Об обложении единым налогом средств от продажи ипотекодержателем предмета ипотеки
Письмо Государственной налоговой администрации Украины от 28.12.2009 г. № 13538/6/15-0116
Государственная налоговая администрация Украины рассмотрела письмо о последствиях для субъекта малого предпринимательства — плательщика единого налога осуществления хозяйственной операции по продаже банком предмета ипотеки с целью погашения задолженности этого предприятия по кредитному договору и сообщает.
В соответствии с абзацем первым ст. 7 Закона Украины от 05.06.2003 г. № 898-IV «Об ипотеке» в случае нарушения ипотекодателем обязанностей, установленных ипотечным договором, ипотекодержатель имеет право требовать досрочного выполнения основного обязательства, а в случае его невыполнения — обратить взыскание на предмет ипотеки.
Согласно ст. 38 Закона Украины «Об ипотеке» действия по продаже предмета ипотеки и заключению договора купли-продажи осуществляются ипотекодержателем от своего имени, на основании ипотечного договора, содержащего оговорку об удовлетворении требований ипотекодержателя, что предусматривает право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки без необходимости получения для этого какого-либо отдельного полномочия ипотекодателя.
В соответствии со ст. 1 Указа Президента Украины от 03.07.98 г. № 727/98 «Об упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности субъектов малого предпринимательства» (в редакции Указа от 28.06.99 г. № 746/99, далее — Указ) выручкой от реализации продукции (товаров, работ, услуг) считается сумма, фактически полученная субъектом предпринимательской деятельности на текущий счет или (и) в кассу за осуществление операций по продаже продукции (товаров, работ, услуг). То есть применяется кассовый метод исчисления выручки, при котором учитываются все поступления средств, полученные на текущий счет или (и) в кассу субъекта малого предпринимательства.
Согласно Порядку составления Расчета уплаты единого налога субъектом малого предпринимательства — юридическим лицом, утвержденному приказом ГНА Украины от 28.02.2003 г. № 98 (с изменениями и дополнениями), в строке 4 Расчета отражается общая сумма средств, полученная на текущий счет или (и) в кассу субъекта малого предпринимательства, которая подлежит обложению единым налогом.
Таким образом, если с целью погашения задолженности субъекта малого предпринимательства — плательщика единого налога по кредитному договору учреждение банка заключает договор купли-продажи предмета ипотеки и при этом
средства от продажи предмета ипотеки поступают на текущий (или транзитный) счет банка, такие средства не являются выручкой от реализации у плательщика единого налога — юридического лица и не включаются в базу обложения единым налогом.
Заместитель председателя
А. Любченко
комментарий редакции
Продажа имущества, находящегося в ипотеке, без единого налога?
Вывод, содержащийся в данном письме, безусловно, привлекателен для единоналожников — юрлиц. Еще бы: единоналожник, не выполнивший обязательство перед ипотекодержателем, вынужденный продать имущество,
не должен платить единый налог! Фактически происходит продажа этого имущества, которое у собственника налогом не облагается! Такой подход открывает путь к нехитрой комбинации, когда единоналожник вместо того, чтобы продавать имущество по договору купли-продажи, фактически продает его, но через залоговую схему.На наш взгляд,
выводы письма на практике применять достаточно опасно по двум причинам.Во-первых, согласно Указу Президента Украины «Об упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности субъектов малого предпринимательства» от 03.07.98 г. № 727/98 единоналожник — юридическое лицо не имеет права применять иной способ расчетов за отгруженную продукцию, кроме наличного и безналичного расчетов средствами. В данном случае за проданный предмет ипотеки средства единоналожнику не поступают, происходит лишь погашение задолженности по кредитному договору. То есть указанная норма Указа нарушается, поэтому
такой субъект малого предпринимательства обязан перейти на общую систему налогообложения с квартала, следующего за тем, в котором была совершена такая операция. На этот момент в письме внимание не обращается.Во-вторых,
собственно, необложение рассматриваемых сумм единым налогом выглядит достаточно спорно. Причем единого мнения не придерживаются и сотрудники налоговых органов. По крайней мере, рассматривая ситуацию с удержанием банком из выручки единоналожника комиссионного вознаграждения, в одной из консультаций налоговиков было указано, что единый налог следует уплатить из всей суммы, включая удержанное комиссионное вознаграждения банка («Вестник налоговой службы Украины», 2006, № 14). И это несмотря на то, что на банковский счет оно не поступило. В другой же консультации, наоборот, указывается, что под налогообложение подпадает только та сумма, которая фактически была зачислена на банковский счет («Вестник налоговой службы Украины», 2006, № 33).Что касается судебной практики, то в постановлении ВХСУ от 21.02.2005 г. по делу № 5/2013-9/218 суды придерживались мнения об обложении всей суммы, включавшей комиссионное вознаграждение банка.
На наш взгляд, здесь следует разграничивать две операции: первая — продажа имущества, находящегося в собственности единоналожника, вторая — зачет полученных сумм в счет задолженности по кредиту. Тот факт, что по договоренности с банком (или на основании судебного решения) сумма от продажи зачитывается с задолженностью по кредитному договору, не может влиять на порядок налогообложения проданного имущества. Поэтому мы скорее слоняемся к тому, что
единоналожнику все-таки следует обложить такую сумму единым налогом (а если предмет ипотеки учитывался в составе основных фондов ипотекодателя (чаще всего так оно и будет), то разницу между стоимостью продажи и остаточной стоимостью этого объекта).Дмитрий Костюк
