Это может показаться странным, но в нынешней редакции Закона об ОСМД нет вообще ни одного упоминания о земле, кроме того, что деятельность таких объединений регулируется, в частности, ЗКУ. Следовательно, даже если и есть в отечественном правовом поле какие-то «земельные» спецнормы, касающиеся исключительно ОСМД, то искать их надо в первую очередь в ЗКУ.
Правовой режим земельных участков многоквартирных домов урегулирован ст. 42 этого Кодекса. Причем отдельно для домов государственной и коммунальной собственности (см. ч. 1 этой статьи) и для домов, которые находятся в общей совместной собственности собственников квартир и нежилых помещений ( ч. 2 ст. 42 ЗКУ).
Но прежде чем углубиться в изучение ЗКУ, скажем вот что.
Так случилось, что ОСМД на сегодня — крайне разнородные структуры.
В том смысле, что одни из них действительно были образованы по инициативе снизу, не дожидаясь ни появления Закона № 417, ни наступления установленного им времени «Ч» (01.07.2016 г.). Преимущественно эти объединения появились в новостройках. А потому таковых явное меньшинство.
К массовому созданию других подталкивает упомянутый Закон. И такие другие ОСМД (назовем их «ОСМД-по-принуждению» ☺) наблюдаем чаще всего в старых многоэтажках так называемого государственного жилого фонда, квартиры в которых были приватизированы гражданами согласно Закону № 2482*.
Какие земельные проблемы у первой категории ОСМД? Для ответа на этот вопрос вспомним, что любое строительство не могло быть начато без предварительного узаконивания того или иного вещного права заказчика строительства на участок земли, отведенный под него.
Чаще это была аренда земли коммунальной или государственной формы собственности. Тогда по окончании строительства такой участок возвращался арендодателю и подлежал оформлению на организацию, управляющую этим домом. Если такие функции брало на себя ОСМД, то соответствующий земельный участок мог передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в пользование этому объединению (см. ч. 2 ст. 42 ЗКУ в редакции, действовавшей до 01.07.2015 г.). Как этому ОСМД поступить сейчас, в свете Закона № 417, с полученной землей, пока сказать трудно. Единственное, в чем мы уверены, — раз у ОСМД есть «земельные» правоустанавливающие документы, то и налог на землю платить пока ему…
Случалось и так, что земля находилась в собственности заказчика строительства. Тут, конечно, возможны варианты, один из которых — безвозмездный отказ от собственности на землю в пользу ОСМД, но обязанности сделать это у заказчика не было. Впрочем, он мог сделать это в добровольном порядке, если предусмотрительно заложил стоимость своей земли в цену проданных им квартир. Если земля даже после сдачи дома оставалась за заказчиком, то он и должен был платить за нее земельный налог.
Как бы там ни было, эти ситуации имеют более-менее очерченные правовые контуры: есть конкретный участок земли с оформленными на него правами, есть дом, построенный на этом участке. А значит, решение по земле, приемлемое для заказчика строительства и жильцов в лице ОСМД, при желании можно найти…
Куда больший интерес представляет судьба земли под многоэтажкой для второй категории ОСМД («ОСМД-по-принуждению»), т. е. для большинства из нас с вами. Как быть тут?
Ну, допустим, создали вы объединение под прессингом неотвратимости даты «Ч» из Закона № 417. Ну, приняло это ОСМД многоквартирный дом на свой баланс от бывшего собственника (точнее, балансодержателя). А что же все-таки в данном случае будет с землей?
Интересно, что Закон № 2482, который в свое время инициировал жилищную приватизацию, тоже содержит всего лишь отсылочную норму (см. п. 5 ст. 10), согласно которой пользование закрепленной за приватизированным домом придомовой территорией осуществляется в порядке и на условиях, предусмотренных ЗКУ. То есть, судя по всему, настала пора процитировать соответствующую норму ЗКУ ( ч. 2 ст. 42):
Земельные участки, на которых расположены многоэтажные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовая территория <…>, передаются бесплатно в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины
Согласитесь, приведенная цитата не оставляет сомнений в том, что субъектами, получающими соответствующие права на землю возле многоквартирного дома, являются сами его жильцы — собственники квартир, а также другие юридические и физические лица — собственники нежилых помещений в нем. Иначе говоря, совладельцы многоквартирного дома, как они определены в ст. 1 Закона об ОСМД. Там же, кстати, определено и понятие ОСМД как юридического лица, образованного совладельцами многоквартирного дома.
Такое четкое разделение терминов позволяет утверждать: если бы планировалась передача «многоквартирной» земли объединению совладельцев, т. е. юридическому лицу, то в ст. 42 ЗКУ так бы прямо и прописали (кстати, ранее в ней так и было прописано). Вместо этого с 01.07.2015 г. мы видим там совершенно другую конструкцию, которая вообще устраняет ОСМД от юридических проблем с землей. Хотя и не устраняет от необходимости «надлежащего содержания и использования совместного имущества» ( ст. 4 Закона об ОСМД).
А в совместное имущество многоквартирного дома помимо прочего зачисляют также права на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и принадлежащие к нему здания и сооружения и его придомовая территория ( п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона № 417).
При этом в ГКУ (см. ч. 2 ст. 382) уточняется, что все собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами на праве общей совместной собственности совместного имущества многоквартирного дома. Но вот права на земельный участок, относящийся к многоэтажке, включаются в состав совместного имущества только в случае государственной регистрации таких прав.
Что же получается? К сожалению, пока лишь то, что даже при наличии ОСМД должным образом оформить «многоквартирную» землю не выйдет. Ведь ОСМД уже не имеет на нее абсолютно никаких прав! И те местные советы, которые в условиях изменившегося законодательства (имеем в виду ч. 2 ст. 42 ЗКУ) продолжают руководствоваться старыми нормами и передавать землю в собственность ОСМД, а не совладельцам дома, нарушают закон. Пока механизм такой передачи все еще разрабатывает Кабмин, «земельно-многоквартирные» вопросы оказались замороженными.
Но уже сейчас мы должны быть готовы к тому, что субъектами, которые вот-вот станут собственниками/пользователями земли, закрепленной за нашим домом, будем мы с вами, а не ОСМД. А раз так, то каждый совладелец многоквартирного дома (в том числе и собственники жилых помещений) станет самостоятельным плательщиком земельного налога.
Рассчитывать его, очевидно, следует пропорционально причитающейся доле каждого совладельца. Таковой считается доля, которую составляет площадь квартиры и/или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома ( п. 9 ч. 1 ст. 1 Закона № 417). При этом земельный налог не должен будет входить в состав платы за содержание дома и придомовой территории, которую жильцы уплачивают ОСМД.
Так ли сложится на практике, как мы думаем, можно будет сказать лишь после утверждения упомянутого порядка от КМУ. А пока его нет, уясните вот что: ОСМД, которые до 01.07.2015 г. оформили землю на себя, продолжают уплачивать земналог. Остальные — не платят, терпеливо ожидая ☺ этот порядок...
