Министерства и ведомства Украины
Министерство юстиции Украины
Об утверждении Методических рекомендаций по определению недвижимого имущества, находящегося на земельных участках, право собственности на которые подлежит государственной регистрации
Приказ от 14 апреля 2009 года № 660/5
(извлечение)
В соответствии с подпунктом 31 пункта 4 Положения о Министерстве юстиции Украины, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 14.11.2006 № 1577,
приказываю:1.
Утвердить Методические рекомендации по определению недвижимого имущества, находящегося на земельных участках, право собственности на которые подлежит государственной регистрации (прилагается).<...>
Министр Н. Онищук
Утверждены приказом Министерства юстиции Украины от 14 апреля 2009 г. № 660/5
Методические рекомендации по определению недвижимого имущества, находящегося на земельных участках, право собственности на которые подлежит государственной регистрации
I. Общие положения
Прежде всего обращаем внимание, что определение принадлежности объекта к недвижимому или движимому имуществу имеет большое значение в отношениях, связанных с возникновением, переходом и прекращением права собственности на эти объекты. Так, в зависимости от того, является ли объект недвижимым имуществом, лицо избирает для себя то поведение, которое законодательством установлено для объектов недвижимости (например, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества).
1.1. Определение понятия недвижимого имущества в действующем законодательстве, его признаки и классификация
Гражданский кодекс Украины (далее — Кодекс) при классификации вещей как объектов гражданских прав исходил из фундаментального разделения вещей на движимые и недвижимые.
Основной акт гражданского законодательства использует терминологию «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость». Другие законодательные акты содержат иную терминологию, которая также обозначает недвижимые вещи.
Так, Законы Украины «О планировании и застройке территорий» (статья 18), «О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом» (статья 44), «Об исполнительном производстве» (статьи 62, 64, 66), «О налогообложении прибыли предприятий» (пункт 5.1 статьи 5), «О правовых принципах гражданской защиты» (статья 9), «О негосударственном пенсионном обеспечении» (статья 49) используют термин «объект недвижимости». В свою очередь Воздушный кодекс Украины использует термин «недвижимые объекты и сооружения» (статья 46).
Следовательно,
законодательные акты используют различную терминологию, которая обозначает «недвижимое имущество».По Кодексу к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения (часть первая статьи 181).
Следует констатировать, что указанное определение недвижимой вещи по Кодексу является универсальным. Так, оно содержит признаки недвижимого имущества, которые должны быть присущи тому или иному объекту при определении его принадлежности к недвижимому имуществу.
Раскрывают содержание понятия «недвижимая вещь» также следующие законодательные акты, в частности:
— Закон Украины «Об ипотеке» — недвижимое имущество (недвижимость) — это земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке и неотъемлемо связанные с ним, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения (статья 1);
— Закон Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» — недвижимым имуществом признается жилой дом или его часть, квартира, садовый дом, дача, гараж, другое постоянно расположенное здание, а также другой объект, подпадающий под определение первой группы основных фондов по закону Украины «О налогообложении прибыли предприятий» (статья 1);
— Закон Украины «Об охране культурного наследия» — недвижимый объект культурного наследия — это объект культурного наследия, который не может быть перенесен на другое место без утраты его ценности с археологической, эстетичной, этнологической, исторической, архитектурной, художественной, научной или художественной точки зрения и сохранения своей подлинности (статья 1);
— Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» — недвижимое имущество (недвижимость) — это объекты имущества, которые располагаются на земле и не могут быть перемещены в другое место без утраты их качественных или функциональных характеристик (свойств), а также земля (пункт 1.10 статьи 1).
Учитывая приведенные законодательные акты, можно выделить следующие признаки недвижимой вещи:
1) эти объекты расположены на земельном участке и неразрывно связаны с землей, т. е. они не могут существовать без земли;
2) перемещение указанных объектов является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения.
Указанные признаки являются основными, и их рассматривать необходимо в совокупности. При этом, кроме Кодекса следует учитывать другие нормативные акты (специальное законодательство), определяющие статус того или иного вида недвижимого имущества. В то же время ряд нормативных актов не содержат конкретных ссылок о принадлежности того или другого объекта к недвижимому имуществу, однако, анализируя в комплексе нормы, регулирующие отношения по этим объектам, можно прийти к выводу об их правовом статусе.
Классификация объектов недвижимых вещей является различной. Так, Кодекс разделяет недвижимое имущество на жилые дома, здания, сооружения и т. п. (часть вторая статьи 331).
То есть эта норма Кодекса закрепляет неисчерпаемый перечень объектов недвижимого имущества.
Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» разделяет недвижимое имущество на дома, сооружения, оборудование и другие материальные ценности (статья 1), а Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» — на здания, сооружения, помещения (статья 4).
Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» провел подразделение недвижимости, отличающейся от земли, на:
а) здания, а именно: помещения, приспособленные для постоянного или временного пребывания в них людей, а также объекты собственности, функционально связанные с такими помещениями.
Здания подразделяются на дома (включая гостиницы, мотели, кемпинги и другие подобные объекты туристической инфраструктуры), квартиры, комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах, индивидуальные гаражи или места на гаражных стоянках или в гаражных кооперативах, дачные дома и другие объекты дачной (садовой) инфраструктуры, отличающиеся от земли;
б) сооружения, а именно: объекты недвижимости, отличающиеся от зданий (пункт 1.10.1 статьи 1).
