Прежде всего напомним об ограничениях, которые должен соблюдать арендодатель нежилой недвижимости, пребывающий в статусе единоналожника второй группы (подробности см. в «Налоги и бухгалтерский учет», 2015, № 89, с. 28):
(1) вы не вправе сдавать в аренду, в частности, нежилые помещения (сооружения, здания) и/или их части, общая площадь которых превышает 300 кв. м ( п.п. 291.5.3 НКУ);
(2) вы не вправе сотрудничать с арендаторами, которые не являются ни единоналожниками, ни населением ( п.п. 2 п. 291.4 НКУ; см. также 107.12 БЗ);
(3) в ЕГР* и Реестре плательщиков единого налога в сведения о видах вашей деятельности должен быть занесен код КВЭД согласно ДК 009:2010 — «68.20 Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества».
* Полное название — Единый государственный реестр юридических лиц, физических лиц — предпринимателей и общественных формирований.
Таким образом, даже удовлетворяя условиям (2) и (3), оставаясь единоналожником второй группы, формально вам невозможно будет обойти ограничение (1). Говоря об этом ограничении, напомним, что кроме варианта, когда единоналожник второй группы сдает в аренду (пусть и двум разным арендаторам) разрешенные «подлимитные» 300 кв. м, а «сверхлимитную» площадь помещения никому не сдает (см. 107.12 БЗ), другие варианты фискалами жестко перекрыты.
В том числе запрещен и такой, казалось бы, очевидный вариант — сдавать «подлимитные» 300 кв. м объекта в аренду в статусе единоналожника (разумеется, в рамках кода 68.20), а «сверхлимитную» часть площадей сдавать в аренду в статусе физлица-обывателя или даже передать эту часть в бесплатное пользование (см. «запретительный» ответ налоговиков на вопрос 1 Обобщающей налоговой консультации, утвержденной приказом ГНСУ от 20.02.2012 г. № 136, и 107.03 БЗ). Как видите, с точки зрения фискалов такие, казалось бы, очевидные варианты «обхода» лимита — вообще не варианты. ☹
Заметим кстати, что никто не запрещает вам использовать «сверхлимитный» кусок площади в другой своей же предпринимательской деятельности или, скажем, в личных целях.
Поэтому
единственный надежный вариант сдавать в аренду все помещение без оглядки на ограничение в «триста квадратов» — это заключить договоры аренды не от имени единоналожника, а от имени физлица-обывателя
Внимание! Главное, чтобы на этот момент в ваших данных из ЕГР и Реестра плательщиков ЕН не был бы зафиксирован код 68.20! Из соображений вашей защищенности от претензий со стороны контролеров очень важно, что с этим вариантом фискалы прямо согласились в подкатегории 107.12 БЗ.
Еще заметим, что после исключения кода 68.20 из перечня записанных в ЕГР и Реестр плательщиков ЕН видов вашей предпринимательской деятельности (с целью реализации варианта заключения вами договора аренды на все 500 кв. м вашего помещения в статусе физлица-обывателя) вы можете преспокойно продолжать заниматься другими ее видами — согласно оставшимся либо заново внесенным в реестры кодам видов деятельности. В последнем случае надо лишь подать госрегистратору соответствующее заявление по форме, утвержденной приказом Минюста от 06.01.2016 г. № 15/5 (заполнив его раздел 6).
А еще важно отметить, что согласно п. 298.5 НКУ не позднее 20 числа месяца, следующего за тем, в котором были внесены эти изменения в ЕГР, вы должны подать налоговикам Заявление о применении упрощенной системы налогообложения по форме, утвержденной приказом Минфина от 20.12.2011 г. № 1675 (с отметкой в графе 5.3), на основании которого они изменят ваши сведения в Реестре плательщиков ЕН.
Да, а заключать договоры на всю площадь помещения в 500 кв. м в статусе физлица-обывателя советуем вам уже после того как удостоверитесь, что «арендный» код из реестров таки исключен.
Кстати, если этот ответ попадется на глаза физлицу-единоналожнику не второй, а третьей группы, пусть знает, что его в описываемой ситуации с подачей последнего из заявлений налоговики не торопят: согласно консультации из подкатегории 107.12 БЗ эту бумажку он может приложить к ЕН-декларации за квартал, в котором у него изменились коды в ЕГР. Но совет из предыдущего абзаца адресуем и ему тоже.
Понятно, что
если в качестве арендодателя вы выступаете не как предприниматель-единоналожник, а как физлицо-обыватель, то при этом теряете 19,5 % получаемых сумм арендной платы (НДФЛ + ВС)
Но это все равно надежнее, чем рисковать и нарваться на выявление проверкой факта, что, формально сдавая в аренду «подлимитные» площади, вы на самом деле передали в пользование арендатору и «сверхлимитные»… Фискалы наверняка истолкуют это как нарушение условий пребывания на упрощенке (см. ниже), и тогда, как говорится, мало не покажется… ☹
В принципе, некоторые специалисты озвучивали идею сдавать «подлимитную» часть площади в аренду, а «сверхлимитную» передавать в ссуду. Но тут возникает несколько проблем.
Во-первых, если нагрянувшие фискалы увидят, что на всех 500 арендованных квадратах кипит хозяйственная деятельность двух предпринимателей-арендаторов, но при этом одному из них его часть площадей склада передана на основании возмездного договора аренды, а другому — в бесплатную ссуду, то не обижайтесь, если второй из договоров контролеры постараются признать притворным (см. ч. 1 ст. 235 ГКУ). Ведь на первый план при этом выйдет именно безоплатный характер такой сделки. Ну ладно бы еще, если на подобных условиях часть площади помещения передавалась бы вами некой благотворительной, т. е. неприбыльной, организации — тогда хотя бы внешняя сторона такой передачи выглядела «пристойно», а так…
Таким образом, поскольку правовым последствием признания сделки притворной (кстати, этот вопрос мы обсуждали в «Налоги и бухгалтерский учет», 2015, № 96, с. 43) будет применение к ней правил сокрытой ею сделки (т. е. договора аренды), то вам это грозит изгнанием с упрощенки с доплатой ЕН по ставке 15 % со всех «сокрытых» доходов. Напомним, что превышение лимита согласно п.п. 5 п.п. 298.2.3 НКУ вынудит вас уйти с упрощенки на общую систему с первого числа ближайшего календарного квартала. Но даже если вы не сделаете этого самостоятельно, то на основании п.п. 3 п. 299.10 НКУ налоговики все равно исключат вас из Реестра плательщиков ЕН. ☹
Во-вторых, ссудный вариант для соответствующего пользователя площади склада приводит к тому, что для него «бесплатно» — это не просто «даром», а еще и подпадает под п. 292.3 НКУ, а значит, стоимость пользования по обычным ценам согласно п.п. 14.1.71 НКУ попадает ему не в расходы, а в доходы (!) — об этом в отношении единщиков-физлиц прямо говорят налоговики в подкатегории 107.04 БЗ. Мало того, в этой же подкатегории есть свежая консультация с точно таким же выводом в отношении ситуации получения имущества в бесплатное пользование именно по договору ссуды. Вывод не порадует ссудополучателя: фискалы требуют от него увеличить доход исходя из обычных цен на пользование площадями… ☹
Короче: об этой идее советуем вам забыть.
