Поставленный нашим читателем вопрос, полагаем, будет интересен многим аграриям. Поэтому, не ограничиваясь лаконичными ответами, суть которых в конечном счете сводится к «да, но нет» или «в принципе возможно, но не пришло время», поговорим обстоятельно. Итак, приступим. В лабиринтах норм далеко не прозрачного законодательства вместе поищем, как говорится, «свет в конце тоннеля». И сосредоточимся именно на возможности передачи в залог земель фермерского хозяйства (далее — ФХ).
Но перед этим напомним отдельные ключевые моменты создания и деятельности такого специфического субъекта хозяйствования, как ФХ.
Фермерство — особый вид предпринимательства
ФХ является формой предпринимательской деятельности граждан с созданием юридического лица, которые выразили желание производить товарную сельскохозяйственную продукцию, заниматься ее переработкой и реализацией с целью получения прибыли на земельных участках, предоставленных им для ведения фермерского хозяйства, в соответствии с законом (ч. 1 ст. 1 Закона о ФХ).
Фермерству присущ, так сказать, семейно-родственный характер ведения сельхозбизнеса: ФХ может быть создано одним гражданином Украины или несколькими гражданами Украины, которые являются родственниками или членами семьи.
В собственности фермерского хозяйства может находиться любое имущество (в том числе земельные участки, жилые дома, хозяйственные здания и сооружения, средства производства и т. п.), которое необходимо для ведения товарного сельскохозяйственного производства (ч. 3 ст. 20 Закона о ФХ).
Имущество ФХ как юрлица не следует путать с имуществом физических лиц — его членов. Если имущество принадлежит на праве собственности ФХ-юрлицу, то в этом случае оно не принадлежит членам этого хозяйства. Запомните этот важный вывод — в дальнейшем он нам еще пригодится.
Земли ФХ
Так называемой первичной землей ФХ (т. е. землей, на которой «рождается» ФХ или, образно говоря, без которой оно не «посвятится») являются земельные участки государственной или коммунальной формы собственности, переданные физическим лицам — будущим фермерам в собственность или в пользование (аренду). Для этого граждане подают ходатайства в соответствующие органы исполнительной власти или местного самоуправления (ч. 1 ст. 7 Закона о ФХ).
Наличие земли у учредителя фермерского хозяйства является основным условием для госрегистрации ФХ
На это прямо указывает ст. 8 Закона о ФХ: после получения учредителем государственного акта на право собственности на земельный участок или заключения договора аренды земельного участка и его госрегистрации ФХ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом для государственной регистрации юридических лиц.
Обращаем внимание, что на момент регистрации ФХ (как, впрочем, и в дальнейшем) право собственности (право аренды) на «первичную» землю принадлежит учредителю, а не самому ФХ. Поэтому было бы заблуждением отождествлять в юридическом аспекте понятия земельных участков учредителей (физлиц) и земель ФХ (юрлиц) — это возможно лишь в плане хозяйственного использования.
В этом контексте уместно вспомнить известную нам консультацию специалиста Госземагентства по вопросу переоформления на ФХ земли, взятой в аренду учредителем. В ней, в частности, отмечено, что Закон о ФХ не устанавливает обязательности ни перезаключения договора аренды, ни заключения договора субаренды земельного участка, на основании которого была проведена госрегистрация ФХ как юридического лица. Другими словами, не требуется замены стороны договора — арендатора: с физического лица (гражданина) на юридическое лицо (ФХ).
Полагаем, что такой же подход должен быть и в том случае, если учредитель — собственник того земельного участка, сведения о котором использовались при госрегистрации ФХ. То есть ФХ-юрлицо получает право пользования земельным участком, несмотря на то что правоустанавливающие документы как были, так и остаются оформленными на физлицо-учредителя. И право собственности на эту землю тоже, разумеется, остается за физлицом.
