Темы статей
Выбрать темы

Почта редакции. Земельные участки переданы в аренду плательщику ФСН: при каких условиях физические лица — арендодатели имеют льготу по земельному налогу?

Редакция НиБУ
Ответы на вопросы

Земельные участки переданы в аренду плательщику ФСН: при каких условиях физические лица — арендодатели имеют льготу по земельному налогу?

 

При каких условиях физические лица — собственники земельных участков и землепользователи, которые передали такие земельные участки в аренду сельхозпредприятию — плательщику фиксированного сельскохозяйственного налога (ФСН), могут рассчитывать на льготу по уплате земельного налога?

(г. Харьков)

 

Несмотря на то что вопрос задан в таком разрезе, вроде бы он касается только физических лиц, мы решили не оставлять его без внимания. Ведь нельзя исключать, что в случае понесения физическими лицами — арендодателями непредвиденных расходов на уплату земельного налога за земельные участки, переданные в аренду, у них возникнет желание возместить такие расходы за счет арендаторов (сельхозпредприятий — плательщиков ФСН). Именно из-за этого последние должны понимать причины, которые побудили физлиц-арендодателей к таким действиям, и попытаться заранее устранить их.

Прежде всего напомним (детальнее см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2011, № 75, с. 46), что в соответствии с п. 281.3 Налогового кодекса Украины от 02.12 2010 г. № 2755-VI (далее — НКУ) от уплаты земельного налога освобождаются на период действия ФСН владельцы земельных участков, земельных долей (паев) и землепользователи*, при условии передачи земельных участков и земельных долей (паев) в аренду плательщику ФСН.

* Обращаем внимание, что здесь речь идет о так называемом праве постоянного пользования землей (см. ч. 1 ст. 92 Земельного кодекса Украины), поскольку только такие землепользователи совместно с землевладельцами являются плательщиками земельного налога согласно п. 269.1 НКУ, а следовательно, могут быть освобождены от него на основании п. 281.3 этого Кодекса. На сегодняшний день физические лица могут иметь такое право в том случае, если оно было получено до вступления в силу ЗКУ и не переоформлено согласно требованиям п. 6 разд. Х «Переходные положения» этого Кодекса, которые признаны неконституционными в соответствии с решением КСУ от 22.09.2005 г. № 5-рп/2005.

С точки зрения налогового законодательства (см. п. 30.1 НКУ), освобождение плательщика налогов от обязанности по начислению и уплате налога или сбора, уплата им налога или сбора в меньшем размере при наличии соответствующих оснований являются налоговой льготой. Как определено пп. 30.2 — 30.3 этого Кодекса, основаниями для предоставления налоговых льгот являются особенности, характеризующие определенную группу плательщиков налогов, вид их деятельности, объект налогообложения или характер и общественное значение осуществляемых ими расходов. Плательщик налогов имеет право использовать налоговую льготу с момента возникновения соответствующих оснований для ее применения и в течение всего срока ее действия.

Как усматривается из системного анализа положений ст. 30 и п. 281.3 НКУ, для применения рассматриваемой льготы необходимо одновременное выполнение следующих условий:

1) субъектом, имеющим право на указанную льготу, может быть только физическое лицо;

2) объектами, на которые распространяется эта льгота, являются земельный участок, земельная доля (пай), находящиеся в собственности (пользовании) такого субъекта;

3) льготированный объект должен быть передан субъектом в аренду;

4) арендатором по такому договору аренды является плательщик фиксированного сельскохозяйственного налога.

Поскольку первое и четвертое из перечисленных выше условий дополнительных объяснений не требуют, остановимся на остальных.

Что касается в целом права на льготу по уплате земельного налога, то, для того чтобы получить такое право, необходимо прежде всего приобрести статус плательщика этого налога согласно ст. 269 НКУ, т. е. (1) иметь в собственности такой объект налогообложения, как земельный участок, земельная доля (пай), или (2) быть постоянным землепользователем.

При этом соответствующее вещное право (собственности или пользования) на земельный участок должно быть удостоверено надлежащими документами и подтверждаться данными государственного земельного кадастра, которые согласно п. 286.1 НКУ являются основанием для начисления земельного налога. Иными словами, физическое лицо, относящееся к категории лиц, имеющих право на льготы по уплате земельного налога, может рассчитывать на ту или иную льготу, определенную ст. 281 НКУ, только после получения права собственности (пользования) на земельный участок в законодательно установленном порядке.

Действующей на сегодняшний день редакцией ст. 125 Земельного кодекса Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III (далее — ЗКУ) определено, что право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования им возникают с момента государственной регистрации этих прав. При этом с 01.01.2013 г. ст. 126 ЗКУ предусмотрено, что указанные права оформляются в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV (далее — Закон № 1952). Вместе с тем следует иметь в виду, что документы, которыми было удостоверено право собственности или право постоянного пользования земельным участком, выданные до указанной даты, являюся действительными (см. п. 10 разд. VII «Заключительные и переходные положения» Закона Украины «О Государственном земельном кадастре» от 07.07.2011 г. № 3613-VI).

