Из предыдущей статьи вы уже знаете, что одной из разновидностей платы за землю является земельный налог. Однако, кроме него, плата за землю взимается также в форме арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной форм собственности ( п.п. 14.1.147 НКУ). Эта форма платы за землю также относится к налогу на имущество ( п.п. 10.1.1 НКУ). Арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной форм собственности — это обязательный платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком ( п.п. 14.1.136 НКУ). В дальнейшем для упрощения будем называть этот налог просто арендной платой. В конечном счете так он называется в НКУ.
Плательщики арендной платы
Плательщиком арендной платы является арендатор земельного участка ( п. 288.2 НКУ). Причем даже если такой арендатор имеет право выкупить арендованный земельный участок, он до даты государственной регистрации права собственности на земельный участок уплачивает арендную плату в соответствии с договором аренды земли. И только после такой регистрации уплата бывшим арендатором платы за землю переходит в форму земельного налога ( п. 287.6 НКУ, см. консультации из БЗ, подкатегории 112.01, 112.05).
Перечень арендаторов, с которыми заключены договоры аренды земли на текущий год, в налоговые органы фискалам предоставляют органы исполнительной власти и органы местного самоуправления. Это делается до 1 февраля текущего года. Также указанные органы информируют налоговиков о заключении новых, внесении изменений в существующие договоры аренды земли и их расторжении. До 1 числа месяца, следующего за месяцем, в котором состоялись указанные изменения ( п. 288.1 НКУ).
Основанием для начисления арендной платы за земельный участок является договор аренды такого земельного участка ( п. 288.1 НКУ)
Обязанностью арендатора является в пятидневный срок после государственной регистрации договора аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности предоставить копию такого договора соответствующему контролирующему органу. Это предусматривает ст. 25 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV (см. также консультацию в БЗ, подкатегория 112.05).
Отдельно скажем о субъектах хозяйствования, осуществляющих деятельность на территории проведения АТО. Дело в том, что для таких арендаторов земельных участков теперь существует серьезная неопределенность.
Чтобы смягчить их трудное по понятным причинам положение, законодатель решил освободить их от арендной платы ( ст. 6 Закона № 1669). Не навсегда, но на период проведения АТО.
Однако налоговики не торопятся признавать указанное освобождение от арендной платы. В своей консультации (БЗ, подкатегория 112.04) налоговики уклоняются от прямого ответа об указанной льготе. Они отмечают, что сейчас не разработан порядок применения налоговых льгот, указанных в ст. 6 Закона № 1669, а также не внесены соответствующие изменения в НКУ.
По нашему мнению, такая задержка налоговиков с признанием льготы для субъектов хозяйствования из зоны АТО не имеет никаких оснований. Так как Закон № 1669 имеет приоритетное действие над другими законами и нормативно-правовыми актами Украины ( п. 3 ст. 11 Закона № 1669). Поэтому освобождение от арендной платы должно быть возможным и без изменений в НКУ. Подробнее об этом читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2014, № 88, с. 11. Хотя у налоговиков также есть аргументы в пользу фискального прочтения — ведь п. 30.5 НКУ предусматривает, что налоговые льготы и основания для их предоставления устанавливаются исключительно НКУ.
Объект налогообложения
Объектом налогообложения является земельный участок, предоставленный в аренду ( п. 288.3 НКУ). Для определения землепользователям размера арендной платы контролирующие органы используют данные государственного земельного кадастра и договоров аренды земельных участков о площади земельных участков, их нормативной денежной оценке с учетом коэффициентов индексации, размера арендной платы (см. БЗ, подкатегория 112.05).
Размер и условия внесения арендной платы устанавливаются в договоре аренды между арендодателем (собственником) и арендатором ( п. 288.4 НКУ)
В то же время п. 288.5 НКУ устанавливает «коридор», в котором может указываться годовая сумма арендного платежа. Этот «коридор» составляет не менее 3 и не более 12 процентов нормативной денежной оценки земельного участка, предоставляемого в аренду.
Заметьте: если годовая сумма арендного платежа менее установленного нижнего порога, налоговики настаивают на том, что арендатору следует обратиться в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, с которым заключен договор аренды земли, по поводу приведения договора в соответствие с НКУ (см. консультацию БЗ, подкатегория 112.03). Причем сейчас фискалов в этом вопросе поддерживает также и Верховный Суд (см. постановление Верховного Cуда Украины от 02.12.2014 г. по делу № 21-274а14 // «Налоги и бухгалтерский учет», 2015, № 73, с. 31). То есть даже если арендодатель (местная власть) не вносит изменения в договор аренды, налоговики все равно доначислят арендную плату. Что же тогда делать, если у вас в договоре аренды указан годовой размер арендной платы менее 3 % нормативной денежной оценки и ваш государственный или коммунальный арендодатель не хочет менять договор? Рекомендуем в этом случае сразу отражать в декларации арендную плату, рассчитанную исходя из 3 % нормативной денежной оценки.
Таким образом, на сегодняшний день Верховный Суд фактически поддерживает позицию налоговиков о недопустимости устанавливать в «земельном» договоре аренды сумму арендной платы менее нижнего порога, установленного НКУ. В то же время верхний порог указанного «коридора» в договоре аренды может быть превышен. В том случае, если арендатор определяется на конкурентных принципах ( п.п. 288.5.3 НКУ) .Точно так же, как и в случае с земельным налогом, к нормативной денежной оценке применяется порядок индексации, предусмотренный ст. 289 НКУ (см. консультацию из БЗ, подкатегория 112.02). Коэффициент индексации для 2016 года — 1,433 (для земель сельхозназначения — 1,2). Подробно об индексации и изменении нормативной денежной оценки вы можете прочитать в статьях, посвященных земельному налогу, на с. 3, 10 сегодняшнего номера.
Отчетность и сроки уплаты
Налоговый период, порядок исчисления арендной платы, срок уплаты и порядок ее зачисления в бюджеты применяются в соответствии с требованиями ст. 285 — 287 НКУ. Это установлено п. 288.7 НКУ.
Таким образом, сроки подачи отчетности и уплаты арендной платы — аналогичные земельному налогу (см. также консультацию из БЗ, подкатегория 112.06). Поэтому не будем повторяться, а просто отсылаем вас по этому вопросу к нашей предыдущей статье. Здесь напомним только: условия внесения арендной платы арендодатель и арендатор также обязательно определяют в договоре аренды ( п. 288.4 НКУ).
