Налог на недвижимое имущество

Налог на недвижимое имущество

В НКУ, со дня вступления его в силу, налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, посвящена отдельная статья 265. Однако ввиду отсутствия механизмов, необходимых для эффективного администрирования этого налога, срок начала его взимания откладывался. Последний раз Закон Украины от 24.05.2012 г. № 4834-VI отодвинул эту дату до 01.01.2013 г., о чем свидетельствует п. 1 р. XIX «Заключительные положения» НКУ. И вот 1 января 2013 года уже наступило, поэтому разберемся, кто же все-таки является плательщиками этого налога и какие объекты подпадают под его налогообложение.

Наталия ДЗЮБА, экономист-аналитик Издательского дома «Фактор»

ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.

Семейный кодекс — Семейный кодекс Украины от 10.01.2002 г. № 2947-III.

Закон о госбюджете на 2013 год — Закон Украины «О Государственном бюджете Украины на 2013 год» от 06.12.2012 г. № 5515-VI.

Закон № 1952 — Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV.

Проект формы декларации — Проект приказа Министерства финансов Украины «Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка» от 05.10.2012.

Порядок № 985 — Порядок направления органами государственной налоговой службы налоговых уведомлений-решений плательщикам налогов, утвержденный приказом ГНАУ от 22.12.2010 г. № 985.

Порядок № 1588 — Порядок учета плательщиков налогов и сборов, утвержденный приказом Министерства финансов Украины от 09.12.2011 г. № 1588.

Согласно п.п. 265.2.1 НКУ объектом обложения налогом на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, является объект жилой недвижимости.

В п.п. 14.1.129 НКУ объекты жилой недвижимости определены как здания, отнесенные в соответствии с законодательством к жилому фонду, дачные и садовые дома. Типы жилой недвижимости представим в табл. 1

Таблица 1

Типы жилой недвижимости

Согласно п.п. 265.1.1 НКУ плательщиками налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, являются физические и юридические лица, в том числе нерезиденты, которые являются собственниками объектов жилой недвижимости. Обратите внимание, что речь идет о собственниках именно жилой недвижимости.

Как следует из п.п. 265.1.2 НКУ , в случае пребывания объектов жилой недвижимости в общей долевой или общей совместной собственности нескольких лиц, то механизм определения плательщиков налога на недвижимое имущество следующий:

а) если объект жилой недвижимости находится в общей долевой собственности нескольких лиц, налогоплательщиком является каждое из этих лиц за надлежащую ему долю;

б) если объект жилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц, но не разделен в натуре, налогоплательщиком является одно из таких лиц — собственников, определенное по их согласию, если иное не установлено судом;

в) если объект жилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц и разделен между ними в натуре, налогоплательщиком является каждое из этих лиц за надлежащую ему долю.

Пару слов скажем о переходе права собственности на объекты жилой недвижимости. На сегодняшний день информация о праве собственности на недвижимое имущество, к которому согласно п. 1 ст. 5 Закона № 1952 относятся жилые дома, сооружения, строения (их отдельные части), квартиры, жилые помещения, подлежит внесению в Государственный реестр прав. Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество является обязательной (п.1 ст. 3 Закона № 1952).

При этом следует учесть, что согласно ч. 4 ст. 334 ГКУ права на недвижимое имущество, подлежащие регистрации, возникают с дня такой государственной регистрации в соответствии с законом.

Все зарегистрированные права на 01.01.13 г. в отношении существующей недвижимости перерегистрации в новом Государственном реестре прав не подлежат (п. 4 ст. 3 Закона № 1952).

Так, при переходе права собственности на приобретаемый объект жилой недвижимости на основании договора купли-продажи следует учитывать положения ч. 1 ст. 657 ГКУ, в соответствии с которыми договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному заверению, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге.

В этом случае государственная регистрация права собственности проводится одновременно с осуществлением действий нотариуса по нотариальному заверению договора купли-продажи (п. 9 ст. 15 Закона № 1952). При этом регистратором права собственности на объект жилой недвижимости, возникшего на основании договора купли-продажи, является нотариус, который заверяет такой договор (п. 1 ст. 9 Закона № 1952).