Однако «первичными» участками учредителей земли ФХ, как правило, не заканчиваются. Частью 1 ст. 31 ЗКУ, а также ч. 1 ст. 12 Закона о ФХ установлено, что земли фермерского хозяйства могут состоять из:
— земельного участка, принадлежащего на праве собственности ФХ как юридическому лицу;
— земельных участков, принадлежащих гражданам — членам ФХ на праве частной собственности;
— земельного участка, который используется ФХ на условиях аренды.
При этом права владения и пользования земельными участками, которые находятся в собственности членов фермерского хозяйства, осуществляет ФХ (ч. 2 ст. 12 Закона о ФХ).
Таким образом, ФХ как юридическое лицо располагает разным объемом прав в отношении каждого из трех перечисленных выше видов земельных участков. И лишь на один (!) у ФХ есть право собственности. На земли членов хозяйства и арендованные земли права ФХ-юрлица не идут далее права владения и пользования, т. е. имеют ограниченный характер. Это, в свою очередь, накладывает определенный отпечаток на положительное решение вопроса о возможности передачи тех или иных земель ФХ в залог (ипотеку). Хотя преграда на этом пути не только в этом…
Но обо всем по порядку.
Залог и ипотека: спутники кредита
ФХ, как и любой другой субъект хозяйствования, имеет право получать в финансово-кредитных учреждениях долгосрочные и краткосрочные кредиты на основании заключенного договора. Как правило, получение кредита возможно под залог имущества, поручительство (гарантию) и другие виды обеспечения обязательств. Под залог имущества может приниматься ФХ как целостный имущественный комплекс, отдельные товарно-материальные ценности или другие вещи, относительно которых могут возникать гражданские права и обязанности (ч. 3 ст. 29 Закона о ФХ).
ГКУ (ч. 1 ст. 546) и Закон о залоге (ст. 1) определяют залог как один из способов обеспечения исполнения обязательств. Залог недвижимого имущества (в том числе земельных участков) именуется ипотекой и регулируется (помимо ГКУ и Закона о залоге) специальным Законом об ипотеке. Об остальных юридическо-залоговых нюансах читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 94, с. 23.
Мы же здесь хотим подчеркнуть следующее: залогодателем при залоге имущества может быть его собственник, который имеет право отчуждать заложенное имущество на основаниях, предусмотренных законом, а также лицо, которому собственник в установленном порядке передал имущество и право залога на это имущество (ст. 11 Закона о залоге).
Однако, как уже было сказано выше, право собственности ФХ как юрлица не распространяется на те земельные участки, которые принадлежат гражданам — членам ФХ на праве частной собственности. Следовательно, полномочия ФХ относительно передачи в залог таких участков должны быть четко (и главное — в соответствии с требованиями законодательства) прописаны в Уставе ФХ. Либо член ФХ — собственник земли должен выступить имущественным поручителем по полученному его хозяйством кредиту и по требованию банка передать последнему свой участок в ипотеку.
Но даже не в этом заключается главное препятствие при передаче фермерской земли в залог. Весь фокус в том, что залог/ипотека только тогда смогут выполнить свою обеспечительную функцию, когда предметом залога/ипотеки является имущество, которое в соответствии с законодательством Украины может быть отчуждено залогодателем и на которое может быть обращено взыскание. А существует ли такая возможность в отношении земель фермерского хозяйства, будь то его собственных или земельных участков, находящихся в собственности его членов? Давайте выясним.
Залог земельных участков и сельхозмораторий
Родной «фермерский» закон, на первый взгляд, позволяет дать утвердительный ответ на поставленный нами вопрос. Так, ч. 1 ст. 14 Закона о ФХ установлено, что ФХ и его члены в соответствии с законом имеют право, в частности, продавать или иным способом отчуждать земельный участок, передавать его в аренду, залог, наследство.
