О возобновлении и продлении договоров аренды земли
Письмо Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 09.07.2009 г. № 8842/17/11-09
Государственным комитетом Украины по земельным ресурсам <...> по существу затронутых вопросов сообщается следующее.
В соответствии со статьей 33 Закона Украины «Об аренде земли» после окончания срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор, который надлежащим образом исполнял обязанности в соответствии с условиями договора, имеет при прочих равных условиях
преимущественное право на возобновление договора.В случае возобновления договора аренды земли на новый срок его условия могут быть изменены
с согласия сторон.Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды, то при отсутствии письменных возражений арендодателя в течение одного месяца после окончания срока договора он подлежит возобновлению на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. Письменное возражение осуществляется письмом-уведомлением.
Законодательством
не определена четкая процедура возобновления договоров аренды земли и не предусмотрено автоматическое продление договора аренды земли.Следует различать понятия «
возобновление договора аренды земли» и «продление договора аренды земли».Статьей 764 Гражданского кодекса Украины установлено, что если наниматель продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора найма, то при отсутствии возражений наймодателя в течение одного месяца договор считается
возобновленным на срок, ранее установленный договором.То есть договор аренды земли
возобновляется в случае, когда арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора и намеревается в дальнейшем арендовать земельный участок и обращается с соответствующим ходатайством к арендодателю, а продлевается в случае, когда арендатор обращается с ходатайством к арендодателю о намерении в дальнейшем арендовать земельный участок до окончания срока действия договора.Учитывая приведенное выше, считаем, что
продление договора аренды земли на тех же условиях и на тот же срок должно происходить путем заключения дополнительного соглашения к основному договору аренды земли до окончания срока действия договора.Возобновление
договора аренды земельного участка должно происходить путем заключения нового договора аренды земельного участка.Следует учитывать, что согласно статье 18 Закона Украины «Об аренде земли» договор аренды земли вступает в силу после его государственной регистрации.
Заместитель председателя В. Кулинич
комментарий редакции
Продление договора аренды земли: алгоритм от Госкомзема
Для начала напомним общий порядок продления договора аренды, который установлен Гражданским кодексом Украины. Сразу оговоримся: данный порядок, безусловно, может быть конкретизирован в специальных нормативных актах, которые посвящены регулированию конкретного вида отношений, например аренде земли. Тем не менее такой специальный порядок не может вступать в противоречие с общими требованиями, должен устанавливаться в их рамках.
Итак, ГКУ выделяет два вида продолжения арендных отношений после окончания срока действия первоначального договора: возобновление договора на тот же срок и заключение договора на новый срок.
Порядок возобновления договора на тот же срок установлен ст. 764 ГКУ, в соответствии с которой если арендатор продолжает использовать имущество после окончания срока договора аренды, то при отсутствии возражений арендодателя в течение одного месяца
договор считается возобновленным на срок, который раньше был установлен договором.В свою очередь, ст. 777 ГКУ предусматривает преимущественное право арендатора, который надлежащим образом выполняет свои обязанности, после истечения срока договора
заключить договор аренды на новый срок. Чтобы воспользоваться этим правом, арендатор должен уведомить об этом арендодателя до окончания срока аренды в установленный договором срок, а если он не установлен договором — в разумный срок.Как видим, два приведенных порядка отличаются тем, что возобновление происходит автоматически и при этом условия договора не меняются; если же стороны хотят изменить условия договора, в том числе в части сроков, им необходимо заключить новый договор.
О двух аналогичных процедурах идет речь и в ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV (далее — Закон об аренде земли): части 1 и 2 посвящены
процедуре заключения договора на новый срок, часть 3 — процедуре возобновления договора. При этом, еще раз подчеркнем, различия в процедурах обусловлены тем, что при заключении договора на новый срок меняются условия договора, с чем связана необходимость заключения нового договора либо дополнительного соглашения к старому. При возобновлении договора волеизъявление сторон продолжить отношения на тех же условиях выражается в молчаливом согласии на это, для фиксирования которого достаточно отсутствия возражений сторон на такое продление.Однако Госкомзем в комментируемом письме к разграничению двух указанных процедур подошел сугубо формально, основное отличие между ними увидев в том, что при возобновлении договора арендатор с ходатайством о сохранении договорных отношений обращается после окончания срока договора аренды, а при продлении — до его истечения.
Такой же чисто формальный подход использован в письме и при определении вариантов последующего оформления договорных отношений: по мнению Госкомзема, для продления договора на тех же условиях и на тот же срок необходимо заключать допсоглашение к договору, если же стороны меняют условия аренды — необходимо заключать новый договор. Таким образом, в принципе утрачивается идея такой формы сохранения арендных отношений, как их автоматическое возобновление при отсутствии на это возражений сторон.
В то же время не можем не сказать, что
в отношении аренды государственной и коммунальной земли суды также отрицают возможность такого автоматического возобновления договора. В практике ВХСУ уже устоявшимся является признание недостаточным для возобновления договора аренды земли только факта отсутствия в течение месяца после окончания его срока возражений сторон на такое возобновление. Как подчеркивают суды, Закон об аренде земли не предусматривает автоматического порядка возобновления договора аренды земельного участка, а только указывает, что договор подлежит возобновлению. Вместе с тем вопросы регулирования земельных отношений, в том числе предоставления земли в аренду и возобновления договора аренды, должны решаться на пленарном заседании совета — сессии (п. 34 ст. 26, п. 2 ст. 77 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине»). На основании этого суды делают вывод, что способом волеизъявления совета в части регулирования земельных отношений является принятие решения сессии, которое в свою очередь выступает необходимым условием заключения либо возобновления договора аренды земельного участка (см. постановление ВСУ от 20.05.2008 г. № 30/234, постановления ВХСУ от 25.12.2007 г. № 36/459-35/79, от 18.02.2009 г. по делу № 2-8/7997-2008, от 28.01.2009 г. по делу № 35/384, от 22.01.2009 г. № 3/394-17/232, от 18.02.2009 г. № 2-8/7997-2008, от 07.04.2009 г. № 12/84-08, от 12.05.2009 г. № 32/379, от 03.06.2009 г. № 10/743-07, от 07.07.2009 г. № 33/172-08, от 06.08.2009 г. № 39/80-08).При этом,
если арендатор считает, что у местного совета отсутствовали основания для отказа в заключении либо возобновлении договора аренды земли, он не может подать иск о понуждении к заключению договора, поскольку такой способ защиты права будет ненадлежащим. В иске можно требовать обязать местный совет рассмотреть вопрос о предоставлении земельного участка в аренду либо о возобновлении договора (см. письмо Верховного Суда Украины от 29.10.2008 г. № 19-3767/0/8-08, Обзорное письмо ВХСУ от 30.11.2007 г. № 01-8/918 «О некоторых вопросах практики решения споров, связанных с арендой земельных участков» // «Налоги и бухгалтерский учет», 2008, № 14; постановление ВХСУ от 22.01.2009 г. № 2-16/2213-2008).Обращаем также внимание: несмотря на такой подход к вопросу о порядке возобновления договора аренды земли, налоговики, ссылаясь на ту же ч. 3 ст. 33 Закона об аренде земли, говорят о непрерывности арендных отношений, а значит наличии оснований для уплаты земельного налога, в том числе за период между окончанием срока первоначального договора аренды и заключением нового договора после принятия соответствующего решения на сессии местного совета (см. «Вестник налоговой службы Украины», 2008, № 30, с. 30).
Елена Уварова
