Очередные антикризисные меры в строительстве
Строительная отрасль стала лакмусовой бумагой для экономического кризиса. Активное обсуждение необходимости кардинальных реформ в этой сфере началось еще летом. Первым результатом стал Закон № 509, который изменил разрешительную процедуру в строительстве. Однако этих изменений оказалось явно недостаточно, к тому же, еще не вступив в силу, они уже вызывали противоречивые толкования. Поэтому вслед за Законом № 509 в пакете антикризисных законов был принят Закон № 800. Общий анализ предусмотренных названными законами изменений, которые, впрочем, коснутся далеко не только строительной отрасли, проведем в этой статье.
Елена УВАРОВА, юрист Издательского дома «Фактор»
Документы статьи
ГКУ
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.ХКУ
— Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.Закон № 800
— Закон Украины «О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 25.12.2008 г. № 800-VI.Закон № 509
— Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по содействию строительству» от 16.09.2008 г. № 509-VI.Закон об ипотеке
— Закон Украины «Об ипотеке» от 05.06.2003 г. № 898-IV.Закон о рекламе
— Закон Украины «О рекламе» от 03.07.96 г. № 270/96-ВР.Закон о застройке
— Закон Украины «О планировании и застройке территорий» от 20.04.2000 г. № 1699-III.Закон об архитектуре
— Закон Украины «Об архитектурной деятельности» от 20.05.99 г. № 687-XIV.Порядок № 923
— Порядок приема в эксплуатацию оконченных строительством объектов, утвержденный постановлением Кабмина от 08.10.2008 г. № 923.
Сам
Закон № 800, который уже успели окрестить антикризисным, отличается преимущественно декларативным либо отсылочным характером своих норм, кроме той его части, которая вносит изменения в уже действующее законодательство. Обратим внимание на те из них, которые дают возможность составить представление, каких изменений следует ожидать уже в самое ближайшее время:— направление средств на завершение строительства. Должен быть принят ряд подзаконных нормативных актов, которые позволят определять
объекты строительства, средства на завершение строительства которых должны направляться в первую очередь. В 2009 году приоритет отдан достройке объектов, степень готовности которых составляет более чем 70 процентов; в 2010 году — тем, степень готовности которых более 50 процентов. Кабмин, как это и было предусмотрено Законом № 800, постановлением от 11.02.2009 г. № 127 утвердил Порядок финансирования завершения строительства жилых объектов со степенью готовности более чем 70 процентов с применением механизма ипотечного кредитования граждан, ограничившись в нем определением механизма ипотечного кредитования по стандартам предоставления, рефинансирования и обслуживания ипотечных кредитов Государственного ипотечного учреждения граждан Украины. В свою очередь, Минрегионстрой приказом от 30.01.2009 г. № 52 создал Межведомственную рабочую группу по вопросам достройки объектов незавершенного жилищного строительства, цель которой — отбор объектов незавершенного жилищного строительства, соответствующих определенным требованиям в отношении степени строительной готовности, и приказом от 16.03.2009 г. № 105/416/219 утвердил Положение о проведении конкурса с элементами аукциона по отбору застройщиков для предоставления государственной поддержки на достройку объектов незавершенного жилищного строительства;—
льготное кредитование застройщиков, порядок осуществления которого в ближайшее время должен определить Кабмин совместно с Нацбанком.Среди законодательных изменений, менее масштабных, но ощутимых для застройщиков уже сегодня, следует также отметить:
— предоставление застройщикам права на
отсрочку уплаты паевых взносов на развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенных пунктов и взносов в целевые фонды местных бюджетов*;* Ждать утверждения порядка получения такой отсрочки не придется — он описан в ч. 5 ст. 3 Закона № 800 и сводится к подаче соответствующего заявления субъекта хозяйственной деятельности, осуществляющего жилищное строительство, в органы, которые ведут учет и администрирование соответствующих платежей и отчислений (исполкомы местных советов). Заявление должно содержать информацию о сумме и сроке отсрочки уплаты соответствующих платежей и отчислений.