Что касается земельных долей (паев), то, как указывается в письме Укргосреестра от 15.01.2013 г. № 10-06-15-13, они не являются земельными участками и не относятся к объектам недвижимого имущества, вещные права на которые подлежат государственной регистрации в порядке, определенном Законом № 1952. Согласно ч. 1 ст. 2 Закона Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных участков (паев)» от 05.06.2003 г. № 899-IV основным документом*, удостоверяющим право на земельную долю (пай), является сертификат на право на земельную долю (пай), выданный районной (городской) государственной администрацией.

* Однако не единственным — полный перечень см. в ч. 2 ст. 2 этого Закона.

Таким образом, освобождение от уплаты земельного налога, предусмотренное для соответствующей категории физических лиц, распространяется на собственников земельных участков, земельных долей (паев) и постоянных землепользователей, которые имеют документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, долю, пай или постоянного пользования земельным участком (см. об этом также консультацию под кодом 200.04, размещенную в Единой базе налоговых знаний на официальном сайте ГНСУ).

Как уже отмечалось, дополнительным условием для предоставления льготы по земельному налогу, предусмотренной п. 281.3 НКУ, является то, что объект налогообложения должен быть передан в аренду плательщику фиксированного сельскохозяйственного налога.

Право аренды земельного участка — это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности (ч. 1 ст. 93 ЗКУ). Действующей на сегодняшний день редакцией ст. 125 ЗКУ определено, что право аренды земельного участка (как и право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования им, о которых шла речь выше) возникает с момента государственной регистрации такого права. При этом государственная регистрация права аренды земельного участка является обязательной (см. п. 2 ч. 1 ст. 4 Закона № 1952).

В то же время согласно ч. 4 ст. 3 этого Закона права на недвижимое имущество, возникшие до вступления его в силу, признаются действительными, если регистрация таких прав была проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения. Как известно, до 01.01.2013 г. право аренды земельного участка удостоверялось договором аренды земли, зарегистрированным в соответствии с Законом Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV.

Если рассматривать такой специфический объект обложения земельным налогом, как земельные доли (паи), то следует заметить, что в соответствии с абз. первым разд. IX «Переходные положения» указанного Закона гражданам — собственникам сертификатов на право на земельную долю (пай) до выделения им в натуре (на местности) земельных участков предоставлено право заключать договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения, место расположения которых определяется с учетом требований рациональной организации территории и компактности землепользования, согласно этим сертификатам с соблюдением требований вышеназванного Закона. При этом п. 2 Порядка регистрации договоров аренды земельной доли (пая), утвержденного постановлением КМУ от 24.01.2000 г. № 119, установлено, что регистрация таких договоров аренды проводится исполнительным комитетом сельского, поселкового, городского совета по месту расположения земельной доли (пая).

Таким образом, как ранее, так и в настоящий момент необходимым условием возникновения права аренды земельного участка (доли, пая) было и остается проведение соответствующей процедуры государственной регистрации: до 1 января текущего года — договора аренды, после указанной даты — права аренды (в отношении земельных участков) или, как и ранее, договора аренды (в отношении земельных долей, паев). А поскольку права аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав, то налоговики утверждают, что «физические лица не освобождаются от уплаты земельного налога за земельные участки, доли (паи), переданные в аренду плательщику ФСН на основании договора аренды, который не зарегистрирован в государственном земельном кадастре».

Именно такого жесткого подхода ГНСУ последовательно придерживается в течение длительного времени (см. консультацию из ЕБНЗ под кодом 200.04 на с. 42 сегодняшнего номера, а также письмо ГНСУ от 04.03.2013 г. № 3339/6/15-33-15 // «Налоги и бухгалтерский учет», 2013 №, 26, в котором речь идет о незарегистрированных договорах аренды земли в контексте спецрежимного налогообложения сельхозпредприятий — юридических лиц).

В связи с этим уместно напомнить позицию Высшего административного суда Украины, изложенную в информационном письме «О вопросах, связанных с применением норм НКУ, которые регулируют взимание ФСН и применение спецрежима обложения НДС деятельности в сфере сельского хозяйства» от 28.12.2012 г. № 2614/12/13-12 («Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 11, с. 36). В нем ВАСУ указывает, в частности, что:

НКУ не детализирует требования к правовому титулу, в соответствии с которым у лица возникает право пользования земельным участком, на котором расположены сельскохозяйственные угодья, а также к правоустанавливающим документам, подтверждающим соответствующие права на земельные участки;

налоговое законодательство не требует государственной регистрации договора аренды земельного участка (пая) как обязательного признака для квалификации соответствующего участка как находящегося в пользовании сельскохозяйственного товаропроизводителя.

С учетом изложенного можно сделать вывод, что мнение налоговиков о неосвобождении физических лиц — арендодателей земельных участков, земельных долей (паев) от уплаты земельного налога в случае, если договоры аренды земли не прошли государственной регистрации, имеет тенденциозный характер и не согласуется с практикой правоприменения высшей судебной инстанции. Таким образом, у арендодателей есть все шансы отстоять надлежащую им льготу по земельному налогу в судебном порядке.

 

Анатолий Бобро, Игорь Хмелевский,
экономисты-аналитики

App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa

Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.

Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше