевому назначению в данном случае возможно только собственником или арендатором указанного заведения.
ВХСУ подошел к проблеме иначе, заметив, что
предусмотренное договором аренды использование земельного участка в коммерческих целях (под организацию летней площадки к кафе) является не его целевым назначением, а всего лишь условиями его использования в соответствии с договором. Тем самым подчеркивается мысль о необходимости разграничения целевого назначения земель (общественной и жилищной застройки, промышленности, связи, транспорта и т. п.), установление и изменение которого происходят в порядке, предусмотренном ЗКУ, и условий использования конкретного земельного участка в пределах той или иной целевой категории земель, которые включены непосредственно в договор аренды.В связи с этим приведем мнение Госкомзема Украины, высказанное им в
письме от 27.12.2006 г. № 14-17-7/9942: если земельный участок был предоставлен для размещения объекта или для использования в пределах любой категории в соответствии со ст. 19 ЗКУ, но через некоторое время на нем был размещен другой объект или земельный участок используется по-другому, но в пределах первоначально предоставленной категории, то использование земли не по целевому назначению в этом случае отсутствует. Кстати, такой же вывод, но другими словами, сформулирован ВХСУ как главная мысль к комментируемому пункту обзорного письма.В самом же тексте этого пункта Высший хозяйственный суд напомнил, что и
целевое использование земельного участка, который передается в аренду, и условия его использования отнесены к существенным условиям договора аренды земли (ст. 15 Закона № 161). К сожалению, рассуждения суда на эту тему не пошли дальше, поскольку наличие или отсутствие нарушения истцом условий такого договора не являлось предметом данного спора. ВХСУ лишь акцентировал внимание, что несоблюдение арендатором каких-либо условий договора аренды не порождает прав третьих лиц на арендованный земельный участок.Продолжая мысль, начатую судом, заметим, что
договор аренды, очевидно, будет считаться нарушенным не только тогда, когда действия арендатора повлекли изменение целевого назначения земельного участка (правовые последствия таких действий оговорены ст. 21 ЗКУ, предполагающей в том числе и признание недействительными сделок с земельными участками), но и в том случае, если арендатор без согласования с арендодателем изменяет условия использования арендуемой земли по сравнению с условиями, включенными в договор.В рассматриваемом случае это будет означать, что если вместо летней площадки к кафе арендатор разместит на земельном участке другой объект, то в соответствии с
ч. 2 ст. 651 ГКУ арендодатель в лице местного совета будет иметь все основания для расторжения в судебном порядке договора аренды в связи с существенным нарушением такого договора другой стороной. Ведь вследствие таких действий арендодатель в значительной степени лишается того, на что он рассчитывал при заключении договора, а именно такое нарушение считается существенным с точки зрения ГКУ.В то же время, если арендатор передает земельный участок или его часть в субаренду третьему лицу (разумеется, с соблюдением установленной процедуры), а субарендатор использует такой участок с соблюдением тех условий, на которых земля изначально выделялась арендатору, то такие действия последнего не могут считаться нарушением условий договора аренды. В противном случае мы пришли бы к невозможности существования института субаренды земли, предусмотренного как земельным, так и хозяйственным законодательством. Единственное предостережение для субарендаторов, которое мы еще раз повторим, — договор субаренды земли должен быть зарегистрирован в том же порядке, что и сам договор аренды.
И наконец, последнее замечание к комментируемому пункту обзорного письма ВХСУ. Признав вслед за судом первой инстанции отсутствие у ответчика (субарендатора) правовых оснований для пользования спорным земельным участком, ВХСУ никак не отреагировал на тот факт, что именно ответчик является собственником кафе, расположенного на этом участке. И если, например, такой объект был получен ответчиком в собственность по гражданско-правовой сделке, а не сооружен в результате самовольного строительства, то на основании
ст. 377 ГКУ и ст. 120 ЗКУ собственник вправе требовать от местного совета предоставления ему земельного участка в размере, необходимом для эксплуатации и обслуживания этого кафе* (в том числе и для организации летней площадки к нему). Вот тогда, уверены, все встанет на свои места: законным землепользователем станет владелец недвижимости, а необходимость в заключении договора субаренды земли отпадет сама собой.* На это мы обращали внимание в комментарии к п. 1 обзорного письма ВХСУ.