В отдельную группу можно объединить так называемые «специфические недвижимые вещи». Например, объекты культурного наследия (Закон Украины «Об охране культурного наследия»).
По Кодексу право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (часть первая статьи 182).
Следовательно,
определяющим условием для государственной регистрации прав собственности любого объекта является определение его статуса: является ли этот объект недвижимым имуществом.1.2. Некоторые акценты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество
При осуществлении государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество следует учитывать часть первую статьи 186 Кодекса, согласно которой вещь, предназначенная для обслуживания другого (главного) дела и связанная с ней общим назначением, является ее принадлежностью.
Так, принадлежность не имеет самостоятельного значения и по назначению без главной вещи использоваться не может, а поэтому является зависимой от главной вещи и имеет вспомогательный статус. По общему правилу принадлежность повторяет судьбу главной вещи. Определение вещи принадлежностью определяется ее естественными свойствами, а также характером отношений, возникающих по поводу хозяйственного назначения вещи.
И принадлежность, и главная вещь являются физически самостоятельными вещами, но главная вещь имеет самостоятельное значение, а принадлежность — вспомогательное и служит наиболее полному и наилучшему использованию главной вещи. Главная вещь и принадлежность образуют одно целое, которое предусматривает их использование по единому назначению, а поэтому они рассматриваются как одна вещь.
В то же время государственной регистрации подлежит право собственности на главную вещь, а извлечение о регистрации права собственности на недвижимое имущество должно содержать информацию о принадлежности в разделе «описание недвижимого имущества».
Например
, технологическая башня.Большой толковый словарь современного украинского языка определяет, что башня — это узкое сооружение, высотой значительно превышающее ширину; строится отдельно или как составная часть крепости, дворца и т. п. // Вышка для наблюдения и передачи сигналов.
По своим признакам технологическая башня является недвижимым имуществом, но она, как правило, является принадлежностью.
Следовательно, подлежит государственной регистрации право собственности на главную вещь, а извлечение о регистрации права собственности на недвижимое имущество должно содержать информацию о принадлежности, в частности, о технологической башне, указываемой в разделе «описание недвижимого имущества».
Однако в каждом случае следует исходить из конкретного объекта — может ли технологическая башня быть самостоятельным, независимым от другой вещи объектом. Является ли технологическая башня принадлежностью или она является независимым недвижимым имуществом, можно выяснить только после проведения технической инвентаризации такой технологической башни.
Следовательно, если технологическая башня является самостоятельным, независимым от другой вещи (например, здания) объектом, то право собственности на такую технологическую башню подлежит государственной регистрации как на отдельный объект.
При осуществлении государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество следует учитывать часть первую статьи 188 Кодекса, согласно которой, если несколько вещей образуют единое целое, что дает возможность использовать его по назначению, они считаются одной вещью (сложная вещь).
Например
, посадочная платформа, находящаяся на вокзале.По своим признакам посадочная платформа, находящаяся на вокзале, является недвижимым имуществом, но она является составной частью вещи.
Так, согласно Правилам перевозки пассажиров, багажа, грузобагажа и почты железнодорожным транспортом Украины, утвержденным приказом Министерства транспорта и связи от 27 декабря 2006 года № 1196 (зарегистрированным в Министерстве юстиции 4 апреля 2007 года под № 310/13577), посадочные платформы входят в состав вокзала, который является комплексом специальных сооружений, помещений, оборудования.
Следовательно, подлежит государственной регистрации право собственности на сложную вещь, в данном случае — это вокзал, а извлечение о регистрации права собственности на недвижимое имущество должно содержать информацию о составной части вещи, в частности о платформе пассажирской, указываемой в разделе «описание недвижимого имущества».
1.3. Определение понятия сооружений и порядка государственной регистрации права собственности на них
Кодекс использует конструкции «недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т. п.)» (статья 331), «жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество» (статья 376).
Следовательно, исходя из этих статей
сооружения являются недвижимым имуществом.В законодательных актах отсутствует определение понятия «сооружение» (только Закон Украины «Об охране культурного наследия» содержит определение сооружения как творения). В Национальном стандарте № 2 «Оценка недвижимого имущества», утвержденном постановлением Кабинета Министров от 28 октября 2004 года № 1442, определено, что сооружения — это земельные улучшения, не относящиеся к зданиям и помещениям, предназначенные для выполнения специальных технических функций (пункт 2).
Законодательными актами не определен правовой статус многих сооружений, а поэтому возникает ряд вопросов — являются ли эти сооружения недвижимым имуществом; подлежит ли государственной регистрации право собственности на них. При этом следует учитывать, что разные нормативно-правовые акты используют терминологию «сооружение» и к движимым объектам.
Например
, инженерное сооружение, предназначенное для транспортировки газа, промышленный газопровод (далее — газопровод).Законом Украины «О трубопроводном транспорте» предусмотрено, что объекты трубопроводного транспорта — это магистральные и промышленные трубопроводы, включая наземные, надземные и подземные линейные части трубопроводов, а также объекты и сооружения, основное и вспомогательное оборудование, обеспечивающие безопасную и надежную эксплуатацию трубопроводного транспорта (статья 1). Также частью первой статьи 11 данного Закона установлено, что к землям трубопроводного транспорта относятся земельные участки, на которых построены наземные и надземные трубопроводы и их сооружения, а также наземные сооружения подземных трубопроводов.