—
освобождение от трехпроцентного отчисления от средств, выделяемых на новое строительство, на содержание пожарных команд (ч. 2 ст. 27 Закона Украины «О пожарной безопасности» от 17.12.93 г. № 3745-XII);— лишение Киевского городского совета полномочий привлекать средства заказчиков строительства в порядке паевого участия в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города;
— установление в качестве базы для расчета отчислений на развитие инженерно-транспортной инфраструктуры стоимости строительства дома без затрат на приобретение земельного участка или взятие его в аренду, освобождение строительной площадки от строений, сооружений и инженерных сетей, устройство внутренне- и внеплощадочных инженерных сетей и сооружений, а также транспортных коммуникаций; кроме того, для жилых домов, строений учреждений культуры и образования, медицинского и оздоровительного назначения
уменьшен размер таких отчислений — с 5 % до 4 %.
Регистрация объектов незавершенного строительства
Проблема регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства достаточно давняя. Минюст пытался ее решить с помощью своих писем, в которых, в частности, указывал на то, что одновременно действует две нормы, по-разному отвечающие на вопрос о возможности регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
Так,
ч. 3 ст. 331 ГКУ предусматривает возможность заключения договоров, предметом которых выступают объекты незавершенного строительства, право собственности на которые регистрируются БТИ на основании документов, подтверждающих право собственности либо пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Вступающий же с ней в противоречие п. 1.6 Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минюста от 07.02.2002 г. № 7/5, допускает регистрацию права собственности только на объекты недвижимого имущества, строительство которых окончено и которые приняты в эксплуатацию в установленном порядке, при наличии материалов технической инвентаризации, подготовленных тем БТИ, которое проводит регистрацию права собственности на эти объекты.Минюст же, отдавая приоритет
ГКУ, приводил перечень документов, которые необходимо подать в БТИ для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (см. письмо Минюста от 10.05.2006 г. № 19-39/1, которое позже легло в основу письма Минжилкомхоза от 13.12.2007 г. № 5/4-614). Тем не менее на местах некоторые БТИ продолжали отказывать в регистрации прав на «незавершенку», ссылаясь на приведенный выше п. 1.6 Временного положения.Закон № 800
, во-первых, привел определение объекта незавершенного строительства как объекта строительства, на который выдано разрешение на строительство, понесены затраты* на его сооружение и он не принят в эксплуатацию в соответствии с требованиями законодательства, во-вторых, закрепил норму, которая прямо разрешает застройщикам проводить госрегистрацию права собственности в БТИ на объекты незавершенного строительства и их части с целью последующей продажи или передачи в ипотеку.* Причем без указания минимального размера затрат, которые должны быть понесены, чтобы набор материалов мог претендовать на статус «объекта незавершенного строительства».
Урегулирование вопроса о возможности регистрации объектов незавершенного строительства фактически было сделано с одной целью: создать условия для того, чтобы такие объекты могли выступать самостоятельным предметом ипотеки. Эти намерения законодателя были им подкреплены внесением соответствующих изменений в
Закон об ипотеке, в частности, если раньше была предусмотрена только возможность передачи в ипотеку прав на земельный участок, на котором размещен объект незавершенного строительства, то теперь перечень возможностей расширился: передавать в ипотеку можно также сам объект незавершенного строительства и имущественные права на него.
Внесудебное взыскание предмета ипотеки
Наибольшее внимание к себе привлекла норма, предусматривающая возможность
внесудебного удовлетворения требований ипотекодержателя, а точнее, разъяснения Минюста, которыми сопровождалось ее принятие. Дело в том, что и до внесения изменений Закон об ипотеке содержал нормы, прямо допускающие возможность включения в ипотечный договор оговорки об удовлетворении требований ипотекодержателя либо заключения отдельного договора между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований последнего. Соответствующая оговорка либо такой отдельный договор могли предусматривать на случай неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства либо передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства, либо право ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки на основании договора купли-продажи.Минюст, желая предупредить многочисленные факты внесудебного лишения должников, которые в связи с экономической ситуацией не могут надлежащим образом выполнять свои обязательства по кредитным договорам, права собственности на заложенное имущество, 23.12.2008 г. разъяснил, что
принудительное взыскание предмета ипотеки (как и любого залога) возможно только на основании решения суда, поскольку заставить должника осуществлять определенные действия, направленные на отчуждение предмета ипотеки, никто другой, кроме суда, не вправе (разъяснение размещено на Официальном веб-сайте Минюста http://www.minjust.gov.ua). Другими словами, по мнению Минюста, оговорка в ипотечном договоре о возможности ипотекодержателя направить взыскание на предмет ипотеки может быть добровольно исполнена должником либо, если должник отказывается от исполнения этого пункта договора, принудительно исполнена в случае вынесения решения суда в пользу ипотекодержателя.Резонанс же возник, когда 17.02.2009 г. Минюст, ссылаясь на