Согласно ч. 2 ст. 331 ГКУ право собственности на новосозданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т. д.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Причем, если право собственности на недвижимое имущество в соответствии с законом подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.

О том, что регистрация права собственности на новосозданный объект проводится после принятия его в эксплуатацию, говорится и в п.2 ст. 5 Закона № 1952.

Регистрировать право собственности на новосозданный объект жилой недвижимости должна регистрационная служба по местонахождению такого объекта. Именно туда и должен обратиться субъект, желающий зарегистрировать право собственности на новосозданный объект.

При этом и в первом и во втором случаях датой и временем регистрации права собственности считаются дата и время регистрации соответствующего заявления на такую регистрацию (п. 12 ст. 15 Закона № 1952), поданного в первом случае нотариусу, а во втором — регистратору в регистрационную службу по местонахождению объекта.

Именно на дату регистрации права собственности и нужно ориентироваться при расчете налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка.

Ставки налога будут устанавливаться местными властями исходя из жилой площади объекта жилой недвижимости (п.п. 265.5.1 НКУ). Предельные размеры ставок привязаны к законодательно установленному размеру минимальной заработной платы на 1 января отчетного года (см. табл. 2). Ряд местных советов уже принял ставки налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка.

Таблица 2

Ставки налога на недвижимость

Базовый налоговый (отчетный период), за который исчисляется налог на недвижимость, составляет 1 год (п.п. 265.6.1 НКУ).

Не являются объектом обложения налогом на недвижимость (п.п. 265.2.2 НКУ):

— объекты жилой недвижимости, которые пребывают в собственности государства или территориальных громад (их совместной собственности);

— объекты жилой недвижимости, расположенные в зонах отчуждения или безусловного (обязательного) отселения*;

— здания детских домов семейного типа. Обратите внимание: согласно ст. 256⁵ Семейного кодекса детский дом семейного типа — отдельная семья, которая создается по желанию супругов или отдельного лица, не состоящего в браке, для семейного воспитания и совместного проживания не менее пяти детей-сирот, а также детей, лишенных родительской опеки;

— садовые и дачные дома, но не более одного такого объекта на одного плательщика налога на недвижимость;

— объекты жилой недвижимости, принадлежащие многодетным и приемным семьям, в которых воспитываются трое и более детей, но не более одного такого объекта на семью;

— общежития.

* Имеются в виду зоны отчуждения и зоны безусловного обязательного отселения, определенные Законом Украины «О правовом режиме территории, подвергшейся радиоактивному загрязнению в результате Чернобыльской катастрофы» от 27.02.1991 г. № 791а-XII.

Описанные выше общие правила уплаты налога касаются как физических, так и юридических лиц. В то же время сам порядок начисления и уплаты налога для физических и юридических лиц различен. Поэтому далее более подробно остановимся на правилах расчета и уплаты для тех и других. Начнем с юрлиц.

Как рассчитывается налог. Юридические лица будут рассчитывать налог самостоятельно по состоянию на 1 января каждого года.

База налогообложения объектов жилой недвижимости, которые пребывают в собственности юрлиц, рассчитывается исходя из жилой площади объекта обложения на основании документов, подтверждающих право собственности на такой объект.

Документами, подтверждающими право собственности на объект жилой недвижимости, являются, например, Свидетельство о праве собственности на жилье (после инвестиционного договора), выданное органом государственной исполнительной власти или органом местного самоуправления, договор купли-продажи, договор мены, дарения, Свидетельство о приобретении квартиры с публичных торгов.

Базовый налоговый (отчетный период), за который исчисляется налог на недвижимость, равен календарному году (п.п. 265.6.1 НКУ). Календарный год начинается с 1 января и заканчивается 31 декабря того же года.

Пример 1. Предприятие на 01.01.2013 г. имеет в собственности объект жилой недвижимости — квартиру для проживания командированных работников, жилая площадь которой составляет 90 кв. м. Решением городского совета ставка налога за квадратный метр для квартир с жилой площадью до 250 кв. м принята на уровне 1 % от МЗП на 1 января 2013 года (11,47 грн./кв м). Соответственного годовая сумма налога по такой квартире составит 90 кв. м х 11,47грн./кв. м = 1032,3 грн.

