Единоналожник продает помещение ниже оценочной стоимости
Предприятие — плательщик единого налога хочет продать свое помещение ниже оценочной стоимости. Нужно ли в этом случае доплачивать единый налог?
(г. Львов)
В случае продажи объекта основных средств (помещения) предприятие-единоналожник руководствуется нормами п. 292.2 НКУ. Согласно этому пункту при продаже основных средств юридическими лицами — плательщиками единого налога доход определяется как разница между суммой средств, полученной от продажи таких основных средств, и их остаточной балансовой стоимостью, сложившейся на день продажи.
Таким образом, НКУ для целей обложения единым налогом предписывает сопоставлять
(1) фактическую сумму денежных средств, полученных от продажи объекта основных средств, и (2) балансовую стоимость данного объекта.
В свою очередь, балансовой стоимостью основных средств, других необоротных и нематериальных активов является сумма остаточной стоимости таких средств и активов, которая определяется как разница между первоначальной стоимостью с учетом переоценки и суммой накопленной амортизации (п.п. 14.1.9 НКУ).
Еще в «докодексные» времена налоговики разъясняли, что балансовая стоимость основных средств для целей исчисления «единоналожного» дохода определяется по данным бухгалтерского учета (см. п. 2.3 Обобщающего налогового разъяснения по отдельным вопросам применения упрощенной системы налогообложения, учета и отчетности с уплатой единого налога субъектами малого предпринимательства — юридическими лицами, утвержденного приказом ГНАУ от 07.04.2010 г. № 224 // «Налоги и бухгалтерский учет», 2010, № 52, с. 41). А согласно бухучетным правилам реализуемый объект основных средств (соответствующий критериям п. 1 разд. II П(С)БУ 27) следует предварительно перевести в состав необоротных активов и групп выбытия, удерживаемых для продажи. Поэтому с учетом п. 9 разд. II П(С)БУ 27 балансовой стоимостью реализуемого объекта основных средств (для целей п. 292.2 НКУ) будет наименьшая из двух оценок — балансовая стоимость или чистая стоимость реализации (п. 9 разд. II П(С)БУ 27) (подробно см. спецвыпуск «Налоги и бухгалтерский учет», 2012, № 11, с. 40).
Таким образом, доход от реализации помещения (подлежащий обложению единым налогом) у предприятия-единоналожника будет определяться как разница между суммой средств, полученных от реализации, и наименьшей из двух указанных оценок. Если же сумма полученных денежных средств окажется меньше стоимости реализуемого объекта основных средств (т. е. объект будет продан по цене ниже его остаточной балансовой стоимости), то дохода от такой реализации у юрлица-единоналожника вообще не возникнет. Более того, если говорить, что «единоналожный» доход определяется исходя из суммы, фактически в кассу (или на текущий счет) единоналожника не поступавшей, то это возможно только тогда, когда необходимо применение обычных цен (см. п.п. «б» и п.п. «в» п. 39.1 НКУ). Подробно о случаях и методах определения обычных цен по правилам ст. 39 НКУ см. тематический номер («Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 5).
Возможно, указанный вопрос возник у предприятия-единоналожника в связи с положениями п. 172.3 НКУ, согласно которым для целей обложения налогом с доходов физлиц доход от продажи недвижимости (а мы говорим о помещении) действительно определяется исходя из цены, указанной в договоре, но ниже оценочной стоимости. Однако налоговики в своей консультации из ЕБНЗ, разд. 240.12 развеивают эти опасения, указывая, что для юридических лиц — плательщиков единого налога нормами НКУ не предусмотрено обязательного условия по продаже основных средств по цене не ниже их оценочной стоимости.
Обратите особое внимание: данный вывод справедлив только для плательщиков единого налога — юридических лиц! Если же объект недвижимости (помещение) будет продавать предприниматель-единоналожник, то соблюдать условие п. 172.3 НКУ (относительно определения дохода от продажи объекта недвижимости исходя из договорной цены, но не ниже оценочной стоимости) ему придется. Дело в том, что по правилам п. 292.2 НКУ доход от продажи основных средств определяют только юрлица-единоналожники, а в п. 292.1 НКУ прямо прописано, что для физлиц-единоналожников сумма доходов от продажи недвижимого имущества в «единоналожный» доход не включается. Следовательно, у предпринимателя-единоналожника доход от продажи помещения будет облагаться по «гражданским» правилам с соблюдением норм п. 172.3 НКУ, в том числе касательно определения дохода от продажи не ниже оценочной стоимости.
Максим Нестеренко, экономист-аналитик
