О продлении договоров аренды государственного имущества
Письмо Фонда государственного имущества Украины от 27.07.2009 г. № 10-16-10753
Изменениями, внесенными в статью 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» (далее — Закон) Законом Украины от 19.02.2009 № 1022-VI, предусмотрено, что по окончании срока договора аренды арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору, имеет
преимущественное право, при прочих равных условиях, на заключение договора аренды на новый срок, кроме случаев, если арендованное имущество необходимо для нужд его собственника, и в случае, если собственник намеревается использовать арендованное имущество для собственных нужд, он должен в письменном виде предупредить об этом арендатора не позднее чем за три месяца до окончания срока договора.В данном случае собственника имущества — государство представляет орган, уполномоченный управлять имуществом, находящимся в аренде, который в соответствии со статьей 6 Закона Украины «Об управлении государственным имуществом» разрабатывает стратегию развития государственных предприятий, осуществляет контроль за эффективным использованием и сохранностью объектов, находящихся в его управлении.
Таким образом орган, уполномоченный управлять имуществом, находящимся в аренде, в силу требований Закона обязуется рассматривать вопрос об использовании арендованного имущества для собственных нужд и принимать соответствующее решение не позднее чем за три месяца до окончания срока договора аренды. В этот же срок должны быть уведомлены арендатор и арендодатель имущества.
Получение от органа, уполномоченного управлять имуществом, уведомления об использовании арендованного имущества для собственных нужд
по истечении установленного Законом трехмесячного срока не будет иметь правовых последствий, поскольку такой срок определен Законом и не может быть изменен субъектами данных правоотношений.В соответствии со статьей 73 Закона Украины «О Государственном бюджете Украины на 2009 год» арендатор, который надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды недвижимого имущества, срок действия которого заканчивается, имеет право на
продление договора аренды на новый срок, но не более чем на два года. Арендатор, намеревающийся воспользоваться таким правом, должен уведомить об этом арендодателя не позднее чем за месяц до истечения срока договора аренды недвижимого имущества.Если на момент получения уведомления арендатора, надлежащим образом исполняющего свои обязанности по договору аренды, о продлении договора аренды на новый срок отсутствует уведомление органа управления об использовании арендованного имущества для собственных нужд, арендодатель имеет право до окончания срока действия договора заключить
дополнительный договор о продлении действия договора аренды.При этом
дополнительное согласование органа управления на продление действия договора не требуется.Учитывая указанные выше изменения в законодательстве,
не следует указывать в договорах аренды, что вопрос продления срока действия договора аренды обязательно согласовывается с органом, уполномоченным управлять имуществом, находящимся в аренде. К тому же это условие, указанное в Типовом договоре аренды индивидуально определенного (недвижимого или другого) имущества, относящегося к государственной собственности, утвержденном приказом Фонда государственного имущества Украины от 23.08.2000 № 1774, не относится к существенным условиям договора аренды, определенным статьей 10 Закона, и потому не является обязательным для отражения в конкретных договорах.Учитывая изменения к статье 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» и к статье 73 Закона Украины «О Государственном бюджете Украины на 2009 год», которыми определены условия продления договоров аренды недвижимого имущества,
арендодатель без дополнительного согласования органа управления продлевает действие договора аренды при условии, если:арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды государственного недвижимого имущества;
арендатор не позднее чем за месяц до истечения срока договора уведомил арендодателя о намерении продлить договор на новый срок (требование действует в 2009 году);
за три месяца до истечения срока договора не поступило уведомление от органа, уполномоченного управлять имуществом, находящимся в аренде, о невозможности продления действия договора аренды в связи с намерением использовать это имущество для собственных нужд.
И. о. председателя Д. Парфененко
комментарий редакции
Порядок продления договоров аренды госимущества
Арендные отношения в 2009 году, как, наверное, никогда, привлекают к себе внимание законодателя, который периодически вносит определенные коррективы в их регулирование. Одному из таких изменений посвящено комментируемое письмо Фонда госимущества.
