Практика разрешения земельных споров высшими судебными инстанциями
В каких судах — хозяйственных или административных — должны рассматриваться земельные споры?
Постановления Верховного Суда Украины от 27.01.2009 г. по делу № 21-1946во08, от 11.02.2009 г. № 21-1302во08, от 24.02.2009 г. по делу № 21-2404во07, от 24.02.2009 г. по делу № 21-1883во08, от 14.04.2009 г. по делу № 21-260во09*
* Со всеми судебными решениями, использованными в обзоре судебной практики «Практика разрешения земельных споров высшими судебными инстанциями», можно ознакомиться на сайте Единого государственного реестра судебных решений Украины http://www.reyestr.court.gov.ua.
Подведомственность земельных споров по праву может считаться топ-вопросом последних четырех лет, оказавшимся в центре дискуссии трех высших судебных инстанций Украины — Верховного (далее — ВСУ), Высшего хозяйственного (далее — ВХСУ) и Высшего административного (далее — ВАСУ) судов Украины. Причем несмотря на продолжительность дискуссии, говорить о ее завершении, к сожалению, рано: единая позиция в том, какими судами должны рассматриваться земельные споры, так и не выработана.
Данный спор актуален далеко не только для самих судей. Существующая неопределенность негативно отражается непосредственно на субъектах хозяйствования, поскольку достаточно распространены ситуации, когда дело, пребывая уже на рассмотрении одного из высших специализированных судов (ВХСУ или ВАСУ) или даже Верховного Суда Украины, возвращается в суд первой инстанции по той причине, что изначально
неправильно была определена подведомственность спора.Общий критерий, на основании которого следует проводить разграничение компетенции между административными и хозяйственными (либо если спор с участием простого физлица — общими) судами, в свое время предложил ВСУ:
споры лиц с субъектом властных полномочий в отношении обжалования его решений, действий или бездеятельности, подлежат рассмотрению в административных судах, если такие решения либо действия возлагают на обжалующих их лиц обязанность совершить определенные действия либо наоборот — воздержаться от их совершения, налагают ответственность (см. Информационное письмо от 26.12.2005 г. № 3.2.-2005).Однако в отношении земельных споров такая позиция нашла достаточно своеобразное воплощение.
Так, ВХСУ в рекомендациях, специально посвященных проблемам разграничения компетенции между судами различной специализации, последовательно отстаивает позицию, согласно которой дела по спорам в отношении отвода земельных участков, об изъятии самовольно занятых участков и о признании недействительными решений органов местного самоуправления по предоставлению либо изъятию земельных участков
рассматриваются хозяйственными судами (см. п. 15 Рекомендаций Президиума ВХСУ от 27.06.2007 г. № 04-5/120 «О некоторых вопросах подведомственности и подсудности дел хозяйственным судам», а также Информационные письма ВХСУ от 18.03.2008 г. № 01-8/164, от 20.11.2008 г. № 01-8/685, от 21.01.2009 г. № 01-08/33, от 12.03.2009 г. № 01-08/163).ВСУ в целом поддержал такую практику.
Так, в своих постановлениях по земельным делам ВСУ указывает на то, что
при осуществлении полномочий собственника земли местный совет не выступает как субъект властных полномочий в понимании Кодекса административного судопроизводства Украины, а является равноправным субъектом земельных отношений, действия которого направлены на реализацию своего права распоряжаться землей. Проведение конкурса на право аренды земельного участка и определение его победителя либо, наоборот, изъятие земельного участка, решение вопроса о заключении, продлении либо прекращении договора аренды — способы реализации воли собственника, а не органа власти. Таким образом ВСУ обосновал подведомственность земельных споров хозяйственным судам.
Можно ли принудить местный совет к заключению договора аренды земли?
Письмо Верховного Суда Украины от 29.10.2008 г. № 19-3767/0/8-08
Достаточно распространенной является ситуация, когда местный совет, предварительно предоставив согласие на разработку проекта земельного участка, потом уклоняется от заключения самого договора аренды. В такой ситуации законодательство предлагает лишь один вариант действий — обращение в суд для защиты своих нарушенных прав. Субъекты хозяйствования так и поступают, однако, как показывает анализ практики высших судебных инстанций, исковые требования они при этом формулируют неправильно, что приводит к отказу в их удовлетворении.
Так, одна из наиболее часто используемых формулировок исковых требований в подобных спорах звучит так: «Просим признать за нами право аренды спорного земельного участка, признать договор аренды заключенным с момента вступления в силу судебным решением, а земельный участок переданным в аренду, обязать управление земельных ресурсов зарегистрировать в установленном порядке договор аренды земельного участка».
