Аренда госимущества
Индексация арендной платы за аренду государственного и коммунального имущества
Предприятие арендует помещение, находящееся в государственной собственности. В договоре аренды указан фиксированный размер арендной платы за месяц. Однако арендодатель ежемесячно выставляет счета на оплату с разными суммами, ссылаясь на необходимость проведения индексации арендной платы. Правомерны ли действия арендодателя? Каков порядок проведения индексации арендной платы?
(г. Луганск)
Да, действия арендодателя абсолютно правомерны.
Размер арендной платы
за первый месяц аренды устанавливается исходя из годовой суммы арендной платы и фиксируется в договоре аренды. В соответствии с п. 12 Методики № 786 размер месячной арендной платы за первый месяц после подписания договора аренды (или пересмотра размера арендной платы) рассчитывается по формуле:| А пл.мес = | А пл | х И н.г х Им, |
| | ||
| 12 |
где А пл — годовая арендная плата, рассчитанная согласно Методике № 786;
И н.г — индекс инфляции за период с начала текущего года до даты заключения договора аренды или пересмотра размера арендной платы. В случае аренды недвижимого имущества — с даты проведения независимой оценки, причем период между датой независимой оценки и датой начала действия договора аренды не может превышать 6 месяцев, если меньший срок не предусмотрен в отчете;
Им — индекс инфляции за первый месяц аренды.
Размер арендной платы
за каждый следующий месяц определяется путем корректировки размера месячной арендной платы за предыдущий месяц на индекс инфляции за текущий месяц.Рассмотрим на следующем примере порядок определения арендной платы за первый месяц аренды.
Пример. Предприятие государственной формы собственности с 1 июня 2008 года передает часть своего помещения в аренду. Договор аренды заключен 24.05.2008 г. Экспертная оценка здания, в котором находится сданное в аренду помещение, проведена в марте 2008 года (акт экспертной оценки от 11.03.2008 г.). Размер годовой арендной платы определен в соответствии с п. 8 Методики № 786 и составляет 20000 грн. (без НДС).
Главная проблема, которая может возникнуть при расчете месячной арендной платы, заключается в том, что на момент заключения договора аренды еще не известен индекс инфляции за первый месяц аренды. Так, в нашем примере индекс инфляции за первый месяц аренды, т. е. июнь 2008 года, не известен.
Однако выход из такой ситуации есть. В
Типовом договоре аренды индивидуально определенного (недвижимого или иного) имущества, принадлежащего к государственной собственности, утвержденном приказом ФГИУ № 1774, в разделе 3 «Арендная плата» предусмотрено, что в случае невозможности расчета арендной платы за первый месяц аренды из-за отсутствия информации об индексе инфляции арендная плата определяется за базовый месяц расчета. При этом базовым месяцем расчета является последний месяц, по которому есть информация об индексе инфляции. В нашем случае последним месяцем, по которому известен индекс инфляции, является апрель.Рассчитаем арендную плату за базовый месяц — апрель. Для этого необходимо подсчитать индекс инфляции нарастающим итогом с даты проведения экспертной оценки до последнего месяца, за который известен индекс инфляции, включительно. В нашем случае экспертная оценка осуществлена в начале марта (11 числа), в связи с этим возникает вопрос: начиная с какого месяца считать индекс инфляции нарастающим итогом — с марта или с апреля? На практике применяют такой подход: если оценка осуществлена до 15 числа включительно, ее приравнивают к оценке на 1 число месяца, если же после 15 — к оценке на 1 число следующего месяца. Поэтому в нашем примере будем считать индексы нарастающим итогом за март и апрель 2008 года. Расчет приведем в таблице:
| Месяц | Индекс инфляции (в % к предыдущему месяцу) | Расчет | Индекс инфляции за расчетный период (в % нарастающим итогом) — Ин.г |
| Март 2008 | 103,8 | — | 103,8 |
| Апрель 2008 | 103,1 | 103,8 х 103,1: 100 | 107,02 |
Арендная плата за базовый месяц аренды (т. е. апрель) составит:
Апл.баз = 20000 : 12 x 107,02 % = 1783,67 (грн.).
Зная размер арендной платы за базовый месяц, в договоре аренды в пункте 3 «Арендная плата» следует записать:
«3.1. Арендная плата определяется на основании Методики расчета арендной платы, утвержденной Кабинетом Министров Украины от 04.10.95 г. № 786 (с изменениями), или по результатам конкурса на право аренды государственного имущества и составляет без НДС за базовый месяц расчета (последний месяц, за который есть информация об индексе инфляции) — апрель 2008 года — 1783,67 грн.
Арендная плата за первый месяц аренды — июнь 2008 года определяется путем корректировки арендной платы за базовый месяц на индексы инфляции за май и июнь 2008 года».
Кроме того, в договоре аренды, кроме срока уплаты арендной платы, необходимо также предусмотреть сроки перечисления арендатором доплаты арендной платы, пересчитанной в соответствии с индексом инфляции.
Таким образом, арендную плату за июнь возможно будет пересчитать лишь в июле 2008 года, когда будут известны индексы инфляции за май и июнь 2008 года.
Предположим, что в мае индекс инфляции составит 103,5 %, а в июне — 102,8 %. Тогда арендная плата за июнь будет пересчитана следующим образом:
1783,67 x 103,5 % x 102,8 % = 1897,79 (грн.).
Разницу между базовой арендной платой, уплаченной арендатором согласно предварительному расчету и уточненной суммой арендной платы с учетом индексов инфляции за май и июнь 2008 года, арендатор должен будет дополнительно перечислить. Доплата составит 114,12 грн. (1897,79 грн. - 1783,67 грн.) без учета НДС.
Расчет арендной платы за следующие месяцы будет осуществляться в аналогичном порядке.
Виктория Матвеева, экономист-аналитик
