Продажа части здания
Предприятие собирается продать часть здания. Как такие операции отразить в учете, если здание с такой частью учитывается на балансе как единый объект?
(г. Киев)
Прежде всего отметим: поскольку в действующем законодательстве учетные моменты продажи части объекта основных средств (в том числе части недвижимости) прямо не урегулированы, в таком случае отражать операции приходится, отталкиваясь от общих учетных правил и норм.
Так, для продажи части здания предприятию в первую очередь предстоит поделить объект основных средств (здание) на две части, выделив тем самым два объекта: (1) объект, подлежащий продаже, и (2) объект, который предприятие будет продолжать использовать в своей хозяйственной деятельности. Заметим, что действующее законодательство тому не препятствует и, например, п. 4 П(С)БУ 7, в частности, допускает, что составляющие части объекта основных средств, имеющие разные сроки полезного использования (эксплуатации), могут признаваться в бухгалтерском учете отдельными объектами основных средств.
Ввиду этого возникает вопрос: как провести подобное разделение и определить балансовую (учетную) стоимость каждого из объектов? Ведь налогоплательщику известна лишь балансовая стоимость здания (объекта) в целом. Методы здесь могут быть предложены следующие (из которых каждый налогоплательщик выберет для себя наиболее подходящий):
— пропорционально площади: например, балансовая стоимость здания (общей площадью 100 кв. м) — 800000 грн.; площадь продаваемой части здания — 40 кв. м. Тогда балансовая стоимость продаваемой части здания рассчитывается так: 800000 грн. х 40 кв.м/100 кв. м = 320000 грн. Соответственно, разделив по такому принципу первоначальную стоимость, остаточную стоимость и сумму начисленного износа по объекту (зданию), выделяют реализуемую и остающуюся в пользовании предприятия части. Заметим: идею разделения стоимости недвижимости пропорционально площади поддерживают и налоговики (см., например, консультацию в разделе 110.09.01 ЕБНЗ, рекомендующую определять балансовую стоимость части объекта недвижимости исходя из рассчитанной балансовой стоимости 1 кв. м объекта недвижимости и соответствующей части площади). Вместе с тем нужно признать: этот метод не универсален, поскольку не учитывает, например, состояние помещений, их расположение и прочие, влияющие на формирование стоимости факторы. Поэтому при разделении объекта можно остановиться на другом альтернативном варианте, позволяющем учесть по объекту справедливую стоимость;
— пропорционально справедливой стоимости: в таком случае, как правило, проводят аналогию с нормами п. 9 П(С)БУ 7, предусматривающими, что первоначальная стоимость объектов основных средств, обязательства по которым определены общей суммой, определяется путем распределения этой суммы пропорционально справедливой стоимости каждого отдельного объекта. В таком случае, например, по данным проведенной экспертной оценки, оценившей в общей стоимости здания часть, которая будет продана (т. е. определив соответственно таким образом справедливую стоимость), предприятие сможет в такой же пропорции осуществить разделение объекта на части, выделив их стоимость. Например, объект недвижимости (балансовой стоимостью 450000 грн.) был оценен независимым экспертом в 500000 грн. (справедливая стоимость), а его реализуемая часть — в 100000 грн. (справедливая стоимость). Тогда балансовая стоимость продаваемой части здания будет определена так: 450000 грн. х 100000 грн. / 500000 грн. = 90000 грн. Кстати, похожий принцип (предлагающий, правда, при распределении за ориентир брать обычные цены) установлен п. 146.7 НКУ и в налоговом учете. В связи с чем заметим, что применительно к рассматриваемой «недвижимой» ситуации понятия справедливой стоимости (для бухгалтерского учета) и обычной цены (для налогового учета), по сути, окажутся идентичными.
