Налог на недвижимость: перезагрузка

Налог на недвижимость: перезагрузка

Из множества вариантов обновления налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, законодатель избрал, пожалуй, наименее революционный. В итоге вместо так называемого налога на роскошь, вполне приемлемого как для субъектов хозяйствования, так и для большинства населения, имеем несколько перелицованный, но все равно узнаваемый, прежний налог на недвижимость. О том, что изменилось в порядке его исчисления, расскажем в предлагаемой статье, являющейся расширенным комментарием к опубликованному на с. 5 Закону.

Игорь ХМЕЛЕВСКИЙ, экономист-аналитик Издательского дома «Фактор», i.khmelevskiy@id.factor.ua

Как известно, налогу на недвижимость в Налоговом кодексе Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI (далее — НКУ) посвящена отдельная ст. 265, положения которой мы в свое время подробно анализировали (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 1 — 2, с. 40; № 18, с. 34). Напомним, что согласно п.п. 265.1.1 НКУ плательщиками этого налога определены физические и юридические лица, в том числе нерезиденты, являющиеся собственниками объектов жилой недвижимости.

С принятием Закона Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и другие законы Украины относительно объектов недвижимости» от 04.07.2013 г. № 403-VII (далее — Закон № 403) в этой части все осталось по-старому. А вот в отношении остального произошли довольно существенные изменения, которые можно разделить на две категории: те, которые касаются непосредственно юридических лиц, и те, которые затрагивают физлиц — собственников жилой недвижимости. Рассмотрим их поочередно.

Для этой категории плательщиков, на которую, собственно, и направлено наше издание, достаточно было бы сказать лишь то, что:

1) теперь в качестве объекта обложения налогом на недвижимость прямо названа доля объекта жилой недвижимости, а в качестве базы налогообложения — жилая площадь таких долей (см. изменения в пп. 265.2.1 и 265.3.3 НКУ соответственно). Заметим, что эта норма распространяется и на физических лиц, причем для них она даже более актуальна, поскольку физлица куда чаще имеют в собственности доли объекта жилой недвижимости, будь то в силу договора или в силу закона (например, супруги в равных долях владеют всем имуществом, в том числе и недвижимым, приобретенным в браке);

2) декларацию по налогу на недвижимость, форма которой на сегодня утверждена приказом МФУ от 25.12.2012 г. № 1408 (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 8), юрлица могут подавать до 20 февраля отчетного года вместо установленного ранее срока «до 1 февраля» (об этом говорится в обновленном п.п. 265.7.5 НКУ). Таким образом, в следующем году предельным сроком подачи такой декларации будет 19.02.2014 г.;

3) местные советы получили право устанавливать отдельным субъектам (в частности, религиозным организациям, имеющим в собственности объекты жилой недвижимости) дополнительные льготы по указанному налогу, о чем должны будут до 1 февраля проинформировать соответствующие контролирующие органы по местонахождению таких объектов (см. новую редакцию п.п. 265.4.2 НКУ);

4) исключен п.п. 265.7.6 НКУ, согласно которому юридические лица в случае приобретения права собственности на объект жилой недвижимости в течение года начисляли налог со дня возникновения права собственности на такой объект (хотя в примечании 2 к действующей форме декларации это требование осталось неизменным).

Остальные нововведения затрагивают правила исчисления налога на недвижимость физическими лицами, определять налоговые обязательства которым по-прежнему должны налоговики путем направления налогового уведомления-решения. Перечислим тезисно основные из таких нововведений.

Счастливым обладателям квадратных метров жилья имеет смысл обратить внимание на следующие моменты:

1) согласно новой редакции п.п. 265.7.2 НКУ налоговые уведомления-решения теперь будут направляться до 1 июля года, следующего за базовым налоговым (отчетным) периодом (годом). Благодаря такому новшеству налог на недвижимость за текущий год гражданам все равно придется уплатить, но не в том же году, как это делают и будут делать впредь юридические лица, а в следующем. Это, между прочим, означает, что налоговые обязательства за 2013 год не прощены, как поспешили сообщить некоторые СМИ, а просто срок их начисления и уплаты перенесен на год вперед. Такой вывод подтверждается еще и формулировкой п.п. 4 п. 18 подразд. 10 разд XX «Переходные положения» НКУ: «в 2013 году контролирующие органы не начисляют налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, физическим лицам — плательщикам налога, и этот налог физическими лицами не уплачивается»;

2) если гражданин владеет несколькими объектами жилой недвижимости, база налогообложения теперь должна исчисляться исходя из суммарной жилой площади таких объектов в разрезе их типов — по квартирам, по жилым домам, а также по квартирам и жилым домам вместе, если у гражданина есть и то и другое (см. п.п. 265.3.4 НКУ). Этот подход позволит применить льготу по уплате налога к такой интегральной величине, чего раньше нельзя было сделать, поскольку, напомним, база налогообложения определялась по каждому жилому объекту отдельно;