В таком иске
суд, придерживаясь позиции ВСУ, должен будет отказать, поскольку его полномочия ограничены возможностью обязать орган местного самоуправления рассмотреть соответствующий вопрос (о предоставлении земельного участка в аренду), а не принимать решение вместо такого органа.Отметим, что в этом вопросе есть и позитивные тенденции.
Законом Украины от 16.09.2008 г. № 509-VI были внесены изменения в ЗКУ, направленные на установление достаточно детального порядка предоставления земельных участков государственной либо коммунальной собственности в пользование (ст. 123 ЗКУ). Его подробный анализ см. в газете «Налоги и бухгалтерский учет», 2008, № 88. Существенный плюс таких нововведений — установление срока, в течение которого местный совет должен принять решение о предоставлении земельного участка в пользование. Он составляет один месяц со дня подачи в соответствующий совет необходимых документов (согласованный проект отвода, положительное заключение землеустроительной экспертизы при необходимости) и ходатайства о предоставлении земельного участка.Как теперь прямо указано в
ч. 11 ст. 123 ЗКУ, субъект хозяйствования может обжаловать отказ местного совета в предоставлении в пользование земельного участка либо оставление ходатайства без рассмотрения в установленный срок. Как видим, исковые требования должны заключаться именно в признании решения либо бездеятельности местного совета незаконными, а не в требовании обязать местный совет принять то или иное решение.В дополнение хотим также напомнить, что если решение о предоставлении земельного участка в аренду уже было принято местным советом, то отменить его, таким образом лишив субъекта хозяйствования права пользования участком, он уже не может. Этот вывод следует из
решения Конституционного Суда Украины от 16.04.2009 г. № 7-рп/2009 по делу об отмене актов органов местного самоуправления, в котором, в частности, было разъяснено, что органы местного самоуправления не могут отменять свои предыдущие решения, вносить в них изменения, если в силу этих решений возникли правоотношения, связанные с реализацией определенных субъективных прав и охраняемых законом интересов, и субъекты этих правоотношений возражают против их изменения либо прекращения.
Аренда земли под объектом недвижимости
Постановление Судебной палаты по хозяйственным делам Верховного Суда Украины от 10.02.2009 г. по делу № 3-6021к08
Как известно, отличительным признаком объектов недвижимости выступает их размещение на земельном участке и неразрывная связь с ним, а также невозможность перемещения такого объекта без обесценивания и изменения его назначения (названные признаки раскрыты в
Методических рекомендациях по определению недвижимого имущества, находящегося на земельных участках, право собственности на которые подлежит государственной регистрации, утвержденных приказом Минюста от 14.04.2009 г. № 660/5 // «Налоги и бухгалтерский учет», 2009, № 65).Данная особенность не могла не повлечь возникновения вопроса о том, как должна решаться судьба земельного участка при переходе прав на расположенный на нем объект недвижимости. Некоторые специалисты высказываются за то, чтобы считать такой земельный участок неотъемлемой частью самого объекта недвижимости, а значит, права на него должны переходить автоматически с переходом прав на недвижимость. Другие, указывая на особый характер такого природного ресурса, как земля, настаивают на необходимости отдельного соглашения о переходе прав на нее.
На законодательном уровне этот вопрос урегулирован
ст. 377 Гражданского кодекса Украины и ст. 120 Земельного кодекса Украины. Причем если раньше он ими разрешался по-разному, то после вступления в силу Закона Украины «О внесении изменений и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Украины в связи с принятием Гражданского кодекса Украины» от 27.04.2007 г. № 997-V («Налоги и бухгалтерский учет», 2007, № 51, с. 38) противоречие было снято.В соответствии с
действующими на данный момент редакциями указанных норм к лицу, которое приобрело жилой дом, здание либо сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения, в размерах, установленных договором. Если договором об отчуждении жилого дома, здания либо сооружения размер земельного участка не определен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом, зданием либо сооружением, и на часть земельного участка, которая необходима для их обслуживания. Если же жилой дом, здание либо сооружение расположены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они расположены, а также необходимой для их обслуживания частью.Наибольшее число вопросов, связанных с применением приведенных норм, возникает, когда отчуждается объект недвижимости, расположенный на земельном участке коммунальной либо государственной собственности, ввиду существования специального порядка передачи таких участков в пользование. К тому же изменения, которые бы учитывали специфику в порядке перехода прав на земельный участок в случае смены собственника расположенного на нем объекта недвижимости, не коснулись
статей 125 и 126 Земельного кодекса Украины. Так, согласно ст. 125 ЗКУ право аренды земельного участка возникает с момента его государственной регистрации. При этом документом, подтверждающим такое право, выступает соответствующий договор аренды, зарегистрированный согласног закону (ст. 126 ЗКУ).В самом общем виде вопрос сводится к тому,
нужно ли в случае смены собственника объекта недвижимости новому собственнику перезаключать договор аренды земли с местным советом либо госадминистрацией, сохранятся ли условия аренды и может ли арендодатель в лице соответствующего органа отказать в таком переоформлении отношений по использованию земли.Следует отметить, что ВХСУ при ответе на них исходил из того, что в силу
ст. 377 ГКУ при отчуждении здания либо сооружения к приобретателю такого недвижимого имущества право пользования земельным участком, на котором оно размещено, переходит автоматически. Это заключение позволило сделать вывод о том, что право пользования таким земельным участком переходит в силу закона и не требует принятия местным советом решения о предоставлении приобретателю объекта недвижимости земельного участка в пользование.Однако ВСУ с таким выводом не согласился, отдав приоритет более специальному, на его взгляд, правилу, согласно которому передача в аренду земельных участков, пребывающих в государственной либо коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти либо органа местного самоуправления путем заключения договора аренды земельного участка (
ст. 124 ЗКУ). Законом Украины «О местном самоуправлении» предусмотрено, что вопрос регулирования земельных отношений решается исключительно на пленарных заседаниях местного совета (п. 34 ст. 26). Поэтому суд может лишь обязать местный совет рассмотреть поданное заинтересованной стороной (новым собственником объекта недвижимости) ходатайство без определения сути самого решения.Дальше в своих выводах ВСУ не идет. Однако не исключен такой вариант последующего развития событий — местный совет, исполняя решение суда, рассмотрит вопрос о предоставлении земельного участка новому собственнику расположенного на нем здания в аренду и откажет ему в заключении договора аренды.
На наш взгляд, выходом для собственника объекта недвижимости может стать обращение в суд с
требованием об установлении сервитута на земельный участок, на котором расположено здание, и участок, необходимый для его обслуживания. Так, согласно ч. 1 ст. 401 ГКУ право пользования чужим имуществом (сервитут) может быть установлено в отношении земельного участка для удовлетворения нужд других лиц, которые не могут быть удовлетворены иным способом. Кроме того, ГКУ прямо предусматривает возможность установления сервитута решением суда (ч. 1 ст. 402). Содержание сервитута заключается в праве пользоваться чужим земельным участком, которое включает в себя возможность прохода, проезда через чужой земельный участок, прокладывания и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов и др. (ч. 1 ст. 404 ГКУ).
Аренда и сервитут: принципиальные отличия
Постановления Высшего хозяйственного суда Украины от 15.01.2009 г. по делу № 2-12/8479-2008, от 07.07.2009 г. № 04/5313
В продолжение темы о сервитутах предлагаем коротко остановиться на судебных решениях, в которых ВХСУ для разрешения спора потребовалось
разграничить два таких основания использования земельного участка, как аренда и сервитут.Среди существенных признаков, отличающих два названных вида отношений, ВХСУ назвал такие:
— право пользования чужим земельным участком (сервитут) может быть установлено на определенный либо неопределенный срок в отличие от договора аренды, срок действия которого является существенным признаком договора, согласовывается сторонами и указывается в договоре;
— предоставление земельного участка на правах сервитута может как предполагать оплату за пользование землей, так и не устанавливать ее; аренда — это всегда платное использование земли.
Два указанных выше признака не дают исчерпывающей характеристики отношений, возникающих в силу сервитута либо договора аренды земли, но в рассматриваемом деле их оказалось достаточно для вывода суда о том, что между сторонами имели место именно арендные отношения. Этот вывод повлиял на результат рассмотрения дела. Поскольку сервитут и аренда имеют разную правовую природу, к арендным отношениям не могут применяться нормы, регулирующие условия и порядок предоставления земельного участка в пользование на правах сервитута, в частности норма, согласно которой право пользования земельным участком прекращается в случае неиспользования земельного участка в течение трех лет подряд (
п. 4 ч. 1 ст. 416 ГКУ).Материал подготовила юрист Издательского дома «Фактор» Елена Уварова
