Договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем его существенным условиям (ст. 638 ГКУ, ч. 2 ст. 180 ХКУ). Какая же форма считается надлежащей?
ГКУ выделяет следующие формы договоров:
— устная;
— письменная простая;
— письменная нотариальная.
Также допускается электронная форма (ч. 1 ст. 205 ГКУ). При этом если стороны договорились заключить договор с помощью информационно-телекоммуникационных систем, он считается заключенным в письменной форме.
По общему правилу договор можно заключать в любой форме, если требования к его форме не установлены законом (ч. 1 ст. 639 ГКУ). Это означает, что запрещено применять более простую форму договора в сравнении с предусмотренной законом. Например, нельзя заключить договор в простой письменной форме, если закон требует, чтобы он был удостоверен нотариально. А вот обратная ситуация вполне допустима. Так, нотариальное удостоверение договора по инициативе его сторон (если по закону достаточно простой письменной формы) вполне возможно.
Что касается устной формы договора, то ее использование для юридических лиц сильно ограничено. Согласно ст. 208 ГКУ сделки между юридическими лицами следует заключать в письменной форме. Также письменную форму нужно соблюдать при заключении сделок между юридическим и физическим лицом, кроме случаев, предусмотренных ч. 1 ст. 206 ГКУ*.
* В ч. 1 ст. 206 ГКУ упоминаются сделки, которые исполняются в момент их совершения (за исключением сделок, подлежащих нотариальному удостоверению, а также сделок, для которых несоблюдение простой письменной формы влечет их недействительность).
Отдельного внимания заслуживают сделки с недвижимым имуществом. Напомним: к недвижимости относят земельные участки, имущественные комплексы, здания, сооружения (их отдельные части), жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства и т. п. В случае, когда речь идет о таких объектах, мало соблюсти форму договора.
Право собственности и другие вещные права на недвижимость и их обременения подлежат государственной регистрации (ст. 182 ГКУ)
Как правило, госрегистрацию прав на недвижимость осуществляют нотариусы (непосредственно при совершении нотариальных действий с недвижимостью).
Из следующей таблицы вы узнаете, в какой форме следует заключать наиболее распространенные виды договоров, а также в каких случаях необходимо осуществлять госрегистрацию прав на недвижимость.
Формы договоров
| № п/п | Вид договора | Письменная форма | Нотариальное удостоверение | Госрегистрация прав на недвижимость | Каким документом предусмотрено |
| 1 | Предварительный договор, если форма основного договора не установлена и стороны не договорились о нотариальном удостоверении | + | – | – | |
| 2 | Договор купли-продажи и мены: | ||||
| — земельного участка | + | + | + | Ст. 657 и 716 ГКУ, ст. 132 ЗКУ, п. 1 ч. 1 ст. 4 Закона № 1952 | |
| — единого имущественного комплекса | |||||
| — жилого дома (квартиры) | |||||
| — другого недвижимого имущества | |||||
| 3 | Договор дарения имущественного права и договор дарения с обязанностью передать дар в будущем (кроме объектов, указанных в пп. 4 и 5 этой таблицы) | + | – | – | |
| 4 | Договор дарения движимых вещей, имеющих особую ценность | + | – | – | |
| 5 | Договор дарения: | ||||
| — недвижимого имущества | + | + | + | ||
| — валютных ценностей на сумму, превышающую 50-кратный размер не облагаемого налогом минимума доходов граждан | + | + | – | ||
| 6 | Договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части): | ||||
| — на срок менее 3 лет | + | – | – | ||
| — на срок 3 года и более | + | + | + | ||
| 7 | Договор управления имуществом (кроме недвижимого) | + | – | – | |
| 8 | Договор управления недвижимым имуществом | + | + | + | |
| 9 | Договор найма транспортного средства, сторонами которого являются субъекты предпринимательства | + | – | – | |
| 10 | Договор найма транспортного средства с участием физического лица | + | + | – | |
| 11 | Договор ссуды между юридическими лицами, а также между юридическим и физическим лицом (кроме договоров, указанных в пп. 12 и 13 этой таблицы) | + | – | – | |
| 12 | Договор ссуды зданий, других капитальных сооружений (их отдельной части) сроком на 3 года и более | + | + | + | |
| 13 | Договор ссуды транспортного средства (кроме наземных самоходных транспортных средств), в котором хотя бы одной стороной является физическое лицо | + | + | – | |
| 14 | Договор бытового подряда | + | – | – | |
| 15 | Договор перевозки груза | + | – | – | |
| 16 | Договор транспортного экспедирования | + | – | – | |
| 17 | Договор хранения, заключенный между юридическими лицами, между юридическим и физическим лицом, а также договор хранения, по которому хранитель обязуется принять вещь на хранение в будущем независимо от стоимости вещи | +* | – | – | |
| * Прием вещи на хранение может подтверждаться выдачей поклажедателю номерного жетона, другого знака, который удостоверяет прием вещи на хранение, если это установлено законом, другими актами гражданского законодательства или является обычным для этого вида хранения. | |||||
| 18 | Договор складского хранения | + | – | – | |
| 19 | Договор страхования | + | – | – | |
| 20 | Договор займа на сумму не менее 10 не облагаемых налогом минимумов доходов граждан или договор займа, в котором займодателем является юридическое лицо | + | – | – | |
| 21 | Кредитный договор | + | – | – | |
| 22 | Договор банковского вклада | + | – | – | |
| 23 | Договор о распоряжении имущественными правами интеллектуальной собственности | +* | – | – | |
| * Законом могут быть установлены случаи, в которых договор о распоряжении имущественными правами интеллектуальной собственности может заключаться устно. | |||||
| 24 | Договор коммерческой концессии | + | – | – | |
| 25 | Договор о совместной деятельности | + | – | – | |
| 26 | Договор залога (кроме залога недвижимости, космических объектов и транспортных средств) | + | – | – | |
| 27 | Договор залога недвижимости | + | + | + | Ст. 577 ГКУ, ст. 13 Закона о залоге |
| 28 | Договор залога, если предметом залога являются космические объекты, транспортные средства | + | + | – | Ст. 13 Закона о залоге |
| 29 | Договор аренды (субаренды) земельного участка | + | +/–* | + | Ст. 8 и 14 Закона об аренде земли, п. 2 ч. 1 ст. 4 Закона № 1952 |
| * Статьей 14 Закона об аренде земли установлено, что договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально. По соглашению сторон договор субаренды земельного участка удостоверяется нотариально (ст. 8 Закона об аренде земли). | |||||
| 30 | Договор субаренды | + | +/–* | +/–** | |
| * Договор субаренды подлежит нотариальному удостоверению, если договор аренды был нотариально удостоверен. ** Право субаренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации в тех же случаях, что и право аренды (найма) недвижимости. | |||||
| 31 | Договор о замене кредитора или должника в обязательстве | + | +/–* | – | |
| * Подлежит нотариальному удостоверению, если первоначальный договор был нотариально удостоверен. | |||||
| 32 | Договор о создании акционерного общества | + | +/–* | – | |
| * Договор подлежит нотариальному удостоверению, если общество создают физические лица. | |||||
| 33 | Договор о создании общества с ограниченной ответственностью | + | – | – | |
