* Шаг за шагом
Предположим, что в вопросе управления многоквартирным домом вы определились в пользу ОСМД. Как воплотить это решение на практике, создав ОСМД?
Статья 6 Закона об ОСМД предусматривает специальную процедуру создания указанного объединения. Эта процедура включает в себя несколько этапов, которые мы сейчас и рассмотрим.
Первый этап — Созывается учредительное собрание
Созыв учредительного собрания — необходимая мера для создания любого ОСМД. Учредительное собрание созывает инициативная группа, состоящая по меньшей мере из трех собственников квартир или нежилых помещений в доме.
На инициативную группу возложена обязанность уведомить о проведении учредительного собрания. Для этого инициативная группа направляет письменное уведомление каждому совладельцу (жильцу). Такое уведомление вручается совладельцу под расписку или путем почтового отправления (заказным письмом).
В уведомлении обязательно указывается, по чьей инициативе созывается учредительное собрание, а также место и время проведения собрания и проект повестки дня.
Инициативная группа обязана направить уведомление совладельцам не позднее чем за 14 дней до даты проведения учредительного собрания
Время и место проведения выбираются удобными для большинства возможных участников собрания.
Важно! По возможности, следует убедиться, что уведомление о созыве учредительного собрания с целью создания ОСМД было вручено каждому совладельцу. Дело в том, что на практике некоторые собственники квартир обжалуют решение о создании ОСМД на основании того, что им не было вручено такое уведомление (см., например, решение апелляционного суда Тернопольской области от 30.06.2015 г. по делу № 607/19384/13, решение Хозяйственного суда Черкасской области от 25.08.2015 г. по делу № 925/1063/15 и решение Зареченского районного суда г. Сумы от 29.03.2016 г. по делу 591/7127/15-ц).
Учредительное собрание ведет председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих совладельцев или их представителей. Решения на учредительном собрании принимаются путем поименного голосования. Каждый совладелец во время голосования имеет количество голосов, пропорциональное доле общей площади квартиры в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.
Например: общая площадь всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, составляет 7000 м2, а площадь квартиры, принадлежащей гражданину А., — 70 м2. В этом случае гражданин А. на учредительном собрании имеет: (70 м2 / 7000 м2) х 100 % = 1 % голосов.
Исключение из этого правила — если одно лицо является собственником квартир и/или нежилых помещений, общая площадь которых составляет более 50 % общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома. В этом случае каждый совладелец на учредительном собрании имеет 1 голос независимо от количества и площади квартир или нежилых помещений, находящихся в его собственности.
Таким образом, перед проведением учредительного собрания следует предварительно определить, какое количество голосов принадлежит каждому совладельцу. Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины общего количества всех совладельцев.
А если решение принять не удастся? То есть если более половины участников собрания не проголосовали ни «за», ни «против». В таком случае проводится письменный опрос совладельцев, не голосовавших на учредительном собрании. Утвержденной формы такого опроса нет, но Закон № 417 определяет перечень сведений, которые оно должно содержать (см. письмо Минрегионстроя от 21.08.2015 г. № 7/9-10109).
Порядок, в котором проводится опрос, установлен ч. 8 ст. 10 Закона № 417. В частности, установлено, что при опросе совладельцы собственноручно заполняют листки опроса, в которых указываются:
— день опроса;
— фамилия, имя, отчество совладельца;
— документ, подтверждающий право собственности на квартиру или нежилое помещение;
— номер квартиры или нежилого помещения;
— общая площадь квартиры или нежилого помещения;
— документ, предоставляющий полномочия на голосование от имени совладельца (для представителей);
— ответ совладельца на вопрос «да», «нет» или «воздержался»;
— личная подпись совладельца и лица, проводившего опрос.
Письменный опрос совладельцев проводится в течение 15 календарных дней с даты проведения учредительного собрания. Если в течение указанного срока необходимое количество голосов «за» не набрано, решение считается непринятым. Соответственно, если надлежащее количество голосов удалось собрать (как с помощью собрания, так и с помощью опроса) — решение принято.
Результаты проведения учредительного собрания оформляются протоколом собраний совладельцев многоквартирного дома. Форма указанного протокола утверждена приказом Минрегионстроя от 25.08.2015 г. № 203.
Если учредительное собрание приняло решение создать ОСМД — утверждается его устав
Устав ОСМД составляется в соответствии с Типовым уставом объединения совладельцев многоквартирного дома. Этот устав утвержден приказом Госкомитета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 27.08.2003 г. № 141 (ср. ). Если не придерживаться формы Типового устава — можно получить отказ при регистрации ОСМД (см. письмо Минрегионстроя от 04.11.2015 г. № 8/9-3312-15).
Учредительные документы ОСМД подписывает председатель учредительного собрания или иное уполномоченное собранием лицо. При этом следует соблюдать требования о наименовании юридического лица, утвержденные приказом Минюста от 05.03.2012 г. № 368/5.
Второй этап — Проводится государственная регистрация
Государственная регистрация ОСМД проводится в порядке, установленном законом для государственной регистрации юридических лиц. Это значит, что госрегистратору нужно подать следующие документы ( ч. 1 ст. 17 Закона № 755):
— заявление о государственной регистрации создания юридического лица по форме, утвержденной приказом Минюста от 06.01.2016 г. № 15/5;
— заявление о включении в Реестр неприбыльных учреждений и организаций (по ф. № 1-РН, приведенной в приложении 1 к Положению № 37)*;
* О подаче заявления о включении в Реестр неприбыльных учреждений и организаций налоговикам читайте в статье на с. 26.
— учредительный документ (устав) ОСМД;
— реестр граждан, принимавших участие в учредительном собрании.
Сейчас документы для госрегистрации могут быть поданы ( ст. 14 Закона № 755):
(1) или в бумажной форме (лично заявителем или почтовым отправлением);
(2) или в электронной форме через портал электронных сервисов.
Подробно правила подачи документов на госрегистрацию изложены в Порядке № 359/5.
Госрегистратор рассматривает документы, поданные для госрегистрации, и проводит госрегистрацию в течение 24 часов после их поступления, кроме выходных и праздничных дней ( ч. 1 ст. 26 Закона № 755).
По результатам проведенной госрегистрации вносятся сведения в ЕГР. При этом госрегистратор формирует выписку, которая с помощью программных средств размещается на портале электронных сервисов в день проведения госрегистрации ( п. 15 разд. II Порядка № 359/5). Порядок, в котором предоставляются сведения из ЕГР, утвержден приказом Минюста от 31.03.2015 г. № 466/5.
Третий этап — ОСМД принимает дом на баланс
Прежний балансодержатель многоквартирного дома (или лицо, осуществлявшее управление многоквартирным домом до создания ОСМД) обеспечивает передачу ему экземпляра технической и другой предусмотренной законодательством документации на дом**. Ранее порядок передачи жилищного комплекса или его части с баланса на баланс был установлен Порядком № 1521. Теперь принят новый Порядок № 301. Однако на момент подписания номера в печать указанный новый Порядок еще не вступил в силу.
** Подробно о передаче дома на баланс ОСМД читайте на с. 37 сегодняшнего номера.
При этом ОСМД должно получить документ, на основании которого многоквартирный дом принят в эксплуатацию, технический паспорт и планы инженерных сетей.
Данные документы предыдущий балансодержатель (или управляющий) должен передать в трехмесячный срок со дня государственной регистрации ОСМД
А если указанная документация отсутствует? Тогда прежний балансодержатель или лицо, осуществлявшее управление многоквартирным домом до создания ОСМД, должны восстановить указанную документацию за собственные средства. Это надо сделать в течение полугода со дня госрегистрации ОСМД.
Следовательно, ОСМД в любом случае должно получить документы на дом. Без этого невозможно осуществлять управление домом. Поэтому если прежний управляющий не хочет предоставлять документы — их нужно требовать.
Четвертый этап — ОСМД начинает свою деятельность
Из статьи на с. 19 сегодняшнего номера вы уже знаете, что деятельность ОСМД связана с управлением домом, поддержанием его в надлежащем состоянии, контролем за предоставлением и качеством услуг ЖКХ и т. п.
Во время деятельности ОСМД председатель ОСМД может исполнять свои обязанности:
(1) по трудовому договору. В таком случае о заключении трудового договора следует подать уведомление о приеме работника на работу в соответствии с постановлением № 413 (см. письмо ГФСУ от 28.10.2015 г. № 22788/6/99-99-17-03-03-15);
(2) на общественных началах (бесплатно). Для неприбыльных организаций такое является возможным (см. письмо Минсоцполитики Украины от 02.03.2015 г. № 228/13/84-15).
Кроме того, как уже было указано выше, ОСМД может поручить выполнять часть или все свои функции управляющему. В случае привлечения такого управляющего ОСМД заключает с ним договор. Теперь образцом такого договора является Типовой договор о предоставлении услуг по управлению домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений, утвержденный постановлением КМУ от 20.05.2009 г. № 484.
Для того чтобы лучше и нагляднее представить себе процедуру создания ОСМД, представим ее в виде схемы (см. рисунок).
* Если большинство голосов на учредительном собрании «против», опрос не проводится. В этом случае считается, что учредительное собрание приняло решение не создавать ОСМД.
На этом заканчиваем «организационный» блок темы об ОСМД и переходим к учетным вопросам.
выводы
- ОСМД создается на основании решения учредительного собрания. Если учредительное собрание не смогло принять такое решение, нужное количество голосов можно «добрать» за счет письменного опроса.
- Государственная регистрация ОСМД происходит в порядке, предусмотренном для юридических лиц.
- При оприходовании дома на баланс ОСМД прежний управляющий обязан передать ОСМД документацию на дом.
- ОСМД может осуществлять свою деятельность как самостоятельно, так и на основании договора с управляющим.