Но не будем спешить говорить «гоп». Прежде всего обратимся к специальной ст. 133 «Залог земельных участков или прав на них» ЗКУ:
В залог могут передаваться земельные участки государственной, коммунальной и частной собственности, если иное не установлено законом <…> (ч. 1 ст. 133 ЗКУ)
Залогодержателем земельных участков сельхозназначения <…> могут быть лишь банки (ч. 4 ст. 133 ЗКУ)
Вроде бы все в порядке… Залогодержатель фермерской земли — банк, залогодатель таких земельных участков — само ФХ либо его член (члены). Остается только подписать кредитный договор и договор залога (ипотеки). Но все оказывается не так просто…
Беда в том, что пунктом 15 разд. X «Переходные положения» ЗКУ установлено, в частности, следующее:
До вступления в силу закона об обращении земель сельскохозяйственного назначения, но не раньше 1 января 2016 года, не допускается:
<…>
б) купля-продажа или иным способом отчуждение земельных участков <…>, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства <…>, кроме передачи их в наследство, обмена земельного участка на другой и изъятия (выкупа) земельных участков для общественных потребностей <…>
Следовательно, в ближайшем будущем (по крайней мере, — до 01.01.2016 г.) отчуждение сельхозучастков невозможно. Исключение составляют упомянутые операции наследства, обмена и выкупа.
Как видим, в процитированной норме не упоминаются слова «залог», «ипотека». Сами по себе напрашиваются логичные вопросы: не означает ли это, что над такими операциями не висит «дамоклов меч» моратория?
Увы, но запрет на них скрывается за словами «иные способы отчуждения».
Очевидно, что сам факт оформления земли в залог (ипотеку) не соответствует понятию отчуждения. О негативных последствиях в виде отчуждения заложенного имущества можно говорить лишь после невыполнения должником своих договорных обязательств.
Вместе с тем мы уже обращали ваше внимание, что и ч. 2 ст. 4 Закона о залоге,и ч. 1 ст. 5 Закона об ипотеке определяют предмет залога (ипотеки) как имущество, которое может быть отчуждено, на которое может быть обращено взыскание.
То есть во главу угла ставится не сиюминутное действие, а собственно сама возможность, вероятность, которая не исключает отчуждения в принципе. Отсюда видна обратная зависимость: поскольку в отношении земельных участков установлен мораторий на отчуждение, то выходит, что такие объекты не могут быть предметом залога (ипотеки).
Более того, в ч. 1 ст. 15 Закона об ипотеке прямо сказано, что запреты и ограничения относительно отчуждения и целевого использования земельных участков, установленные ЗКУ, являются действующими при их ипотеке.
Окончательно «палку в колеса» залоговых (ипотечных) операций с земельными участками ставит абзац третий п.п. «б» п. 15 разд. X «Переходные положения» ЗКУ. Он гласит, что соглашения, заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или иным способом отчуждение земельных участков в части их купли-продажи и иным способом отчуждения, равно как и в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков на будущее, являются недействительными с момента их заключения (удостоверения).
То, что договоры залога (ипотеки) по своему характеру предполагают передачу прав на отчуждение, очевидно.
Увы, но мораторий не лучшим образом сказывается на возможности залоговых операций. Так что с кредитом придется подождать. Совсем немножко. Если, конечно, его в очередной раз не продлят, как это уже бывало неединожды…
Впрочем, есть еще такой вариант, как передача в залог не самой земли, а права пользования ею. Но это уже совсем другая история.
выводы
-
Предметом залога могут быть земельные участки, принадлежащие на праве собственности ФХ-юрлицу, а также земельные участки физлиц — членов ФХ, но только с их согласия. Учитывая «семейно-родственный» характер ФХ, проблем с получением такого согласия, скорее всего, не возникнет.
-
Проблема здесь в другом — в период действия моратория на отчуждение земель сельхозназначения передача их в залог (ипотеку) не допускается.
- Передача в залог земельных участков, а также права на них законодательством предусмотрена, но реализовать ее станет возможным только после снятия моратория. Предварительные сроки его отмены — вступление в силу закона об обороте земель сельхозназначения, но не раньше 1 января 2016 года.
