Нужна ли перерегистрация договора аренды земли в случае внесения в него изменений?
Между двумя юридическими лицами заключен договор аренды земельного участка, пребывающего в частной собственности, сроком на два года. На данный момент арендатор инициирует внесение в договор аренды изменений, связанных со сроком аренды и формы оплаты. Подлежат ли такие изменения государственной регистрации?
(г. Львов)
Да, подлежат.
Согласно
ст. 654 ГКУ изменение либо расторжение договора осуществляется в такой же форме, что и договор, который изменяется или расторгается, если иное не установлено договором либо законом или не следует из обычаев делового оборота.Договор аренды земли подлежит обязательной государственной регистрации
(ст. 20 Закона № 161), из чего можно сделать вывод о необходимости госрегистрации и вносимых в него изменений.* В этой части следует отдельно обратить внимание на то, что до 09.07.2009 г. в законодательстве Украины существовало противоречие в урегулировании вопроса формы договора аренды земли. Так, Закон № 161 в качестве обязательной предусматривает письменную форму договора аренды земли. В то же время ХКУ до внесения в него изменений Законом Украины от 11.06.2009 г. № 1509-VI содержал ст. 290, в соответствии с которой
аренда земельного участка без договора, заключенного в письменной форме, удостоверенного нотариально и зарегистрированного в установленном законом порядке, не допускается. Указанными изменениями данная статья была исключена из ХКУ.Однако следует сказать, что этот вывод не является бесспорным. Дело в том, что государственная регистрация договора не выступает формой его заключения. Форма договора может быть устной, письменной либо нотариальной. Что касается аренды земли, то согласно
ст. 14 Закона № 161 договор аренды земли заключается в письменной форме и при желании одной из сторон может быть удостоверен нотариально*.Тем не менее это не освобождает субъектов хозяйствования от необходимости провести государственную регистрацию изменений, вносимых в договор аренды. Такую обязательность можно обосновать тем, что правила вступления в силу, предусмотренные для документа в целом, обязательны и для каждой его составной части. Согласно
ст. 18 Закона № 161 договор аренды земли вступает в силу после его государственной регистрации. Соответственно из этого можно сделать вывод, что отдельные положения данного договора должны вступать в силу исключительно в таком же порядке. Это значит, что до проведения государственной регистрации изменений в договор аренды они не вступят в силу.На необходимость госрегистрации изменений к договору аренды земли указывают также налоговики (см. «Вестник налоговой службы Украины», 2009, № 18, с. 48), высшие судебные инстанции (см., например,
постановление ВХСУ от 28.01.2009 г. № 35/384). Соответствующие положения закреплены и в п. 17 Порядка государственной регистрации договоров аренды земли, утвержденного постановлением Кабмина от 25.12.98 г. № 2073, согласно которому в случае внесения изменений в договор аренды он подлежит перерегистрации. В проект нового Порядка также включена норма, согласно которой дополнительное соглашение по изменению договора аренды (субаренды) земли подлежит обязательной государственной регистрации путем внесения соответствующей записи регистрации в Книгу регистрации.
Елена Уварова, юрист