То есть газопроводы являются объектами, которые не могут существовать без земли и перемещение их является невозможным без их обесценивания, что отвечает признакам недвижимого имущества.
Следовательно,
газопровод является недвижимым имуществом.Что касается механизма государственной регистрации прав на газопровод, то следует учитывать следующее
.Временным положением о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденным приказом Министерства юстиции от 7 февраля 2002 года № 7/5 (зарегистрированным в Министерстве юстиции 18 февраля 2002 года под № 157/6445) (далее — Временное положение), установлено, что государственная регистрация прав проводится после технической инвентаризации объекта, права относительно которого подлежат регистрации (пункт 3.6).
Так, в отношении инвентаризации газопровода указываем, что нормативный акт, определяющий порядок проведения технической инвентаризации газопровода, в настоящее время отсутствует. В то же время при проведении инвентаризации возможно использовать Правила обследования, оценки технического состояния, паспортизации и проведения планово-предупредительных ремонтов газопроводов и сооружений на них, утвержденные приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики от 9 июня 1998 года № 124 (зарегистрированным в Министерстве юстиции 13 ноября 1998 года № 723/3163), которыми предусмотрено, в частности, что газопроводы следует оценивать по показателям для стальных и полиэтиленовых газопроводов.
Например
, для стальных газопроводов (подземные и надземные) следует оценивать герметичность газопроводов; состояние металла труб и качество сварных соединений; состояние защитного изоляционного покрытия; техническое состояние надземных газопроводов; состояние строительных конструкций (подпоры, крепления, компенсаторы и т. п.); состояние окраски и состояние термоизоляции газопроводов сжиженного газа; коррозийное состояние; состояние электрохимической защиты.При оценке подземных газопроводов следует учитывать геологическое расположение газопроводов (глубина залегания), а также расположение газопроводов относительно других инженерных сетей и сооружений.
Временным положением установлено, что государственная регистрация прав собственности на недвижимое имущество — это внесение записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество в связи с возникновением, существованием или прекращением права собственности на недвижимое имущество, осуществляемое БТИ по местонахождению объектов недвижимого имущества на основании правоустанавливающих документов за средства лица, обратившегося в БТИ (пункт 1.4).
Так, что касается определения местонахождения газопровода, то согласно Порядку ведения Реестра прав собственности на недвижимое имущество, утвержденному приказом Министерства юстиции от 28 января 2003 года № 7/5 (зарегистрированным в Министерстве юстиции 28 января 2003 года под № 67/7388) (далее — Порядок), адрес недвижимого имущества является идентификатором объекта недвижимого имущества. Порядком предусмотрено, что в Реестре прав используются три вида адресов в пределах населенного пункта:
1) адрес, состоящий из названия улицы, номера дома, номера корпуса и номера квартиры;
2) адрес, состоящий из названия именуемого объекта и/или названия улицы, номера объекта и номера части объекта;
3) адрес, состоящий из названия именуемого объекта, названия улицы в составе объекта, номера объекта или номера дома (пункт 3.1.2).
То есть при внесении сведений в Реестр об адресе газопроводов следует использовать один из определенных Порядком вариантов адресов.
Следует заметить, что если газопровод построило лицо для обслуживания дома, то такой газопровод является принадлежностью, и в этом случае государственная регистрация права осуществляется на главную вещь — дом, а информация о принадлежности — газопроводе должна содержаться в извлечении о регистрации права собственности на недвижимое имущество в разделе «описание недвижимого имущества». В то же время регистрация права на газопровод возможна и как на отдельный объект недвижимости, например, если его построил кооператив. В этом случае собственником этого газопровода будет выступать кооператив.
По аналогичному принципу в настоящее время должна осуществляться и государственная регистрация прав собственности на подъездные пути, которыми согласно закону Украины «О железнодорожном транспорте» являются железнодорожные пути, предназначенные для транспортного обслуживания одного или нескольких предприятий, организаций и учреждений во взаимодействии с железнодорожным транспортом общего пользования (статья 1).
Отдельно заметим, что государственной регистрации подлежат права собственности на магистральный газопровод.
Так, Временным положением установлено, что государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество осуществляют предприятия бюро технической инвентаризации в границах определенных административно-территориальных единиц (пункт 1.3). Порядком предусмотрено, что бюро технической инвентаризации осуществляет регистрацию прав собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные в пределах его зоны обслуживания (пункт 1.3).
То есть государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество осуществляется тем бюро технической инвентаризации, на территории обслуживания которого расположена недвижимая вещь. Поскольку магистральный газопровод, как правило, простирается на несколько территорий обслуживания бюро технической инвентаризации, то на сегодня государственная регистрация прав на него, в силу законодательства, является проблематичной.
II. Отдельные объекты, по которым на сегодня возникает больше всего вопросов
2.1. Автозаправочная станция
Законодательные акты не содержат определения автозаправочной станции, только Законом Украины «Об автомобильных дорогах» предусмотрено, что автозаправочная станция является объектом дорожного сервиса (статья 1).
