Об использовании земельного участка под многоэтажным жилым домом
Письмо Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 26.05.2010 г. № 10046/17/4-10
Государственным комитетом Украины по земельным ресурсам проработано <…> письмо <…> по поводу разъяснения некоторых вопросов земельного законодательства и сообщается следующее.
В соответствии с частями первой и второй статьи 42 Земельного кодекса Украины земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним строения, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление этими домами.
В случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома соответствующий земельный участок может передаваться безвозмездно в собственность или предоставляться в пользование объединению собственников.
То есть действующим законодательством предусмотрена возможность передачи в собственность или предоставление в пользование земельных участков под многоквартирными жилыми домами только объединению собственников дома или предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление этими домами.
Статьей 79 Земельного кодекса Украины определено понятие земельного участка, а именно: земельный участок — это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными в отношении нее правами.
Учитывая приведенное,
предоставить в аренду или в собственность земельный участок для обслуживания встроенного или пристроенного помещения в многоэтажном доме невозможно, поскольку невозможно создать объект земельных отношений — земельный участок, не нарушая единый комплекс недвижимого имущества, — выделить помещение дома как отдельное строение и предоставить ему отдельный адрес, который необходим для определения места расположения земельного участка как составляющая понятия «земельный участок».В свою очередь, взимание платы за землю осуществляется в порядке, определенном Законом Украины «О плате за землю».
В частности, частью четвертой статьи 14 Закона Украины «О плате за землю» установлено, что за земельный участок, на котором расположено здание, находящееся в общей собственности нескольких юридических лиц или граждан, земельный налог начисляется каждому из них пропорционально их доле в собственности на здание.
Эта доля определяется соотношением общей площади помещения к общей площади всех квартир и нежилых строений в доме.
Также следует отметить, согласно части второй статьи 510 Гражданского кодекса Украины в обязательстве на стороне должника или кредитора могут быть одно или одновременно несколько лиц.
Статьей 6 Закона Украины «Об аренде земли» определено, что арендаторы приобретают право аренды земельного участка на основаниях и в порядке, предусмотренных Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины, Хозяйственным кодексом Украины, этим и другими законами Украины и договором аренды земли.
Таким образом,
на земельный участок может быть заключен договор аренды земли, в котором сторонами (арендаторами) будут выступать несколько лиц (множественность сторон). Начисление арендной платы в этом случае будет осуществляться пропорционально той части площади здания, которая находится в собственности каждого совладельца.Указанный договор аренды земли должен содержать неотъемлемые части, определенные статьей 15 Закона Украины «Об аренде земли».
Следует отметить также, что
часть (доля) земельного участка не может быть объектом аренды земли, поскольку в соответствии со статьей 3 Закона Украины «Об аренде земли» объектом аренды являются земельные участки, находящиеся в собственности граждан, юридических лиц, коммунальной и государственной собственности, а следовательно, заключение договора аренды земли возможно только на земельный участок с указанием в нем всех долей, относящихся к нему, и соответственно всех арендаторов.
Заместитель председателя М. Томахин
комментарий редакции
Что думает Госкомзем о придомовой территории
и заключении договора аренды земли
Комментируемое письмо Госкомзема содержит ответы на два принципиальных вопроса земельного законодательства — о правовом режиме землепользования придомовой территорией и о заключении договора аренды земельного участка при наличии нескольких совладельцев объекта недвижимости, расположенного на таком участке. Принципиальны они, во-первых, потому, что от их правильного решения в рамках действующего законодательства зависит определение субъектов, обязанных вносить в бюджет плату за землю, а во-вторых, по причине многочисленных спекуляций вокруг них со стороны налоговиков и органов местного самоуправления.
Несмотря на то что мы не раз обращались к «земельной» теме на страницах нашего издания, особенно в связи с первым вопросом (см., например, статьи «Плательщики земельного налога: кто они?» // «Налоги и бухгалтерский учет», 2008, № 6; «Земельный налог-2009: все о нем» // «Налоги и бухгалтерский учет», 2009, № 8), считаем не лишним снова заострить внимание на некоторых ее аспектах после появления комментируемого документа.
1. О правовом режиме землепользования придомовой территорией.
В соответствии с Правилами содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденными приказом Госжилкоммунхоза Украины от 17.05.2005 г. № 76, под придомовой территорией понимают территорию вокруг многоквартирного дома, определенную актом о праве собственности или пользования земельным участком и предназначенную для обслуживания многоквартирного дома. Такое же определение содержится и в ст. 1 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III.При этом
правовой режим землепользования такой территорией, установленный ст. 42 Земельного кодекса Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III (далее — ЗКУ), зависит от того, является ли многоквартирный жилой дом, а также относящиеся к нему строения, сооружения и придомовая территория государственной (коммунальной) собственностью или такой дом приватизирован гражданами. В первом случае соответствующий земельный участок вокруг дома предоставляется в постоянное пользование предприятию (учреждению, организации), осуществляющему управление этим домом* (см. ч. 1 ст. 42 ЗКУ). Во втором же случае земельный участок, как указано в ч. 2 этой статьи, может передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в пользование объединению собственников.* Заметим, что в силу ч. 2 ст. 92 ЗКУ сами такие предприятия, учреждения и организации (ЖЭУ, ЖЭКи и т. п.) тоже должны относиться к государственной либо коммунальной собственности, что, впрочем, в большинстве случаев соблюдается.