«Мы строили, строили и...» так и не построили: нарушено ли целевое назначение земли?
Тезис, которым ВХСУ предваряет третий пункт своего письма, несколько шире той спорной ситуации, которая в нем описана. Судом рассмотрен только случай, когда
арендатор земли не приступил к использованию участка (по крайней мере, об этом заявлял истец в лице местного совета), что, по мнению ВХСУ, будет считаться существенным нарушением договора аренды по причине невозможности достижения другой стороной цели такого договора (см. ч. 2 ст. 651 ГКУ).Вторая же часть тезиса уже прозвучала в предыдущем разделе этой статьи:
арендатор также не может по своему усмотрению построить на арендованном земельном участке другой объект архитектуры, не предусмотренный договором аренды земли. В противном случае такие действия одной стороны могут быть основанием расторжения договора по инициативе другой стороны на том же основании.Итак, решение суда по рассмотренному им спору касается первого случая: иск местного совета к арендатору о расторжении договора аренды земли основывался на том, что последний не использует земельный участок по назначению, поскольку к определенному сроку вообще ничего не построил на нем. Целью же передачи этого участка в аренду ответчику было строительство и коммерческая эксплуатация АЗС.
Кроме того, решением местного совета указанный земельный участок был отнесен к землям промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения (именно так в
ст. 19 ЗКУ названа одна из категорий земель по их целевому назначению). Но поскольку АЗС на момент подачи иска не построена, то, по утверждению органа местного самоуправления, нет оснований считать такой земельный участок принадлежащим к данной категории. В этом и состоит нарушение целевого назначения земли ответчиком.ВХСУ (как и суды предыдущих инстанций) в своих рассуждениях не стал из факта незавершения строительства объекта арендатором делать заключение о нецелевом использовании им арендованного земельного участка. Наоборот, как доказательство использования земли по целевому назначению суд принял полученные арендатором разрешительные документы на выполнение строительных работ, а также решение одного из госорганов о временном запрете строительства АЗС, из которых следовало, что само строительство было начато, но по объективным причинам приостанавливалось и на момент подачи иска не закончено. А поскольку договор аренды, как оказалось, не предусматривал конкретного срока завершения указанного строительства, то в связи с отсутствием такого взятого на себя обязательства арендатора нельзя считать стороной, нарушившей условия договора. И уж тем более нельзя считать доказанным факт нецелевого использования земли, на чем настаивала противоположная сторона.
Дополнительно заметим, что в соответствии со
ст. 1 Закона Украины «О государственном контроле за использованием и охраной земель» от 19.06.2003 г. № 963-IV невыполнением требований по использованию земель по целевому назначению считается в том числе и неиспользование земельного участка. Поэтому предприятию, получившему в аренду земельный участок государственной или коммунальной собственности для строительства какого-либо объекта, не рекомендуем надолго откладывать начало такого строительства. При этом следует опасаться как возможных требований о расторжении договора со стороны органа местного самоуправления (как в иске, рассмотренном выше), так и привлечения к ответственности за нецелевое использование земли органами Госземинспекции. А доказательств обратного у субъекта хозяйствования может и не оказаться.О невозможности же размещения другого объекта архитектуры на земле, арендованной у государства или территориальной громады, и говорить нечего: суды обязательно учтут правовую позицию ВХСУ по этому вопросу.
«Полное спокойствие может дать только страховой полис», а не договор резервирования
Содержание вывода Высшего хозяйственного суда, сделанного им в четвертом пункте письма, перекликается с выводом из п. 1:
для получения права пользования земельными участками, находящимися в государственной и коммунальной собственности, необходимо решение соответствующего органа, уполномоченного распоряжаться этой землей. Другими словами, нет такого решения — о заключении договора аренды земли не может быть и речи.Однако на практике часто случается так, что, даже имея такое решение, субъект хозяйствования не застрахован от произвола местных властей, которые могут в любой момент это решение отменить. В комментарии к п. 1 уже обсуждался вопрос, приводит ли к расторжению договора аренды земли факт отмены местным советом своего решения, если его принятие не было осуществлено с нарушением закона. Конкретного ответа на него ВХСУ, к сожалению, не дал, отправив то дело на новое рассмотрение.
