Аренда

Доход от предоставления имущества в аренду (арендную плату) он отражает:

— на счете 713 «Доход от операционной аренды активов» — если это не основная деятельность арендодателя. При этом все затраты, связанные с этим доходом, он отражает на субсчете 949 «Прочие расходы операционной деятельности»;

— на счете 703 «Доход от реализации работ и услуг» — если это его основная деятельность (письмо Минфина от 22.09.10 г. № 31-34020-20-27/25329). При этом все расходы, связанные с получением «арендных» доходов, он аккумулирует на счете 23 «Производство» с последующим списанием этих сумм на счет 903 «Себестоимость реализованных работ и услуг».

Полученная авансом за несколько календарных месяцев арендная плата вначале отражается на счете 69 «Доходы будущих периодов», а уже оттуда, в месяце, за который она получена, попадает в доход.

Никаких специальных «арендных» корректировок раздел III НКУ не предусматривает. Поэтому все доходы и расходы по аренде, сформированные в бухгалтерском учете, арендодатель отражает и в «налоговоприбыльном». Разницы могут возникнуть только в части амортизации переданных в аренду объектов ОС и НМА ( пп. 138.1, 138.2 НКУ).

Операция по собственно передаче активов в оперативную аренду объектом обложения НДС не является ( п.п. 196.1.2 НКУ). А вот арендная плата облагается НДС в общем порядке* ( п.п. «б» п. 185.1 НКУ). Налоговые обязательства арендодатель признает по правилу «первого события» по ставке 20 %. База налогообложения — договорная стоимость, но не ниже минбазы, установленной в абз. 2 п. 188.1 НКУ.

* Правда, есть исключение: если «арендная» недвижимость находится за пределами таможенной территории Украины, то НДС не возникает.

Арендные платежи в учете арендатора. Принятые в операционную аренду активы арендатор учитывает на забалансовом счете 01 по стоимости, указанной в договоре ( п. 8 П(С)БУ 14, Инструкция № 291). Начисленную арендную плату он признает расходами того периода, в котором услуга фактически им получена (если она относится к расходам периода) или в периоде признания дохода (если она формирует себестоимость товаров/услуг).

Если арендная плата уплачена авансом за несколько календарных месяцев, ее отражают на счете 39 «Расходы будущих периодов», с последующим списанием на расходы в соответствующем месяце в зависимости от направления использования арендованного объекта: на счета 23, 91, 92, 93 или 94. Если арендуемый объект используется для создания (строительства) собственных необоротных активов, арендную плату капитализируют на счете 15.

Расходы в виде арендных платежей, отраженные в бухгалтерском учете, без каких-либо корректировок отражаются и в «налоговоприбыльном» учете арендатора.

Независимо от направления использования арендованного объекта, суммы «входного» НДС по арендной плате арендатор относит в состав своего налогового кредита (конечно же, только при наличии НН, зарегистрированной арендодателем — плательщиком НДС в ЕРНН). Если объект используется в необъектной, необлагаемой или льготной деятельности, арендатор согласно п. 198.5 НКУ должен начислить НДС, выписать сводную НН и зарегистрировать ее в ЕРНН.

Компенсация коммунальных услуг. По договоренности сторон арендатор может компенсировать арендодателю стоимость коммунальных услуг. Причем, не в составе арендной платы, а отдельным платежом. Тогда, в учете арендодателя сумма компенсации отразится на счете 719 «Прочие доходы от операционной деятельности». А арендатор отразит ее на том же «расходном» счете, что и арендную плату (23, 91, 92, 93 или 94).

По налогу на прибыль никаких особенностей ни для арендодателя, ни для арендатора нет — здесь все, как в бухгалтерском учете.

А что касается обложения НДС такой компенсации коммунальных расходов, то недавно позиция налоговиков кардинально изменилась. Если ранее они однозначно считали компенсацию коммунальных расходов составной частью арендной операции и настаивали на ее «НДС-облагаемости», то теперь налоговики утверждают, что она — не объект налогообложения (см. письмо ГФСУ от 19.04.2016 г. № 8813/6/99-99-19-03-02-15). Причем, учтите: разъяснение из БЗ 101.02, которое «проповедовало» прежнюю «облагаемую» позицию, переведено в недействующие в связи с необходимостью уточнения его редакции. Так что, по всей видимости, сегодня налоговики не признают и налоговый кредит арендатора в сумме НДС при компенсации коммунальных услуг. А арендодателю нужно помнить: если при приобретении коммунальных услуг он по входному НДС на них отразил налоговый кредит, а передал их как не объект НДС (см. письмо), то согласно п. 198.5 НКУ он обязан начислить НДС, выписать сводную НН и зарегистрировать ее в ЕРНН.

Ремонт арендованного имущества. Чтобы правильно отразить в учете арендатора расходы по осуществленному им ремонту, необходимо его классифицировать — ремонт это или улучшение. Если ремонт — его стоимость отражается в расходах периода на счете 23, 91, 92, 93 или 94, в зависимости от направления использования арендованного объекта. А вот стоимость улучшения арендатор капитализирует на счете 153, а затем списывает на счет 117 «Прочие необоротные материальные активы». Амортизировать такой объект арендатор начинает с месяца, следующего за месяцем, в котором он введен в эксплуатацию. Срок полезного использования обычно привязывают к сроку действия договора аренды, хотя можно установить и другой срок. Для амортизации применяют прямолинейный или производственный метод ( п. 27 П(С)БУ 7). Суммы начисленной амортизации отражают на тех же счетах, что и арендную плату. Передачу улучшенного объекта арендодателю (по окончании срока действия договора аренды) арендатор отражает в учете как продажу объекта прочих необоротных материальных активов (если предусмотрена компенсация стоимости улучшения арендодателем) или как бесплатную передачу (если компенсация не предусмотрена).

Хотя если условиями договора предусмотрено, что «ремонтные» расходы компенсируются арендодателем сразу же по окончании ремонта и улучшение тут же передается арендодателю на баланс, то расходы не капитализируют и отдельный объект необоротных активов не создают — такую операцию отражают как продажу работ (услуг). В таком случае вначале расходы собирают на счете 23, а затем (при передаче) — списывают на счет 903 и отражают доход от реализации на счете 703.

В «налоговоприбыльный» учет арендатора стоимость «некапитализированного» ремонта попадает из бухучета без каких-либо корректировок. А вот стоимость ремонта, сформировавшая отдельный необоротный актив стоимостью больше 6 тыс. грн., требует корректировки разниц согласно пп. 138.1, 138.2 НКУ.

Аренда и единый налог. Плательщики ЕН 2 — 4 групп имеют полное право предоставлять имущество в аренду (для ФЛП на ЕН 2 группы при условии, что соответствующий вид деятельности — код КВЭД 68.20 согласно ДК 009:2010 — зарегистрирован в реестрах). При этом для ФЛП на ЕН 2 и 3 групп НКУ установлены ограничения. Так, они не имеют права передавать в аренду земельные участки общей площадью более 0,2 га, жилые помещения и/или их части общей площадью более 100 кв. м. и нежилые помещения (сооружения, строения) общей площадью более 300 кв. м. ( п.п. 291.5.3 НКУ). Кроме того, ФЛП на ЕН 2 группы должны помнить: любые услуги (в том числе и по аренде) они имеют право предоставлять только населению и/или другим плательщикам единого налога ( п.п. 2 п. 291.4 НКУ). А вот для юридических лиц — единоналожников никаких ограничений по аренде нет.

Что мы еще писали на эту тему