В то же время такое определение существует в Инструкции о требованиях пожарной безопасности во время проектирования автозаправочных станций, утвержденной приказом Министерства по вопросам чрезвычайных ситуаций и по делам защиты населения от последствий Чернобыльской катастрофы от 6 декабря 2005 года № 376 (зарегистрированным в Министерстве юстиции 20 марта 2006 года под № 291/12165) (далее — Инструкция).
Так, автозаправочная станция — это комплекс домов, сооружений, технологического оборудования, предназначенный для приема, хранения моторного топлива и заправки им автотранспорта (мототранспорта).
На территории автозаправочной станции разрешается размещать дома и помещения: операторской, администрации, котельной, приема пищи, службы охраны, санитарных узлов, кладовых для спецодежды, инструмента, запасных деталей, приборов и оборудования. На территории автозаправочных комплексов разрешается размещать дома, помещения сервисного обслуживания пассажиров, водителей и их транспортных средств: предприятия розничной торговли по продаже сопутствующих товаров, кафе (без летних площадок), санитарные узлы, посты технического обслуживания и мойки автомобилей (пункты 1.2 и 3.1 Инструкции).
Исходя из этих положений и природы автозаправочной станции, она не может существовать без земли и имеет значение и ценность в ее местонахождении.
Кроме того, Закон Украины «Об автомобильных дорогах» использует конструкцию слов «строительство автозаправочных станций» (статья 37), что является косвенным признаком недвижимого имущества.
Таким образом, автозаправочная станция является недвижимым имуществом. Но при государственной регистрации прав собственности на автозаправочную станцию следует учитывать, что по Кодексу если несколько вещей образуют единое целое, что дает возможность использовать его по назначению, они считаются одной вещью (сложная вещь). Сделка, совершенная относительно сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если иное не установлено договором.
То есть, учитывая, что автозаправочная станция — это комплекс домов, сооружений, технологического оборудования, предназначенный для приема, хранения моторного топлива и заправки им автотранспорта (мототранспорта), она является сложной вещью.
Такую позицию разделяют и научные работники Института государства и права им. В. М. Корецкого, которые в заключении указывают, что, несмотря на свою «комплектность», автозаправочная станция является единым объектом.
Следовательно, в этом случае подлежит государственной регистрации право собственности на сложную вещь — автозаправочную станцию, а в извлечении о регистрации права собственности на недвижимое имущество информация о составляющих автозаправочной станции, в частности дома, сооружения и т. п., указывается в разделе «описание недвижимого имущества».
2.2. Асфальтобетонное покрытие
В законодательных актах отсутствует определение асфальтобетонного покрытия, содержится оно только в Инструкции по составлению отчетности по форме № 1-ДГ «Отчет о наличии автомобильных дорог общего пользования и их благоустройстве», утвержденной приказом Государственной службы автомобильных дорог от 19 июля 2006 года № 284 (зарегистрированным в Министерстве юстиции 3 августа 2006 года под № 930/12804) (далее — Инструкция).
Так, Инструкция рассматривает асфальтобетонное покрытие как один из типов дорожного покрытия. А именно, асфальтобетонное покрытие — это усовершенствованное покрытие капитального типа, построенное из уплотненных асфальтобетонных смесей (горячих, теплых) (раздел 4 Инструкции).
Следует отметить, что анализ нормативно-правовых актов различной юридической силы свидетельствует, что асфальтобетонное покрытие используется в качестве составляющей объектов, имеющих разное функциональное назначение, в частности — как составляющая дорожного покрытия, тротуара и т. п. Так, согласно Закону Украины «Об автомобильных дорогах» дорожное покрытие — это укрепленные верхние слои дороги, которые воспринимают нагрузку от транспортных средств (статья 1).
То есть асфальтобетонное покрытие — это верхний слой земли с твердым покрытием, влияющим на долговечность, в частности, дороги.
Следовательно, исходя из юридической природы асфальтобетонного покрытия и исходя из признаков недвижимого имущества, оно не является недвижимым имуществом.
Кроме того, следует отметить, что такую позицию разделяет и Институт государства и права им. В. М. Корецкого, который в заключении указывает, что асфальтовое покрытие нельзя отнести к объектам недвижимости, оно принадлежит к объектам благоустройства, т. е. является типом покрытия дорог и тротуаров, а не отдельным объектом недвижимого имущества. Также в заключении указано, что данный объект не отвечает главным признакам недвижимости, а основным его назначением является вспомогательное оборудование соответствующей части земельного участка (дороги, тротуара) с целью удовлетворения потребностей населения в улучшении возможностей его эксплуатации по назначению.
2.3. Многолетние насаждения
Действующим законодательством Украины не определено понятие многолетние насаждения. В то же время, исходя из анализа, в частности, Земельного кодекса Украины и Кодекса, можно прийти к выводу, что право собственности на земельный участок распространяется в его пределах на находящиеся на нем многолетние насаждения.
Так, статьей 79 Земельного кодекса Украины установлено, что право собственности на земельный участок распространяется в его пределах на поверхностный (грунтовый) слой, а также на находящиеся на нем водные объекты, леса и многолетние насаждения.
Аналогичную по содержанию норму содержит и Кодекс (часть третья статьи 373).
Следовательно,
многолетние насаждения и земельный участок являются одним природным объектом.Данные о площади многолетних насаждений согласно Временному порядку ведения государственного реестра земель, утвержденному приказом Государственного комитета по земельным ресурсам от 2 июля 2003 года № 174 (зарегистрированному в Министерстве юстиции 25 июля 2003 года под № 641/7962), являются количественной характеристикой земельного участка.
Кроме того, как указывалось выше, основным критерием отнесения имущества к объектам недвижимости является потеря его качественных и функциональных характеристик при перемещении в другое место. Перемещение в другое место такого объекта, как, например, виноградный куст, возможно без потери его качеств.
Следовательно, право собственности на многолетние насаждения не подлежит государственной регистрации в соответствии с Временным положением.
2.4. Водные объекты
Земельным кодексом Украины и Кодексом установлено, что право собственности на земельный участок распространяется на поверхностный (почвенный) слой в пределах этого участка, на водные объекты, леса, многолетние насаждения, находящиеся на нем (часть вторая статьи 79 и часть третья статьи 373).
В свою очередь, по Водному кодексу Украины водный объект — это природный или созданный искусственно элемент окружающей среды, в котором сосредоточиваются воды (море, река, озеро, водохранилище, пруд, канал, водоносный горизонт).
Следовательно, учитывая, что право собственности на земельный участок распространяется на водные объекты, находящиеся на этом земельном участке, то право собственности на эти объекты не подлежит государственной регистрации в соответствии с Временным положением.
2.5. Дамба
Исходя из анализа действующего законодательства, такой объект, как дамба, относится к:
— инженерным сооружениям (Закон Украины «О мелиорации земель»);
— гидротехническим сооружениям (Методика обследования и паспортизации гидротехнических сооружений систем гидравлического изъятия и складирования промышленных отходов и хвостов, утвержденная приказом Государственного комитета по делам градостроительства и архитектуры от 19 декабря 1995 года № 252 (зарегистрированным в Министерстве юстиции 21 декабря 1995 года под № 466/1002).
В то же время независимо от того, является ли дамба гидротехническим или инженерным сооружением, она является сооружением, предназначенным для использования водных ресурсов, для борьбы с вредным влиянием вод, защиты земель от водной и ветровой эрозий, других негативных процессов.
Следовательно, такой объект, как
дамба, является недвижимым имуществом, поскольку она неразрывно связана с землей и ее перемещение в другое место может привести к чрезвычайным ситуациям техногенного и природного характера.2.6. Колодец
Действующее законодательство не содержит определения понятия колодец и не определяет его правовой статус, что усложняет определение его принадлежности к недвижимым или движимым вещам. Однако действующее законодательство использует понятия колодец и родник (статьи 1 и 105 Водного кодекса Украины), которые, исходя из их синтаксического понимания, являются синонимами.
Так, Инструкция о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденная приказом Государственного комитета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 15 июня 2005 года № 92 (зарегистрированным в Министерстве юстиции 7 июля 2005 года под № 725/11005), определяет колодцы как хозяйственные сооружения наряду с выгребными ямами, изгородями, воротами, калитками и т. п. Кроме того, Инструкция выделяет водосточные, водопроводные, канализационные и другие колодцы (раздел 5).
Но, исходя из того, что
колодец неразрывно связан с землей и имеет функциональное значение именно в этом месте, он является недвижимым имуществом.Инструкция по учету необоротных активов бюджетных учреждений, утвержденная приказом Государственного казначейства от 17 июля 2000 года № 64 (зарегистрированным в Министерстве юстиции 31 июля 2000 года под № 459/4680) (далее — Инструкция), предусматривает, что надворные помещения, изгороди и другие надворные сооружения, обслуживающие здание (сарай, забор, колодец), составляют вместе с ним один инвентарный объект (пункт 2.5).
Таким образом, в этом случае, надворные сооружения, обслуживающие здание, исходя из статьи 186 Кодекса являются принадлежностями, т. е. являются недвижимым имуществом, которое предназначено для обслуживания другой вещи и связано с ней общим назначением.
Поскольку главная вещь и принадлежность образуют одно целое, которое предусматривает их использование по единому назначению, они рассматриваются как одна вещь. В этом случае подлежит государственной регистрации право собственности на главную вещь — здание, а в извлечении о регистрации права собственности на недвижимое имущество информация о принадлежности — колодцу указывается в разделе «описание недвижимого имущества».
Однако Инструкцией установлено, что если эти здания и сооружения (сарай, забор, колодец) обслуживают два и более помещений, они считаются самостоятельными инвентарными объектами (пункт 2.5).
Следовательно, право собственности на такой колодец, как на самостоятельный объект недвижимого имущества, подлежит государственной регистрации.
При этом следует учитывать, что Кодексом установлено, что право собственности на новую вещь, которая изготовлена (создана) лицом, приобретается им, если иное не установлено договором или законом. Лицо, изготовившее (создавшее) вещь из своих материалов на основании договора, является собственником этой вещи (часть первая статьи 331).
То есть собственниками колодца, право на который регистрируется как на самостоятельный объект и который будет принадлежать этим собственникам на праве совместной собственности, являются построившие его лица.
2.7. Машино-место
В понимании Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» индивидуальные гаражи либо места на гаражных стоянках или в гаражных кооперативах являются недвижимым имуществом (пункт 1.10.1 статьи 1).
Косвенным подтверждением того, что право собственности на машино-место подлежит государственной регистрации, являются нормы Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (далее — Закон), исходя из их следующего системного анализа.