Здесь же ситуация складывалась несколько по-другому: самого решения о предоставлении земли в аренду в данном случае не было. В ответ на ходатайство субъекта хозяйствования горсоветом было лишь принято решение о согласовании места расположения торгово-бытового комплекса и ориентировочной площади участка под будущее строительство. Но поскольку дальнейшее документальное оформление прав на этот участок требовало выполнения проекта землеотвода (см. прежнюю редакцию
ч. 5 ст. 16 Закона № 161 , ч. 3 ст. 124 ЗКУ) и его согласования в многочисленных инстанциях (см. ч. 6 ст. 123 ЗКУ), будущий арендатор заключил с местным советом так называемый договор о резервировании земельного участка.Надо сказать, что земельное законодательство не предусматривает обязательности заключения такого договора, но в отдельных регионах (и, в частности, в г. Киеве) подобная практика приобрела широкое распространение. По условиям договора резервирования за субъектом хозяйствования закрепляется преимущественное право на получение документов, удостоверяющих право пользования зарезервированным земельным участком. При этом заинтересованная в аренде участка сторона должна ежеквартально уплачивать местному совету определенную сумму денег по договору резервирования.
В данном случае судами было установлено, что субъект хозяйствования (истец) выполнил свои обязательства, предусмотренные как решением горсовета о согласовании места расположения объекта, так и договором резервирования. А вот горсовет необходимые документы о предоставлении земельного участка в аренду истцу не выдал и соответствующее решение по этому поводу не принял. В свою очередь, субъект хозяйствования обратился с иском в суд о принуждении горсовета заключить и зарегистрировать с ним договор аренды этого земельного участка.
Несмотря на удовлетворение иска судами первой и апелляционной инстанций, ВХСУ при кассационном рассмотрении дела в иске отказал, заметив, что горсоветом вообще не принималось решение о предоставлении или отказе в предоставлении спорного земельного участка истцу.
Условия же заключенного между сторонами договора о резервировании данного участка не могут противоречить или изменять требования законодательства о порядке предоставления земельных участков в аренду, в том числе и в той части, которая касается обязательности принятия органом местного самоуправления соответствующего решения.Более того, указав на необходимость принятия горсоветом такого решения, ВХСУ отметил, что суды не учли право совета самостоятельно определиться с решением вопроса о предоставлении или непредоставлении земельного участка в аренду. В компетенцию суда может лишь входить
понуждение совета к рассмотрению этого вопроса без определения судом конкретного содержания решения сессии.И наконец, видимо, чтобы подсластить пилюлю, Высший хозяйственный суд напомнил субъекту хозяйствования, что его
права на спорный земельный участок могут быть защищены способами, определенными ст. 152 ЗКУ, в частности, путем признания прав, признания недействительными решений органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, а также применения других, предусмотренных законом, способов. В числе таких способов ВХСУ назвал восстановление в судебном порядке нарушенных прав юридических и физических лиц в результате решений, действий или бездеятельности органов или должностных лиц местного самоуправления, что предусмотрено ч. 2 ст. 77 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине» от 21.05.97 г. № 280/97-ВР.Полагаем, что такой исход вряд ли удовлетворил субъекта хозяйствования. Ведь пройдя все согласования и получив все требуемые разрешения (на практике для этого нужно не менее двух лет, что, кстати, подтверждается материалами этого дела), он остался ни с чем. При этом им были понесены значительные финансовые затраты как при прохождении разрешительной процедуры, так и при выполнении своих обязательств по договору резервирования земельного участка. На поверку же оказалось, что такой договор, по сути, ни к чему не обязывает другую его сторону, т. е. орган местного самоуправления, поскольку только его положительное решение о предоставлении участка в аренду открывает путь к заключению договора аренды. Конечно, несостоявшемуся арендатору стоит побороться за признание своих прав на спорный земельный участок (способом, указанным выше самим ВХСУ), но результат нового иска предугадать мы не беремся.
В завершение обозначим еще одну проблему, к которой должны быть готовы будущие арендаторы земель государственной или коммунальной собственности. Зачастую местные советы, не торопясь с заключением договора аренды, тем не менее настаивают на необходимости перечисления претендентами на землю платы за нее (преимущественно в виде земельного налога). Такое требование иногда включается в договор резервирования, что, разумеется, не соответствует действующему законодательству. Субъекту хозяйствования следует помнить, что
при отсутствии соответствующего документа, подтверждающего его право на земельный участок, он не является плательщиком ни земельного налога, ни арендной платы за землю (естественно, при условии, что земельный участок до получения таких документов им фактически не используется). На это, в частности, указывается в постановлении ВХСУ от 21.02.2005 г. по делу № 32/246.
Продление договора аренды — и здесь без решения не обойтись
Последний пункт комментируемого письма посвящен спору о пролонгации договора аренды земельного участка по окончании срока его действия. И здесь на первый план, судя по выводу ВХСУ, выходит вопрос о наличии решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о возобновлении договорных отношений аренды земли.
Суд подчеркивает, что в данном случае нельзя пользоваться общими нормами
ст. 764 ГКУ, по которой если наниматель продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора найма, то при отсутствии возражений наймодателя на протяжении одного месяца договор считается возобновленным на срок, который был установлен им ранее. Следует учитывать, что согласно ч. 6 ст. 93 ЗКУ отношения, связанные с арендой земли, регулируются специальным законом (имеется в виду Закон № 161), нормы которого, касающиеся возобновления договора аренды земельного участка, не тождественны соответствующим нормам ГКУ и ХКУ.Так,
ст. 33 указанного Закона предусмотрено, что в случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока договора аренды, то при отсутствии письменных возражений арендодателя в течение одного месяца по истечении срока договора он подлежит возобновлению на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены им ранее. Применяя эту норму, ВХСУ акцентирует внимание на том, что ею не предусмотрен порядок автоматического возобновления договора аренды земли в случае отсутствия возражений сторон, а только определено, что в этом случае договор подлежит возобновлению.Отсюда делается уже известный по предыдущим пунктам письма вывод:
наличие соответствующего решения органа местного самоуправления требуется не только при заключении первоначального договора, но и для его возобновления после окончания срока действия. Именно путем принятия решения сессией местного совета должно происходить предусмотренное законодательством волеизъявление совета, осуществляющего делегированные ему полномочия по регулированию земельных отношений от имени соответствующей территориальной громады.И опять, как и в нескольких предыдущих пунктах комментируемого письма, всплыл вопрос о размещении на спорном земельном участке объекта недвижимого имущества, принадлежащего арендатору. В этой ситуации ВХСУ, как и ранее, посчитал это обстоятельство имеющим существенное значение для рассмотрения спора. Поэтому, указав, с одной стороны, на незаконность продления договора аренды без соответствующего решения местного совета, суд, с другой стороны, решил невозможным удовлетворить встречный иск совета к арендатору с требованием о снесении последним упомянутого объекта недвижимости.
Высший хозяйственный суд напомнил о нерушимости права собственности и невозможности лишения или ограничения такого права, за исключением принудительного отчуждения объектов права собственности по мотивам общественной необходимости и при условии предварительного и полного возмещения их стоимости (
ст. 321 ГКУ). Поскольку местный совет обосновывал свои требования о снесении спорного здания только окончанием договора аренды земельного участка, на котором это здание расположено, ВХСУ счел такие требования не соответствующими Конституции Украины и ГКУ.Разумеется, в комментируемом письме Высшего хозяйственного суда Украины не могут быть охвачены абсолютно все нюансы земельного законодательства, касающиеся аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности. Тем не менее, из содержания этого документа становится понятным, сколько невидимых на первый взгляд кочек и оврагов содержит это законодательство. Читайте внимательно наше издание — и мы никогда не позволим вам споткнуться на ровном месте. Тверже шаг!