При этом, как следует из п.п. 265.7.6 НКУ, в случае перехода права собственности от одного владельца к другому в течение календарного года налог исчисляется:

— для предыдущего владельца — за период с 1 января до дня утраты права собственности на указанный объект налогообложения;

— для нового владельца — со дня возникновения права собственности на такой объект.

Такой же порядок расчета, а именно с учетом количества дней до конца отчетного года, следует применять юрлицам и при расчете налога на недвижимость по новосозданным (нововведеным) объектам жилой недвижимости. И хотя в п.п. 265.7.6 НКУ в отношении юридических лиц это не прописано, в то же время Проект формы декларации* четко указывает на это. В сноске 8 к графе 5 «Річна сума податку на нерухоме майно, яка підлягає сплаті за даними платника» Проекта формы декларации сказано, что годовая сумма налога на недвижимое имущество исчисляется (для всех объектов недвижимого имущества, а по новосозданным (нововведенным) объектам жилой недвижимости или при переходе права собственности на объект жилой недвижимости в течение отчетного года ) с учетом количества дней до конца отчетного года, начиная со дня (число/месяц) получения и /или с 1 января отчетного года до дня (число/месяц) прекращения права собственности на такие объекты жилой недвижимости.

*На данный момент форма такой декларации еще не утверждена (см. ЕБНЗ в разделе 590.08). На сайте ГНСУ размещен только Проект формы декларации (см. http://sts.gov.ua/regulyatorna-politika-/regulyatorna-politika/2012-rik/61849.html).

Подача отчетности. Определив сумму налога на 1 января отчетного года, юрлицо должно до 1 февраля этого же года подать в орган ГНС по местонахождению объекта обложения декларацию по форме, установленной в порядке, предусмотренном ст. 46 НКУ, с разбивкой годовой суммы равными частями поквартально.

Впервые юрлица должны подать декларацию на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, до 1 февраля 2013 года (на это обращают внимание и налоговики в разделе 590.08 ЕБНЗ).

Согласно Проекту формы декларации декларация состоит из:

1) Налоговой декларации по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка;

2) приложения к ней: «Сведения об имеющихся объектах жилой недвижимости» — подается во всех случаях предоставления декларации.

Кроме того, дополнительно декларацию нужно будет подать в течение месяца со дня:

— перехода права собственности на объект жилой недвижимости в течение года;

— создания (нововведения) объекта жилой собственности;

— наступления прочих изменений (утверждения новых ставок налога).

Если заглянуть в Проект формы декларации, то в этом случае в поле 2 декларации нужно будет указать, с какой даты (указываются число и месяц) происходят перечисленные выше события.

Помимо этого, имейте в виду, что, создав (получив в собственность) объект жилой недвижимости, юрлицо должно будет в течение 10 рабочих дней после госрегистрации права собственности предоставить в налоговую инспекцию форму № 20-ОПП (подробнее вопросы, связанные с предоставлением этой формы, освещены в газете «Налоги и бухгалтерский учет», 2011, № 95, с. 42; 2012, № 5, с. 30; 2012, № 77, с. 41).

Куда подавать декларацию. Если объекты жилой недвижимости и само юрлицо расположены на территории одного сельского, поселкового или городского совета (код КОАТУУ один и тот же), то плательщиком может подаваться одна обобщенная налоговая декларация по месту располржения, которое будет совпадать с местом основной регистрации юрлица.

Если же объекты жилой недвижимости находятся на территории различных административно-территориальных единиц (коды органов местного самоуправления по местонахождению объекта жилой недвижимости по КОАТУУ разные), то налогоплательщик обязан подать в налоговую инспекцию по местонахождению каждого объекта жилой недвижимости отдельную декларацию по налогу на недвижимость. Это потребует от юрлица собственника жилой недвижимости регистрации по неосновному месту учета в органе ГНС по местонахождению каждого объекта жилой недвижимости (п. 63.3 НКУ).

Согласно п. 7.2 Порядка. № 1588 стать на учет в налоговой инспекции по местонахождению объекта жилой недвижимости как по неосновному месту учета следует в течение 10 рабочих дней после регистрации такого недвижимого имущества. Для этого нужно подать в «чужую» ГНС регистрационное заявление по форме № 1-ОПП с пометкой «учет по неосновному месту учета» (п. 7.2 Порядка № 1588).

В то же время если предприятие имеет в собственности уже зарегистрированные объекты недвижимости*, расположенные на территории другой территориальной громады, однако на учет в налоговой по месту их расположения в течение 10 рабочих дней после их регистрации не становилось, то, на наш взгляд, сделать это следует в течение 10 рабочих дней после возникновения объекта налогообложения. А именно до 16.01.2013 г. (включительно).

* Обратите внимание: все зарегистрированные права на 01.01.13 г. в отношении существуюшей недвижимости перерегистрации в новом Государственном реестре прав не подлежат, поэтому никуда бежать не надо. Хотя в приложении к декларации и сказано, что нужно указать регистрационный номер именно из нового реестра.

Куда уплачивать налог и сроки уплаты. Уплачивается налог на недвижимость также по месту расположения объекта жилой недвижимости и зачисляется в соответствующий бюджет (п.п. 265.9.1 НКУ).

Уплачивать налог на недвижимость нужно будет авансовыми взносами поквартально до 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом (п.п. 265.10.1 НКУ).

То есть получается, что рассчитанный на 01.01.2013 г. в декларации и поделенный на кварталы налог на недвижимость нужно будет уплатить: до 30 апреля 2013 года, до 30 июля 2013 года, до 30 октября 2013 года и до 30 января 2014 года.

При этом, разбивая годовую сумму равными частями поквартально, округлять суммы начисленного налога в декларации, как следует из Проекта формы декларации, нужно так:

— за 1, 2 и 3 кварталы округление производится по общим правилам;

— за 4 квартал сумма налога определяется как разница годовой суммы налога и суммы налога за первые три квартала.

Так, если годовая сумма налога составляет 1032,30 грн., то за 1, 2 и 3 кварталы предприятие уплатит по 258,08 грн. (1032,30 грн. : 4 = 258,075 грн. и округляем до 258,08 грн.). А за 4 квартал придется уплатить 258,06 грн. ((1032,30 - (258,08 х 3) = 258,06 грн.).

Пример 2. Будем исходить из того, что предприятие 11 апреля 2013 года по договору купли-продажи получит в собственность объект жилой недвижимости — квартиру для проживания командированных работников, жилая площадь которой 50 кв м.

Налог на недвижимость по этому объекту нужно будет начислить за период с 11 апреля по 31 декабря 2013 года (этот период состоит из 265 дней). Ставка налога за квадратный метр для квартир площадью до 250 кв. м принята на уровне 1 % от МЗП на 1 января 2013 года и составляет 11,47 грн./кв. м.

Сумма налога на недвижимость по этому объекту (квартире) составит 416,38 грн.((50 кв. м х 11,47 грн.) : 365 дней х 265 дней периода = 416,38 грн.).

По месту регистрации купленной квартиры предприятие в орган ГНС должно будет в течение месяца, т.е. до 11 мая 2013 года, подать декларацию по такому объекту и уплатить до 30 июля 127,27 грн. (согласно сноске 9 к графам 5 — 9 декларации, за 2 квартал 2013 года сумма налога указывается со дня перехода права собственности на такую квартиру), 30 октября 2013 года — 144,56 грн. (416,38 грн. - 127,27 грн. : 2 квартала = 144,56 грн.) и 30 января 2014 года по 144,55 грн. (416,38 грн. - 127, 27 грн. - 144,56 грн. = 144,55 грн.).

Теперь поговорим о базе обложения, порядке исчисления и сроках уплаты налога на недвижимость физлицами.

Как рассчитывается налог. В первую очередь здесь следует обратить внимание на то, что у физлиц не будет проблем с определением размера налога на недвижимость. Налоговые органы самостоятельно исчислят его на основании данных, полученных от органа государственной регистрации прав на недвижимость, о жилой площади объекта недвижимости* и пришлют собственнику по местонахождению данного объекта налоговое уведомление-решение о сумме налога.

* Согласно п.п. 265.7.4 НКУ органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также органы, осуществляющие регистрацию местожительства физических лиц, обязаны до 15 апреля 2013 года, а в последующие годы ежеквартально в 15-дневный срок после окончания налогового квартала представлять органам ГНС сведения, необходимые для расчета налога. Сведения предоставляются в органы ГНС по месторасположению объекта недвижимого имущества по состоянию на первое число соответствующего квартала. Порядок представления таких сведений утвержден постановлением КМУ от 31.05.2012 г. № 476.

Такое налоговое уведомление-решение направляется физлицу до 1 июля отчетного года по форме «Ф», приведенной в приложении к Порядку № 985.

Физлицо, получив такое уведомление, обязано уплатить налог в течение 60 дней со дня вручения уведомления (п.п. 265.10.1 НКУ).

Если уведомление-решение не было вручено налогоплательщику, это не освобождает его от обязанности уплатить налог в указанные сроки. Согласно п. 3.10 Порядка № 985 если почта не может вручить налогоплательщику налоговое уведомление-решение ввиду отсутствия по местонахождению, отказа принять налоговое уведомление-решение, ненахождения фактического местоположения налогоплательщика или по другим причинам, налоговое уведомление-решение считается врученным налогоплательщику в день, указанный почтовой службой в уведомлении о вручении с указанием причин невручения.

То есть, в отличие от юрлиц, физлица будут платить налог сразу за год. И самостоятельно рассчитывать его физлицам не придется.

Льгота для физлиц. Для физлиц предусмотрена льгота, которая применяется только на один объект (на выбор) в размере:

— для квартиры — на 120 кв. м жилой площади;

— для жилого дома — на 250 кв. м жилой площади.

При этом физлицо имеет право выбирать конкретный объект жилой недвижимости, в отношении которого может быть применена льгота по уплате налога, в случае наличия нескольких объектов жилой недвижимости в собственности лица.

То есть получается, для расчета налога на недвижимость по одному из объектов, находящихся в собственности физлица, жилая площадь уменьшается на 120 (250) кв. м. А за разницу в жилой площади придется уплатить налог. Собственник одной квартиры, где жилая площадь меньше 120 кв. м, или дома — меньше 250 кв. м, уплачивать налог на недвижимость по этому объекту не будет.

Пример 3. Физлицо является собственником жилого дома, жилая площадь которого по документам составляет 320 кв. м, и квартиры жилой площадью 90 кв. м. Соответственно по дому физлицо вправе применить льготу: 320 кв. м - 250 кв. м = 70 кв. м, т. е. налог будет платить только за 70 кв. м жилой площади дома.

Что касается квартиры, то так как она является вторым жилым объектом, применить льготу к ней уже нельзя. За квартиру нужно будет платить за все 90 кв. м.

Интересный момент, связанный с вводом в эксплуатацию новых объектов жилой недвижимости. Физлица — собственники вновь созданного (вновь введенного) объекта жилой недвижимости будут уплачивать налог начиная с месяца, в котором возникло право собственности на такой объект.

При этом, как следует из п.п. 265.8.1 НКУ, в случае перехода права собственности от одного владельца к другому в течение календарного года налог исчисляется:

— для предыдущего владельца — за период с 1 января до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанный объект налогообложения;

— для нового владельца — начиная с месяца, в котором возникло право собственности.

Налоговый орган вышлет налоговое уведомление-решение указанному собственнику после получения от органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество информации о возникновении права собственности на такой объект (п.п. 265.7.2 НКУ).

Физлица могут обратиться в органы ГНС для сверки данных относительно жилой площади недвижимости, льготы, ставки и суммы налога, предоставив при этом документы, подтверждающие право собственности на объект жилой недвижимости (п.п. 265.7.3 НКУ). Орган налоговой службы на основании полученных обращений проведет перерасчет сумм налога и вышлет обратившимся физлицам «новое» налоговое уведомление-решение.

Итак, общее ознакомление состоялось. В дальнейшем по мере выхода нормативных актов и разъяснений в отношении порядка уплаты и подачи отчетности по этому налогу будем знакомить вас с ними дополнительно.