Объектом инвестирования согласно этому Закону является квартира или помещение социально-бытового назначения (встроенные в жилые дома или отдельно расположенные нежилые помещения, гаражный бокс, машино-место и т. п.) в объекте строительства, которое после завершения строительства становится отдельным имуществом (абзац седьмой статьи 2). В свою очередь, частью первой статьи 19 Закона установлено, что после ввода объекта строительства в эксплуатацию застройщик в письменном виде сообщает об этом управителю и предоставляет данные о фактической общей площади объектов инвестирования, полученные от государственных органов, осуществляющих регистрацию права собственности на недвижимое имущество.
Следовательно,
машино-место является недвижимым имуществом. Однако следует учитывать, что машино-место, право на которое подлежит государственной регистрации, должно находиться в здании или в другом капитальном сооружении, т. е. в сооружении, имеющем основные конструктивные элементы (в частности, фундамент, стены, кровлю и т. п.).2.8. Пирс
Следует констатировать, что законодательные акты не содержат определения понятия пирса и не определяют его правовой статус, что усложняет определение его принадлежности к недвижимым или движимым вещам. Таким образом, при отнесении пирса к недвижимым объектам следует исходить из его технических характеристик, назначения и функционального значения, а также проанализировать, подпадают ли его характеристики под признаки недвижимой вещи.
То есть, если характеристики пирса подпадают под признаки недвижимой вещи и он является самостоятельным по функциональному назначению объектом, то право собственности на него подлежит государственной регистрации.
В то же время следует учитывать, что если характеристики пирса и подпадают под признаки недвижимой вещи, то он может быть принадлежностью к другому недвижимому объекту в понимании статьи 186 Кодекса.
В этом случае подлежит государственной регистрации право собственности на главную вещь, а в извлечении о регистрации права собственности на недвижимое имущество информация о принадлежности, в частности пирсе, указывается в разделе «описание недвижимого имущества».
Пирс также может быть составной частью другого недвижимого объекта в понимании статьи 187 Кодекса. По этой статье составной частью вещи является все то, что не может быть отделено от вещи без ее повреждения или существенного обесценения. При переходе права на вещь ее составные части не подлежат отделению.
В этом случае подлежит государственной регистрации право собственности на сложную вещь, а в извлечении о регистрации права собственности на недвижимое имущество информация о составной части вещи, в частности пирсе, указывается в разделе «описание недвижимого имущества».
2.9. Скважина
По Горному закону Украины скважина — это цилиндрическая горная выработка, созданная бурами или другими буровыми инструментами, а горная выработка, в свою очередь, это полость в горном массиве после выемки полезных ископаемых и других пород (статья 1).
При этом Водным и Земельным кодексами Украины используются словосочетания «строительство скважины» (статья 110, статья 150), что является косвенным признаком недвижимого имущества, так как техническое состояние скважины — это конструкция их забоев, герметичность и качество цементирования обсадных колонн, надежность и герметичность устьевого оборудования.
Следовательно, такое сооружение, как, например,
артезианская скважина, является недвижимым имуществом, поскольку она не может существовать без земли и имеет значение и ценность в ее местонахождении, а поэтому право собственности на нее подлежит государственной регистрации. Однако следует учитывать, что скважина должна иметь основные конструктивные элементы (в частности, техническое состояние скважины — конструкция ее забоев, герметичность и качество цементирования обсадных колонн, надежность и герметичность устьевого оборудования — основа эффективного освоения скважины, продолжительной и бесперебойной ее эксплуатации).2.10. Малая архитектурная форма
На сегодня в нормативно-правовых актах различной юридической силы понятие малых архитектурных форм определено в зависимости от цели и задач, на которые направлены эти нормативно-правовые акты. Так, в частности, малая архитектурная форма — это:
— небольшое (площадью до 30 кв. метров) сооружение торгово-бытового назначения, которое изготовляется из облегченных конструкций и устанавливается временно без сооружения фундамента (Единые правила ремонта и содержания автомобильных дорог, улиц, железнодорожных переездов, правила пользования ими и охраны, утвержденные постановлением Кабинета Министров от 30 марта 1994 года № 198);
— в зеленом хозяйстве искусственные архитектурно-объемные элементы садово-парковой композиции: альтанки, беседки, ротонды, перголы, трельяжи, арки, киоски, павильоны, палатки, знаки, которые объединены общим художественным замыслом, выполняющие утилитарные и декоративные функции, садово-парковая мебель, оборудование игровых и хозяйственных площадок, декоративные вазы, парковые скульптуры, урны, питьевые фонтанчики и т. п. (Правила содержания зеленых насаждений в населенных пунктах Украины, утвержденные приказом Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства от 10 апреля 2006 года № 105 (зарегистрированным в Министерстве юстиции 27 июля 2006 года под № 880/12754));
— небольшое сооружение для осуществления предпринимательской деятельности торгово-бытового назначения площадью до 30 м2 и высотой до 4 м, выполняемое из облегченных конструкций и устанавливаемое временно без обустройства углубленных в почву фундаментов (Порядок выдачи разрешений на размещение, строительство, реконструкцию и функционирование объектов сервиса на землях дорожного хозяйства и согласий и согласований на объекты наружной рекламы вдоль автомобильных дорог общего пользования, утвержденный приказом Государственной службы автомобильных дорог от 29 сентября 2005 года № 414 (зарегистрированным в Министерстве юстиции 26 октября 2005 года под № 1266/11546)).
