Темы статей
Выбрать темы

Аренда недвижимости и минбаза

Дмитрий Костюк, зам. главного редактора
Такая популярная операция, как аренда, всегда вызывала повышенный интерес. Это и понятно, ведь с ней сталкивается чуть ли не каждый субъект хозяйствования. Да и вопросов она вызывает немало. Свои тонкости есть и при определении минбазы для арендных операций.

img 1

Не вникая во все подробности учета арендных операций у арендодателя (о них вы могли прочитать в тематическом номере «Налоги и бухгалтерский учет», 2015, № 89), отметим лишь те моменты, которые необходимы для понимания сути анализируемой проблемы.

В зависимости от того, является аренда основной деятельностью или нет, арендодатель использует два варианта отражения доходов:

1. Доходы от реализации услуг (основная деятельность либо сдача в аренду инвестиционной недвижимости). Полученные доходы отражаются по Кт субсч. 703. В таком случае все прямые расходы аккумулируются на дебете сч. 23, который в конце периода закрывается в дебет субсч. 903.

2. Прочие операционные доходы (не основная деятельность). Полученные доходы отражаются по Кт субсч. 713. Тогда все расходы отражаются по дебету субсч. 949.

Для целей определения минбазы нужно определить либо себестоимость оказанных услуг, либо цену приобретения таких услуг. В отношении аренды это не так просто, как может показаться на первый взгляд.

Основной вид деятельности

Первый вариант — это по сути продажа услуг. Загвоздка здесь в том, что большинство арендодателей объект расходов при калькулировании себестоимости определяют в разрезе всего вида деятельности за период (видимо, исходя из определения объекта расходов, приведенного в п. 4 П(С)БУ 16).

При этом вполне вероятно, что сумма арендной платы за конкретный объект аренды может быть разная из-за рыночной конъюнктуры. Например, стоимость аренды одного квадратного метра в более проходном месте торгового центра будет выше, чем квадратного метра в менее привлекательном месте этого же центра.

Но как определить себестоимость арендных услуг* по каждому объекту аренды, если на сч. 23 расходы аккумулируются целиком за период?

* Оборот «арендные услуги» используем для большей понятности и исключительно в налоговом смысле, ведь юридически аренда не является услугой.

Считаем, что «общую» себестоимость можно распределить, например, пропорционально сдаваемой в аренду площади. Предупреждаем: эта усредненная «удельная» себестоимость может привести к тому, что отдельные поставки окажутся убыточными (из-за того, что аренда не ходовых мест стоит недорого), хотя в целом деятельность прибыльная.

А это только потянет налоговые обязательства вверх из-за применения минбазы

Но если вы ведете учет по всем правилам, может, она вам не так страшна? Ведь не менее важный момент — «наполнение» этой себестоимости. Общеизвестно, что земельные участки, здания, сооружения, расположенные на земле, которые удерживаются с целью получения арендных платежей, являются инвестиционной недвижимостью ( п. 4 П(С)БУ 32). А она учитывается по одному из двух методов, указанных в п. 16 П(С)БУ 32:

— либо по справедливой стоимости (если ее можно достоверно определить);

— либо по первоначальной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации (если справедливую стоимость достоверно определить невозможно).

При первом варианте (а зачастую должен применяться именно он) объект не амортизируется. Это на руку арендодателям, ведь себестоимость будет очищена от такого важного элемента расходов как амортизация, а значит, минбаза не так страшна для арендодателя.

С другой стороны оценка по справедливой стоимости в условиях нестабильного курса гривни имеет и свои недостатки (см. статью «Инвестиционная недвижимость и новый налог на прибыль»//«Налоги и бухгалтерский учет», 2015, № 17, с. 35).

Не основной вид деятельности

Не менее интересна аренда и в том случае, когда она не является основным видом деятельности.

Минбаза по поставке услуг в абз. 2 п. 188.1 НКУ указана два раза: один раз ориентиром выступает стоимость приобретения «таких услуг», второй раз— их себестоимость.

В первом случае конструкция нормы такова, что речь в ней идет о цене приобретения именно продаваемых услуг (мы не зря выше выделили фразу «таких услуг»). Но разве арендодатель покупал услуги по аренде? Нет, конечно! Он понес определенные расходы, связанные с предоставлением объекта в аренду (это может быть амортизация, возможно, какие-то другие расходы), но это не покупка услуг по аренде.

Другое дело, если бы речь шла о субаренде. Тогда действительно субарендодатель покупает услуги по аренде и перепродает их, а минбазой будет выступать стоимость приобретения продаваемых услуг.

Что касается второго случая определения минбазы, то, строго говоря, в бухучете себестоимость аренды вообще не выводится (согласно Инструкции № 291 производственная себестоимость отражается по кредиту сч. 23, а себестоимость реализации — субсч. 903, но ни тот, ни другой здесь не используются). Хотя экономически арендодатель, конечно, себестоимость рассчитывает. Возможно, кто-то сможет уцепиться за этот нюанс и доказать, что минбазу здесь вообще применять не нужно.

Но мы бы не были столь оптимистичны. Мы отчетливо понимаем, что доказать этот вывод налоговикам будет очень сложно (хотя бы потому, что п. 11 П(С)БУ 16, определяющий состав производственной себестоимости продукции (работ, услуг), никак со счетами бухучета не связан, т. е. сыграть на формальном названии счетов и нормах Инструкции № 291 (в частности, описании сч. 23 и субсч. 949) вряд ли получится).

Поэтому лучше все-таки не идти на конфликт. Арендодателю логично выделить арендные расходы на отдельный субсчет второго порядка на субсч. 949. И аккумулированные на нем за месяц суммы принимать за ориентир для расчета минбазы по НДС.

А дальше возможна та же проблема, что и в случае с основной деятельностью: если арендодатель сдает несколько помещений в аренду или передал в аренду только часть объекта, а частью пользуется сам, то

для определения минбазы по каждому объекту логично распределять понесенные за месяц расходы пропорционально площади помещений

Размер минбазы

Интересно и «наполнение» расходов арендодателя. Арендодатель может приобретать коммунальные услуги, нести расходы на уборку сданного в аренду объекта недвижимости и т. п. Надо ли их учитывать при расчете минбазы по арендным услугам?

На наш взгляд, здесь многое зависит от условий договора аренды.

Если компенсация этих расходов никак не выделена (фактически они покрываются арендной платой), то однозначно надо (по сути говорим о себестоимости аренды, т. е. применяем второй из приведенных в абз. 2 п. 188.1 НКУ случаев). То есть минбаза будет состоять из амортизации, зарплаты и начислений на нее работников, непосредственно связанных с предоставлением услуг по аренде, стоимости коммунальных услуг, уборки, техобслуживания и т. д.

Если же по договору компенсация этих услуг отделена от аренды, то и для целей минбазы они должны рассматриваться как поставка отдельных услуг (т. е. применяем первый из приведенных в абз. 2 п. 188.1 НКУ случаев). То есть собственно по аренде минбаза будет состоять из амортизации, зарплаты и начислений на нее работников, непосредственно связанных с предоставлением услуг по аренде, возможно, каких-то других прямых расходов. А коммунальные, уборка и пр. — это отдельные услуги, по которым применяется своя минбаза.

выводы

  • Для расчета минбазы «общую» себестоимость можно распределить пропорционально сдаваемой в аренду площади.

  • Если аренда — не основной вид деятельности, то, строго говоря, ее себестоимость в бухучете не выводится. Но не применять минбазу очень рискованно.

  • Если арендатор компенсирует расходы арендодателя (коммунальные услуги и т. п.), то все зависит от условий договора: если расходы покрываются арендной платой, то они формируют себестоимость аренды, если уплачиваются отдельно — должны рассматриваться как поставка отдельных услуг.
Теги НДС
App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa

Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.

Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше