Аренда недвижимости
Оплата коммунальных услуг при аренде недвижимости
Кто и каким образом должен оплачивать коммунальные услуги, потребленные арендатором объекта недвижимости? Допускается ли возмещение расходов за такие услуги на счета арендодателя без заключения прямых договоров с их поставщиками? Какие особенности налогового учета расчетов за коммунальные услуги у сторон договора аренды следует принимать во внимание, если арендодатель и арендатор применяют различные системы налогообложения?
(г. Дружковка)
Очевидно, что
до момента заключения договора аренды все необходимые технические мероприятия и расходы по содержанию объекта недвижимости в работоспособном состоянии должен осуществлять арендодатель как собственник такого объекта. Что касается эксплуатационных и обеспечительных расходов по объекту после его передачи арендатору, то этот вопрос необходимо решить в договоре, за исключением моментов, однозначно установленных законом (во всех остальных случаях стороны вправе сами решить, кто из них несет те или иные расходы).Как следствие, в вопросе оплаты коммунальных услуг, которые необходимы для надлежащей эксплуатации объекта недвижимости (отопление, водоснабжение и водоотведение, обеспечение электроэнергией, газоснабжение и т. п.), хозяйственная практика пошла двумя путями.
Оплата коммунальных услуг арендатором самостоятельно
Положительной стороной такого способа расчетов, предполагающего
заключение арендатором прямых договоров с предприятиями жилищно-коммунального хозяйства, является отсутствие проблем с определением стоимости потребленных коммунальных услуг. Его недостатком можно считать то, что установка отдельных счетчиков потребления воды, электроэнергии и т. д. не всегда технически возможна и зачастую экономически нецелесообразна, поэтому не все предприятия смогут им воспользоваться.Кроме того, в силу своей специфики процесс заключения договоров на потребление коммунальных услуг является достаточно длительным во времени, требует значительных расходов и нередко связан с выполнением определенных технических условий, получением лимитов на потребление тех или иных ресурсов и т. п. Ситуация усугубляется еще и тем, что большинство предприятий, предоставляющих коммунальные услуги, являются естественными монополистами или относятся к государственной либо коммунальной форме собственности, что само по себе исключает их заинтересованность в увеличении числа потребителей и улучшении методов преддоговорной работы с ними. В связи с этим чаще всего применяется второй способ расчетов за потребленные коммунальные услуги.
Компенсация коммунальных услуг арендодателю
Такой способ
заключается в том, что арендодатель, уже имеющий соответствующие договоры с предприятиями ЖКХ, сам оплачивает стоимость коммунальных услуг, необходимых арендатору для эксплуатации (содержания) арендованного помещения, непосредственно таким предприятиям. В последующем арендатор компенсирует (возмещает) арендодателю понесенные им расходы.В рамках этого способа
расчетов за коммунальные услуги возможны следующие варианты:1)
стороны договора аренды устанавливают такой размер арендной платы, который покрывал бы расходы арендодателя по оплате коммунальных услуг. При этом отдельная компенсация не производится. Заметим, что такой вариант однозначно не может применяться при аренде недвижимости государственной и коммунальной собственности, поскольку законодательство в этой сфере требует заключения отдельного договора о возмещении расходов балансодержателя на содержание арендованного недвижимого имущества и предоставление коммунальных услуг арендатору;2)
в договоре аренды отдельно оговаривается порядок расчета коммунальных платежей. Согласно этому порядку арендатор перечисляет арендодателю денежные средства в счет возмещения стоимости потребленных коммунальных услуг согласно выставленным ему арендодателем счетам. В этом случае стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором, может определяться:—
по услугам теплоснабжения — пропорционально занимаемой арендатором площади помещения в общей площади всего здания;—
по услугам горячего и холодного водоснабжения, водоотведения — пропорционально численности работников арендатора в общей численности работников, работающих в помещении;—
по электроэнергии — исходя из мощности электроприборов, находящихся в помещении, которая определяется на основании фактических данных о времени работы таких приборов за месяц.Сразу успокоим арендодателей, опасающихся возможных претензий проверяющих, которые иногда усматривают в выписке счетов арендаторам на компенсацию стоимости коммунальных услуг, безлицензионную деятельность по поставке таких услуг. На самом деле проблемы здесь никакой нет, поскольку лицензии арендодателю в этой ситуации не нужны. Как следует из Лицензионных условий на соответствующие виды деятельности (поставку электроэнергии, тепло- и водоснабжение и т. д.),
лицензии необходимо иметь только крупным предприятиям, имеющим специальное оборудование, коммуникации и предоставляющим услуги значительному количеству потребителей, т. е. тем, которые являются непосредственными производителями таких услуг.
Налоговый учет (общая система налогообложения)
Рассматривая особенности налогового учета приведенных выше способов расчетов за коммунальные услуги, следует заметить, что наименее проблемным является способ, когда у арендатора напрямую заключены договоры с поставщиками коммунальных услуг. Тогда соответствующие расходы, если они документально подтверждены, и при условии использования взятого в аренду помещения для осуществления хозяйственной деятельности включаются в состав валовых расходов на основании
п.п. 5.2.1 Закона о налоге на прибыль. Причем момент отражения валовых расходов арендатора определяется по общим правилам, установленным п. 11.2 этого Закона, так как такие расходы не являются арендными платежами.Арендодатель в этом случае вообще не участвует во взаиморасчетах как с арендатором, так и с коммунальными службами, следовательно, ни доходы, ни расходы у него при этом не возникают.
Формирование налогового кредита по НДС
у арендатора при рассматриваемом способе расчетов происходит в общеустановленном порядке согласно п. 7.4 Закона об НДС. Дополнительно отметим, что в соответствии с п.п. 7.2.6 этого Закона плательщик налога имеет право отразить налоговый кредит без получения налоговой накладной на основании счета, выставляемого такому плательщику за услуги, стоимость которых определяется по показаниям приборов учета. Главное требование к такому счету, которое позволяет использовать его вместо налоговой накладной, состоит в наличии в нем определенных реквизитов (суммы платежа, суммы НДС и налогового номера продавца). Таким образом, счета за коммунальные услуги, потребленные арендатором, если их потребление фиксируется соответствующими счетчиками, являются основанием для отражения налогового кредита по НДС.Нет проблем с налоговым учетом и в случае, когда стоимость коммунальных услуг будет входить в состав арендной платы. У арендодателя сумма арендной платы (в том числе и часть, приходящаяся на коммунальные услуги) включается в валовые доходы, но уже по специальным правилам
п.п. 7.9.6 Закона о налоге на прибыль, т. е. по начислению, а самостоятельно оплаченные им коммунальные услуги в общем порядке относятся на валовые расходы. У арендатора же на сумму арендной платы (содержащей компенсацию коммунальных услуг арендодателю) возникают валовые расходы, момент отражения которых определяется тем же п.п. 7.9.6.Что касается способа, когда арендатор отдельно возмещает арендодателю расходы на оплату потребленных им коммунальных услуг, то раньше для отнесения этих расходов в состав валовых ГНАУ выдвигала определенные требования (например, осуществлять уплату коммунальных платежей на дополнительный счет арендодателя, предусмотренный специально для этих расчетов). На сегодняшний день единственным требованием по включению арендатором расходов на возмещение стоимости потребленных коммунальных услуг в свои валовые расходы является наличие подтверждающих расчетных документов, которыми ГНАУ признает, в частности, счета арендодателей, согласованные с арендатором в отношении количества потребленных услуг (см.
письмо ГНАУ от 05.01.2000 г. № 34/6/15-1116 ).Арендодатель отражает стоимость потребленных коммунальных услуг (в том числе и возмещаемых арендатором) в составе
валовых расходов на основании счетов, выставленных предприятиями ЖКХ. Валовые доходы арендодатель увеличивает в зависимости от того, какое событие произошло раньше: либо дата составления расчета по задолженности арендатора по коммунальным услугам (дата выставления счета арендатору), либо дата получения денежных средств от арендатора в счет возмещения стоимости потребленных коммунальных услуг.Налоговый учет по НДС
при расчетах по возмещению стоимости коммунальных услуг сводится к тому, что налоговые обязательства у арендодателя и налоговый кредит у арендатора возникают в общем порядке, т. е. по правилу первого события.При получении налоговой накладной от предприятий ЖКХ
арендодатель отражает налоговый кредит по НДС на общую сумму. На дату выставления счета арендодатель начисляет налоговые обязательства по НДС исходя из стоимости коммунальных услуг, возмещаемых арендатором. При этом в налоговой накладной эту сумму следует указать отдельной строкой «Возмещение коммунальных услуг». Арендатор включает в налоговый кредит сумму НДС, исчисленную исходя из стоимости возмещаемых коммунальных услуг (на основании налоговой накладной, полученной от арендодателя).
Компенсация коммунальных услуг у единоналожника
В случае, если арендатор компенсирует коммунальные платежи
арендодателю, который является плательщиком единого налога, то с учетом того, что сумма коммунальных платежей перечисляется в пользу арендодателя — плательщика единого налога и поступает на его текущий счет, такие платежи должны учитываться в общем объеме выручки от реализации продукции (товаров, работ, услуг) такого арендодателя. Этой же точки зрения придерживаются в настоящее время как налоговики (см., письмо ГНАУ от 04.03.2003 г. № 1617/6/15-2216, консультацию в журнале «Вестник налоговой службы Украины», 2006, № 6), так и Госкомпредпринимательства Украины (см. письма от 05.07.2006 г. № 4844 и от 13.09.2006 г. № 6646).Игорь Хмелевский, экономист-аналитик