То есть главным элементом малых архитектурных форм является их временность, что не является признаком недвижимого имущества.
Следовательно,
малые архитектурные формы не являются недвижимым имуществом, а поэтому право собственности на них не подлежит государственной регистрации.В конце следует заметить, что все же при осуществлении государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество бюро технической инвентаризации всегда необходимо исходить из конкретного объекта, владелец которого обратился за государственной регистрацией права собственности на него, поскольку определяющим условием государственной регистрации прав являются личные характеристики и функциональное назначение такого объекта, отвечающие признакам недвижимого имущества.
комментарий редакции
Особенности госрегистрации права собственности на недвижимость: рекомендации от Минюста
Комментируемые Методрекомендации не требуют обоснования их актуальности: отнесение того или иного имущества к категории недвижимых вещей существенным образом меняет его правовой режим. Назовем лишь несколько моментов, в которых это проявляется.
Прежде всего это
специальные требования к форме договоров, предметом которых выступает недвижимость . Например, согласно ст. 657 Гражданского кодекса Украины договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и госрегистрации. Договор аренды недвижимости обязательно должен иметь письменную форму, а в случаях, когда такой договор заключается на три и более года, он подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.Статус недвижимой вещи также имеет значение для установления сроков, в течение которых могут быть выявлены недостатки проданного товара, если гарантийные сроки не были установлены: для движимых вещей этот срок в общем случае составляет два года,
для недвижимых — три.Следует также помнить, что
при переходе права собственности на недвижимую вещь в силу специального правила, закрепленного в ст. 377 ГКУ и ст. 120 Земельного кодекса Украины, переходят права и на земельный участок, на котором такая вещь расположена. Таким образом, для применения данного правила важную роль играет установление того факта, что вещь относится к недвижимым.Это лишь несколько примеров, демонстрирующих отличия в правовом регулировании отношений, возникающих по поводу движимых и недвижимых вещей. Их перечень можно также дополнить нормами о
более продолжительных сроках приобретательной давности для объектов недвижимости. Кроме того в ряде случаев от того, является ли вещь недвижимой, будет зависеть подсудность спора в отношении этой вещи. Есть и другие положения, которые в целом указывают на то, что к отношениям, связанным с недвижимостью, государство предъявляет более строгие требования по сравнению с отношениями, возникающими в связи с движимыми вещами. Это связано с признанием особого значения недвижимости как объекта имущественных отношений. На это обращает внимание и сам Минюст в Общих положениях Методрекомендаций.В целом Методрекомендации посвящены реализации такого требования, предъявляемого в отношении недвижимых вещей, как
государственная регистрация права собственности на них. В этом аспекте выглядит несколько некорректно сформулированным само название Методрекомендаций (при дословном прочтении получается, что речь в них должна идти о госрегистрации прав на земельные участки, на которых находится недвижимое имущество).Основная проблема, которой посвящены Методрекомендации, —
проблема определения критериев отнесения того или иного имущества к недвижимому. Минюст в качестве такого критерия, выведенного из содержания ст. 181 ГКУ, использует две характеристики, одновременное наличие которых позволяет отнести объект к недвижимому имуществу. Это:— размещение объекта на земельном участке и неразрывная связь с ним, т. е. невозможность существования вне связи с землей;
— невозможность перемещения такого объекта без обесценивания и изменения его назначения.
Этими же критериями руководствуется в своей практике ВХСУ (см. постановления от 18.02.2009 г. № 12/4508, от 12.02.2009 г. № 9/176/06-ЗН(07), от 21.04.2008 г. № 1/98).
Хотим обратить внимание, что такой подход не является универсальным, поскольку он позволяет решить проблему определения вещи в качестве недвижимой лишь частично. В дополнение к этому подходу, условно называемому материальным, мировой практикой, нашедшей отражение при рассмотрении соответствующей категории дел судами Украины (см. постановление ВХСУ от 19.12.2007 г. № 10/343), используется юридический подход. Суть последнего —
распространение режима недвижимого имущества на вещи, которые по своим фактическим признакам недвижимостью не являются. Другими словами, в определенных случаях, в связи с особым значением определенного вида имущества, законодатель может прибегать к фикции и относить некоторые вещи к недвижимости, чтобы предъявлять к отношениям, возникающим по поводу таких вещей, те же требования, которые предъявляются и в отношении недвижимости. Гражданский кодекс прямо среди таких вещей, которые условно могут быть отнесены к недвижимым, хотя фактически таковыми не являются, называет воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Но такие объекты могут быть отнесены к недвижимости исключительно в силу специальной оговорки, сделанной в нормативном акте. Если такой оговорки нет, следует применять используемые в комментируемых Методрекомендациях критерии.На практике необходимость ответа на вопрос о «недвижимом статусе» вещи наиболее остро встает в двух случаях. Во-первых, при определении того, подлежит ли договор нотариальному удостоверению и госрегистрации. Ошибочное отнесение сторонами имущества, выступающего предметом договора, к движимым вещам может привести к применению последствий ничтожности договора. Во-вторых, при государственной регистрации права собственности на вещь. Достаточно часто разное виденье субъектом хозяйствования и БТИ критериев для классификации вещей на движимые и недвижимые приводит к отказу в регистрации права собственности на объект недвижимости.