Закон № 800, отозвал приведенное выше разъяснение, что было расценено как признание за ипотекодержателями возможности внесудебного принудительного взыскания предмета ипотеки у должников. Причиной для таких действий, как объяснил Минюст, стало включение в Закон об ипотеке положения, приравнивающего оговорку об удовлетворении требований ипотекодержателя по своим правовым последствиям к отдельному договору между должником и кредитором. В то же время, по мнению Минюста, такие последствия могут быть применены только к ипотечным договорам, заключенным после вступления в силу Закона № 800, т. е. после 14.01.2009 г., и, кроме того, реализация данного механизма требует внесения дополнительных изменений в Закон об ипотеке, законы Украины «О нотариате» от 02.09.93 г. № 3425-XII, «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV.По нашему мнению,
Закон № 800 не должен был повлечь за собой столь существенное изменение Минюстом своей позиции в вопросе о возможности перехода права собственности к ипотекодержателю на основании договора (либо оговорки в ипотечном договоре) об удовлетворении его требований. На самом деле норма, приравнивающая такую оговорку к договору об удовлетворении требований ипотекодержателя, в Законе об ипотеке была и раньше (ч. 2 ст. 36 предусматривала, что соответствующая оговорка считается договором об удовлетворении требований ипотекодержателя). И потом, внесенные изменения в Закон об ипотеке не изменили природу такого института, как залог, видом которого является ипотека. Согласно ст. 590 ГКУ обращение взыскания на предмет залога осуществляется по решению суда, если иное не установлено договором либо законом. Практика применения приведенных законодательных положений складывалась следующим образом: ипотекодержатель в случае неисполнения должником предусмотренных договором обязательств направлял ему письменное уведомление с кратким изложением содержания нарушенных обязательств и требованием их выполнить в 30-дневный срок (если в договоре не указан более продолжительный), а также предупреждение об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения этого требования (ст. 35 Закона об ипотеке). Если в указанный срок обязательство не исполнялось, к ипотекодержателю переходило право собственности на предмет ипотеки. При этом суды считали необоснованными иски о признании права собственности, поскольку оно переходит к ипотекодержателю уже в силу соответствующей оговорки в договоре ипотеки. Необходимость обращения в суд могла возникнуть только в том случае, если БТИ отказывалось регистрировать право собственности на основании такой оговорки (см., например, определение ВСУ от 23.07.2008 г.). Из изложенного можно сделать вывод, что в целом Закон № 800 существенных изменений в процедуру обращения взыскания на предмет ипотеки не внес: как раньше, так и теперь право собственности на него может переходить в силу соответствующей оговорки в договоре ипотеки без необходимости обращения в суд с иском о признании этого права за ипотекодержателем.
Коррективы в договорных отношениях с застройщиками
Еще одной интересной новеллой стало
введение запрета на расторжение физическими и юридическими лицами договоров, результатом которых является передача застройщиками завершенного объекта (части объекта) жилищного строительства при условии, что по таким договорам осуществлена 100-процентная оплата, кроме случаев, когда такое расторжение осуществляется по согласию сторон. Особое внимание к себе привлекает тот факт, что данному запрету на расторжение договоров предоставлен статус нормы закона (а не подзаконного акта, как, например, в случае с мораторием на выдачу депозитов). Цель его введения понятна — предупредить массовое расторжение договоров, последствием чего будет истребование у застройщиков полученных по таким договорам средств.Есть ли шансы у контрагентов застройщиков добиться расторжения таких договоров в суде? С одной стороны, предписания
Закона № 800 противоречат ст. 615 ГКУ, которая предусматривает, что в случае нарушения обязательства одной стороной другая сторона имеет право частично либо в полном объеме отказаться от обязательства, если это установлено договором либо законом. В то же время, на наш взгляд, суд должен исходить из более специального по сравнению с нормами ГКУ характера предписаний Закона № 800, которые предусматривают исключения из общих норм гражданского права на период кризиса и свидетельствуют о признании законодателем того, что условия финансового кризиса в данном случае следует рассматривать как обстоятельства, наступление которых освобождает от ответственности за нарушение обязательства (по аналогии со ст. 617 ГКУ).По тем же причинам вызывает сомнение перспективность обжалования других действий застройщиков в пределах этой статьи
Закона № 800, а именно: отказ возвращать средства, внесенные физическими и юридическими лицами в пользу застройщиков по расторгнутым договорам, по которым осуществлена частичная оплата стоимости объекта (части объекта) жилищного строительства, до реализации такого объекта (его части); отказ от уплаты предусмотренных штрафных санкций, индекса инфляции за все время просрочки, а также трех процентов годовых от просроченной суммы.Тем не менее контрагенты застройщиков могут использовать аргумент, который уже традиционно приводится в отношении подобных антикризисных норм, и обосновать, что данный запрет может распространяться только на те договоры, которые заключены после 14.01.2009 г. (после даты вступления в силу
Закона № 800). Этот аргумент использует Минюст в отношении договоров ипотеки, его же приводят банки, когда речь заходит о запрете на повышение процентных ставок. Впрочем, и в названных случаях, и в случае с запретом на расторжение договоров ссылаться на невозможность распространения нормативно-правового акта на договоры, заключенные до его вступления в силу, не вполне корректно. Нормативно-правовой акт действительно не должен регулировать права и обязанности, которые имели место до его вступления в силу, однако если по уже заключенным договорам возникают новые права и обязанности (будь то обращение взыскания на предмет ипотеки, повышение процентной ставки по кредитному договору или факт неисполнения договора застройщиком), то в их реализации стороны должны руководствоваться новым нормативным актом, пусть и вступившим в силу после заключения ими договора.Исключение в применении этой «индульгенции»
Закон № 800 делает для тех случаев, когда срок приема в эксплуатацию объекта строительства переносится более чем на 18 месяцев. В то же время остается неясным, когда контрагенты застройщиков могут воспользоваться этой нормой: после фактического истечения указанного срока с момента, который был оговорен в договоре, или сразу по факту принятия соответствующего решения о таком переносе самим застройщиком либо, возможно, такие полномочия будут предоставлены уполномоченным органам.Дополнительно обращаем внимание:
запрет на расторжение договоров распространяется только на договоры, предметом которых являются объекты жилищного строительства либо их части, т. е. жилые дома, квартиры, другие помещения, предназначенные и пригодные для постоянного проживания в них.Изменения в регулировании договорных отношений с участием застройщиков коснутся и их арендодателей. В частности,
ч. 6 ст. 3 Закона № 800 предусмотрено, что договоры аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности, на которых осуществляется строительство многоквартирных жилых домов (в том числе со встроенно-пристроенными помещениями социального назначения) и на которых выполняются строительно-монтажные работы, заключенные до вступления в силу этого Закона, подлежат возобновлению на те же сроки и на тех же условиях, которые были предусмотрены этими договорами в порядке, установленном законом. В то же время, по признанию самого Госкомзема, которое он сделал в письме от 19.05.2008 г. № 14-17-11/5081, на данный момент порядок возобновления договоров аренды земельных участков законодательством не установлен. Это дало основания Высшему хозяйственному суду Украины для вывода, что такое возобновление не может происходить автоматически, поскольку Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV указывает лишь на то, что договор подлежит возобновлению. Поэтому если речь идет, например, о земельных участках коммунальной собственности, как указывает ВХСУ, согласно действующему законодательству вопрос о возобновлении договора аренды земельного участка должен решаться на пленарном заседании местного совета, а способом волеизъявления совета на такое возобновление будет принятое решение сессии (см. Обзорное письмо ВХСУ от 30.11.2007 г. № 01-8/918 «О некоторых вопросах практики решения споров, связанных с арендой земельных участков» и его подробный анализ в газете «Налоги и бухгалтерский учет», 2008, № 14).Опять же для субъектов хозяйствования, строящих жилье, предусмотрена еще одна льготная норма:
органы местного самоуправления предоставляют им земельные участки под застройку без проведения аукциона с установлением годового размера платы за пользование земельными участками на уровне размера земельного налога. Для тех субъектов хозяйствования, которым не повезло быть освобожденными от необходимости участия в земельных аукционах, среди нововведений отметим, что технический паспорт объекта продажи (лота) и документация по землеустройству, необходимые для подготовки земельного участка к аукциону, изготавливаются по заказу органов исполнительной власти или органов местного самоуправления или государственных органов приватизации и после заключения договора купли-продажи объекта продажи (лота) передаются бесплатно покупателю этого объекта продажи (лота).Желание защитить субъектов хозяйствования, осуществляющих строительство, способствовало появлению в законодательстве нормы, потребность в которой — и далеко не только у застройщиков — возникла уже давно: теперь если для создания возможности поставки электроэнергии, газа по техническим условиям поставщика за счет потребителя (инвестора, застройщика) либо его силами построены дополнительные сети (объекты), в договорах о поставке указанной продукции (услуг) предусматриваются передача построенных сетей (объектов) поставщику и возмещение застройщику, инвестору затрат на их строительство (
ч. 6 ст. 179 ХКУ). Данная норма должна стать первым толчком к изменению ситуации во всех аналогичных отношениях и не только при участии инвесторов и застройщиков (например, в отношениях с участием заказчиков, в том числе физлиц, телекоммуникационных услуг).
Аренда жилья с выкупом
Законом № 800
дополнен существующий перечень гражданско-правовых договоров договором аренды жилья с выкупом — посвященные ему нормы включены и в ГКУ (ст. 8101). Такой договор может быть заключен между предприятием-арендодателем и физическим лицом — арендатором. По нему жилье передается в пользование за плату на определенный срок (до 30 лет), после окончания которого либо досрочно, при условии полной уплаты арендных платежей, жилье переходит в собственность арендатора. До этого момента последний пользуется помещением, пребывающим в собственности арендодателя. Такая схема отношений многим знакома благодаря договору финансового лизинга.Очевидно, что договор аренды жилья с выкупом задуман законодателем в качестве упрощенной альтернативы кредитного договора на покупку жилья, но при этом круг кредиторов не ограничен банками и другими финучреждениями.
Основные условия данного договора: арендодатель приобретает объект, который предварительно выбирает будущий арендатор, плата по договору состоит из платы на выкуп объекта и вознаграждения арендодателю в виде процентов.
Из приведенной в
Законе № 800 характеристики данного договора можно сделать вывод, что от обычной аренды он отличается тем, что предусматривает автоматический переход права собственности на арендуемый объект к арендатору при условии уплаты ним всех платежей по договору. Это отличает его от обычного договора аренды с правом выкупа, в рамках которого арендатор получает лишь преимущественное право купить арендуемый объект, т. е. право заключить договор купли-продажи, по которому к нему уже и перейдет право собственности на ранее арендованный объект. Есть отличия и от договора купли-продажи с рассрочкой платежа, но только в том, что по такому договору стороны сами оговаривают момент перехода права собственности на объект (т. е. нет обязательной привязки к моменту полной оплаты стоимости объекта, как это сделано в договоре аренды с выкупом). Фактическая же передача продаваемого по договору купли-продажи с рассрочкой объекта может произойти и сразу после его заключения, как и в договоре аренды с выкупом.В целом, договор аренды жилья с выкупом скорее следовало бы считать именно видом договора купли-продажи с рассрочкой платежа, специальным условием которого выступала бы оговорка о передаче права собственности после полной оплаты стоимости объекта. Дополнительными основаниями для такого вывода выступают
ч. 7 ст. 8101 ГКУ, согласно которой договор аренды жилья с выкупом является документом, свидетельствующим о переходе права собственности на недвижимое имущество с отлагательным условием, и ч. 6 ст. 5 Закона № 800, предусматривающая, что арендные платежи состоят из платежей на выкуп жилья и вознаграждения арендодателю, и при этом не устанавливающая платы за собственно использование арендуемого объекта.Кстати, раньше в практике ВХСУ можно было встретить решения, которыми договор аренды с правом выкупа признавался притворным и к отношениям сторон применялись нормы
ГКУ, устанавливающие требования к форме, существенным условиям и порядку заключения договора купли-продажи с рассрочкой платежа (см. постановление ВХСУ от 30.10.2008 г. № 45/485-07). С введением специального вида договора — аренды жилья с выкупом — такие негативные последствия уже не должны наступать.Не можем не отметить некоторую несогласованность между предписаниями
Закона № 800 и изменениями, внесенными в ГКУ. Так, ГКУ предусматривает, что условия и порядок заключения договора аренды жилья с выкупом, его существенные условия должны быть установлены в отдельном законе (ст. 8101 ГКУ). Таким законом можно было бы считать Закон № 800, но он, в свою очередь, в этих вопросах отсылает к порядку, который должен утвердить Кабмин.Соответствующее постановление принято правительством 25.03.2009 г. Им утвержден Порядок аренды жилья с выкупом. Впрочем, этот подзаконный акт фактически продублировал положения
Закона № 800 и в очередной раз отослал к еще одному акту — примерному договору, который должен быть утвержден Минрегионстроем.
Реклама объектов строительства
Закон о рекламе
пополнился новой нормой, специально посвященной рекламе объектов строительства (ст. 251). В соответствии с ней реклама объектов строительства с целью продажи жилых или нежилых помещений, в том числе связанных с привлечением средств населения, разрешается только при наличии лицензии (разрешения) на осуществление строительной деятельности и разрешения на выполнение строительных работ на конкретном рекламируемом объекте. Такая реклама должна содержать номер лицензии (разрешения), дату ее выдачи и наименование органа, который выдал эту лицензию (разрешение). Напомним, раньше ч. 4 ст. 8 Закона о рекламе требовала, чтобы реклама видов деятельности, требующих получения соответствующего разрешения или лицензии, содержала ссылку на номер специального разрешения, лицензии, дату их выдачи и наименование органа, который выдал специальное разрешение, лицензию. Законом от 18.03.2008 г. № 145-VI данное положение было исключено, но распространители рекламы все равно должны были получать от рекламодателей копии соответствующих разрешений, лицензий и сертификатов. В результате изменений, внесенных Законом № 800, в отношении рекламы объектов строительства вернулось и требование о размещении соответствующей информации в самом рекламном материале.
Изменение разрешительной процедуры в строительстве
Согласно прежней
редакции Закона о застройке застройщик перед началом нового строительства либо реконструкции, реставрации, капитального ремонта, расширения и технического переоборудования предприятий должен был:1)
получить разрешение на строительство. для чего, в частности, нужно было обратиться в специально уполномоченный орган по вопросам градостроительства и архитектуры для подготовки им комплексного заключения и проекта решения о разрешении на строительство;2) если в результате рассмотрения поданного заявления принималось положительное решение, заказчику выдавалось разрешение на строительство. При этом
Закон о застройке требовал, чтобы со дня подачи заявления о выдаче разрешения на строительство и до его выдачи прошло не более двух месяцев.В свою очередь,
разрешение на строительство по Закону о застройке до внесения в него изменений признавалось основанием для получения исходных данных на проектирование, осуществления проектно-изыскательских работ; разработки и утверждения проектной документации (в соответствии с утвержденным приказом Госстроя от 20.01.2004 г. № 8 ДБН А.2.2-3-2004 «Проектирование. Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства»); получения разрешения на выполнение строительных работ. Для этого, кроме проектной документации, разрешения на строительство, документов на земельный участок, в инспекцию необходимо было также подать документ о назначении ответственных исполнителей работ и сведений об осуществлении авторского и технического надзора.Выдача и регистрация разрешения на выполнение строительных работ осуществлялась в течение
одного месяца со дня подачи заявления.Теперь перейдем непосредственно к вопросу о том, что изменится в этой процедуре после вступления в силу изменений, предусмотренных
Законом № 800 (в основной своей части вступили в силу 14.01.2009 г.) и Законом № 509 (вступят в силу с 15.04.2009 г.).Прежде всего обратим внимание на то, что
получать разрешение на строительство после 15.04.2009 г. будет не нужно (в этой связи будет нуждаться в корректировке предложенное Законом № 800 понятие незавершенного строительства), но это не освобождает от обязанности получить градостроительные условия у местных органов власти. Схематично это представлено на рис. 1.
Пользоваться этой схемой с 14.04.2009 г. не нужно будет тем субъектам хозяйствования, которые изначально получали право на земельный участок с целью размещения на нем конкретного объекта градостроительства (
ст. 231 Закона о застройке). В этом случае решение о передаче земельного участка, принятое местным советом или госадминистрацией, одновременно дает право на получение исходных данных на проектирование и осуществление проектно-изыскательских работ.Градостроительные условия и ограничения теперь, в отличие от аналогичных документов, предусмотренных редакцией
Закона о застройке до 15.04.2009 г., устанавливают ряд градостроительных и архитектурных требований к проектированию и строительству по этажности и плотности застройки земельного участка, отступов зданий и сооружений от красных линий, границ земельного участка, его благоустройства и озеленения, другие требования к объектам градостроительства, установленные законодательством и утвержденной градостроительной документацией. Для проектирования строительства также необходимо получить технические условия относительно инженерного обеспечения объекта градостроительства.Технические условия предоставляются юридическими лицами — собственниками соответствующих элементов инженерной инфраструктуры либо лицами, осуществляющими эксплуатацию таких элементов. Технические условия должны быть предоставлены названными субъектами в 15-дневный срок со дня регистрации соответствующего ходатайства заказчика либо уполномоченного им лица. Есть надежда, что срок этот будет действительно соблюдаться:
Законом № 800 статья 96 Кодекса об административных правонарушениях дополнена частью 4, устанавливающей ответственность за нарушение сроков выдачи технических условий в виде штрафа на должностных лиц от 20 до 100 ннмдг (от 340 до 1700 грн.).В соответствии с нововведениями, коснувшимися
ст. 7 Закона об архитектуре, проектная документация на строительство объектов, если она разработана в соответствии с предоставленными градостроительными условиями и ограничениями, не подлежит согласованию с органами исполнительной власти, местного самоуправления и органами охраны культурного наследия, природоохранными и санитарно-эпидемиологическими органами. Согласовывать ее необходимо только с предприятиями, учреждениями и организациями, предоставившими технические условия относительно инженерного обеспечения объектов архитектуры, и только в случае невозможности выполнения этих условий при проектировании объекта. Закон № 800 дополнил эти нормы запретом требовать от заказчиков строительства решение архитектурно-градостроительного совета для последующего рассмотрения и согласования проектной документации, который вступил в силу с момента опубликования Закона № 800, т. е. с 14.01.2009 г.Градостроительные условия и ограничения, полученные в порядке, приведенном на рис. 1, являются основанием для получения
разрешения на подготовительные либо сразу на строительные работы.Разрешение на подготовительные работы
— это еще одно нововведение. Подробный порядок его получения после 15.04.2009 г. появится в ст. 281 Закона о застройке. Разрешение на подготовительные работы — это документ, удостоверяющий право на осуществление подготовки земельного участка; устройство ограждения строительной площадки и снос зданий и сооружений; разрушение элементов благоустройства в пределах отведенного земельного участка под застройку; сооружение временных производственных и бытовых сооружений, необходимых для организации и обслуживания строительства; подведение временных инженерных сетей; устройство подъездных путей; складирование строительных материалов. Таким образом, в том числе решен вопрос о необходимости получения разрешения на снос объекта для строительства нового — теперь такой снос будет считаться подготовительными работами для строительства.Обращаем внимание:
разрешение на подготовительные работы не дает права на выполнение строительных работ.Разрешение на подготовительные работы выдается Государственной архитектурно-строительной инспекцией Украины и ее территориальными органами (далее — инспекции ГАСК). Заказчик или уполномоченное им лицо подает в соответствующую инспекцию ГАСК письменное заявление, к которому прилагает:
— документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком, или договор суперфиция;
— градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, полученные в установленном законом порядке;
— проект выполнения подготовительных работ, согласованный и утвержденный в соответствии с требованиями государственных строительных норм;
— документ о назначении ответственных производителей подготовительных работ.
Следует обратить внимание на введение существенного ограничения возможностей
иностранных юридических лиц в проведении строительной деятельности: с 14.01.2009 г. вступило в силу требование, согласно которому такие лица для получения разрешения на строительные работы, кроме документов, названных выше, должны подать документ, подтверждающий факт привлечения граждан и юридических лиц Украины к выполнению строительно-монтажных работ объемом не менее чем 90 процентов их общего объема, а также использования не менее чем 50 процентов отечественных изделий и материалов, в частности строительных конструкций. Видимо, такими подтверждающими документами должны стать трудовые договоры с гражданами Украины и гражданско-правовые договоры с субъектами хозяйствования, зарегистрированными в Украине. Причем, судя по всему, такие договоры должны быть заключены уже на момент подачи заявления о получении разрешения на строительство. В то же время данное ограничение не распространяется, например, на зарегистрированные в Украине дочерние фирмы иностранных юридических лиц.Принятие решения о выдаче или об отказе в выдаче, собственно выдача и регистрация разрешения должны происходить в течение
10 рабочих дней со дня регистрации заявления. При этом заказчику и подрядчику следует принять во внимание, что приступить к выполнению подготовительных работ можно будет не ранее чем через 7 календарных дней со дня получения разрешения.Отметим также, что на данный момент разработан проект постановления Кабмина, еще в большей степени конкретизирующий
порядок получения разрешения на подготовительный работы. Им, в частности, должна быть утверждена форма такого разрешения.Не исчезла из процедуры, предшествующей строительству, необходимость
получения разрешения на строительные работы. Обратиться за его выдачей можно как сразу после получения на руки градостроительных условий и ограничений, так и уже после проведения подготовительных работ.Новый порядок получения разрешения на строительные работы после 15.04.2009 г. будет раскрыт в
ст. 29 Закона о застройке. Кроме того, предусмотренная этой статьей процедура будет детализирована Порядком, проект которого уже разработан и должен быть утвержден Кабмином*.* С текстами проектов Порядка о предоставлении разрешения на подготовительные работы и Порядка о предоставлении разрешения на строительные работы можно ознакомиться на сайте Минрегионстроя (www.minregionbud.gov.ua).
Разрешение на выполнение строительных работ
, как и разрешение на подготовительные работы, выдается инспекциями ГАСК на основании письменного заявления заказчика и подрядчика, к которому прилагаются названные в Законе документы от заказчика строительства и от его подрядчика. На рассмотрение заявления и предоставление разрешения (или принятие решения об отказе в его предоставлении) — один месяц со дня регистрации заявления.Разрешение на выполнение строительных работ предоставляется на нормативный срок строительства объекта или на срок действия договора (контракта) подряда на строительство объекта. Срок его действия может быть продлен по обращению заказчика, но
не более чем на год.Перечень строительных работ, на выполнение которых не требуется разрешение, формы разрешения, заявления на его получение и отказа в предоставлении, порядок выдачи и отмены (аннулирования) разрешения на выполнение строительных работ, как указано в
Законе № 509, будут утверждены Кабмином. На данный момент в проекте Порядка о предоставлении разрешения на выполнение строительных работ в числе не требующих разрешения названы такие работы: текущий ремонт зданий и сооружений без изменения назначения помещений; капитальный ремонт и реконструкция воздушных линейных электросетей и др.Напоследок важная информация для тех, кто получил разрешение на строительство объекта градостроительства, исходные данные (архитектурно-планировочное задание и технические условия в отношении инженерного обеспечения) и разрешение на выполнение строительных работ, до 15.04.2009 г.: такие разрешения продолжают действовать до 14.10.2010 г., а в отношении объектов, строительство которых началось, — до завершения строительства.
Прием в эксплуатацию завершенных строительством объектов по новым правилам
Безусловным плюсом внесения изменений в
Закон о застройке в части порядка приема в эксплуатацию завершенных строительством объектов является урегулирование этой процедуры именно на уровне Закона. Соответствующие изменения, внесенные Законом № 800, вступили в силу с 14.01.2009 г. Претерпело изменения и название документа, подтверждающего готовность объекта к эксплуатации: если раньше это был акт о приеме в эксплуатацию, в соответствии с внесенными в Закон о застройке изменениями — свидетельство соответствия построенного объекта проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил.Общая схема приема в эксплуатацию завершенных строительством объектов выглядит так (рис. 2):
Следует обратить внимание, что
Порядок № 923, вступивший в силу с 01.01.2009 г. и формально продолжающий считаться действующим, предусматривает несколько отличную процедуру приема в эксплуатацию объекта строительства, что и стало основанием для его обжалования в суде (соответствующее объявление опубликовано в «Официальном вестнике Украины», 2009, № 12). В этой связи возникает некоторая неопределенность, поскольку Закон о застройке предусматривает необходимость конкретизации предусмотренных им предписаний в утвержденном Кабмином порядке приема в эксплуатацию законченных строительством объектов. Однако, как уже было сказано, единственным действующим на данный момент подзаконным актом остается Порядок № 923, который в то же время не может рассматриваться как принятый на основании новых требований Закона о застройке. Очередные изменения в порядке приема в эксплуатацию законченных строительством объектов произойдут 15.10.2009 г., когда вступят в силу предусмотренные Законом № 509 изменения. Существенных изменений в веденный Законом № 800 порядок они не внесут.Таковы результаты общего анализа законодательных нововведений. Практика же их применения наверняка внесет свои коррективы.