После этого, выделив таким образом реализуемую часть объекта основных средств, в учете операции по ее продаже отражают в общеустановленном порядке, т. е. как продажу отдельного объекта основных средств:
— в бухгалтерском учете — с предварительным переводом согласно требованиям П(С)БУ 27 в состав запасов на субсчет 286 «Необоротные активы и группы выбытия, удерживаемые для продажи»;
— в налоговом учете — руководствуясь п. 146.13 НКУ, регулирующим продажу основных средств, и отражая результат от реализации объекта ОС в прочих «налоговых» доходах (строка 03.17 приложения ІД к декларации по налогу на прибыль) или прочих «налоговых» расходах (строка 06.4.16 приложения ІВ к декларации по налогу на прибыль).
Также при продаже части здания соответствующие записи вносят в инвентарную карточку объекта (типовой формы № ОЗ-6). Как вариант, после этого старая инвентарная карточка может быть закрыта, а на оставшуюся часть здания, которую предприятие продолжает использовать в своей хозяйственной деятельности, заведена новая инвентарная карточка учета основных средств (типовой формы № ОЗ-6).
Пример. На балансе предприятия числится здание (площадью 100 кв. м), первоначальная стоимость которого — 400000 грн.; сумма начисленного износа — 150000 грн.; остаточная стоимость — 250000 грн. Предприятие решило продать часть здания (20 кв. м) по договорной стоимости 72000 грн. (в том числе НДС — 12000 грн.). Разделение объекта на части (пропорционально площади) осуществлено следующим образом):
| Показатель | Здание | в том числе: | |
| часть здания, которая продается | часть здания, которая остается у предприятия | ||
| — первоначальная стоимость | 400000 грн. | 80000 грн. | 320000 грн. |
| — сумма начисленного износа | 150000 грн. | 30000 грн. | 120000 грн. |
| — остаточная стоимость | 250000 грн. | 50000 грн. | 200000 грн. |
В учете предприятия продажа части здания отразится следующим образом:
Продажа части здания
| № п/п | Содержание хозяйственной операции | Бухгалтерский учет | Сумма, грн. | Налоговый учет | ||
| Дт | Кт | доходы | расходы | |||
| 1 | В первоначальной стоимости здания выделены: | |||||
| — часть, остающаяся предприятию | 103/1 | 103/здание | 320000 | — | — | |
| — часть, подлежащая продаже | 103/2 | 103/здание | 80000 | — | — | |
| 2 | В сумме начисленного износа по зданию выделены: | |||||
| — сумма износа, приходящаяся на часть, остающуюся предприятию | 131/ здание | 131/1 | 120000 | — | — | |
| — сумма износа, приходящаяся на часть, подлежащую продаже | 131/ здание | 131/2 | 30000 | — | — | |
| 3 | Подготовлена часть здания к продаже: | |||||
| — отражен перевод части здания в состав необоротных активов, удерживаемых для продажи | 286 | 103/2 | 50000 | — | — | |
| — списан износ продаваемой части здания | 131/2 | 103/2 | 30000 | — | — | |
| 4 | Передана часть здания покупателю, отражен доход | 377 | 712 | 72000 | 10000* | — |
| *Отражается в строке 03.17 приложения IД к декларации по налогу на прибыль в периоде передачи на часть здания покупателю права собственности (подробнее об этом см. в статье на с. 10). | ||||||
| 5 | Начислены налоговые обязательства по НДС | 712 | 641 | 12000 | — | — |
| 6 | Списана стоимость проданной части здания | 943 | 286 | 50000 | — | — |
| 7 | Поступила оплата за часть здания от покупателя | 311 | 377 | 72000 | — | — |
| 8 | Списаны доходы и расходы на финансовый результат | 712 | 791 | 60000 | — | — |
| 791 | 943 | 50000 | — | — | ||
И еще один момент, заслуживающий внимания, касающийся платы за землю. Из ст. 377 ГКУ и ст. 120 ЗКУ следует, что переход права собственности на недвижимость (ее часть) влечет за собой переход права собственности на часть относящегося к такому зданию земельного участка. При этом особенности уплаты налога на землю в таком случае определены п. 286.6 НКУ.
Людмила Солошенко, экономист-аналитик