Очевидный вывод из этого (к нему Госкомзем приходил и ранее — см. его письмо от 14.05.2009 г. № 5475/22/12-09):
перечень лиц, которые согласно законодательству могут обладать правом собственности или постоянного пользования в отношении придомовой территории, приведенный в ст. 42 ЗКУ, является исчерпывающим. Следовательно, с учетом содержащегося в ст. 79 ЗКУ понятия земельного участка («часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения и определенными в отношении нее правами»), предоставить в аренду или в собственность земельный участок для обслуживания встроенного или пристроенного помещения в многоквартирном жилом доме согласно действующему законодательству невозможно.Кстати, п. 4.4 не так давно отмененного Положения о порядке установления и закрепления границ придомовых территорий существующего жилого фонда и предоставления в совместное пользование или общую совместную собственность земельных участков для сооружения жилых домов, утвержденного приказом Госкомзема, Госжилкоммунхоза, Госстроя и ФГИ Украины от 05.04.96 г. № 31/30/53/396, прямо предусматривал, что
выделение доли земельного участка собственникам квартир и нежилых помещений в натуре и ее отдельное отчуждение не допускаются. При этом прекращение действия этого документа совсем не означает, что сейчас такое выделение и/или отчуждение разрешено, что и подтверждает сегодняшним письмом Госкомзем.В аспекте налогообложения земельных участков вокруг многоквартирных жилых домов сказанное выше означает, что
плательщиками земельного налога за такие участки могут быть исключительно лица, названные в ст. 42 ЗКУ, т. е. ЖЭУ, ЖЭКи, ОСМД и т. п. Расширение субъектного состава плательщиков за счет собственников жилых (и особенно — нежилых!) помещений в многоквартирном доме, к чему постоянно стремятся как органы местного самоуправления, так и налоговые органы, является незаконным.Примечательно, что налоговики официально также придерживаются этого подхода (см., например, письмо ГНАУ от 15.11.2007 г. № 11404/6/15-0716 // «Налоги и бухгалтерский учет», 2007, № 103), однако практика взимания земельного налога на местах свидетельствует, к сожалению, об обратном.
Приходится сожалеть и о том, что Госкомзем, сформулировав выводы первой части письма в полном соответствии с земельным законодательством, при обсуждении вопроса о плате за землю вокруг многоквартирного жилого дома занял, увы, неверную позицию. Так, его ссылка на ст. 14 Закона Украины «О плате за землю» от 03.07.92 г. № 2535-XII представляется нам неприменимой к случаю, рассмотренному выше, поскольку, еще раз подчеркнем, собственник (пользователь) придомовой территории (он же и плательщик земельного налога) однозначно определен ст. 42 ЗКУ.
Следовательно,
предложение Госкомзема о пропорциональной уплате земельного налога за земельный участок, на котором расположено здание, находящееся в общей собственности нескольких юридических лиц или граждан, к совладельцам многоквартирного жилого дома неприменимо. Единственное, о чем можно говорить в данном случае, так это о компенсации налога на землю, уплачиваемой собственниками встроенных (пристроенных) нежилых помещений собственнику или землепользователю придомовой территории, для чего необходимо определить долю в общем объеме земельного налога для каждого такого собственника пропорционально доле общей площади их помещений в общей площади земельного участка, прилегающего к многоквартирному дому. Граждане — собственники квартир уплачивают земельный налог в составе платы за обслуживание и содержание жилого дома и придомовой территории.2. О заключении договора аренды земельного участка при наличии нескольких совладельцев объекта недвижимости, расположенного на таком участке.
Эта часть комментируемого документа структурно не отделена от первой, но его внимательное прочтение подсказывает, что речь здесь уже идет об общем случае заключения договора аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, находящийся в собственности нескольких лиц, поскольку в отношении придомовой территории вокруг многоквартирного жилого дома такая сделка недопустима.Так вот, Госкомзем совершенно справедливо указывает, что в этом случае следует
заключать договор аренды земли, в котором на стороне арендатора будут выступать несколько лиц — совладельцев здания (так называемая множественность сторон, предусмотренная ч. 2 ст. 510 ГКУ). При этом начисление арендной платы будет осуществляться пропорционально той части площади здания, которая находится в собственности каждого совладельца.Заметим, что о раздельном заключении нескольких договоров аренды не может быть и речи, поскольку часть (доля) земельного участка не может быть объектом аренды земли (см. ст. 3 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV).
Игорь Хмелевский