3) вопрос льготирования физлиц (ему отведен п. 265.4 НКУ) отныне решен совершенно иначе. Как мы помним, раньше льгота (предусмотренная, кстати, лишь для этой категории плательщиков — юрлицам до недавних пор льготы по налогу на недвижимость вообще не полагались) применялась только на один объект (на выбор) в размере 120 кв. м жилой площади для квартиры или 250 кв. м жилой площади для жилого дома. Теперь же льгота будет применяться не к объекту, а к базе налогообложения, которая (см. выше) включает в себя жилые площади всех находящихся в собственности физлица объектов (их частей). Это даст возможность собственнику, скажем, двух квартир жилой площадью по 55 кв. м каждая, не уплачивать налог вообще, в то время как по старым правилам за одну из них пришлось бы по любому заплатить;

4) размеры льгот остались такими же — 120 кв. м жилой площади для квартиры и 250 кв. м жилой площади для жилого дома, но теперь уже независимо от их количества. Помимо этого появилась третья льгота в размере 370 кв. м, которая будет применяться, если у физлица есть и квартира, и жилой дом (или несколько объектов того и другого типа). Все они должны предоставляться налоговым органом ежегодно при расчете налоговых обязательств путем уменьшения базы налогообложения, т. е. суммарной жилой площади всех объектов;

5) последнее, что следует сказать по поводу льгот — на объекты жилой недвижимости, которые используются их собственниками с целью получения доходов (сдаются в аренду, лизинг, используются в предпринимательской деятельности) какие-либо льготы не предоставляются. Это ограничение предусмотрено новым абз. шестым п.п. 265.4.1 НКУ. Как оно будет реализовано налоговиками на практике и не превратится ли, например, в сплошное налогообложение тех квартир и жилых домов, по адресам которых зарегистрированы физические лица — предприниматели (ведь далеко не всегда предпринимательская деятельность проводится непосредственно по месту регистрации), покажет время;

6) радикальным преобразованиям подвергся п. 265.5 НКУ, устанавливающий ставки налога на недвижимость. Для наглядности приведем их в табличном виде.

Ставки налога на недвижимость (без учета льгот)

7) новый порядок расчета налога для физлиц установлен п.п. 265.7.1 НКУ:

а) при наличии в собственности плательщика налога одного объекта жилой недвижимости любого вида, в том числе его доли, налог исчисляется тривиально: сначала к его жилой площади применяется льгота в соответствии с п.п. «а» или «б» п.п. 265.4.1 НКУ, а затем — соответствующая ставка налога;

б) если же в собственности физлица несколько объектов одного вида, то за базу, как уже было сказано, принимается суммарная жилая площадь таких объектов, которая также уменьшается на соответствующую льготу. А вот с дальнейшим применением ставок налога к такой базе возникают вопросы, поскольку может случиться так, что некоторые объекты должны облагаться по разным ставкам (например, если одна квартира имеет жилую площадь 60 кв. м, а другая — 300 кв. м). В данном случае, видимо, полученную базу (60 + 300) - 120 = 240 кв. м нужно разделить пропорционально удельному весу жилой площади каждой из квартир, и тогда по меньшей ставке (1 %) будет облагаться 40 кв. м (240 х (60 : 360)), а по большей ставке (2,7 %) — 200 кв. м (240 х (300 : 360);

в) если гражданин владеет несколькими объектами разных видов (например, квартира и жилой дом), то здесь за базу тоже принимается суммарная жилая площадь таких объектов, после уменьшения которой на соответствующую льготу меньшая ставка 1 % применяется, если такая суммарная жилая площадь меньше 740 кв. м, а большая (2,7 %) — если больше. Похоже, что здесь распределения базы налогообложения таким образом, как мы показали выше, делать не надо.

Остальные нюансы комментируемого Закона в части налогообложения физлиц не так важны, поэтому мы их здесь не рассматриваем.

Как уже отмечалось, налог на недвижимость физлица в 2013 г. уплачивать не будут. Чтобы обеспечить правильность начисления этого налога контролирующими органами в будущем году (за этот год) и своевременность его уплаты гражданами, законодатель принял целый ряд переходных положений, которые помещены в подразд. 10 разд. XX НКУ. Вот некоторые из них:

1) до 1 июля 2013 года контролирующие органы направляют собственникам жилой недвижимости по их месту жительства уведомления о количестве объектов и размерах жилой площади этих объектов. Непонятно, правда, как можно выполнить это требование, если Закон № 403 вступил в силу только 4 августа, но можно предположить, что роль таких уведомлений выполнят налоговые уведомления-решения, которые налоговики обязаны были направить по старым правилам исчисления налога на недвижимость именно до этой даты. Хотя не исключено, что вскоре плательщикам придут именно уведомления, предусмотренные Законом;

2) информация, полученная плательщиками в указанных уведомлениях, используется ими для сверки данных с контролерами до 31 декабря 2013 года на основании оригиналов документов о праве собственности и о жилой площади таких объектов;

3) в течение 10 дней после окончания сверки налоговые органы по месту жительства плательщиков передают уточненные сведения своим коллегам по месту нахождения объектов недвижимости. Последним такая информация понадобится для контроля за уплатой налога, которая согласно п.п. 265.9.1 НКУ осуществляется по месту расположения объекта налогообложения.

Вот, в принципе, и все. Для первого знакомства с обновленным налогом на недвижимость этого вполне достаточно. В следующий раз вернемся к этой теме, когда подойдут сроки декларирования налога юрлицами на будущий год, если, конечно, не произойдет ничего, заслуживающего вашего внимания.