Напомним, Законом Украины от 19.02.2009 г. № 1022-VI («Налоги и бухгалтерский учет», 2009, № 24) были внесены изменения в ст. 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. № 2269-XII (далее — Закон № 2269). В результате них ч. 3 ст. 17 Закона № 2269, до этого предусматривавшая, что после окончания срока договора аренды арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязанности, имеет преимущественное право, при прочих равных условиях,
на продление договора аренды на новый срок, была заменена нормой следующего содержания: «После окончания срока договора аренды арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязанности по договору, имеет преимущественное право при прочих равных условиях на заключение договора аренды на новый срок, кроме случаев, если арендованное имущество необходимо для нужд его собственника. В случае если собственник намерен использовать указанное имущество для собственных нужд, он должен письменно предупредить об этом арендатора не позднее чем за три месяца до окончания срока договора».В приведенных нововведениях обращали на себя внимание прежде всего два момента: во-первых, вместо слов «продление договора аренды» были использованы слова «заключение на новый срок»; во-вторых, появилась оговорка, позволяющая собственнику отказать арендатору в продолжении договорных отношений при условии своевременного его предупреждения об этом.
В то же время изменения не коснулись ч. 2 ст. 17 Закона № 2269, которая, как и раньше, предусматривает, что
в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении либо изменении условий договора аренды в течение одного месяца после окончания срока действия договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.Как мы и предполагали в комментарии к Закону № 1022, он не мог не привлечь к себе внимание Фонда госимущества. Это в первую очередь связано еще с одним нововведением этого года, предусмотренным ст. 73 Закона о госбюджете на 2009 год. В соответствии с ней арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору аренды недвижимого имущества, срок действия которого заканчивается, имеет право на продление договора аренды на новый срок, но не более чем на два года. Арендатор, намеревающийся воспользоваться этим правом, должен уведомить об этом арендодателя не позднее чем за месяц до окончания срока договора аренды недвижимого имущества.
Итак, если свести все приведенные законодательные положения воедино, получается, что
порядок продления договора аренды государственного и коммунального имущества предусматривает три ключевых момента:1) арендодатель, который планирует самостоятельно использовать сданное в аренду имущество, должен об этом уведомить арендатора не позднее чем
за 3 месяца до окончания срока договора; если он этого не делает, он утрачивает право сослаться на данное основание как на предлог для отказа в продлении договора;2) арендатор, намеревающийся сохранить арендные отношения, должен уведомить об этом арендодателя не позднее чем
за 1 месяц до окончания срока договора аренды; если он не делает этого, то утрачивает право на продление договора на новый срок вне конкурса, которое предоставлено арендаторам государственного и коммунального имущества в 2009 году в силу ст. 73 Закона о госбюджете на 2009 год;3) если
в течение 1 месяца после окончания срока договора ни одна из его сторон не заявит о прекращении договора, договор считается продленным на тот же срок и на тех условиях.Из этого можно сделать выводы, некоторые из которых Фонд госимущества поддержал в комментируемом письме:
во-первых,
сокращать 3-месячный срок, в течение которого арендодатель в лице органа, уполномоченного управлять находящимся в аренде имуществом от имени государства, может заявить о намерении использовать его для собственных нужд, в связи с чем последующая аренда невозможна, стороны по своему усмотрению не могут;во-вторых, если арендатор воспользуется предоставленным ему правом и подаст за 1 месяц до окончания срока договора заявление о намерении его продлить, продление договора должно быть оформлено в виде дополнительного соглашения к основному договору аренды, поскольку будет предусмотрен новый срок аренды, который не может превышать двух лет. Это правило позволяет арендаторам избежать необходимости участия в конкурсе на аренду. Однако если стороны хотят изменить другие существенные условия договора, данное исключение действовать не должно. В этом случае следует обращаться к общему правилу, согласно которому арендатор должен участвовать в конкурсе, однако при этом за ним сохраняется преимущественное право на заключение договора на новых условиях;
в-третьих, отсутствие заявления арендатора за 1 месяц до окончания срока договора аренды о его намерении продлить договор не отменяет действие ч. 2 ст. 17 Закона № 2269. Это означает, что если стороны не меняют условий договора аренды, то договор продляется автоматически, без проведения конкурса, направления каких-либо уведомлений сторонами друг другу и без заключения дополнительного соглашения к договору. Единственное условие, необходимое, чтобы действовало это правило, —
в течение 1 месяца после окончания срока договора ни одна из его сторон не должна заявить о прекращении договора аренды (см. постановления ВХСУ от 27.01.2009 г. № 17/267-08, от 26.03.2009 г. № 2-5/8705-2008, от 19.05.2009 г. № 4/401, от 08.06.2009 г. № 18/372, от 05.08.2009 г. № 8/137).
Елена Уварова
