Почта редакции. Аренда офисного помещения у физического лица

Аренда офисного помещения у физического лица

 

Предприятие арендует с 1 февраля 2011 года у физического лица — непредпринимателя нежилое помещение под офис. Как в соответствии с действующим законодательством облагается доход, полученный физическим лицом — арендодателем от сдачи нежилого помещения в аренду?

(г. Харьков)

 

Согласно

п.п. 164.2.5 НКУ в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налога включается, в частности, доход от предоставления имущества в аренду, определяемый в соответствии с п. 170.1 НКУ.

Налогообложение доходов физических лиц от предоставления недвижимого имущества в аренду осуществляется согласно

п. 170.1 НКУ.

Налоговым агентом

, то есть лицом, ответственным за начисление, удержание и уплату налога на доходы физических лиц (далее — НДФЛ), с суммы дохода физического лица — арендодателя от предоставления в аренду объекта недвижимости (к которым, в частности, относится нежилое помещение) является предприятие — арендатор (п.п. 170.1.2 НКУ).

В случае если арендодатель — физическое лицо является

нерезидентом, то он имеет право предоставлять в аренду недвижимость, находящуюся в его собственности, исключительно через уполномоченных лиц — резидентов (юридических лиц или физических лиц — предпринимателей), выполняющих представительские функции такого нерезидента на основании письменного договора. Функции налогового агента относительно доходов, полученных нерезидентом от предоставления объекта недвижимости в аренду, должны выполнять вышеуказанные уполномоченные лица такого нерезидента. Нерезидент, нарушающий данные требования, считается уклоняющимся от уплаты налога.

Доходы от предоставления в аренду недвижимости облагаются НДФЛ

при их выплате за их счет.

Объект налогообложения определяется налоговым агентом исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды,

но не менее минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды (абзац второй п.п. 170.1.2 НКУ). Во исполнение указанной нормы НКУ разработана Методика определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц, утвержденная постановлением КМУ от 29.12.2010 г. № 1253 (см. на с. 47), которое вступило в силу с 21.01.2011 г.*. В соответствии с указанным документом минимальная сумма арендного платежа за недвижимое имущество определяется исходя из минимальной стоимости месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества по формуле

П = З х Р,

где П — минимальная сумма арендного платежа за недвижимое имущество в гривнях;

З — общая площадь арендованного недвижимого имущества в кв. метрах;

Р — минимальная стоимость месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества с учетом его местонахождения, других функциональных и качественных показателей, в гривнях.

* До указанной даты действовала Методика определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимость физических лиц, утвержденная постановлением КМУ от 20.11.2003 г. № 1787.

Минимальная стоимость месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества (Р) устанавливается органом местного самоуправления села, поселка, города, на территории которых размещено сдаваемое в аренду имущество, и обнародуется способом, доступным для жителей территориальной общины

до 1 января отчетного налогового года.

Если такая величина не была определена или обнародована органом местного самоуправления до начала отчетного налогового года, то объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, указанного в договоре аренды.

Если минимальная сумма арендной платы определена и обнародована органом местного самоуправления, для правильного определения объекта налогообложения дохода физического лица — арендодателя в виде арендной платы за пользование недвижимым имуществом, налоговый агент должен сравнить размер арендной платы, указанной в договоре аренды, с минимальной суммой арендного платежа, рассчитанного по вышеприведенной формуле. Если

размер месячной арендной платы, указанной в договоре аренды, окажется меньше размера рассчитанного минимального арендного платежа, объект налогообложения определяется исходя из минимальной суммы арендного платежа.

Доходы физического лица от предоставления в аренду недвижимого имущества облагаются НДФЛ по ставкам, предусмотренным

п. 167.1 НКУ, а именно:

— по ставке

15 % — доходы, сумма которых не превышает 10-кратный размер минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного налогового года (в 2011 году — 9410 грн.) (абзац первый п. 167.1 НКУ);

— по ставке

17 % — часть доходов в сумме превышения (абзац второй п. 167.1 НКУ).

В случае заключения договора аренды с работником следует учитывать, что ставки НДФЛ, установленные

п. 167.1 НКУ, применяются к общему месячному доходу плательщика налога. Поэтому налоговый агент — предприятие для применения ставок 15 (17) %, обязан сравнивать с пределом (9410 грн.) общую сумму дохода за месяц, начисленного (предоставленного) такому работнику, то есть заработной платы и арендной платы.

Сведения о суммах начисленной (выплаченной) физическим лицам арендной платы и суммах удержанного (перечисленного) НДФЛ

налоговые агенты обязаны отразить в:

— Налоговой декларации (подается в течение 20 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного (налогового) месяца);

— Налоговом расчете по форме № 1ДФ (подается в течение 40 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного квартала). Доход от предоставления имущества в аренду отражается в Налоговом расчете по форме № 1ДФ

с признаком дохода «106».

Обращаем внимание: физическое лицо — арендодатель, получавший в течение календарного года доходы

от двух и более налоговых агентов, в том числе арендную плату, налогообложение которых осуществлялось по ставкам 15 (17) %, обязано подать налоговую декларацию по результатам отчетного года до 1 мая года, следующего за отчетным, если общая сумма таких доходов за какой-либо календарный месяц превысила 10-кратный размер минзарплаты, установленной законом на 1 января (в 2011 году — 9410 грн.) (п.п. «є» п. 176.1 НКУ).

Относительно ЕСВ отметим следующее. В соответствии с

ч. 1 ст. 7 Закона № 2464 в базу налогообложения включаются только вознаграждения по гражданско-правовым договорам, по которым предоставлялись услуги или выполнялись работы.

Взаимоотношения, возникающие между физическим лицом — арендодателем и субъектом хозяйствования — арендатором в рамках договора аренды, который является гражданско-правовым договором, регулируются нормами

ГКУ.

Согласно

ст. 759 ГКУ по договору аренды арендодатель передает (обязуется передать) арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок.

Предметом договора аренды в рассматриваемой ситуации является нежилое помещение, наделенное индивидуальными признаками и которое сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребительская вещь).

В свою очередь, предметом договора о предоставлении услуг (

ст. 901 ГКУ) является услуга, которая потребляется в процессе совершения определенного действия или осуществления определенной деятельности, а предметом договора на выполнение работ (ст. 837 ГКУ) является результат труда, который передается заказчику.

Как видим, предметом договора аренды, договора о предоставлении услуг и договора подряда являются

разные объекты гражданских прав.

Таким образом, договор аренды не относится ни к договору о предоставлении услуг, ни к договору о выполнении работ. А значит,

с суммы арендной платы, выплачиваемой физическому лицу — арендодателю, ЕСВ не взимается.

Аналогичный вывод был сделан Пенсионным фондом в

Разъяснении о начислении и уплате единого взноса на общеобязательное государственное социальное страхование от 11.03.2011 г., размещенном на официальном сайте Пенсионного фонда www.pfu.gov.ua.

 

Лилия Ушакова, экономист-аналитик