Минюст в комментируемых Методрекомендациях пришел к выводу о том, что
не соответствуют критериям недвижимого имущества малые архитектурные формы в связи с тем, что отличительной особенностью таких объектов выступает их временный характер.Не отнес к недвижимости Минюст и асфальтобетонное покрытие
. Как нам кажется, более точным в отношении данного объекта был бы вопрос о том, можно ли вообще асфальтобетонное покрытие считать самостоятельной вещью, а не ее отдельной характеристикой.К сожалению, в отношении многолетних насаждений однозначный ответ из Методрекомендаций дать нельзя. Единственное, на что прямо указал Минюст, — отсутствие необходимости государственной регистрации права собственности на них. Однако этот вывод обоснован не тем, что многолетние насаждения не являются недвижимой вещью, а тем, что право собственности на них будет переходить одновременно с переходом права собственности на земельный участок, которое и будет подлежать регистрации. Аналогичная аргументация использована при обосновании отсутствия необходимости государственной регистрации права собственности на водные объекты.
К недвижимому имуществу
, право собственности на которое подлежит госрегистрации, в Методрекомендациях отнесены газопроводы, дамбы, колодцы, скважины (при определенных технических характеристиках). Кроме того, по мнению Минюста, могут признаваться недвижимым имуществом машино-места и пирсы. Однако, как следует из письма, самостоятельной регистрации они подлежать не будут, поскольку выступают составляющей частью других, сложных, объектов. Соответственно право собственности регистрируется на такие сложные объекты. Информация же о машино-месте либо о пирсе должна включаться при регистрации в описание недвижимого имущества.Как видим, еще одна проблема, которую не смог не затронуть Минюст, — необходимость определения ситуаций, когда право собственности на вещь подлежит регистрации как на самостоятельный объект. Другими словами, определения вещи как недвижимой еще недостаточно для вывода о том, что право собственности на нее подлежит самостоятельной регистрации: может оказаться, что данная вещь является вещью принадлежности либо составляющей частью более сложной вещи. Минюст на основании проведенного им анализа законодательных положений пришел в этом вопросе к следующим выводам:
1.
Не подлежат отдельной регистрации права на вещи, выступающие принадлежностью к главной вещи. В качестве примера Минюст приводит технологическую вышку и подъездные пути. В отдельных случаях не будут подлежать самостоятельной регистрации газопроводы, выступая как принадлежность к дому. Государственная регистрация осуществляется в отношении главной вещи, информация о принадлежности лишь включается в описание недвижимого имущества. Следует отметить, что суды также в своей практике исходят из отсутствия необходимости регистрации права собственности на подъездные пути, однако как раз в связи с тем, что не относят их к недвижимым вещам (см. определение Львовского апелляционного административного суда от 20.01.2009 г.).2.
Государственная регистрация права собственности не осуществляется в отношении вещей, выступающих составными частями сложной вещи. В Меторекомендациях к сложным вещам отнесен вокзал, в состав которого входит посадочная платформа. По мнению Минюста, право собственности должно регистрироваться на сложную вещь в целом, а не на каждую входящую в ее состав отдельно. В приведенном примере это означает необходимость регистрации права собственности на вокзал без отдельной регистрации прав на посадочную платформу. Аналогичный вывод сделан в отношении автозаправочной станции, которая состоит из ряда объектов — строений, технологического оборудования и др., не требующих отдельной регистрации прав собственности на них.Вызывает возражения то, что Минюст в вопросе о статусе той или иной вещи, а именно о том, следует ли ее считать самостоятельным объектом гражданских прав или вещью принадлежности либо вещью, которая входит в состав сложной вещи, считает возможным его отнесение к компетенции органа, осуществляющего регистрацию прав на тот или иной объект. На наш взгляд, ввиду того, что
государственная регистрация выступает второстепенной по отношению к гражданско-правовым действиям операцией и носит преимущественно технический характер, вопрос о статусе вещи не может решаться в ходе этой процедуры. Он должен быть отнесен на усмотрение собственника вещи либо сторон договора, по которому права собственности передаются. Именно они могут определить, выступает вещь самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений, или все же должна считаться принадлежностью к главной вещи либо составляющей сложной.К сожалению, остались без внимания Минюста некоторые объекты, вопрос о порядке государственной регистрации права собственности на которые на практике вызывает споры. Это, в частности, вопрос о регистрации прав на объекты, входящие в состав целостного имущественного комплекса (следует отметить, что суды признают такую возможность (постановление Днепропетровского окружного административного суда от 22.01.2009 г. по делу № 2а-2345/08/0470)), право собственности на высоковольтные линии электропередачи (ВХСУ считает их недвижимым объектом // постановление от 27.02.2008 г. № 33/60-07), внешние кабельные сети (постановление ВХСУ от 27.05.2008 г. № 30/16-07-374).
В завершение обратим также внимание, что комментируемый документ, несмотря на то что он утвержден приказом, следует воспринимать исключительно как рекомендации, а не как прямое руководство к действию (надеемся, БТИ отнесутся к нему так же). Сам Минюст тоже в тексте Методрекомендаций не единожды подчеркивал это, указывая на необходимость в каждом конкретном случае ориентироваться на индивидуальные характеристики каждой отдельной вещи.
Елена Уварова
